Colocado por: IronManSousaNão meu caso não gostei nada quando os empreiteiros, em vez fazerem orçamento para o que está no projecto queriam alterar logo soluções de climatização, cobertura ou paredes interiores.
Colocado por: rrmmViva!
Como diz o título, abri esta discussão para questões relacionadas com orçamentos. Sou um futuro DO e estou neste momento a pedir cotações para uma construção nova de moradia. Surgiram-me algumas dúvidas:
1. Que documentos fornecer às empresas de construção para termos orçamentos mais realistas e ajustados à nossa realidade? Os MTQ e projetos de arquitetura/engenharias são suficientes?
2. Quais são os pontos a ter em atenção quando recebemos os orçamentos das empresas de construção?
3. Quais são as perguntas chave a fazer para uma melhor decisão na escolha da empresa/orçamento?
4. Quais os pontos mais importantes ,para além do preço, ao comparar diferentes orçamentos de várias empresas?
Sei que pode ser muito subjetivo, mas estou certo que existem pontos em comum que se podem ter sempre um "olho extra".
Cumprimentos
Colocado por: rrmmSou um futuro DO e estou neste momento a pedir cotações para uma construção nova de moradia. Surgiram-me algumas dúvidas:
Colocado por: rrmmSei que pode ser muito subjetivo
Colocado por: FilipeS.• Referências positivas ou não de antigos clientes;
Colocado por: Pickaxea sua situação económica/financeira
Colocado por: N Miguel OliveiraIsso em Portugal não dá.
Colocado por: RuikodeMas possivelmente estava apenas a ser irónico, certo?
Colocado por: FilipeS.
Viva,
O que vou partilhar abaixo é baseado na minha experiência nesta área, não quero com isto dizer o que é certo ou errado, ou se é melhor ou pior método de trabalho. Apenas partilhar a minha experiência para auxiliar pessoas menos confortáveis neste ramo e que passem por este processo.
1. Que documentos fornecer às empresas de construção para termos orçamentos mais realistas e ajustados à nossa realidade? Os MTQ e projetos de arquitetura/engenharias são suficientes?
Os documentos que necessita de enviar são exatamente esses, apesar ainda de existir empreiteiros que orçamentem apenas com os desenhos. Algo também muito importante é a localização exata do terreno (bem sei que vem identificada a morada nos documentos enviados), mas para não existir dúvidas, é conveniente enviar um link com a localização exata.
Muitos empreiteiros gostam de ir ao local, antes de orçamentar, para avaliar as acessibilidades (para veículos pesados), as características do terreno em si e até perceber eventuais entraves provocados por construções ou outros em terrenos vizinhos.
2. Quais são os pontos a ter em atenção quando recebemos os orçamentos das empresas de construção?
O primeiro ponto a ter em atenção é obviamente o valor global da empreitada. Neste campo, uma boa parte dos empreiteiros que conheço não gostam de partilhar os valores unitários, preferem apenas colocar valores globais. Destes, há ainda os que partilham o orçamento detalhado após adjudicação da empreitada. Tenha atenção a este facto, pois com acesso aos valores unitários torna-se mais fácil e justo negociar trabalhos adicionais ou a menos.
Outros pontos importantes ao analisar o orçamento são:
• Perceber se todos os empreiteiros orçamentaram para o mesmo ou se há trabalhos que algum, por alguma razão, não incluiu.
• Perceber se foram alterados artigos no orçamento, tais como, materiais/equipamentos previstos no M.Q. inicial que possam tornar o orçamento mais competitivo.
• Analisar, com cuidado, eventuais notas adicionadas pelo empreiteiro. Uma nota comum é algo do género “Em caso de conflito entre projeto de Arquitetura e Estabilidade, prevalece o da Estabilidade”.
Com isto, o empreiteiro está a afirmar que se existir alguma incompatibilidade entre o projeto de Arquitetura e Estabilidade, ele respeitará o da Estabilidade, e pelo que sei, deve-se normalmente a não ter de esperar que o gabinete de projetos reveja o projeto e envie novos desenhos, pois este processo muito provavelmente iria implicar que o empreiteiro tivesse de interromper/atrasar o andamento dos trabalhos, algo que o mesmo não quer porque tem custos avultados.
Para além disso, não quer ser responsabilizado por comprometer a estrutura da habitação ao efetuar alterações na estabilidade por iniciativa própria;
Posteriormente, analisar com cuidado as “informações complementares” que são basicamente as condições impostas pelo empreiteiro, nestas pode encontrar:
• Responsabilidades que são atribuídas ao dono de obra (por exemplo, o fornecimento de água e luz com determinada capacidade);
• Valor de adjudicação e etapas de pagamento para o restante;
• Validade do orçamento;
• Por vezes incluem o prazo de execução também;
• Entre outros;
Qualquer dúvida que tenha esclareça sempre antes de tomar qualquer decisão.
3. Quais são as perguntas chave a fazer para uma melhor decisão na escolha da empresa/orçamento?
Algumas das perguntas a fazer para uma melhor decisão vão de encontro ao que referi na pergunta anterior.
Outro fator importante será de tentar tirar referências dos empreiteiros junto de pessoas que os tenham, recentemente, contratado. Perceber se cumprem com o combinado, no fundo, entender se esses clientes ficaram satisfeitos com o serviço prestado.
Antes de tomar a decisão final, deve-se sempre tentar negociar com o empreiteiro o valor final e os valores de adjudicação/entradas. Na minha opinião, o cliente deve sempre tentar reduzir ao máximo o valor pago adiantado, quiçá não adiantar qualquer valor até o empreiteiro entrar em obra.
Com certeza que haverão mais questões que agora não me estão a ocorrer, mas estas serão das mais relevantes.
4. Quais os pontos mais importantes ,para além do preço, ao comparar diferentes orçamentos de várias empresas?
Alguns dos pontos são os descritos na resposta anterior, tais como:
• Valor de adjudicação pretendido;
• Data para iniciar os trabalhos;
• Referências positivas ou não de antigos clientes;
• Prazo para execução da empreitada;
• Trato, facilidade de comunicação;
• Ect;
Colocado por: Ruikode
Deverá receber respostas bastante diferentes relativamente às suas questões, o que pode criar mais dúvidas, mas do ponto de vista de outro DO, aqui fica o meu comentário:
1. Em teoria, quanto mais documentação e mais completa, melhor. Permite que fiquem bem definidos os parâmetros relevantes, não só técnicos como é óbvio, como certas especificidades que por vezes não são bem esclarecidas na fase de orçamentação, e depois mais á frente serão um extras não equacionado. Cadernos de encargos, mapas de quantidades e projeto de execução começam a ser mais usuais, e este é um dos pontos onde mais as opiniões se podem dividir. Há quem defenda que se deve utilizar tudo e mais um par de botas, e quem defenda que documentação a mais pode prejudicar o orçamento.
Claro que cada vez mais os empreiteiros estão a habituar-se a esta forma de trabalhar, e claro que num mundo ideal toda essa documentação seria sempre positivo no sentido de deixar tudo o que ia acontecer na obra bem esclarecido, assim como permitir orçamentos absolutamente idênticos naquilo que seria realizado e fornecido, apenas variando nos preços praticados por cada empresa.
Como não vivemos num mundo ideal, há que ter um certo jogo de cintura nestas coisas. Eu considero que um mapa de quantidades é algo básico e que só ajuda o trabalho do empreiteiro na hora de orçamentar. Um caderno de encargos bem feito e sem muita complicação também será benéfico. Já um projeto de execução, se não for extremamente bem depurado e simplificado, se conter páginas e páginas de exigências muitas vezes para lá do bom senso, acredito que só vai prejudicar e inflacionar o orçamento, porque o empreiteiro vai querer proteger-se de qualquer falha futura e então carrega com a taxa de segurança.
Tem algumas questões para além do que está especificado nos projetos ou noutra documentação? Certos detalhes que gostava que fossem considerados? Escreva isso detalhado, explique o que pretende implementar e junte à restante documentação (não estou a falar de questões obrigatoriamente definidas em projeto, mas aquelas "mariquices" que gostávamos de colocar). Tudo que que for contabilizado no inicio fica mais barato de que os "já agora" em obra.
Esta é apenas a minha opinião, serve para mim, pode não servir para si ou para qualquer outra pessoa.
2. Ter a certeza que está tudo explicado preto no branco. O que incluí e o que não incluí. Especificações razoavelmente detalhadas, relativamente a cada fase da obra. Tudo o que será feito tecnicamente desde o inicio, fundações e estrutura, e tudo o que se segue. Não é necessário apresentar a marca dos pregos e parafusos (como alguns projetos de execução estabelecem), mas os pontos verdadeiramente importantes relativamente à execução técnica da coisa. Também deverá definir com rigor todas as questões burocráticas relacionadas com prazos de inicio e duração prevista da obra, condições de pagamento, etc.
Orçamentos que sejam a base de: "aplicação de isto ou aquilo de boa qualidade" e siga, são lixo. Orçamentos entregues numa semana ou duas, são provavelmente lixo.
3. Eu diria que mais importante que perguntas chave, é a conexão com a outra pessoa e aquilo que ela transmite. Mas isso já vai na forma que cada um de nós tem de "ler" as outras pessoas. Eu raramente me engano sobre outras pessoas, especialmente depois de algumas conversas. Por outro lado, conheço quem ouça uma conversa do mais farsola que existe e fique todo convencido que aquilo é excecional e que lhe saiu a sorte grande... Eu também me engano claro, mas por isso mesmo insisto que uma boa relação desde o inicio, e de preferência com várias oportunidades para falar pessoalmente e esclarecer questões é muito importante e se do outro lado a coisa não for séria, facilmente se apanha a manha.
É por isso que eu insisto que contatos por mail sacados da net, dificilmente dará frutos dos bons... Peçam referências a amigos, familiares e colegas, procurem saber mais sobre aquela empresa e de preferência procurem que fez trabalho com ela. Compreendo que nem toda a gente tem a facilidade de conhecer este ou aquelo no mundo da construção, mas bolas, deverão conhecer alguém que já construiu ou trabalha numa casa que forneça profissionais do ramo, etc. Tão importante como saber se são bons de prazos e acabamentos, é saber como são com os seus fornecedores: São bons a pagar? a tempo e horas? São sérios ou complicadinhos? Tudo ajuda a perceber com quem nos vamos meter.
O empreiteiro que escolhi para além de me ser altamente recomendado por várias pessoas que trabalham no ramo, sempre foi do mais simples, educado, frontal e aberto com tudo. Alguém que se dispõe a oferecer o seu tempo as vezes necessárias para esclarecer tudo sobre o que vai acontecer, honesto sobre os prazo possíveis, que fez questão desde o inicio de me mostrar obras em andamento e em fase de acabamento, que me convidou a ir à casa dele mais do que uma vez, que trabalha com uma equipa feita à muitos anos... enfim, pode acontecer um imprevisto? Isso pode sempre, mas tenho 1000% mais confiança numa pessoa assim do que com todos os outros com quem falei, daquela malta que mal nos olham nos olhos, desconversam a todo o segundo e só dizem aquilo que nós gostamos de ouvir, que vai ser tudo do melhor...
4. O preço é o menos importante. Se vai à procura de preço, pode encontrar, mas de resto pode ter uma grande desilusão. De resto tudo é comparável, muitas delas já referi acima: Prazos realistas, condições de pagamento (cuidado com adiantamentos sem nexo), etc. Tecnicamente, quanto mais detalhado for o orçamento, naturalmente melhor serão os comparativos. Nos materiais utilizados facilmente verá diferenças que se manifestam no preço. Portanto nem sempre um orçamento mais caro é uma carta fora do baralho, porque um orçamento mais barato poderá sê-lo á custa de coisas que no fim nunca irão compensar. O barato nem sempre sai barato.
Exato. Esta é apenas uma opinião, diferente de muitas outras. Mas se servir para alguma coisa, será melhor que nada.
Colocado por: Pickaxe
Isto é muito importante, mas eu valorizava a idade da empresa, e a sua situação económica/financeira, consultando a sua IES:
https://eportugal.gov.pt/CVE/IES/ConsultaCertidao.aspx
Colocado por: rrmm
E pedir garantias bancárias?
Colocado por: rrmmE pedir garantias bancárias?
Colocado por: rrmmPedi orçarmentos a várias empresas até ao mesmo ponto do mapa de trabalhos e quantidades, para que todas pudessem dar o orçamento para os mesmos trabalhos e mesmos materiais. Facilita-me a comparação e penso que orçamentando por partes mais pequenas conseguimos ter mais controlo sobre os custos e gestão das mesmas. A não ser que se queira optar por empreitadas chave na mão.