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Denuncia de contrato

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  1.  

  1.  # 1

    Venho por este meio pedir esclarecimento acerca do processo de nao renovação de um contrato de arrendamento.
    Sou proprietária de um apartamento localizado em Loulé. Celebrei um contrato de arrendamento no dia 1 de Dezembro de 2013 por um periodo de um ano, renovável por periodos iguais.
    De momento, estou a residir no Reino Unido e prentendo voltar para Portugal, pelo que tomei a decisao de não renovar o presente contrato de arrendamento. Pretendo ocupar a minha casa para habitação própria, uma vez que nao possuo mais nenhum imóvel que possa habitar. Para isso, de boa fé, no dia 22 de Julho de 2018 telefonei à minha inquilina a comunicar a minha decisão, ao que ela não se opôs. No dia 30 de Julho de 2018 enviei uma carta aos meus inquilinos, por correio “International Signed”, a denunciar o contato, devido a necessitar do imovel para habitação própria. Pelo registo de tracking electrónico, a carta só foi entregue no dia 13 de Agosto de 2018 as 17h47.
    A carta foi enviada com mais de 120 dias de antecedência, mas foi entregue fora deste prazo. Na carta que enviei não coloquei a data e, o nome dos destinatarios foi apenas escrito no envelope e no registo. A data foi imprimida pelos correios no registo que foi colado no envelope. Junto anexo cópia da carta que enviei à minha inquilina.



    No dia 5 de Setembro de 2018, recebi uma carta registada da minha inquilina a opôr-se à denúncia do contrato de arrendamento. A carta é datada de dia 31 de Agosto de 2018 e nas razões para oposição a inquilina diz que a carta que lhe enviei foi deixada na sua caixa de correio no dia 22 de Agosto de 2018 e que viu que havia um registo de dia 9 de Agosto de 2018, e que por isso que eu a avisei com menos de 120 dias. Refere ainda que eu nao datei a minha carta e nem pus o nome dos destinatários e que por isso ela assumia que a carta era dirigida a ela.

    Posto o meu caso, a minhas questões são as seguintes:
    1- A minha carta tem valor legal para denunciar o contrato ou não cumpre as obrigações exigidas por lei?
    2- Pode a inquilina opôr-se à renovação do contrato de arrendamento? Tem de fazê-lo dentro de algum prazo? Foi este cumprido?
    3- Quais são as minhas opções legais e quais os passos que deverei tomar?

    Se legalmente não puder opôr-me à renovação do contrato pelo procedimento acima exposto, posso proceder a cessação deste por incumprimento do contrato, com base no atraso do pagamento da renda?
    Desde Dezembro de 2017 (início da renovação do presente contrato) que a minha inquilina paga a renda com, pelo menos 20 dias de atraso. Posso, nesta situação aplicar o atigo 1083.º ponto 4?
    "4– É ainda inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento no caso de o arrendatário se constituir em mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, com referência a cada contrato, não sendo aplicável o disposto nos n.os 3 e 4 do artigo seguinte. "

    Mês Data Pagamento Recibo nº Pagamento devido em Dias em atraso
    Dec-17 29/12/2017 34 09/12/2017 -20
    Jan-18 23/01/2018 35 09/01/2018 -14
    Feb-18 28/02/2018 36 09/02/2018 -19
    Mar-18 04/04/2018 37 09/03/2018 -26
    Apr-18 02/05/2018 38 09/04/2018 -23
    May-18 05/06/2018 39 09/05/2018 -27
    Jun-18 03/07/2018 40 09/06/2018 -24
    Jul-18 08/08/2018 41 09/07/2018 -30
    Aug-18 04/09/2018 n/a 09/08/2018 -26
    Sep-18 n/a n/a 09/09/2018

    Se puder proceder a cessação do contrato por esta razao, quais os procedimentos que deverei tomar?

  2.  # 2

    Tem aí um bom problema.
    Quanto à oposição à renovação do contrato acho que a inquilina tem razão, a carta devia ser endereçada à arrendatária e devia ter sido recebida 120 dias antes da renovação do contrato.
    Quanto aos pagamentos fora do prazo tem motivos suficientes para mover uma acção de despejo.
    Uma vez que se encontra no estrangeiro o ideal seria contratar um advogado em portugal para tratar deste assunto.
    Pois como já teve a experiência os correios de Inglaterra para Portugal são uma lástima demoram muito tempo.
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    • 6 setembro 2018

     # 3

    Colocado por: veralmdias
    Posto o meu caso, a minhas questões são as seguintes:
    1- A minha carta tem valor legal para denunciar o contrato ou não cumpre as obrigações exigidas por lei?
    2- Pode a inquilina opôr-se à renovação do contrato de arrendamento? Tem de fazê-lo dentro de algum prazo? Foi este cumprido?
    3- Quais são as minhas opções legais e quais os passos que deverei tomar?



    Em termos juridicos a sua inquilina tem razão.

    1º - Num contrato de arrendamento de prazo certo o senhorio não pode DENUNCIAR o contrato, seja com que motivo for. Nem para retomar a casa para habitação própria. Pode, sim e apenas, se opor à renovação automática, coisa que, entretanto, não invocou na sua carta. Invocar denuncia não é a mesma coisa que invocar oposição. São coisas distintas.

    2- Sim a inquilina pode opor-se à renovação automática do contrato . Mas não esta a questão que está em causa. O que está em causa é a oposição à renovação pela sua parte, e não da inquilina.

    3 - Uma vez que não procedeu com eficácia à oposição da renovação do contrato, este foi renovado por um novo período de 1 ano.
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    • 6 setembro 2018

     # 4

    Colocado por: veralmdias

    Se legalmente não puder opôr-me à renovação do contrato pelo procedimento acima exposto, posso proceder a cessação deste por incumprimento do contrato, com base no atraso do pagamento da renda?
    >


    Sim, pode mas tem que preparar a circunstância para isso. Já alertou por escrito a inquilina de que não aceita esses atrasos, aplicando-lhe as penalizações de 50% prevista na lei ?
    É que, dado o numero de atrasos verificados sem nenhuma consequência, a situação estará a ser consentida por si. Tem que notificar a inquilina sobre esse incumprimento e alertá-la.

    Mas, um possível processo de despejo com este motivo poderá demorar o tempo que decorre até à sua possibilidade de se opor à próxima renovação do contrato. Valerá a pena ?
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  5.  # 5

    Colocado por: sizeEm termos juridicos a sua inquilina tem razão.

    1º - Num contrato de arrendamento de prazo certo o senhorio não pode DENUNCIAR o contrato, seja com que motivo for. Nem para retomar a casa para habitação própria. Pode, sim e apenas, se opor à renovação automática, coisa que, entretanto, não invocou na sua carta. Invocar denuncia não é a mesma coisa que invocar oposição. São coisas distintas.

    2- Sim a inquilina pode opor-se à renovação automática do contrato . Mas não esta a questão que está em causa. O que está em causa é a oposição à renovação pela sua parte, e não da inquilina.

    3 - Uma vez que não procedeu com eficácia à oposição da renovação do contrato, este foi renovado por um novo período de 1 ano.



    Isto foi o que escrevi na carta:

    "Na qualidade de senhorio de V.ª Ex.ª, venho desta forma comunicar-lhe, nos termos e para os efeitos do artigo 1097.º do Código Civil a minha intenção da não renovação do contrato de arrendamento em vigor, celebrado em 1 de Dezembro de 2013, sito na XXXXXXXXXX, devido a necessitar do imóvel para habitação própria.

    O contrato referido supra, cessará os seus efeitos a partir de 30 de Novembro de 2018, data em que deve proceder à entrega do arrendado livre de pessoas e bens, no estado de conservação em que o mesmo se encontrava, quando o presente contrato se iniciou."

    Os termos podem estar errados, mas o que escrevi na carta foi "intencao de nao renovacao do contrato"

  6.  # 6

    Colocado por: size

    Sim, pode mas tem que preparar a circunstância para isso. Já alertou por escrito a inquilina de que não aceita esses atrasos, aplicando-lhe as penalizações de 50% prevista na lei ?
    É que, dado o numero de atrasos verificados sem nenhuma consequência, a situação estará a ser consentida por si. Tem que notificar a inquilina sobre esse incumprimento e alertá-la.

    Mas, um possível processo de despejo com este motivo poderá demorar o tempo que decorre até à sua possibilidade de se opor à próxima renovação do contrato. Valerá a pena ?



    Pois, os atrasos foram permitidos porque sempre agi de boa fe com a minha inquilina e nao a quis prejudicar. Eu li que atraves do balcao nacional de arrendamento os processos sao mais rapidos.

    Obrigada pelos seus comentarios.

  7.  # 7

    Colocado por: size

    Sim, pode mas tem que preparar a circunstância para isso. Já alertou por escrito a inquilina de que não aceita esses atrasos, aplicando-lhe as penalizações de 50% prevista na lei ?
    É que, dado o numero de atrasos verificados sem nenhuma consequência, a situação estará a ser consentida por si. Tem que notificar a inquilina sobre esse incumprimento e alertá-la.

    Mas, um possível processo de despejo com este motivo poderá demorar o tempo que decorre até à sua possibilidade de se opor à próxima renovação do contrato. Valerá a pena ?



    Posso aplicar uma penalizacao de 50% na renda? Ela paga a renda, atrasada mas paga.
    Esse valor de 50% e referente a cada mes em atraso?
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    • 6 setembro 2018

     # 8

    Colocado por: veralmdias


    Isto foi o que escrevi na carta:

    "Na qualidade de senhorio de V.ª Ex.ª, venho desta forma comunicar-lhe, nos termos e para os efeitos do artigo 1097.º do Código Civil a minha intenção da não renovação do contrato de arrendamento em vigor, celebrado em 1 de Dezembro de 2013, sito na XXXXXXXXXX, devido a necessitar do imóvel para habitação própria.

    O contrato referido supra, cessará os seus efeitos a partir de 30 de Novembro de 2018, data em que deve proceder à entrega do arrendado livre de pessoas e bens, no estado de conservação em que o mesmo se encontrava, quando o presente contrato se iniciou."

    Os termos podem estar errados, mas o que escrevi na carta foi "intencao de nao renovacao do contrato"



    A minha opinião baseou-se no que acima nos disse.

    Isto : "No dia 30 de Julho de 2018 enviei uma carta aos meus inquilinos, por correio “International Signed”, a denunciar o contato, devido a necessitar do imovel para habitação própria. Pelo registo de tracking electrónico, a carta só foi entregue no dia 13 de Agosto de 2018 as 17h47."


    A carta enviada está bem formalizada quanto à oposição à renovação. Peca por não ter sido entregue à inquilina dentro do prazo. Esta, por sua vez, está , afinal, a agir de má fé, por através de comunicação pelo telefone ter aceite a situação. Tem, agora motivos morais para não mais colaborar com o atraso no pagamento das rendas.
    Concordam com este comentário: sognim
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  9.  # 9

    Minha estimada, a oposição à renovação de um contrato de arrendamento habitacional tem-se um expediente relativamente simples, mas obriga ao cumprimento de algumas regras, nomeadamente no que se refere a prazos. Para tanto, importa aferir do que dimana da Lei nº 31/2012 de 14 de Agosto.

    Destarte, quando uma das partes quer, por qualquer motivo, rescindir um contrato de arrendamento tem de comunicar essa intenção à outra parte por escrito e em carta registada. Esta missiva deve incluir a identificação clara do remetente, do destinatário e os motivos para a rescisão. O remetente deve, igualmente, guardar uma cópia da carta enviada.

    O prazo de comunicação da intenção de denúncia do contrato varia de acordo com a duração do mesmo. A lei estipula, ainda, uma outra forma de rescisão denominada “oposição à renovação do contrato” que também tem prazos diferentes em função da duração do acordo e de a iniciativa partir do senhorio ou do inquilino. Assim, quando é o senhorio que não quer renovar o contrato e se a duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a 1 ano e inferior a 6 anos a comunicação deve ser feita com 120 dias de antecedência.

    Têm-se estas as regras a observar, importa agora aferir se as cumpriu.

    Colocado por: veralmdias
    A carta foi enviada com mais de 120 dias de antecedência, mas foi entregue fora deste prazo. Na carta que enviei não coloquei a data e, o nome dos destinatarios foi apenas escrito no envelope e no registo. A data foi imprimida pelos correios no registo que foi colado no envelope. Junto anexo cópia da carta que enviei à minha inquilina.


    Na feitura da comunicação, o que prevalece, a data do envio ou a data da recepção? A Lei nº 6/2006, de 27-02 (NRAU) prevê um regime complexo e especial para a eficácia dessa declaração de oposição que prevalece sobre a recepção ou conhecimento a que o regime geral do nº 1 do art. 224º do CC dá relevância: exige-se que seja feita por escrito assinado pelo declarante (senhorio), remetido ao destinatário (inquilino), por carta registada com aviso de recepção, (i) para o local arrendado, desde que o aviso de recepção seja assinado pelo inquilino; ou (ii) tendo havido convenção de domicílio, para esse local (cfr. Ac. STJ de 19/10/2017).

    A razão está do seu lado porquanto prevalece a data do envio da comunicação.

    Colocado por: veralmdias
    No dia 30 de Julho de 2018 enviei uma carta aos meus inquilinos, por correio “International Signed”, a denunciar o contato, devido a necessitar do imovel para habitação própria. Pelo registo de tracking electrónico, a carta só foi entregue no dia 13 de Agosto de 2018 as 17h47.


    Pelo exposto supra, a feitura da comunicação deve ter-se feita por carta registada com aviso de recepção. É a regra que está prevista no art. 9º, nº 1 da Lei nº 6/2006 de 27 de Fevereiro: "Salvo disposição da lei em contrário, as comunicações legalmente exigíveis entre as partes relativas a cessação do contrato de arrendamento, actualização da renda e obras são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de recepção."

    A razão estará do lado do inquilino porquanto não houve aviso de recepção, se bem que, havendo-se uma resposta do inquilino à comunicação antes feita, tem-se esta resposta prova bastante da recepção da referida comunicação.

    Colocado por: veralmdias
    Refere ainda que eu nao datei a minha carta e nem pus o nome dos destinatários e que por isso ela assumia que a carta era dirigida a ela.


    Artigo 9.º
    Forma da comunicação
    1 -
    2 - As cartas dirigidas ao arrendatário, na falta de indicação por escrito deste em contrário, devem ser remetidas para o local arrendado.
    3 -
    4 -
    5 - Qualquer comunicação deve conter o endereço completo da parte que a subscreve, devendo as partes comunicar mutuamente a alteração daquele.
    6 -
    7 -

    A razão estará do lado do inquilino porquanto em bom rigor a carta deve conter todos os exigidos elementos, se bem que, hão elementos bastantes que provam inequivocamente que a comunicação tinha um destinatário certo e conhecido. Ninguém envia um envelope para AA e a carta no seu interior é destinada a BB.

    Colocado por: veralmdias
    Posto o meu caso, a minhas questões são as seguintes:
    1- A minha carta tem valor legal para denunciar o contrato ou não cumpre as obrigações exigidas por lei?
    2- Pode a inquilina opôr-se à renovação do contrato de arrendamento? Tem de fazê-lo dentro de algum prazo? Foi este cumprido?
    3- Quais são as minhas opções legais e quais os passos que deverei tomar?


    1. Sim e não. A carta foi enviada dentro do prazo, porém, não foi feita com o aviso de recepção (se bem que a resposta prova a referida recepção) e não possui todos os requeridos elementos (se bem que hajam outras provas bastantes que cumprem idêntico fim).

    2. Num contrato de arrendamento a termo certo, a lei não confere ao senhorio o direito de o denunciar, mas de se opor à sua renovação cumpridos que sejam os requisitos exigidos. Não os cumprindo, não tem a oposição legitimidade, logo não carece o inquilino de se contra-opor.

    3. As suas opções legais passam necessariamente por recorrer a um jurisperito ou, no limite, intentar o despejo após o termo do contrato, se o inquilino não lhe entregar as chaves, quando lhe exigidas.

    Colocado por: veralmdias
    Mês Data Pagamento Recibo nº Pagamento devido em Dias em atraso
    Jul-18 08/08/2018 41 09/07/2018 -30
    Aug-18 04/09/2018 n/a 09/08/2018 -26
    Sep-18 n/a n/a 09/09/2018


    Se bem percebi, em Julho houve-se a renda quitada com 30 dias de atraso e no mês subsequente, 26, correcto? Se assim for, atente na informação infra.

    O pagamento da renda deve ocorrer no dia 1 do mês a que respeita. Não cumprindo com esta obrigação, o inquilino incorre em mora. Este faz cessar a mora se proceder ao pagamento da renda no prazo de 8 dias (de calendário) a contar do seu começo. Sendo o 1º dia útil uma segunda-feira, 8 dias a contar do início da mora, dá dia 9 como limite. Se o dia 1 calhar a um domingo, o 1º dia útil será a segunda-feira seguinte, dia 2. Adicionando 8 dias significa que o último dia para pagamento da renda é dia 10. Se o dia 1 for a um sábado, o primeiro dia útil é dia 3, segunda-feira. Somando-lhe 8 dias de calendário, dá dia 11 como último dia para pagamento da renda. Coincidindo o dia 1 com uma sexta-feira e for feriado, significa que o 1º dia útil é segunda-feira, dia 4. Neste caso, o último dia para pagamento da renda, sem entrar em mora definitiva, é o dia 12.

    Caso a renda não seja paga ou se se tiver paga após decorrido o prazo legal de mora, o senhorio tem o direito de exigir, além da renda em atraso, uma indemnização correspondente a 50% do que for devido. E enquanto esses valores não forem integralmente pagos, o senhorio pode recusar o pagamento das rendas seguintes, que são consideradas em dívida, para todos os efeitos, podendo propor uma acção de despejo com fundamento na falta de pagamento da renda decorridos 3 meses.

    Queira escusar-me pelo longo texto. No mais, haja pois em conformidade e na defesa dos seus legítimos direitos e melhores interesses!
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar, CristinaP, sognim, veralmdias

  10.  # 10

    Muito obrigada a todos pela vossa ajuda neste tópico.

  11.  # 11

    Se bem percebi, em Julho houve-se a renda quitada com 30 dias de atraso e no mês subsequente, 26, correcto? Se assim for, atente na informação infra.

    O pagamento da renda deve ocorrer no dia 1 do mês a que respeita. Não cumprindo com esta obrigação, o inquilino incorre em mora. Este faz cessar a mora se proceder ao pagamento da renda no prazo de 8 dias (de calendário) a contar do seu começo. Sendo o 1º dia útil uma segunda-feira, 8 dias a contar do início da mora, dá dia 9 como limite. Se o dia 1 calhar a um domingo, o 1º dia útil será a segunda-feira seguinte, dia 2. Adicionando 8 dias significa que o último dia para pagamento da renda é dia 10. Se o dia 1 for a um sábado, o primeiro dia útil é dia 3, segunda-feira. Somando-lhe 8 dias de calendário, dá dia 11 como último dia para pagamento da renda. Coincidindo o dia 1 com uma sexta-feira e for feriado, significa que o 1º dia útil é segunda-feira, dia 4. Neste caso, o último dia para pagamento da renda, sem entrar em mora definitiva, é o dia 12.

    Caso a renda não seja paga ou se se tiver paga após decorrido o prazo legal de mora, o senhorio tem o direito de exigir, além da renda em atraso, uma indemnização correspondente a 50% do que for devido. E enquanto esses valores não forem integralmente pagos, o senhorio pode recusar o pagamento das rendas seguintes, que são consideradas em dívida, para todos os efeitos, podendo propor uma acção de despejo com fundamento na falta de pagamento da renda decorridos 3 meses.

    Queira escusar-me pelo longo texto. No mais, haja pois em conformidade e na defesa dos seus legítimos direitos e melhores interesses!
    Estas pessoas agradeceram este comentário:veralmdias


    Tenho uma questão em relação ao prazo para o pagamento da renda. O contrato que realizei diz:
    Clª Quinta
    A renda anual acordada é de € XXXXXXX, a pagar pelos inquilinos em duodécimos de € XXXXX, com vencimento no primeiro dia útil do mês a que respeitar.----------------------------------------------------------------------------------------
    Clª Sexta
    Os Segundos Outorgantes obrigam-se a efectuar o pagamento da renda mensal, até ao dia 8 (oito) do mês a que a mesma respeitar, por depósito ou transferência bancária .....

    Isto significa que ela está em incumprimento a partir do dia 9, certo? Estes 8 dias da cláusula sexta já se referem aos 8 dias de tolerância. No dia 9, se não receber a renda referente a esse mês, já posso pedir o valor da renda mais a indemnização correspondente a 50% do que for devido. Estou a fazer a interpretação correcta?

    Peço desculpa pelas minhas dúvidas, mas se me puderem ajudar, ficava muito agradecida.

  12.  # 12

    Minha estimada, para melhor percebermos esta matéria, importa enquadrar cada uma das situações referidas. Desta sorte, a mora consiste no atraso no cumprimento da prestação devida, sendo que o devedor considera-se em mora quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível,não foi efectuada no tempo devido (cfr. art. 804º, nº 2 do CC).

    A mora do arrendatário quanto ao pagamento da renda em atraso verifica-se independentemente de interpelação (isto é, do pedido), porquanto se trata de uma obrigação que tem prazo certo (cfr. al. a), do nº 2, do art. 805º do CC). Este prazo resultará do contrato de arrendamento ou na falta da sua fixação no contrato, das disposições supletivas da lei sobre a matéria.

    Verificando-se o atraso ou a falta de pagamento de rendas pelo arrendatário, podemos identificar duas situações: (i) o arrendatário encontra-se em situação de mora quanto ao pagamento das rendas (cfr. art. 1041º, nº 1 do CC) ou (ii) o arrendatário encontra-se em mora igual ou superior a 3 meses no pagamento da renda (cfr. art. 1083º, nº 3 do CC).

    Na primeira situação o arrendatário pode fazer cessar a mora no prazo de 8 dias a contar do seu começo. Dito por outras palavras, o legislador relega as consequências indemnizatórias ou resolutivas da mora para além do momento em que, efectivamente, se verificou o atraso no cumprimento da obrigação principal do arrendatário, concedendo-lhe um benefício temporal de 8 dias para fazer cessar a mora, do que resulta que a mora no pagamento das rendas é juridicamente irrelevante, se o
    arrendatário fizer cessar a mesma no prazo de 8 dias a contar do seu começo.

    Importa agora atentar a um pormenor de maior importância. Pese embora o cumprimento da obrigação tenha que ser efectuado no primeiro dia do mês a que respeite, este terá que ser necessariamente um dia útil ou no primeiro dia útil seguinte, se o dia 1 corresponder a dia de fim de semana ou feriado. A contagem do prazo de mora obedece ao mesmo princípio:

    - Sendo o 1º dia útil uma segunda-feira, 8 dias a contar do início da mora, dá dia 9 como limite.
    - Se o dia 1 calhar a um domingo, o 1º dia útil será a segunda-feira seguinte, dia 2. Adicionando 8 dias significa que o último dia para pagamento da renda é dia 10.
    - Se o dia 1 for a um sábado, o primeiro dia útil é dia 3, segunda-feira. Somando-lhe 8 dias de calendário, dá dia 11 como último dia para pagamento da renda.
    - Coincidindo o dia 1 com uma sexta-feira e for feriado, significa que o 1º dia útil é segunda-feira, dia 4. Neste caso, o último dia para pagamento da renda, sem entrar em mora definitiva, é o dia 12.

    Portanto, a clausula lavrada no contrato está ferida com uma irregularidade, porquanto da lei não resulta que a mora cessa no dia 8, mas 8 dias contados do dia 1, com a ressalva que o 1º dia a contabilizar deva ser um dia útil, o que pode originar a que, no limite, a mora até possa cessar só no dia 12.

    Incorrendo o inquilino em incumprimento, isto é, não fazendo cessar a mora dentro do respectivo prazo legal, tem o senhorio a faculdade de exigir a sua quitação da quantia em atraso acrescida de 50% do valor devido a título de indemnização. Se o inquilino não pretender ou não aceitar efectuar o pagamento da divida (renda + 50%), o senhorio pode recusar o pagamento, dessa e das rendas seguintes, mesmo que aquelas já se tenham realizadas dentro dos 8 dias exigidos.
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