Iniciar uma discussão

1. • Jsil
   • 29 setembro 2024

    # 1

   Numa situação em que um administrador de condomínio não manda os extratos dos últimos movimentos bancários após solicitados por um condomónino (não sei qual o prazo legal obrigatório para o fazer), não emite todos os recibos de pagamentos das quotas, após solicitados por um condómino (não sei se existe prazo legal para o fazer), escamoteia alguns pormenores de teores de discussões efetuadas nas assembleias, que obrigam o condómino a pedir-lhe essa inclusão e, por conseguinte, a emendar a ata provisória com um adenda, profere declarações falsas nas assembleias sobre, nomeadamente abatimento de paredes mestras de um determinado condómino, quando na realidade tal não aconteceu, diz que uma determinada obra de reparação da caleira, que implica destruir a parede da fração de um condómino é mais cara do que se for feito por fora, com menos destruição da mesma, mas sem apresentar os custos/orçamento de uma e de outra durante a assembleia, e quer que outro condómino pague a quota integral da sua fração e que tal seja determinado em votação na AG, pelo facto daquela ter uma garagem integrada na mesma, mas que por esta se encontrar fora do acesso às partes comuns do prédio (elevadores, electricidade, limpeza), não o deve fazer (nrs 3 e 4 do art. 1424 do CC), existem motivos suficientes para o exonerar por um ou dois dos condóminos visados? Se sim, como o fazer e se tem efeitos imediados? Obrigado.
2. • Carvai
   • 29 setembro 2024

    # 2

   È fácil. Convocar uma Assembleia de Condóminos e nomear um novo Administrador. Basta cumprir as regras expressas por aqui.
3. • size
   • 29 setembro 2024 ^editado

    # 3

   Colocado por: Jsil
   Numa situação em que um administrador de condomínio não manda os extratos dos últimos movimentos bancários após solicitados por um condomónino (não sei qual o prazo legal obrigatório para o fazer),
   

   
   Não tem que mandar. Isso, apenas é oportuno solicitar na assembleia de apresentação de contas.
   

   
   escamoteia alguns pormenores de teores de discussões efetuadas nas assembleias, que obrigam o condómino a pedir-lhe essa inclusão e, por conseguinte, a emendar a ata provisória com um adenda,
   

   
   Nas atas apenas devem constar as deliberações tomadas sobre a Ordem de Trabalhos, ou decisões relevantes da assembleia. Não tem que constar os bate-papos paralelos.
   

   
   quer que outro condómino pague a quota integral da sua fração e que tal seja determinado em votação na AG, pelo facto daquela ter uma garagem integrada na mesma, mas que por esta se encontrar fora do acesso às partes comuns do prédio (elevadores, electricidade, limpeza), não o deve fazer (nrs 3 e 4 do art. 1424 do CC),
   

   
   Claro que esse condómino tem obrigação de pagar integralmente a sua quota pela fração autónoma que detém. Pelo facto da garagem (não fração autónoma), estar integrada na fração habitação e, se situar fora da porta de entrada do prédio, deve sim, propor à assembleia que equilibre a sua permilagem, para uma permilagem ponderada, relativa às despesas correntes. Para o FCR tem que comparticipar por inteiro.
   

   
   existem motivos suficientes para o exonerar por um ou dois dos condóminos visados? Se sim, como o fazer e se tem efeitos imediados? Obrigado.

   
   Não.
   A exoneração só pode ser efectuada pela assembleia de condóminos, ou Tribunal. Não por um determinado condómino.
4. • Jsil
   • 29 setembro 2024 ^editado

    # 4

   Claro que esse condómino tem obrigação de pagar integralmente a sua quota pela fração autónoma que detém. Pelo facto da garagem (não fração autónoma), estar integrada na fração habitação e, se situar fora da porta de entrada do prédio, deve sim, propor à assembleia que equilibre a sua permilagem, para uma permilagem ponderada, relativa às despesas correntes. Para o FCR tem que comparticipar por inteiro.

   
   
   O condómino em causa que tem uma permilagem de 100 (60 relativa à fração habitacional e 40 relativa à garagem), já paga o que as outras frações todas pagam relativas à sua fração autónoma: Se a contribuição para o FCR é 10% das DC, então a quota que todas as frações habitacionais com permilagem 60 pagam é Q = DC + 0,1 DC. Essse condómino paga Q + 0,1xDCx40/60. O administrador quer que esse condómino passe a pagar 100xQ/60, o que é ilegal porque está a considerar que a permilagem de 100 deve contribuir para todas as despesas, mas só a permilagem 60 é que deve. A parte 40 só deve contribuir para as FCR na proporção direta da permilagem. Portanto, julgo que esse condómino está a pagar corretamente. Certo?
5. • size
   • 30 setembro 2024

    # 5

   Colocado por: Jsil
   
   O condómino em causa que tem uma permilagem de 100 (60 relativa à fração habitacional e 40 relativa à garagem), já paga o que as outras frações todas pagam relativas à sua fração autónoma: Se a contribuição para o FCR é 10% das DC, então a quota que todas as frações habitacionais com permilagem 60 pagam é Q = DC + 0,1 DC. Essse condómino paga Q + 0,1xDCx40/60. O administrador quer que esse condómino passe a pagar 100xQ/60, o que é ilegal porque está a considerar que a permilagem de 100 deve contribuir para todas as despesas, mas só a permilagem 60 é que deve. A parte 40 só deve contribuir para as FCR na proporção direta da permilagem. Portanto, julgo que esse condómino está a pagar corretamente. Certo?

   
   
   Com base legal é que se pode dividir a permilagem de uma fração autónoma com a permilagem de 100, constante no TCPH, em 2 partes, 60 para a habitação e 40 para uma outra parte integrada, como arrecadação, lugar de estacionamento, box/garagem ? Com que critérios ?
   Pouco interessa a entrada para o espaço em questão. Analogia de um lugar de estacionamento integrado na fração.
   Só por unanimidade é que poderia ser levada a efeito.
   Os nºs 3 e 4 do artigo 1424º não pode ser aplicado à situação. A área da dita garagem, afecta à fração, não é uma área comum para se invocar o nº 3. O condómino utilizará o elevador para ir à garagem/lugar de estacionamento/arrecadação, etc. para que se invocar o nº 4.
   Para todos os efeitos, essa área do prédio ficou integrada na fração, não numa fração autónoma. Por alguma razão assim ficou determinado.
   Legalmente, será difícil estabelecerem o critério pretendido quanto a imputação dos encargos. Só por uma deliberação unânime de votos.
   
   Entretanto, qual é implantação dessa dita garagem ? Debaixo da cobertura do prédio, ou lateral a uma fachada/empena?
6. • Jsil
   • 30 setembro 2024

    # 6

   A garagem está na cave, na porta ao lado do prédio. Foi constituido assim e consta do titulo constitutivo de propriedade horizontal e a justificação é que o anterior proprietário era o construtor do prédio e pretendeu ficar com a garagem para ele próprio, isto já foi contestado em tribunal pelo condomínio e ele venceu a ação no supremo nos anos 90, não é passível de recurso. A permilagem foi assim determinada há 50 anos. Não é agora que se vai alterar. O condómino só utiliza a entrada comum do prédio para ir para a sua casa, esta é exatamente igual às outras todas. Aquela fórmula de cálculo da sua quota de condomínio existe desde sempre, só agora é que um novo administrador levantou dúvidas. Mas todas as despesas para obras estruturais são diretamente proporcionais à permilagem toda, pelo que esse condómino paga mais 66,7% de quotas extraordinárias do que os restantes, exeto as lojas que têm mais permilagem que as restantes frações habitacionais.
7. • size
   • 30 setembro 2024 ^editado

    # 7

   Mas, legalmente o que tem que ser observado é o TCPH, não a antiguidade de possíveis acordos dos condóminos.
   Se esse antigo acordo foi deliberado por unanimidade e consta em ata, o administrador tem que respeitar.
   Estranho, como não foi constituída uma fracçao autónoma.
   E essa cave do prédio está totalmente afecta a essa dita garagem ?
8. • Jsil
   • 30 setembro 2024 ^editado

    # 8

   Se esse antigo acordo foi deliberado por unanimidade e consta em ata, o administrador tem que respeitar.

   
   Está a referir-se ao acordo de permilagem ou da maneira como a quota desse condómino é calculada?
   
   

   E essa cave do prédio está totalmente afecta a essa dita garagem ?

   
   Sim, garagem ou cave é a mesma coisa, apenas com designações diferentes.
9. • size
   • 30 setembro 2024

    # 9

   Colocado por: Jsil
   Está a referir-se ao acordo de permilagem ou da maneira como a quota desse condómino é calculada?
   
   

   
   Refiro-me ao acordo que foi estabelecido na divisão da permilagem 100 constante no TCPH, por aquela que passaram a usar de 60 para a habitação e 40 par a garagem. Isto não é admissível. Só com o acordo de TODOS os condóminos, estabelecido em ata da assembleia.
   
   Existe algo de estranho na constituição dessa PH. Sendo a cave uma área independente, distinta e isolada, com saída para a rua ou parte comum do prédio, não faz nenhum sentido para que não tenha sido considerada uma fração autónoma. Possivelmente, manobra obscura do empreiteiro.
10. • Jsil
    • 1 outubro 2024

     # 10

    O objecto de dicussão aqui não é se existe estranheza ou não, facto são factos, e o prédio foi constituído assim, está na escritura, no título constitutivo e na caderneta predial, o que interessa saber é a forma legal de calcular a quota de condomínio do proprietário da fração em causa.
11. • size
    • 1 outubro 2024 ^editado

     # 11

    Colocado por: JsilO objecto de dicussão aqui não é se existe estranheza ou não, facto são factos, e o prédio foi constituído assim, está na escritura, no título constitutivo e na caderneta predial, o que interessa saber é a forma legal de calcular a quota de condomínio do proprietário da fração em causa.

    
    
    Exactamente, o TCPH estabelece a permilagem 100 para a dita fração, na qual tem afecta o espaço da cave, devendo ser esta a permilagem que deve ser aplicada na imputação dos encargos. Ponto final.
    Há, ou não há, acordo posterior na divisão da permilagem ?
    Não existindo posterior deliberação legal para o arranjo da divisão da permilagem, cumpra-se a legalidade.
    O novo administrador estará a cumprir com legislação, a que está obrigado pelo código civil.
12. • Jsil
    • 1 outubro 2024

     # 12

    Nesse caso as 2 lojas também têm que pagar a quota na proporção direta da sua permilagem e não apenas a parte para o FCR. Pois essas lojas encontram-se na mesma fachada da garagem, uma tem a letra A, a outra B e a garagem tem a letra D. Correto?
13. • size
    • 1 outubro 2024

     # 13

    Quais 2 lojas ?
    Para se perceber sobre esta incompleta apresentação, convém explanar, convenientemente, qual a ligação dessas lojas com o prédio.
    São frações autónomas ?
    Ou, estão afectas na permilagem de frações habitacionais ?
14. • Jsil
    • 2 outubro 2024

     # 14

    São frações autónomas, estão na fiada da cave/garagem. Seria muito injusto as lojas só contribuírem para o FCR (que é o que está acontecer) e o proproeitário que tem a garagem integrada com a fração habitacional pagar a quota na íntegra, ignorando que a garagem não contribui para as despesas correntes, tem electricidade própria e não tem elevadores de acesso.
    
    Quanto à exnoeração do administrador, tema central deste tópico, caso ele cometa irregularidades que justifiquem a sua exnoeração, pode continuar a exercer funções, mesmo que a maioria da assembleia assim o aprove? Como fazê-lo, se assim se justificar?
15. • size
    • 2 outubro 2024

     # 15

    Não é nada injusto.
    Foi o próprio construtor que optou, de livre vontade, em afectar a área da cave à sua fração, com a permilagem de 100. Tem que assumir a manobra e cumprir com a legislação. Imputação dos encargos de acordo com o nº1 do artigo 1424º.
    A que propósito é que os restantes condóminos tem que assumir a imputação de encargos para além do calculo que resulta da permilagem 60 constate no TCPH, para suprimir a falta do empreiteiro nas despesas correntes ?
16. • Jsil
    • 2 outubro 2024

     # 16

    A que propósito é que os restantes condóminos tem que assumir a imputação de encargos para além do calculo que resulta da permilagem 60 constate no TCPH, para suprimir a falta do empreiteiro nas despesas correntes ?

    Nesse caso, as lojas também teriam de ter esse encargo, já que as suas permilagens são necessárias para tudo somado dar 1000, mas as lojas só são cobradas na parte do FCR, aliás isso está no próprio regulamento. Existe uma zona A respeitante às frações habitacionais e outra parte B respeitante às lojas, onde não existem partes comuns e donde a cave faz parte, apesar de não ser mencionada nessa divisão. O regulamento é muito explícito ao indicar que as frações da zona B não contribuem para as DC. Isto não é suficiente para também tornar isenta a contribuição da cave para os mesmos?