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MORADIA - Aprovação Projeto, Credito, Construtor! Ajuda!

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  1.  # 1

    Boa tarde

    Encontro-me nesta fase com o protejo de arquitectura e especialidades praticamente terminado.
    Já comprei o terreno e já está escriturado em meu nome.
    Agora preciso de esclarecimentos de como devo fazer agora!

    Ainda não pedi orçamentos, tenho dois empreiteiros em mente, vou reunir com o primeiro amanha para começar a fazer o orçamento, o segundo está ligado ao escritório de arquitectura e portanto assim que terminar o protejo dão o orçamento também.

    Então, a construção vai ser num lote, pertencente a uma urbanização, logo está tudo muito bem definido e o projeto está de acordo portanto posso fazer Comunicação prévia em vez de Pedido de Licenciamento. Mas a questão é que ainda não escolhi empreiteiro, portanto na pratica não sei se é preferível pedir já o licenciamento e depois ponderar acerca do empreiteiro ou se trato já de escolher o empreiteiro e parto para a comunicação prévia. Qual será a forma mais rapida de terminar esta parte do processo?

    A outra questão é que ainda me falta a parte da aprovação do credito, o gestor de conta diz que precisa da licença da câmara para dar seguimento ao pedido, mas no caso de ser Comunicação Previa pelo que percebi não vou ter emissão de licença, portanto o que tenho de entregar no banco? Espero por alguma resposta da câmara ou existe algum comprovativo de como foi feita comunicação previa para o banco poder dar seguimento ao pedido de credito?

    O mesmo se passa com a ligação da água e edp, se não vou ter licença na comunicação prévia, como faço para pedir as ligações?

    A ultima questão tem a ver com os construtores, pelo que percebi eles dão uma estimativa do valor da obra tendo em conta a área e o projecto e depois elaboram um caderno de encargos. É isso? Só escolho depois de ter os 2 cadernos de encargos certo?

    Agradeço esta ajuda, já me fartei de pesquisar mas ainda não encontrei reposta objectiva a estas questões.

    Quero tentar acelerar isto porque para o pedido de credito neste momento não tenho dependentes mas descobri há duas semanas que a esposa está gravida de gémeos, logo quero acelerar isto pois com dependentes o pedido de credito muda de figura, se bem que o nascimento é só para Maio e o processo deve ficar despachado dentro de 2 meses no máximo, espero eu.

    Obrigado

  2.  # 2

    Peça pelo menos 3 orçamentos...
    Deveria mandar elaborar um mapa de quantidades com base nos projectos realizados e nos Acabamentos e equipamentos escolhidos...

  3.  # 3

    O arquitecto quando terminar o protejo diz que vem lá explicito a lista de materiais a ser usados, as quantidades diz que cabe ao construtor definir e calcular. Se calhar vou tentar arranjar um terceiro. O que acontece é que eu já gastei o meu capital com terreno, protejo, IMT, taxas e taxinhas e já não tenho capital para iniciar a obra. Em Setúbal os empreiteiros estão a pedir 30% do valor da obra para adjudicação. Consegui um que aceita 10% (que é o que o Santander avança para inicio de obra) e outro que inicia sem colocar nenhum capital. Mas os restante está tudo a pedir na casa dos 30% que eu não tenho!

  4.  # 4

    Colocado por: pmartins985A ultima questão tem a ver com os construtores, pelo que percebi eles dão uma estimativa do valor da obra tendo em conta a área e o projecto e depois elaboram um caderno de encargos. É isso? Só escolho depois de ter os 2 cadernos de encargos certo?

    Credo !!! então os empreiteiros é que vão decidir os materiais que vai aplicar na sua casa!!! A casa é sua, tem que mandar executar o caderno de encargos, e depois pede preços a empreiteiros.

    Mas os projectistas não lhe explicaram isto?

    Quanto às restantes questões idem...

    credo !!!
    Estas pessoas agradeceram este comentário: pmartins985

  5.  # 5

    O arquitecto vai definir os materiais, não me expliquei bem, mas as quantidades e respectivos preços quem define são os construtores certo?? Eles é que vão definir quanto dão para a cozinha, as louças de wc, etc...certo? Claro que quem define os materiais a usar é o projectista, mas o caderno de encargos penso ser o construtor ou não??

  6.  # 6

    E em relação à questão da EDP e do Credito por causa da Comunicação Prévia?? Como faço? Peço algum comprovativo quando entregar os projectos na Camara e esse comprovativo substitui a licença??

  7.  # 7

    O arquitecto fornece a Listagem de Materiais e Acabamentos, as quantidades quem calcula são os empreiteiros, foi assim que o arquitecto me respondeu!
    •  
      GMCQ
    • 23 setembro 2018

     # 8

    Colocado por: pmartins985O arquitecto vai definir os materiais, não me expliquei bem, mas as quantidades e respectivos preços quem define são os construtores certo?? Eles é que vão definir quanto dão para a cozinha, as louças de wc, etc...certo? Claro que quem define os materiais a usar é o projectista, mas o caderno de encargos penso ser o construtor ou não??


    Quem decide é vc e não o técnico... Vc decide o que quer pôr na sua casa ou estarei errado?

    Pelo que percebi poderá ser algo chave na mão em que por exemplo tem até x€/m2 de cerâmicos para a sala? WC? Por aí a fora... Isso talvez faça mais sentido. Não seja mais um em que o técnico desenha a casa para ele e não para o cliente.. Cumprimentos

  9.  # 9

    Sim, vamos lá ver, quem decide como quer a casa claro que sou eu! Aliás, já decidi que o projeto está praticamente pronto, só falta falar de alguns acabamentos. O arquitecto vai fazer a listagem de materiais e depois vou pedir ao empreiteiro para fazer o orçamento com base nessa lista de materiais.
    Mas é tipo chave na mão, se é que se pode chamar assim, em que o empreiteiro vai dizer quanto posso gastar para cerâmicas, wc, etc!!

    E em relação às questões principais que se prendem com a Comunicação Prévia e os pedidos de credito e ligação de ramais?? Aí é que eu tenho mais duvidas...

  10.  # 10

    Colocado por: pmartins985em que o empreiteiro vai dizer quanto posso gastar para cerâmicas, wc, etc!!

    A casa é sua, e o empreiteiro é que vai dizer quanto é que você pode gastar??!!! ... credo!!

  11.  # 11

    Colocado por: pmartins985O arquitecto fornece a Listagem de Materiais e Acabamentos, as quantidades quem calcula são os empreiteiros, foi assim que o arquitecto me respondeu!



    o seu arquitecto só tinha que reconhecer que não sabe ou não quer fazer esse trabalho e indicar alguem que o soubesse ou quisesse fazer.

    é obvio que não é o empreiteiro que calcula as quantidades do material. repare se estivesse a fazer um caderno de encargos para se ter, entre várias coisas, uma estimativa orçamental da obra, tornava-se impossivel sem saber as ditas quantidades.

  12.  # 12

    Faça comunicação prévia. A certidao de Não Rejeição da mesma funciona como "Licenca de Construção".

  13.  # 13

    Se eu fechar negócio da execução da obra, seguindo as indicações do projeto por exemplo 160.000euros, o procedimento seguinte não é fazerem um caderno de encargos onde esteja discriminado o o valor q eles dao para escolher a cozinha, o wc, as ceramicas?? Claro que se quiser gastar mais e comprar melhor a decisao é minha! Não percebo esse credo. Pelo menos os amigos que construiram foi assim, até tenho os cadernos de encargos com tudo discriminado, dos isolamentos, a caixilharias, acabamentos... e foi fornecido pelo construtor!!

  14.  # 14

    Colocado por: ADROatelierFaça comunicação prévia. A certidao de Não Rejeição da mesma funciona como "Licenca de Construção".


    Mto obrigado.

  15.  # 15

    Colocado por: pmartins985Se eu fechar negócio da execução da obra, seguindo as indicações do projeto por exemplo 160.000euros, o procedimento seguinte não é fazerem um caderno de encargos onde esteja discriminado o o valor q eles dao para escolher a cozinha, o wc, as ceramicas??

    Não!

    Colocado por: pauloagsantoso seu arquitecto só tinha que reconhecer que não sabe ou não quer fazer esse trabalho e indicar alguem que o soubesse ou quisesse fazer.

    Quem faz o Caderno de encargos é o arquiteto ou alguém que você contrate para isso. Os empreiteiros fazem um orçamento para esse caderno de encargos.
    Quer o arquiteto quer quem fizer o CE tem que ter noção do preço médio das coisas na sua zona, em função desses preços elaboram um projeto e um CE para "caber" nos valores que você têm para fazer a obra
    Concordam com este comentário: Picareta, fredcunha

  16.  # 16

    Colocado por: pmartins985Se eu fechar negócio da execução da obra, seguindo as indicações do projeto por exemplo 160.000euros, o procedimento seguinte não é fazerem um caderno de encargos onde esteja discriminado o o valor q eles dao para escolher a cozinha, o wc, as ceramicas?? Claro que se quiser gastar mais e comprar melhor a decisao é minha! Não percebo esse credo. Pelo menos os amigos que construiram foi assim, até tenho os cadernos de encargos com tudo discriminado, dos isolamentos, a caixilharias, acabamentos... e foi fornecido pelo construtor!!


    boa tarde,
    eu tenho uma empresa se construção e isso não funciona assim.
    pelo menos por aqui (caso contrário teria orçamentos muito dispares)
    o senhor o tem que dizer (ou a quem realiza o caderno de encargos ou ao construtor) é que tem em mente gastar x em azulejos y em aquecimento ou AC z em madeiras e assim
    se for o construtor a dizer (voce so pode gastar 5€/m2 de cerâmica) e vier outro dizer que pode gastar 15€ com toda a certeza terá um orçamento muito mais caro do 2ª construtor (depois passam pelo rol de mentirosos)
    voce chega e diz: vou gastar 20€/m2 da cerâmica quero aquecimento da roca quero portas em faia lisa, quero gradeamentos em inox aparelhagem eletrica efapel.... (por exemplo)
    em que zona é?

  17.  # 17

    Efapel de qual?!! A série quadro?

  18.  # 18

    Boa Tarde, falei à pouco com o arquiteto e fui eu que percebi mal, na listagem de materiais e acabamentos realmente já vou ter de escolher o material que quero para ceramicas, portas e afins para o construtor depois orçamentar já com tudo definido. Vou reunir novamente com o arquiteto na quinta-feira para perceber melhor isso.
    Então mas normalmente escolhe-se logo a marca e modelo da ceramica por exemplo ou digo apenas até quanto quero gastar?

    E já agora, tenho de decidir para a alvenaria entre Tijolo de 22 e EPS 8cm ou Tijolo 22 e Isodur 8/9cm. Sei que isto já foi mto discutido, é na zona de setubal, estou inclinado para o Capotto, mas o que acham vocês? Em termos termicos e acusticos, tendo em conta manter a casa fresca no verao e quente no inverno claro.

  19.  # 19

    Eu estava enganado afinal, liguei ao arquiteto e realmente tem de se fazer esse caderno de encargos que ele chama de Listagem de Materiais e Acabamentos. No caso do meu amigo foi diferente, o arquiteto so desenhou e o construtor é que apresentou um orçamento com o caderno de encargos.

  20.  # 20

    Colocado por: pmartins985Então mas normalmente escolhe-se logo a marca e modelo da ceramica por exemplo ou digo apenas até quanto quero gastar?

    Pode fazer de ambas as maneiras.. mas convém saber se o material que gosta, estará dentro do preço ( sempre pvp)

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