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Reconstruir quinta em zona REN

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  1.  # 1

    Boa noite a todos,

    Frequento o fórum há anos e finalmente chega a minha vez de criar conta e fazer uma pergunta!

    Tenho interesse em adquirir uma quinta numa encosta no concelho de Barcelos onde existe uma casa com 2 pisos com área total de ~160m2 e mais de 50.000m2 de terreno florestal. O terreno encontra-se abandonado há décadas, e é apenas feito um "esforço" de limpeza uma vez por ano.

    Na certidão permanente do terreno constam 135m2 de área coberta que inclui a área de implantação da casa e a área de terreno florestal, que aparece listado como "área descoberta". Estão listadas duas matrizes, uma urbana e outra rústica.

    Consultei o PDM em vigor e virtualmente todo o terreno encontra-se classificado como FPT - terreno florestal de proteção. Consegui encontrar as cartas da REN da zona e verifiquei que o terreno lá se encontra classificado como área com risco de erosão.

    Tenho algumas questões que gostaria de fazer aos grandes do fórum antes de decidir sobre fazer uma proposta de compra:
    1- Levantamento topográfico: os proprietários dizem que não é possível fazer o levantamento topográfico dado o difícil acesso a grande parte do terreno, a área extensa e a densidade das árvores. Há algo que eu possa fazer para de alguma forma confirmar os limites do terreno ou verificar a sua extensão?
    2- Comunicação prévia: a habitação que se encontra no terreno é de 1947, não tem licença de habitação porque não precisa e obteve recentemente um certificado energético que a classifica como ruína, assumo eu com finalidade de "poupar" no IMI. De facto, parte do telhado cedeu e o piso encontra-se em mau estado, mas como se enquadra agora o processo de restauro da habitação? Poderei fazer o processo através de uma comunicação prévia ao Município ou terei de colocar um projeto com tudo o que isso implica? Em ambos os casos, será preciso o parecer da REN para poder avançar?
    3- Classificação do Solo: O solo está classificado como terreno florestal de proteção no PDM em vigor. Se eu fizesse questão de manter o uso dominante do terreno como florestal, haveria a possibilidade de também fazer algumas zonas de cultivo agrícola ou com animais?
    4- Custos de infraestruturas: A habitação não possui ligação à rede elétrica, de águas ou saneamento. Consta-me que seria usada a água de 3 nascentes localizadas no terreno, e parece haver uma fossa séptica ao lado da habitação, mas não existe qualquer infraestrutura elétrica. Tendo em conta que são ~130m em linha reta da rua até à casa e cerca de 250m de caminho a pé, qual seria a ordem de grandeza do custo de instalação elétrica, água e saneamento até à habitação? Seria obrigatória a ligação às águas e saneamento municipal neste caso?
    5- Parecer da REN: havendo uma edificação existente, parece haver a possibilidade de reconstruir e até ampliar a área edificada, mas estando dentro dos parâmetros no que toca a área a edificar, a REN pode ainda assim recusar a obra?
    6- Outros: que outras questões e custos deveria investigar antes de fazer a proposta?

    Agradeço todas as sugestões e informação que me consigam ajudar a tomar uma boa decisão, num ou noutro sentido.

  2.  # 2

    1- É sempre possível, nem que seja utilizado o método de cartografia aérea com recurso a drone (ortofotografia aérea). O maior desafio poderá ser o estabelecimento correto dos limites do terreno, caso não haja marcos. Convém saber só terreno já se encontra devidamente cadastrado (BUPI), não deve estar, pela sua conversa.

    2- Depende... Antes de comprar, assessorar-se de um arquiteto para efetuar um relatório de enquadramento urbanístico e de viabilidade construtiva para esse imóvel.

    3- São usos compatíveis.

    4- Pode sempre optar pelo off-grid. Custo de ligação à rede elétrica - Amigo, não somos videntes e as variáveis são imensas... A fossa , deverá ter de construir uma nova, que repeite as normas ambientais vigentes- ate porque a existente nem sequer deve estar licenciada.

    5- A REN recusa se não conseguir cumprir os parâmetros. Este ponto é decorrente da analise constante do ponto 2.

    6- Ponto 2. Além do que descreveu, ainda tem mais um condicionante importante a verificar. O enquadramento do terreno no Plano Municipal de Defesa da Floresta Contra Incêndios e consequente zonamento de risco de incêndio florestal. Também tem de verificar quais os custos com a limpeza desse terreno - Se descreve que as acessibilidades são complicadas - possivelmente não tem o terreno devidamente limpo, conforme é exigido pela lei.

    Boa sorte.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: plipsqueek

  3.  # 3

    Colocado por: plipsqueek1- Levantamento topográfico
    os proprietários não fazem levantamentos.. já mandei fazer muitos em zonas complicadissimas e sempre foram feitos. se quiser posso fornecer um contacto para isso. pode é custar

    Colocado por: plipsqueekPoderei fazer o processo através de uma comunicação prévia ao Município
    não. vai ter de contratar um arqº para avaliar a situação isso corretamente. mas a meu entender pelo que descreve será um licenciamento de reconstrução com ou sem ampliação..

    Colocado por: plipsqueekSe eu fizesse questão de manter o uso dominante do terreno como florestal, haveria a possibilidade de também fazer algumas zonas de cultivo agrícola ou com animais?
    a classificação do terreno nao vai alterar com a casa.. vai ser permitido usar como pretende obviamente

    Colocado por: plipsqueek4- Custos de infraestruturas:
    praticamente impossível de saber.

    Colocado por: plipsqueeka REN pode ainda assim recusar a obra?
    desde que cumpra os pre-requesitos nao vejo razão para recusar. não é nada de outro mundo, mas fica limitado ao que pede e ao que vem aprovado

    Colocado por: plipsqueek6- Outros: que outras questões e custos deveria investigar antes de fazer a proposta?
    o que pode impactar mais, consoante o que referiu o Pedro é o risco de incêndio.. e em algumas CM pedem estudo de risco de erosão em locais de risco de erosão..

    o melhor é contratar um arqº para avaliar bem as condicionantes e depois toma o passo seguinte bem informado
    Estas pessoas agradeceram este comentário: plipsqueek

  4.  # 4

    Sobre o levantamento topográfico - eu até pensei que fosse obrigatório para a venda de um terreno mas a imobiliária que está a vender o terreno diz que não, e diz também que os proprietários não estão dispostos a fazer o levantamento topográfico porque, não sendo obrigatório, estão convencidos de que conseguem vender sem o dito. Eu até consideraria fazê-lo como parte da minha diligência devida antes da suposta compra, mas imagino que para um terreno tão extenso, com a inclinação e densidade de árvores que tem, que seja proibitivamente caro, ainda para mais para algo que não é meu.

    Colocado por: Pedro BarradasAlém do que descreveu, ainda tem mais um condicionante importante a verificar. O enquadramento do terreno no Plano Municipal de Defesa da Floresta Contra Incêndios e consequente zonamento de risco de incêndio florestal. Também tem de verificar quais os custos com a limpeza desse terreno - Se descreve que as acessibilidades são complicadas - possivelmente não tem o terreno devidamente limpo, conforme é exigido pela lei.


    Sob a classificação de risco de incêndio, posso já dizer que já valeu a pena ter aqui feito a pergunta, pois fui consultar o PMDFCI e o terreno encontra-se classificado com perigosidade muito alta, alta e média, apesar do vizinho (mais perto da estrada e sem terreno florestal propriamente dito) se encontra sem classificação. A zona que rodeia a casa especificamente está classificada como muito alto risco de incêndio. Uma questão: o que é que esta classificação condiciona no projeto que tinha em mente?

    Colocado por: antonylemoso que pode impactar mais, consoante o que referiu o Pedro é o risco de incêndio.. e em algumas CM pedem estudo de risco de erosão em locais de risco de erosão..


    Não tenho ideia do custo que teria esse estudo, nem quanto tempo levaria...
    Evitei até agora contratar os profissionais certos para não estar a incorrer em honorários e custos sobre algo que ainda não decidi sequer comprar, mas parece que a partir de aqui terei mesmo de contratar um arquiteto para investigar a viabilidade de (re)construção naquele terreno.

  5.  # 5

    Colocado por: Pedro BarradasConvém saber só terreno já se encontra devidamente cadastrado (BUPI), não deve estar, pela sua conversa.


    Existe uma Caderneta Predial Urbana para a parte da casa e uma Caderneta Predial Rústica para a parte do terreno. É a isso que se refere?

  6.  # 6

    Não consegue você próprio fazer uma espécie de levantamento topográfico com base em coordenadas geográficas?
    Com um gps garmin ou parecido e caso o terreno até seja um polígono sem muitas irregularidades na forma pode dar para estimar a área.
    Se falhar por mais de 15 % de certeza que o estão a enganar.

  7.  # 7

    Colocado por: plipsqueekÉ a isso que se refere?

    Não, pesquise o que é o BUPi

  8.  # 8

    Colocado por: plipsqueekEvitei até agora contratar os profissionais certos para não estar a incorrer em honorários e custos sobre algo que ainda não decidi sequer comprar
    pois talvez nao tenha sido má ideia investir 200 ou 300e para que lhe fizessem uma análise

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