Se comprar um imóvel por 100.000€ e vender por 200.000€ tenho 100.000€ de mais-valias. Imaginando que dos 100.000€ do valor de compra, deu-se uma entrada de 10.000€ e entretanto já se amortizou outros 40.000€, tendo uma dívida de 50.000€. Neste ponto, vendendo o imóvel pelo valor enunciado, ficaria com 150.000€ depois de amortização total do valor em dívida do CH. Estes 150.000€ poderiam ser aplicados na totalidade para a compra de uma nova HPP sem que tenha de pagar imposto sobre as mais-valias.
Vamos supor agora que face a uma nova avaliação o imóvel estaria de facto avaliado pelo banco em 200.000€. Fazia uma segunda hipoteca sobre o imóvel para conseguir mais 30.000€, ficando agora com um total de 80.000€ em dívida. Quando vendesse o imóvel, a situação fiscal seria a mesma na medida em que amortizava ambas as hipotecas - a de 50.000€ e a de 30.000€ - e os restantes 120.000€ ficaram disponíveis para aplicar na totalidade na compra de uma nova HPP, ou neste caso ao amortizar por completo a segunda hipoteca já estaria em situação de pagar imposto sobre as mais-valias?
Na situação que descreves, é importante entender como as mais-valias são calculadas e como o regime fiscal português trata a aplicação do valor da venda de um imóvel habitacional permanente (HPP) na compra de uma nova HPP para efeito de isenção de imposto sobre as mais-valias.
Mais-valias: como são calculadas
As mais-valias imobiliárias são calculadas da seguinte forma:
Mais-valia=Valor de Venda − Valor de Aquisição − Encargos
Onde:
Valor de Aquisição: O valor que pagaste pela casa (neste caso, 100.000€).
Encargos: Inclui despesas associadas à compra e venda (impostos, obras de valorização nos últimos 12 anos, comissões pagas a mediadores imobiliários, etc.).
Valor de Venda: O valor pelo qual vendes a casa (200.000€ no teu caso).
Neste caso simples, a mais-valia seria 100.000€ (200.000€ - 100.000€, sem considerar encargos adicionais).
Regime de Isenção das Mais-Valias na Compra de Nova HPP
Em Portugal, se venderes a tua HPP e aplicares o valor da venda na totalidade ou parcialmente na aquisição de uma nova HPP (ou na amortização de um crédito à habitação de outro imóvel para tua habitação permanente), poderás estar isento do pagamento de imposto sobre as mais-valias, desde que faças essa aplicação no prazo de 36 meses após a venda.
Agora, analisemos os dois cenários:
1. Situação Inicial (Venda com Dívida de 50.000€)
Compraste o imóvel por 100.000€.
Vendeste por 200.000€, obtendo 100.000€ de mais-valias.
Tinhas uma dívida remanescente de 50.000€, que seria amortizada com o valor da venda.
Após amortizares a dívida, ficas com 150.000€ disponíveis para investir numa nova HPP.
Se aplicares esses 150.000€ na compra de uma nova HPP no prazo estabelecido (36 meses), não pagarás imposto sobre as mais-valias, pois o montante total da venda foi reinvestido.
2. Situação com Segunda Hipoteca (Venda com Dívida de 80.000€)
Fizeste uma segunda hipoteca de 30.000€, elevando a tua dívida total para 80.000€.
Quando vendes o imóvel por 200.000€, amortizas a dívida total de 80.000€ (a soma das duas hipotecas).
Ficas com 120.000€ líquidos após a amortização completa das duas hipotecas.
Aqui, a situação fiscal muda um pouco. Para seres isento do pagamento do imposto sobre as mais-valias, terás de reinvestir os 120.000€ que sobraram da venda numa nova HPP.
A diferença em relação ao primeiro cenário é que o valor disponível após a venda é menor devido à segunda hipoteca. No entanto, se aplicares esses 120.000€ na compra de uma nova HPP, continuarás a beneficiar da isenção de imposto sobre as mais-valias, pois o valor que efetivamente tens disponível após a amortização das dívidas é aquele que deves reinvestir.
Conclusão
Nos dois cenários descritos, a regra para isenção de mais-valias continua a ser a mesma: desde que a totalidade do valor disponível após a amortização das dívidas (150.000€ no primeiro cenário e 120.000€ no segundo) seja aplicada na compra de uma nova HPP, continuarás a estar isento do imposto sobre as mais-valias.
A segunda hipoteca (de 30.000€) não muda a natureza da transação, uma vez que o valor a ser reinvestido é calculado com base no que sobra da venda após amortizares as dívidas.
Se, no entanto, não aplicares todo o valor disponível na nova HPP, então haverá imposto sobre a parte das mais-valias que não for reinvestida.