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Construção de moradia de banda em núcleo historico

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  1.  # 1

    Tenho um projecto aprovado de uma moradia em banda em zona histórica, numa rua esteita, na margem sul. O preço a pagar pela licença de construção é altíssimo, não é uma zona nobre mas os custos são 150€/m2 de habitação e 50€/m2 arrumos, garagem. A área de coberta da moradia é de 130m2 constituída por r/c com garagem (60,30 m2), arrumos (30,36m2), I.S. (5,28), Hall de entrada 16,80m2. O 1º. andar a cozinha (17,30m2), sala (27,50m2), Hall, corredor (14,45m2), I.S. (4,72m2), 2 quartos (22m2 e 18m2), varanda (20m2). O sotão arrumos 50,62 e terraço (17m2). A área de construção não podia ser mais pequena, só não construindo o sotão, mas esse era o meu pequeno luxo, porque a vista é magnifica. precisava da vossa preciosa ajuda, para fazer contas à vida e não desistir de tudo, saber em quanto me poderá ficar esta construção e não começar a orçamentos e depois desistir.Muito obrigada por toda a ajuda que me puderem dar.

  2.  # 2

    acho que deve estar a fazer mal as contas 150 euros m2 para licença???

    e que projecto é esse com tanta área em halls e corredores.

  3.  # 3

    Em area urbana consolidada o preço de m2 de construção para habitação é 150€/m2 e quanto à área em Halls existe dois um no r/c a entrada da habitação que dá acesso à escada para o 1º. andar à garagem e à arrecadação e outro no 1º. andar.

  4.  # 4

    O Regulamento Municipal "7 - Em processos de renovação urbana ou nos terrenos em zona urbana, por m² de área de construção a mais para habitação, comércio e serviços, relativamente à edificação existente, registada na respectiva
    Conservatória do Registo Predial, o valor da taxa é obtido pela aplicação do índice 3,0 ao valor base definido no ponto 1;"

  5.  # 5

    e qual é a sua área a mais em relação ao existente???

    hall de entrada 16,80 m2 parece-me grande.

  6.  # 6

    Faladora7
    Esse ponto 7 do artigo 100.º do Regulamento Municipal de Almada refere-se a ÁREAS A MAIS.

    Esses Halls (de entrada e do 1.º) e corredores incluiem as escadas, espero...

    PS (editado): trata-se de uma Construção Nova, ou de uma Reconstrução com Ampliação?

  7.  # 7

    Estava a ver o ofício tenho do 1. a) 195,16m2 total 10.640,12 € e 7 a) 145,38 m2 total 23.778,35€ (mas aqui está errado que falta adescontar os 101,m2 de área construida).

  8.  # 8

    Sim é Almada,Junto ao Cristo-Rei . Os Halls incluem escadas, é construção nova, porque apesar de ser núcleos históricos tenho de recuar a fachada da casa o terreno é estreito mas comprido.

  9.  # 9

    «1 - Por m2 de área de construção para habitação, comércio, serviços, restauração e bebidas, armazéns,
    parqueamento, arrecadações e similares incluindo varandas
    a) Almada Nascente: 54,52€»

    195,16m2 x 54,52 = 10.640,12 €, parece estar correcto.

    Agora, não entendo é, no ponto 7., o cálculo da ÁREA A MAIS (e o valor é, realmente, de 54,52x3=163,56€/m2!!!).

    A mim parece-me é que esse processo foi mal instruído pelo seu arquitecto.
    Se JÁ LÁ EXISTIA uma casa, era do seu interesse considerar isso uma remodelação, mesmo que partisse quase tudo.

    Além disso, numa «remodelação» a taxa do IVA sobre a mão de obra é (ou seria!) de 5%, e assim irá pagar 20% .

    A não ser que consiga uma qualquer benesse fiscal por estar a (re)construir numa zona histórica, RECRIPH, etc.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Faladora7

  10.  # 10

    A área de coberta da moradia é de 130m2 constituída por
    r/c com garagem (60,30 m2),
    arrumos (30,36m2),
    I.S. (5,28),
    Hall de entrada 16,80m2.
    O 1º. andar a cozinha (17,30m2),
    sala (27,50m2),
    Hall, corredor (14,45m2),
    I.S. (4,72m2),
    2 quartos (22m2 e 18m2),
    varanda (20m2).
    O sotão arrumos 50,62 e
    terraço (17m2).


    Por mais contas que faça, não entendo onde foi buscar os 130m2 de «área coberta», nem onde os «tesoureiros» da Câmara foram buscar os 195,16m2 nem os 145,38m2.

    Sem clarificar as áreas e sem termos um esboço do projecto, dificilmente lhe poderemos avançar palpites sobre o valor de construção...

  11.  # 11

    Caro Luis,

    Eu não tenho nenhum benefício em estar a construir ali, pelo contrario, só tenho tido chatices e quanto ao arquitecto que fez o projecto, é assunto que eu não quero falar, por isso estou a pedir a vossa ajuda, este projecto esteve aprovado em 1998 e meses depois a Sra. Vereadora do Urbanismo revogou o despacho de deferimento do procº. de arquitectura exactamente por não ter recuado. Como vê não tinha hipotese de aproveitar nada das construções existentes porque são 3 construções com uma área de 100,01m2 que está devoluto. Agora anos depois 2007 o projecto foi reformulado, aproveitando alguns projectos de especialidades e só foi aprovado agora. Quanto ao custo de m2 ser 163,56 e não 150€ o erro meu, porque cada ano que passava eu vejo as taxas mais caras que me confundi.

  12.  # 12

    Caro Luis,

    De arquitectura não percebo nada mas eu chamei area coberta à area de implemantação da construção,certo!
    130(r/c) +130(1º) + 67,62(sótão) não dá os 340,54m2 que está no ofício da CMA , mas faltava-me incluir uma varanda no 1º. andar de 4,90.

  13.  # 13

    Para uma casa com 340m2 deverá contar com um valor entre os 255mil e os 305mil euros.

    Mas tenha em conta que isto é um completo tiro no escuro.

    Só com o projecto na frente e depois de muitas contas é que costumo dar uma «estimativa» digna desse nome (com erro de +/- 10%).

  14.  # 14

    Esses valores para mim são impossíveis, fora de questão totalmente. A estimativa da construção para a Câmara foi de 124 mil , não foi mais do que isso. Já esse valor, mais o eu já gastei pelo projecto de construção, mais a reformulação que o projecto sofreu, a demolição das construções existentes, mais o pagamento à Câmara. Fazendo as contas já chegava aos 160 mil se incluir o valor do terreno, ficava em 200 e tal mil. Agora, falar-me assim só para eu ter uma ideia que poderá só a construção ir aos 255 mil. Na Aroeira à vivendas novas a 250 mil e uma zona que eu acho horrivel, mas existe vivendas novas a 150 mil, na Quinta do Conde, como é possivel ,as áreas são menores, não, porque eu tenho a garagem no r/c e as outras têm na lateral.
    O Total da construção é 340 m2 mas estou a falar de mais de metade dessa área é constituida por garagem, arrecadação e sotão.
    Depois dizem que se deixam cair as casas, nas zonas históricas.

  15.  # 15

    Tem razão.
    E, para começar, não entendo de onde saem os 340m2 (mesmo considerando a espessura das paredes).

    Uma nota prévia: o facto de ter o estacionamento integrado no r/c da casa, faz com que a estrutura e alguns dos revestimentos (da zona do estacionamento) sejam idênticos ao da zona habitacional (e, portanto, mais caros que se o estacionamento estivesse separado).

    Por isso é que eu escrevi que só olhando para o projecto é que se pode ter uma ideia do que estamos a falar.
    É que, realmente, ter um T2 com 340m2 é um bocado estranho. :-))

    Revejamos...
    garagem (60,30 m2), arrumos (30,36m2), sotão arrumos (50,62)
    SOMAM 141,28m2.

    As restantes áreas:
    I.S. (5,28), Hall de entrada (16,80m2). cozinha (17,30m2), sala (27,50m2), Hall, corredor (14,45m2), I.S. (4,72m2), 2 quartos (22m2 e 18m2),
    SOMAM 126,05m2

    As outras áreas que nos deu [varanda (20m2; 4,90m2); terraço (17m2)] não entram para estas contas.

    Como vê, mesmo considerando a área da espessura das paredes, não consigo chegar nem aos 300m2 de área coberta.
    Com as áreas assim distribuídas, eu atiraria para um valor na casa dos 178mil euros.

    E peço desculpa se a assustei com o valor anterior. :-)

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