Condomínios e vizinhos
Cálculo da quota de condomínio em fração com garagem
- Uma das frações do prédio onde moro tem uma garagem que faz parte integrante da fração. Foi estipulado aquando da constituição do condomínio que o proprietário dessa fração pagaria a permilagem correspondente à sua fração, no mesmo valor das outras todas, dado que a tipologia é a mesma, mais a permilagem correspondente à garagem, mas apenas na parte correspondente ao fundo de reserva, dado que a garagem não contribui para as despesas correntes, pois situa-se numa entrada independente das frações para habitação. Um condómino levantou a questão de se não tem de ser cobrada a quota por inteiro, em vez de apenas a relativa ao fundo de reserva na componente da garagem, uma vez que a garagem e a fração para habitação são inidvisas, ou seja, fazem parte da mesma fração em termos de caderneta predial e de títuLo constitutivo do prédio. Em anexo junto um exemplo de cálculo da quota para ambas as situações. Gostaria que justificassem com base em fundamentos jurídicos ou normativos legais (código civil, leis, etc).exemplo de cálculo em anexo
Realço que existem 2 lojas no prédio que também têm entrada independentes das frações habitacionais que também só pagam para o fundo de reserva, e foi com base nessa lógica que se fez o cálculo da quota da fração que tem garagem.O calculo isolado da comparticipação para o FCR é a seguinte;
Valor do orçamento das despesas gerais: € 5.000,00
Valor para o FCR 10% sobre os € 5.000,00 = € 500,00
Imputação a cada fração: € 500,00 x permilagemIsso é a maneira simplista de calcular a quota, mas existem nuances neste condomínio, porque se fosse assim as lojas pagavam mais do que as restantes frações, mas só pagam o fundo de reservaNesse caso poderá aplicar a permilagem oficial para cálculo do FCR e recorrer a uma permilagem ponderada para o cálculos das despesas correntes, sendo 16 frações com a permilagem 60 (partes iguais) = 960
960-------1000
60---------x
60*100/960 = 62,5
Cada uma das 16 frações passaria a ter a permilagem de 62,5 na imputação das despesas correntes.Isso significa que tendo em conta uma despesa anual de 5000€, a parte de comparticipação de cada condómino com permilagem de 60 para as despeas correntes seria de 62,5/1000*5000 e para o FR seria de 500*62,5?Colocado por: JsilIsso significa que tendo em conta uma despesa anual de 5000€, a parte de comparticipação de cada condómino com permilagem de 60 para as despeas correntes seria de 62,5/1000*5000 e para o FR seria de 500*62,5?
Não seria essa a fórmula de cálculo, para as despesas correntes, mas sim :
5000--------960
x ------ 62,5
Para o FCR a fórmula normal, porque todos pagam.
500 * permilagem cada fração (15*60 + 1*100)Esta sua fórmula está mal feita, porque está a aplicar em duplicado a média ponderada do cálculo das despesas correntes por permilagem, ou seja, o valor de 60/960 = 0,0625 só se aplica uma vez sobre as despesas totais. 0,625 x 5000 = 312,5. 5000x60/960 é a mesma coisa que 5000x62,5/1000, porque 60/960 é igual a 62,5/1000.Sim, está mal escrita.
Correta:
5.000------1000
x ----- 62.5 (cada fração)Mas depois disto tudo fiquei sem saber se é legal a fração com a garagem ter uma quota de condomínio não com base na permilagem total da fração, mas dividindo a quota de condomínio entre a parte para as despesas correntes apenas para a habitação e a parte para o fundo de reserva para a habitação e garagem. Ou seja, se a permilagem for 100,e o orçamento 5000, terá que pagar 5000x100/1000 + 500x100/1000, ou, dado que a garagem não contribui para as despesas correntes, pois está fisicamente separada da habitação e numa zona em que não há entrada pelo prédio para as restantes frações, apesar de estar integrada na habitação em termos de caderneta, pode pagar o que todas as outras frações habitacionais pagam (uma vez que a tipologia é a mesma), mais a contribuição da garagem para o fundo de reserva. Neste caso se a permilagem sem a garagem for de 60, a quota seria 5000x60/1000 + 500x60/1000 (parte da habitação) + 500/40 (parte da garagem, baseado numa permilagem de 40 que é a diferença entre a permilagem da fração integrada com a garagem (100) e sem a garagem (60))?Em concreto, qual é a localização dessa garagem, em relação ao prédio ? É uma cave do prédio ?
O facto de estar fisicamente separada da fração será situação recorrente, normal.
Uma fração dum 5º andar pode ter a afetação de um lugar de estacionamento no piso 0, obviamente, separado, fisicamente, da fração. Para utilizar essa garagem utilizará todos os meios de comunicação do prédio, como rede de energia, água, etc, ou não ?Bom dia, não a garagem é uma cave situada numa zona fora da comunicação do prédio, tem luz própria paga pelo dono da fração e não tem água.Colocado por: JsilBom dia, não a garagem é uma cave situada numa zona fora da comunicação do prédio, tem luz própria paga pelo dono da fração e não tem água.
Zona fora da comunicação do prédio ?
Sendo uma cave, é ou não cave do prédio das frações habitacionais ?
De certo que será e, neste caso, o condómino em causa deve comparticipar para todas as despesas com base na sua permilagem, nomeadamente, administração, prémio de seguro incêndio, despesas de expediente, energia, água, etc. etc.
Quando esse condómino sai da sua fração para ir à garagem utiliza todas as zonas comuns.Bom dia,já disse várias vezes que esta cave/garagem pertence exclusivamente ao dono de uma das frações. E situa-se numa zona em que não tem despesas de elevadores nem electricidade nem água do prédio. Não é parte comum.Ao pertencer ao dono de uma das frações, a sua permilagem corresponde à permilagem das outras frações habitacionais todas, mais a parte da garagem. 100, em vez de 60, em que 40 é a parte relativa à cave/garagem.De certo que será e, neste caso, o condómino em causa deve comparticipar para todas as despesas com base na sua permilagem, nomeadamente, administração, prémio de seguro incêndio, despesas de expediente, energia, água, etc. etc.
Já o faz na parte da fração habitacional, mas não na parte da garagem, conforme já referido anteriormente, nesta só contribui paras as despesas de fundo de reserva na proporção da sua permilagem (40).Quando esse condómino sai da sua fração para ir à garagem utiliza todas as zonas comuns.
Sim e paga a sua parte de quota correspondente à permilagem de todas as restantes frações habitacionais, já que a tipologia é a mesmaColocado por: JsilAo pertencer ao dono de uma das frações, a sua permilagem corresponde à permilagem das outras frações habitacionais todas, mais a parte da garagem. 100, em vez de 60, em que 40 é a parte relativa à cave/garagem.
Mas não é isso que consta no TCPH. Este, tem que ser cumprido.
A permilagem dessa fração é de 100 que, obviamente, engloba todas as áreas privadas. Lá por existir uma área privada na cave do edifício, como arrecadação, Box, o quer que seja, não motiva diferenciação na comparticipação dos encargos.Colocado por: JsilBom dia, não a garagem é uma cave situada numa zona fora da comunicação do prédio, tem luz própria paga pelo dono da fração e não tem água.
A garagem é sua?Mas não é isso que consta no TCPH. Este, tem que ser cumprido.
A permilagem dessa fração é de 100 que, obviamente, engloba todas as áreas privadas. Lá por existir uma área privada na cave do edifício, como arrecadação, Box, o quer que seja, não motiva diferenciação na comparticipação dos encargos.
O que consta no TCPH é a permilagem desta fração que é 100, em vez de 60, lá não consta a forma de cálculo da quota de condomínio. A este respeito, tenho um parecer jurídico: "O proprietário de uma garagem que não tem acesso ao prédio, não está obrigado a contribuir para as despesas de manutenção do mesmo, como por exemplo, limpeza, despesas de manutenção do elevador etc…mas está obrigado a contribuir para o fundo de reserva comum (despesas extraordinárias do prédio)." Daí que este condómino tenha sempre pago a sua quota de condomínio na proporção anteriormente indicada, mas continuo com dúvidas se é legal, isto é, se apesar da garagem não ter acesso por uma zona comum do prédio, o respetivo proprietário tem de pagar a quota como se tivesse.Colocado por: Jsil
Sim e paga a sua parte de quota correspondente à permilagem de todas as restantes frações habitacionais, já que a tipologia é a mesma
Tem que pagar sobre toda a área privada, a que corresponde a permilagem de 100 : fração+garagem
Vejamos o seguinte:
Vamos supor, por absurdo, que em vez da área privada existente na cave, ficasse inserida, fisicamente, na área da fração, por exemplo uma grande arrecadação, a que foi atribuída a permilagem de 100, acha que haveria justificação para o que pretende ?0.0231 seg. NEW
