Eu e a minha companheira tencionamos adquirir um terreno no concelho de Mafra com as seguintes caracteristicas:
- artigo rústico X com 6500m2 com artigo urbano Y com 191m2 de implantação (110m2 construção) dentro dos limites do artigo X; - sem ligação a rede água/saneamento ;
A nossa intenção é a recuperação parcial da ruína e aproveitamento da mesma para áreas sociais e construção de quartos no 1º piso.
As condicionantes actuais são:
a) preço pedido pelo vendedor. Cerca de 75 000€. Achamos elevado e que estaremos a pagar o potencial do local e não o valor de mercado justo (subjectivo sempre); b) possiveis restrições à expansão do artigo urbano contido dentro do rústico. Achamos que se trata de um artigo misto, mas como tem 2 números prediais não temos a certeza. Pretendemos uma V3 com não mais de 200m2 já incluindo garagem. c) necessidade de sondar o terreno para efectuar um furo para ter água. Alguma empresa faz sondagem grátis ou a baixo custo? d) o terreno confina com uma estrada nacional e não existem marcos, apenas o combro até à estrada. Que distância pertence à jurisdição da entidade competente (EP?)
Desde já agradeço a vossa colaboração e comentários que nos possam ajudar na nossa decisão.
1- Tem de perceber se dá para aumentar área de construção, poderá não ser possível, conforme indicado pelo Pedro Barradas. Ser misto, urbano ou rústico não quer dizer nada. O que vai indicar se pode construir mais ou vai estar limitado a recuperar apenas e só a área existente é o PDM.
2- Sendo terreno relativamente grande e 'rural', as ligações a ramal de água, esgotos e ligações de electricidade e telecomunicações poderão estar afastadas e vão ser um custo a considerar. Se não houver rede de esgotos, há que considerar custo com fossa e licenciamento da mesma.
3- Se o acesso é por uma estrada nacional, o acesso à mesma tem condicionantes, não poderá construir muros junto à mesma [há afastamento mínimo] e a construção/aumento da casa poderá ser limitada/impedida, caso não esteja dentro de um afastamento mínimo. Qualquer edificação [habitação, anexos, muros] junto a uma Estrada Nacional tem de ser aprovada pela Infraestruturas de Portugal, que demora algum tempo e é mais uns 500€ para fazer o pedido de licenciamento, ou seja, mais um custo.
O terreno encontra-se em RAN e fora do POOC de Alcobaça-Mafra. Pelo que consegui apurar da leitura do PDM, a expansão da construção pode atingir o máximo de 300m2.
No que respeita aos ramais, será totalmente incomportável o custo, falo de mais de 2km para acesso a água da rede e saneamento mais de 10km. Eletricidade existe. Fossa será a solução bem como furo de água. Alguma empresa que faça prospecção a baixo custo?
O acesso ao terreno é por serventia pública mas o mesmo tem limite a todo o comprimento com EN. Só que está mais baixo uns bons 4/5 metros que a estrada e tem árvores na extrema. Só resta a dúvida se são do terreno ou das Estradas de Portugal. Algum site onde consiga saber a tal distância que obriga a obter licenciamento junto da tutela da EN?
Tal como disse no post inicial a intenção é usar parte dos 191m2 urbanos (110m2 área bruta construção) como áreas sociais e acrescentar um piso na cota superior destinado aos quartos. Não será considerada construção nova mas sim ampliação, correcto?
Entidade Regional da Reserva Agrícola de Lisboa e Vale do Tejo Morada: Quinta das Oliveiras, Estrada Nacional nº 3, Apartado 477 Código Postal: 2001 - 906 SANTARÉM Telefone: (+351) 243 377 500 Mail: [email protected] Para mais informações consulte o site
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Mas tem de cruzar as ifnos do regime da RAN, com o regulemento do PDM, para essa zona em especifico. começe por ler o regime da RAN, e o REgulamento PDM