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Loteamento

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    • slic
    • 19 novembro 2009

     # 1

    Boa noite aos participantes deste forum,
    Tenho uma parcela de terreno urbanizavel com 2000m2 que gostaria de lotear, situando numa zona de bons acesso e todos os lotes (4 lotes com 600m2 cada) terão caminho camarário, já existente, a norte e sul dos mesmos, ou seja com muito boas acessibilidades. A questão que coloco ao forum é se em termos de negócio será melhor lotear através de um acordo com um construtor civil, através de um gabinete de arquitectura/projectos que prestem este serviço ou através da minha propria autoria ou seja uma especie de administração directa. Agradeço tambem a informação de custos logisticos deste tipo de loteamento tendo a perseção da variabilidade relacionados com muitos factores.
    Desde já agradeço o vosso futuro contributo.
    • naar
    • 19 novembro 2009

     # 2

    Boas,

    Só me está a baralhar com o seguinte: A parcela tem 2000m2 e vai lotear 4 lotes com 600m2 cada???

  3.  # 3

    Bem se tiver as qualificações necessárias segundo a lei para fazer aprovar os projectos e se tiver alvará para fazer esse tipo de obras, está tudo dito a melhor solução é a sua autoria.
    Em todo o caso recomendo a leitura da lei 60/2007 que actualiza o regime juridico da urbanização e edificação, assim como o regulamento especifico da sua camara.

  4.  # 4

    realmente naar
    nem me apercebi dessa, eheheheeh, é que para alem de 2000 a : 4 são 500, tirando as cedências pelo menos para passeios pois as outras até podem ser em compensações, nunca podiamos ter sequer lotes de 500 m2.
    • naar
    • 19 novembro 2009

     # 5

    Colocado por: marco1Bem se tiver as qualificações necessárias segundo a lei para fazer aprovar os projectos e se tiver alvará para fazer esse tipo de obras, está tudo dito a melhor solução é a sua autoria.
    Em todo o caso recomendo a leitura da lei 60/2007 que actualiza o regime juridico da urbanização e edificação, assim como o regulamento especifico da sua camara.


    :) Eu tambem tive vontade, mas por acaso acho que não é isso que o slic queria perguntar!

    Acho que o slic quer saber se loteando deve fazer um acordo com um construtor para as infraestruturas em troca de lotes.
    Ou se é melhor contactar um Arquitecto e este tratar de tudo, desde o projecto até á fase final do loteamento já com as infraestruturas.
    Ou se pede o projecto ao Arquitecto e depois contrata uma empresa para executar as infraestruturas.

    Para o slic:

    Corriga-me se eu estiver enganado e explique-me como divide 2000 por 4 e dá 600. :)

  6.  # 6

    Contas. Tem de fazer muitas. Tem de estimar o valor dos lotes, o valor das taxas camarárias, o valor das taxas das entidades (tipo EDP), o custo dos projectos, o custo das obras de urbanização e os imprevistos.

  7.  # 7

    Claro que se tiver meios o melhor é contratar uma empresa com qualificação para fazer os projectos e depois contratar um empreiteiro para executar as infrastruturas necessárias, pois estará sempre tudo na sua mão e no seu nome.
    um processo de permuta, com a crise nas vendas hoje em dia poderá dar origem a um processo tipo sociedade com muitos inponderáveis e de longo prazo. Sendo sempre o slic o promotor pode a qualquer momento transacionar esse imóvel com a mais valia decorrente da fase em que estiver o processo de loteamento.
    • slic
    • 20 novembro 2009

     # 8

    Bom Dia,
    Relativamente à area do terreno relamente não fui rigoroso mas posso dar mais informações não sendo muito relevantes:
    Area total - 2550 m2
    Lotes pelos meus calculos e com base no levantamento topográfico já realizado serão de 600 m2/ 600 m2/ 450m2/450 m2 .

    Em relação às várias possibilidades de execução da obra é claro que a sua realização passará sempre por pessoal tecnico, gostaria de saber qual a melhor possibilidade, é precisamente o compreendido por o Naar

    Agradeço desde já a atenção dispensada
    • naar
    • 20 novembro 2009

     # 9

    Boas,

    Primeiramente tem que fazer uma prospecção na zona, do valor dos terrenos, atenção que ás vezes terrenos mais pequenos são mais caros do que os maiores, depende sobretudo do principal factor, como já foi falado aqui muitas vezes: Localização!

    Depois post aqui por quanto acha que comprava um lote de terreno igual aos seus futuros.
    Diga-nos tambem qual o valor actual das moradias á venda nessa zona, se as houver, claro.
    Já agora a nível de infraestruturas (só para se ter uma ideia) colectores de esgotos, rede eléctrica, estão "pertinho" "perto" ou "longe"

    Cump.
    • slic
    • 20 novembro 2009

     # 10

    Olá Naar,

    Em primeiro lugar agradeço o feedback.
    A localização é a 2 km da cidade de Braga com todas as infraestruturas (rede electrica, saneamento, telefone etc) muito perto do terreno ou seja já está localizado na linha periférica da cidade (segundo consulta do PDM)
    Esta zona em termos imobiliarios apresenta-se como sendo dos mais baixos do mercado portugues, de qualquer forma dependendo da localização os valores dos lotes variam entre 40 000€ ou menos (200m2) e topos variaveis. E o Naar tem toda a razão, os terrenos maiores são tendencialmente mais baratos que os de menor area.
    Os lotes comparativamente aos que estou a planear realizar estarão em média com valores na ordem dos 80 000€ dependendo tambem se é apresentado um bom projecto habitacional (arquitectura arrojada) com qualidade superior, porque existe mais procura.

  11.  # 11

    na sua opinião acha que nessa zona é melhor vender o lote já com um projecto de arquitectura ou fazer apenas o projecto de loteamento com as suas condicionantes, área de implantação, cerceas, indice de construção, deixando alguma liberdade a quem comprar o lote, para fazer a casa ao seu gosto???
    • slic
    • 20 novembro 2009

     # 12

    Penso que na zona em questão será mais viavel apresentar um projecto global com projecto de arquitectura habitacional simples e moderno do que deixar ao critério dos potenciais compradores porque assim define-se mais facilmente o publico alvo. Salvaguardo este raciocinio não sendo especialista em matérias de marking imobiliario!
    Na zona de Braga o sector imobiliario deste tipo de loteamento com projecto habitacional aprovado pronto a ser construido é uma realidade e penso que favorece um melhor negocio.
    Deixo um exemplo do que estou a abordar:
    http://bragacity.olx.pt/venda-terreno-urbano-t3-braga-braga-nogueira-18-iid-41651737#pics
    Estas pessoas agradeceram este comentário: marco1

  13.  # 13

    compreendo, no entanto não sou adepto desse tipo de soluções qualquer que seja o estilo. Gosto por exemplo de ver um prédio de habitação colectiva bem desenhado tanto mais que geralmente tem uma componente de integração urbana mais forte, mas em termos de habitação unifamiliar inclino-me mais para uma certa liberdade de soluções formais individuais.
    • naar
    • 20 novembro 2009

     # 14

    Boas,

    Consideraria a hipótese de permuta do loteamento por uma moradia pronta para si?
    • slic
    • 21 novembro 2009

     # 15

    A sugestão do naar é talvés a mais indicada, eu já tinha pensado nela mas tenho alguns receios das transações no final da obra, mas sem duvida em questão de negocio andará "ela por ela" e descarto-me de muitas dores de cabeça.
    • naar
    • 21 novembro 2009

     # 16

    Se encontrasse um construtor disposto a isso, acho que se livrava era de TODAS as dores de cabeça :)

    Resumindo para o construtor os 3 lotes ficariam ao preço da construção da sua moradia mais as infraestruturas.

    Resta saber se encontrará alguém que considere o negócio interessante.

  17.  # 17

    Seguindo esta conversa gostaria de ter uma ideia do custo de lotear uma área e loteá-la em 4 lotes. Quanto custa isto? O terreno é urbanizável mas não está loteado.

    Obrigado.
    Concordam com este comentário: bruno marques

  18.  # 18

    Depende do Gabinete de Arquitectura que contractar, peça vários orçamentos.

    Cumprimentos

  19.  # 19

    Bom dia,

    Tenho em vista a compra de um terreno que tem viabilidade de construção mas que não está loteado. Tem boa área para o que pretendo 700 m2 mas não faz parte de um loteamento. Lateralmente tem 2 casas construídas e a zona onde se insere tem outras moradias. A minha dúvida são os custos que irei ter para "puxar" água, luz, etc. uma vez que tenho logo ao lado 2 casas (1 metro de distância). Neste quais poderão ser os custos? Outra questão é sobre as limitações de construção, uma vez que não está loteado nem com projecto tenho maior liberdade quanto à área de construção e arquitectura certo?
    De um modo geral quais são as vantagens e inconvenientes num caso destes?

    Obrigado.

  20.  # 20

    Em geral tem mais liberdade sim.
    Mas para analisar bem é sempre preciso saber mais conhecer o terreno.

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