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Comprar casas e imóveis

Venda de casa com acrescento ilegal

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  1.  

  1.  # 1

    Bom dia. Estou neste momento a vender uma casa que herdei, de construção anterior a 1951, e o banco do comprador exige documento da câmara a dispensar licença de utilização.
    Pedi o dito documento à câmara e veio rejeitado com o argumento que existe um obra ilegal :

    "... trata-se de uma construção anterior à publicação do Decreto-Lei n.º 38382 de 1951, de 7 de Agosto, que aprovou o RGEU - Regulamento Geral das Edificações Urbanas, contudo, de acordo com a informação n.º N NUD/401871/2024/CMP, emitida pela DMIG – Divisão Municipal de Informação Geográfica, constata-se que foram executadas obras de génese ilegal, em data posterior, sem ter sido consumada a legalização das mesmas mediante concessão da respetiva licença administrativa.
    Mais se informa que, as obras de génese ilegal, se encontram sujeitas a controlo prévio de licenciamento, de acordo com o estipulado no n.º 2.º, do artigo 4.º, do RJUE. -"


    A dita obra ilegal consiste em ter sido, em algum momento que desconheço por completo, fechada uma varanda e estendida para aí uma divisão da casa.

    A casa está em ruínas e será para reconstruir aproveitando apenas as fachadas e o negócio ficou empancado dado a exigência do banco por um documento que não é obrigatório e a recusa da câmara em declarar que a casa está isenta de licença de utilização.

    Já me falaram que uma obra ilegal, se fôr inferior a 20m2, como é o caso, não necessita de pedir autorização camarária. Não sei se isto é de facto verdade pelo que peço ajuda nesta questão a quem tiver conhecimento e se possível me apontem a legislação em causa.
    Obrigado

  2.  # 2

    Se a casa está em ruinas porque não repõe essa situação ilegal? Fale com a CM quanto a este ponto.

    Sobre a LU ou dispensa da mesma, pode ter deixado de ser obrigatória mas o banco pode considerar a mesma obrigatória para conceder o CH na aquisição, o mesmo se passa com a planta do imóvel.

    Sobre a isenção de licenciamento na construção de anexos, isso não funciona assim do pé para a mão, há limites a respeitar e as exigências da CM variam de uns concelhos para os outros.

  3.  # 3

    Já agendei reunião na câmara mas da experiência que tenho tido com eles não me vão facilitar a vida em nada.
    Aliás já tenho o projeto da reabilitação aprovado e licença de construção paga na câmara, mostrando que o que está ilegal vai abaixo e nem assim me passam o documento.

    E em relação ao banco, se a lei diz que imóveis anteriores a 1951 não necessitam da licença de utilização, para que exigem o documento da câmara a declarar essa isenção ?

  4.  # 4

    Colocado por: amcsilvaJá agendei reunião na câmara mas da experiência que tenho tido com eles não me vão facilitar a vida em nada.
    Aliás já tenho o projeto da reabilitação aprovado e licença de construção paga na câmara, mostrando que o que está ilegal vai abaixo e nem assim me passam o documento.

    E em relação ao banco, se a lei diz que imóveis anteriores a 1951 não necessitam da licença de utilização, para que exigem o documento da câmara a declarar essa isenção ?

    A lei diz que estão dispensados da LU caso obedeçam a vários pressupostos, mas é necessária a isenção de LU em que a CM vai atestar que o imóvel não sofreu beneficiações passíveis de licenciamento e como tal mantem-se isenta.
    Mas como referi lá atrás, isto varia de CM para CM e de Banco para Banco.

  5.  # 5

    Colocado por: amcsilva
    A dita obra ilegal consiste em ter sido, em algum momento que desconheço por completo, fechada uma varanda e estendida para aí uma divisão da casa.
    portanto, ou repõe a legalidade, ou legaliza a casa.

    Colocado por: amcsilvaJá me falaram que uma obra ilegal, se fôr inferior a 20m2, como é o caso, não necessita de pedir autorização camarária.
    pois falaram lhe mal.. onde é que esta gente vai buscar estas coisas??

    Colocado por: amcsilvae se possível me apontem a legislação em causa.
    Regulamento do PDM, RGEU, RJUE, RMOU

  6.  # 6

    Colocado por: amcsilvapara que exigem o documento da câmara a declarar essa isenção ?
    o documento que pede é para atestar que a casa é realmente anterior a essa data. mas todas as obras posteriores têm de cumprir as leis. há 15 dias fiz um pedido semelhante para uma ruina onde havia também obras ilegais posteriores a 51. tive de incluir desenhos do existente anterior a 51 e a mostrar as partes que eram posteriores(ilegais)para que ficasse claro no atestado o que é que estavam a considerar

  7.  # 7

    Colocado por: Vítor Magalhães
    1. Mas como referi lá atrás, isto varia de CM para CM e de Banco para Banco.


    Caso ajude no esclarecimento, a câmara é do Porto e o banco é a CGD.

    O que sugerem de modo a desbloquear este imbroglio ? A demolição e reconstrução das paredes e portas originais para logo de seguida tornar a demolir tudo ?

  8.  # 8

    Colocado por: amcsilvapara logo de seguida tornar a demolir tudo ?


    é melhor falar com alguém na CM ou mesmo a um arqº da zona , explique lhe qual a operação que pretende levar a cabo na ruina
    Concordam com este comentário: Vítor Magalhães

  9.  # 9

    Não sei se interfere, mas o certificado energético que pedi para realizar a venda classifica o imóvel como "ruína". Penso não fazer sentido estar a demolir e reconstruir parte de uma ruína.

  10.  # 10

    Contactar outro banco não é hipótese? Já contactou o gerente do balcão, avisando-o de que vão perder o negócio caso não deixem de lhe complicar a vida? O facto de o imóvel ser anterior a 1951 comprova-se com uma mera caderneta...

  11.  # 11

    Colocado por: amcsilvaconstata-se que foram executadas obras de génese ilegal, em data posterior

    Se o problema está no que foi edificado posteriormente, é fazer a demolição dessa parte para satisfazer a exigência da câmara, certo?

    Colocado por: amcsilvaAliás já tenho o projeto da reabilitação aprovado e licença de construção paga na câmara, mostrando que o que está ilegal vai abaixo e nem assim me passam o documento.

    Uma coisa é uma coisa, outra coisa é outra coisa.

    A minha família também está em processo de venda de uma propriedade, em que existe uma casa (habitável) que também tinha aumentos feitos de forma ilegal. Por ser necessária a isenção de licença de utilização, não houve outra forma de resolver a questão se não demolir o que estava a mais e compor o que faz parte da habitação original (com todos os custos associados de máquina, transporte de resíduos, etc.). A câmara passou a documentação necessária e siga para a frente.
    Ah. e a casa será para demolir por completo, já existindo por parte do comprador um PIP com projeto que irá ser implementado (zona industrial). Parece que não faz sentido, mas cada entrave tem a sua própria resolução, e só assim se avança no processo.

    Esse tipo de custos deveriam ser equacionados no valor da venda, e preferencialmente estar tudo perfeitamente regularizando antes de colocar no mercado.

  12.  # 12

    Colocado por: RuikodeA minha família também está em processo de venda de uma propriedade, em que existe uma casa (habitável) que também tinha aumentos feitos de forma ilegal. Por ser necessária a isenção de licença de utilização, não houve outra forma de resolver a questão se não demolir o que estava a mais e compor o que faz parte da habitação original (com todos os custos associados de máquina, transporte de resíduos, etc.). A câmara passou a documentação necessária e siga para a frente.
    Ah. e a casa será para demolir por completo,


    Não seria mais barato demolir logo tudo e imputar as custas ao comprador?
    Concordam com este comentário: nunogouveia

  13.  # 13

    Colocado por: Dias12Não seria mais barato demolir logo tudo e imputar as custas ao comprador?

    Sai mais barato demolir 20 do que demolir 200.
    Por isso mesmo referi que esse tipo de despesas devem ser equacionadas no valor da venda, e no nosso caso o preço pedido já tinha isso mais ou menos calculado, ou seja, basicamente foi o comprador que pagou esses extras, porque tínhamos a perfeita noção que haveriam legalidades a repor.

    Demolir logo tudo nunca foi uma hipótese, uma vez que a casa estava habitável, e a venda só se concretiza com a assinatura de uma escritura. O que foi feito foi um CPCV, que pela natureza do negócio viu implementadas cláusulas especificas (que protegem vendedores e compradores), sendo que como em qualquer negócio desta natureza, algo pode impedir a realização da escritura. São questões burocráticas especificas, relacionadas com a natureza do terreno e do tipo de industria a implementar. E a existir um cancelamento do negócio, não faria sentido perder a casa antes do tempo.

    Seja como for, em negócios de certos valores, taxas e taxinhas, ou uma demolição necessária são peanuts, e não faz qualquer sentido entrar em choque com um comprador por isso. Num negócio de valores mais baixos, já é necessário ter tudo isso em conta, para que não acabe por ser uma venda mal conseguida.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Dias12

  14.  # 14

    Já passei num processo desses, casa dos meus pais de 120 m2, tinha anexo de 20 m2 ilegal. demoliu-se os 20 m2 e pediu-se a isençao de liçença de habitação que foi concedida. Anos mais tarde herdei a casa recontrui e vendi com a isenção licença de habitação concedida anos antes ainda em nome do meu pai. No notário foi explicado que a isenção era válida para aquele imóvel independentemente da data e em nome de quem foi passado. Conheci outro caso em que a caderneta predial era datada anterior a 1951 e nem isenção foi preciso para fazer a venda.

  15.  # 15

    Por indicação da imobiliária vou pedir à câmara uma nova declaração em que conste que o imóvel é anterior a 1951 e que tem um acrescento ilegal MAS que está aprovado na câmara um projeto que prevê a reposição da legalidade.

    Espero que a câmara tenha um pouco de bom senso e compreenda que estando um projeto aprovado e a aguardar alvará não faz sentido demolir parte de um edifício classificado como ruína, reconstruir nova fachada que depois será completamente demolida para a nova construção.

  16.  # 16

    Não conte muito com esse bom senso...

  17.  # 17

    Por que razão não elimiina a marquise? Pode colocar aqui fotografias?

  18.  # 18

    Colocado por: nunogouveiaPor que razão não elimina a marquise? Pode colocar aqui fotografias?


    Em último caso será essa a solução. Estou a tentar evitar isso por diversos motivos : moro a mais de 100km e sei que é difícil encontrar quem me faça esse serviço, o custo de demolir e reconstruir, o tempo que isso demora, e a principal é não fazer qualquer sentido demolir parte de um edifício classificado pela câmara como "ruína" estando um projeto de reconstrução aprovado.

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