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Condomínios e vizinhos

Permilagem

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  1.  

  1.  # 1

    Bom dia!
    Venho colocar uma questão para a qual pedia a ajuda de quem me saiba informar.

    Vivo num T1 num prédio com 18 condóminos. Adquiri este apartamento em 2012 em segunda mão.
    Vim agora a saber que as permilagens do título constitutivo foram alteradas e aprovadas em Assembleia de Condóminos há mais de 30 anos. As actuais permilagens foram calculadas de acordo com as respectivas áreas e encontram-se em vigor desde então.

    O prédio vai agora sofrer algumas reparações de conservação e pintura das fachadas.
    Acontece que os proprietários dos apartamentos com maior área (T4), não podendo alterar as permilagens actuais por não totalizarem 90%, vão apresentar uma proposta para que estas e futuras obras sejam pagas de acordo com a permilagem do título constitutivo que os beneficia largamente.
    Para aprovar esta proposta basta a maioria estar de acordo ou são necessários os mesmos 90%, uma vez que está a anular a divisão das despesas proporcionais às respectivas permilagens?
    Agradeço o vosso esclarecimento.
    • size
    • 25 outubro 2024

     # 2

    A alteração das permilagens constates no TCPH só é, legalmente, possível com os votos favoráveis de todos os condóminos e alteração do referido TCPH
    Portanto, valem as permilagens do TCPH.
    Concordam com este comentário: BoraBora
    Estas pessoas agradeceram este comentário: LúciaB

  3.  # 3

    Na minha opinião se as "novas" permilagens não foram postas em novo título constitutivo, basta que, em qualquer altura, um condómino discorde para que seja anulada essa alteração das permilagens em assembleia.
    Concordam com este comentário: BoraBora
    Estas pessoas agradeceram este comentário: LúciaB

  4.  # 4

    Colocado por: sizeA alteração das permilagens constates no TCPH só é, legalmente, possível com os votos favoráveis de todos os condóminos e alteração do referido TCPH
    Portanto, valem as permilagens do TCPH.


    Mas na altura foi assim. O problema é que não foram alteradas as permilagens na Conservatória.
    As permilagens antigas não obedeciam a qualquer critério. A s acuais foram calculadas de acordo com as respectivas áreas.

  5.  # 5

    Colocado por: LrLisboaNa minha opinião se as "novas" permilagens não foram postas em novo título constitutivo, basta que, em qualquer altura, um condómino discorde para que seja anulada essa alteração das permilagens em assembleia.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:LúciaB


    Mesmo estando a vigorar, sem contestação, há mais de 30 anos?

  6.  # 6

    Colocado por: LúciaBs acuais foram calculadas de acordo com as respectivas áreas.

    O cálculo de permilagens não tem apenas em conta as áreas das frações. Há outros fatores.

    Colocado por: LúciaBMesmo estando a vigorar, sem contestação, há mais de 30 anos?


    Sim, na minha opinião sim. Não tendo sido feito esse pormenor de alteração do título propriedade horizontal, essa alteração vigora até haver 1 condómino que discorde.

  7.  # 7

    Colocado por: LúciaBAs actuais permilagens foram calculadas de acordo com as respectivas áreas e encontram-se em vigor desde então.

    O que foi decidido na assembleia, não são permilagens, foi um acordo para o pagamento das despesas do prédio. Permilagens só existem umas, as que estão na escritura da constituição da PH.

    E as permilagens não são calculadas pelas áreas das frações, mas sim pelo valor das frações.
    • size
    • 25 outubro 2024

     # 8

    Colocado por: LúciaB
    Para aprovar esta proposta basta a maioria estar de acordo ou são necessários os mesmos 90%, uma vez que está a anular a divisão das despesas proporcionais às respectivas permilagens?
    Agradeço o vosso esclarecimento.


    Bastará a maioria simples, se calhar, nem isso...
    Uma vez que a suposta alteração das permilagens apenas teve a aprovação de 90% dos votos do prédio, não pode ter qualquer eficácia.
    A observância da legalidade não carece de qualquer deliberação espacial. Cabe ao administrador cumprir com a lei. Legalmente, está obrigado a isto.

  9.  # 9

    Colocado por: Pickaxe
    O que foi decidido na assembleia, não são permilagens, foi um acordo para o pagamento das despesas do prédio. Permilagens só existem umas, as que estão na escritura da constituição da PH.

    E as permilagens não são calculadas pelas áreas das frações, mas sim pelo valor das frações.


    Boa noite.

    Pickaxe, o que afirma sobre a formulação de permilagens é regra única e universal?

    Se o é, não faz muito sentido; na minha opinião, e numa perspectiva de bom senso, tem mais sentido a "pegada" da fracção (área)...

  10.  # 10

    Colocado por: Masterfulformulação de permilagens


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    A permilagem das frações em uma propriedade horizontal, como um condomínio, é usada para dividir as despesas e definir o valor proporcional de cada unidade. Ela indica a participação de cada fração (apartamento, sala, etc.) em relação ao total da área construída. Para determinar a permilagem, alguns critérios são comuns:

    1. Área da Unidade: Geralmente, a permilagem é calculada com base na área privativa de cada unidade. Unidades maiores geralmente têm uma permilagem maior, pois ocupam mais espaço do empreendimento.


    2. Localização: A localização da unidade dentro do edifício pode influenciar a permilagem, pois locais mais valorizados, como andares superiores, podem ter maior valor proporcional.


    3. Utilização e Facilidades: Em alguns casos, as áreas de uso comum (garagem, piscina, academia) são consideradas na permilagem, aumentando a proporção de quem usa mais esses espaços.


    4. Valor de Mercado: Em empreendimentos de alto padrão, pode-se considerar o valor de mercado de cada unidade para ajustar a permilagem, fazendo com que unidades mais caras contribuam mais.


    5. Fator de Correção: Em certos cálculos, usa-se um fator de correção que pondera aspectos como posição no edifício, conforto térmico, exposição ao sol, entre outros, ajustando a permilagem para refletir essas variáveis.



    Exemplo de Cálculo:

    1. Determina-se a área total do condomínio e a área de cada unidade.


    2. Calcula-se a permilagem de cada unidade dividindo sua área pela área total e multiplicando por 1.000.



    Assim, cada unidade terá um número de "permilagem", ou seja, uma porcentagem sobre 1.000, que será a base de rateio das despesas.

    Esses critérios são regulamentados pela convenção do condomínio e variam de acordo com as normas e práticas do país.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Masterful

  11.  # 11

    Colocado por: MasterfulPickaxe, o que afirma sobre a formulação de permilagens é regra única e universal?

    É o que está escrito no código civil.
    Para mim faz sentido ser assim, visto que a área também é um parâmetro da avaliação de uma fração, mas não é o único, o andar onde fica a fração, as vistas, também contam para a valorização da fração.

  12.  # 12

    Uma Nota linguística:
    Percentagem é o termo mais correto e usual no Português de Portugal. Mas porcentagem, existe nos dicionarios de lingua Portuguesa, a sua utilização é frequente nos falantes Brasileiros.

  13.  # 13

    Obrigada pela gentileza de quem se incomodou na responder.
    A actual permilagem com base na área foi aprovada por unanimidade e consta do regulamento interno desde Janeiro de 1993.
    Foi o critério considerado como o mais justo, no caso, porque, por se tratar dum prédio já antigo, se os condóminos do último andar (6º) por um lado, beneficiam da vista, por outro têm muito menor conforto térmico (o 7º andar é um terraço que cobre toda a área) e muito menor pressão de água, chegando mesmo a não dar para usar esquentador a gás.
    A falha terá sido do administrador de então que, mediante a acta assinada por todos, deveria ter feito a respectiva rectificação na Conservatória do Registo Predial.
    No caso em apreço são obras de conservação e pintura das fachadas e estas reflectem exactamente as actuais permilagens (o T4 ocupa a área dos dois T1 juntos e tem as fachadas correspondentes a estes dois apartamentos).
    Em nenhuma despesa comum será mais justa esta divisão consoante a área, como nesta.

  14.  # 14

    O que é justo ou não justo é relativo.
    Uma vez que não se fez a inscrição em novo TCPH, e neste momento deixou de haver unanimidade, na minha opinião o justo é que se volte às permilagens inscritas no TCPH.
    Tenha em conta que alterar TCPH tem custos, ou seja a assembleia na altura devia ter mandatado o administrador a efetuar essa despesa. Não foi propriamente o desleixo do administrador.
    Concordam com este comentário: BoraBora

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