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Destaque e construção de moradias

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  1.  

  1.  # 1

    Bom dia,

    Estou em processo de compra de terreno rústico em perímetro urbano, zona R1, em conjunto com mais 2 pessoas. O terreno tem 7150m2 e 208m de frente de estrada alcatroada, a ideia seria fazer um destaque e construir uma moradia isolada numa parcela e duas geminadas na outra. Pelas minhas pesquisas, parece-me ser possível fazer isto, mas tenho algumas dúvidas:

    - Alguém vê algum impedimento nesta operação?
    - Podem as parcelas ficar mistas em vez de totalmente urbanas? Sendo o terreno tão grande, tudo em urbano seria uma fortuna de IMI.
    - Quais os custos de um destaque? Pensava que seria algo simples e "barato" de fazer, pelo que tenho visto, seria basicamente o levantamento topográfico, o emolumento da câmara e a atualizacao nas financas. Mas li noutro forum que é preciso pagar novamente o IMT na nova escritura?
    - Vi um vídeo de um arquiteto a dizer que podemos fazer o destaque juntamente com o projeto de arquitetura e entregar tudo junto. Alguém consegue confirmar?
    - Caso possamos entregar tudo junto, neste caso, seria apenas um projeto para as 3 moradias, em vez de 2 projetos separados, para cada parcela. Correto?

    Desde já agradeço qualquer ajuda que possam dispor.

  2.  # 2

    Em princípio podem fazer o destaque no mesmo processo. (na realidade, julgo que nada os impediria de ter uma compropriedade total pelo que para a Câmara, a questão a analisar será apenas urbanística, à luz do PDM, afastamentos, cérceas...)

    Quanto às parcelas ficarem mistas ou urbanas julfo que isso é uma questão de ler o PDM e perguntar nas finanças. Contudo, os PDM's têm conceitos cada vez mais complexos e nem sempre unívocos em relação a urbano/rural. Acaba por se um tema com contornos pouco definidos em alguns casos.

    A meu ver, a questão principal será perceber o ponto de vista da Câmara em relação à arquitetura das moradias. Se for um projeto bem feito, não vejo impedimento no destaque e nas duas construções.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: APPS425

  3.  # 3

    Colocado por: APPS425- Quais os custos de um destaque? Pensava que seria algo simples e "barato" de fazer, pelo que tenho visto, seria basicamente o levantamento topográfico, o emolumento da câmara e a atualizacao nas financas. Mas li noutro forum que é preciso pagar novamente o IMT na nova escritura?

    Não tem nada IMT, mas tem de fazer o registo, que terá os seus custos, provavelmente no prédio novo (destacado) serão maiores por ser novo registo e não uma atualização.



    Colocado por: APPS425- Vi um vídeo de um arquiteto a dizer que podemos fazer o destaque juntamente com o projeto de arquitetura e entregar tudo junto. Alguém consegue confirmar?

    Acho que sim, mas qd o fiz o arquiteto preferiu destacar e registar a nova parcela 1º



    Colocado por: APPS425- Caso possamos entregar tudo junto, neste caso, seria apenas um projeto para as 3 moradias, em vez de 2 projetos separados, para cada parcela. Correto?

    Duvido, terá de instaurar procedimentos diferentes, num terreno que ainda é só um...

  4.  # 4

    Colocado por: APPS425a ideia seria fazer um destaque e construir uma moradia isolada numa parcela e duas geminadas na outra.


    Cuidado, no fundo não vai fazer duas moradias geminadas, vai fazer uma moradia bifamiliar. Convém falar com a câmara, podem dizer que tem que ter partes da estrutura em comum, ou zonas comuns no exterior.

    Acho que até podem embirrar e dizer que tem que lotear, existe uma figura chamada "operação urbanística de impacte semelhante a loteamento" https://www.provedor-jus.pt/documentos-html/?id=24163, onde é preciso ter cuidado para não cair.

    Colocado por: APPS425

    - Quais os custos de um destaque? Pensava que seria algo simples e "barato" de fazer, pelo que tenho visto, seria basicamente o levantamento topográfico, o emolumento da câmara e a atualizacao nas financas. Mas li noutro forum que é preciso pagar novamente o IMT na nova escritura?



    Fiz dois destaques recentemente, por cada um paguei cerca de 300€ na câmara e mais cerca de 300€ na conservatória. Nas finanças não paguei nada


    Colocado por: APPS425
    - Vi um vídeo de um arquiteto a dizer que podemos fazer o destaque juntamente com o projeto de arquitetura e entregar tudo junto. Alguém consegue confirmar?
    - Caso possamos entregar tudo junto, neste caso, seria apenas um projeto para as 3 moradias, em vez de 2 projetos separados, para cada parcela. Correto?


    Contacte a secção de urbanismo da câmara municipal, acredito que haja quem prefira de uma maneira e quem prefira de outra
    Estas pessoas agradeceram este comentário: APPS425

  5.  # 5

    Obrigado a todos pelas respostas!
    Antes de irmos à camara e falar com arquitetos e engenheiros queria reunir o máximo de informacoes e alternativas possiveis, porque nem sempre o que nos dizem na camara é para nosso benefício...


    Colocado por: NTORION
    Não tem nada IMT, mas tem de fazer o registo, que terá os seus custos, provavelmente no prédio novo (destacado) serão maiores por ser novo registo e não uma atualização.


    No caso que vi, era um terreno em compropriedade e queriam fazer destaque, para cada parcela ficar em nome de 1 pessoa, ou seja, no fundo, o terreno mudou de donos, porque antes tinha dois e agora cada parcela tem só um. Deve ser nestes casos mas, mesmo assim, acho que não faz sentido, é pura extorsão.

    A nossa ideia seria esta também, eu ficar com uma parcela só em meu nome, para a moradia isolada, e as outras duas pessoas ficarem com a outra, para as geminadas. Mas não queríamos estar a pagar o IMT 3 vezes.
    Vou estudar aquela sugestão do nunogouveia para o terreno ficar todo em compropriedade, pode ser que seja mais vantajoso

  6.  # 6

    Colocado por: duriel
    Cuidado, no fundo não vai fazer duas moradias geminadas, vai fazer uma moradia bifamiliar. Convém falar com a câmara, podem dizer que tem que ter partes da estrutura em comum, ou zonas comuns no exterior.

    Acho que até podem embirrar e dizer que tem que lotear, existe uma figura chamada "operação urbanística de impacte semelhante a loteamento"https://www.provedor-jus.pt/documentos-html/?id=24163,onde é preciso ter cuidado para não cair.


    Pois, ainda iremos falar com a câmara. Se tiver partes comuns, nao há problema que são dois primos e não se importam, mas se pudessem ser geminadas pela garagem, seria melhor, claro.
    Pois, por isso é que queremos reunir o máximo de info possível para nao darmos inicio a projetos errados e ruinosos. Obrigado pelo alerta

    Colocado por: duriel
    Fiz dois destaques recentemente, por cada um paguei cerca de 300€ na câmara e mais cerca de 300€ na conservatória. Nas finanças não paguei nada


    Pois, acho que quando passa de, por exemplo, dois donos para 1 dono para cada parcela, supostamente, há transmissão onerosa de imóvel e é devido o IMT.

    Colocado por: duriel
    Contacte a secção de urbanismo da câmara municipal, acredito que haja quem prefira de uma maneira e quem prefira de outra


    Sim, asssim o faremos, mas era já para ver se conseguíamos ter uma ideia, visto que já estamos no processo de compra e a câmara demora algum tempo a responder

  7.  # 7

    Colocado por: nunogouveiaEm princípio podem fazer o destaque no mesmo processo. (na realidade, julgo que nada os impediria de ter uma compropriedade total pelo que para a Câmara, a questão a analisar será apenas urbanística, à luz do PDM, afastamentos, cérceas...)


    Pois, a minha dúvida era mesmo essa, se havia alguma hipótese de a câmara considerar um projeto para 3 moradias no que é ainda só um terreno/artigo.
    Iremos analisar bem essa questão da compropriedade total, para ver também se evitamos o pagamento de IMT ao fazer o destaque e passando o terreno do nome dos 3 para uma parcela para um e outra para dois.


    Colocado por: nunogouveia
    Quanto às parcelas ficarem mistas ou urbanas julfo que isso é uma questão de ler o PDM e perguntar nas finanças. Contudo, os PDM's têm conceitos cada vez mais complexos e nem sempre unívocos em relação a urbano/rural. Acaba por se um tema com contornos pouco definidos em alguns casos.


    Sim, aqui seria só para saber se alguém sabe se, fazendo um destaque, as parcelas passam obrigatoriamente a urbanas, ou se depois irá depender do projeto de arquitetura e afins.

    Colocado por: nunogouveia
    A meu ver, a questão principal será perceber o ponto de vista da Câmara em relação à arquitetura das moradias. Se for um projeto bem feito, não vejo impedimento no destaque e nas duas construções.


    Isso seria ótimo! Poupávamos tempo e dinheiro

  8.  # 8

    Colocado por: APPS425No caso que vi, era um terreno em compropriedade e queriam fazer destaque, para cada parcela ficar em nome de 1 pessoa, ou seja, no fundo, o terreno mudou de donos, porque antes tinha dois e agora cada parcela tem só um. Deve ser nestes casos mas, mesmo assim, acho que não faz sentido, é pura extorsão.

    Se o terreno está atualmente em avos, após fazerem o destaque cada um tem de permutar/vender/doar a sua parte no outro terreno, por forma a ficar único proprietário, nesse caso poderá ou não existir imt, dependendo da opção tomada para fazer a troca.
    Não sendo ascendente/descendente, é fazer isso antes da passagem do terreno a urbano nas finanças, de forma a que o VPT seja mais baixo, a haver IMT serão uns euros.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: APPS425

  9.  # 9

    Já agora, aproveito, que entretanto tivemos a ideia de considerar construir as 3 em banda/PH, para podermos vender a outra parcela do terreno já, para abater no valor da construcao das moradias. Sei que construir em PH tem óbvias desvantagens, principalmente pelo valor que retiraria à minha moradia, por deixar de ser isolada. Por isso, a minha questão é - alguém sabe se é possível, passado 10 anos (que é quando seria possível fazer novo destaque), eu fazer um destaque/desafetação da minha moradia/fração para poder passar a uma parcela independente?

    Desde já, agradeço os contributos.

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