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Arrendamento de casas e imóveis

Renovações automáticas de contratos de arrendamento

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  1.  

  1.  # 1

    Por lapso não avisei o meu inquilino para desocupar uma casa que lhe estou a arrendar com os 120 dias de antecedência mas apenas com 90. Ou seja, o contrato originalmente celebrado em 2017 vai renovar-se em setembro de 2019. Neste contexto, tenho duas dúvidas:
    1) se a partir da renovação já se aplica a nova lei de arrendamento;
    2) até quando sou obrigado a renovar com o meu inquilino? por apenas 1 ano, até 2021 ou 2022?

    Obrigado

  2.  # 2

    Meu estimado, as alterações que a Lei 13/2019 introduziu no CC, localizam-se nas disposições gerais sobre o arrendamento de prédios urbanos, nas disposições especiais sobre arrendamento para habitação e nas disposições especiais sobre arrendamentos para fins não habitacionais, sendo que no que respeita à aplicação da lei no tempo, tais alterações aplicam-se não só aos contratos futuros, mas também aos contratos em curso, como decorre da regra geral do art. 12º, nº 2, do CC.

    Acresce que o legislador esclareceu expressamente que algumas alterações têm aplicação mesmo a situações constituídas antes da entrada em vigor da presente lei (cfr. art. 14º). Assim acontece quanto à forma do contrato, prevista no nº 2 do art. 1096º, e quanto ao disposto no art. 1041º do CC, no entanto e não obstante estas várias as alterações ao regime do arrendamento e salvo melhor opinião, sou de crer que, nas matérias aqui suscitadas, manter-se-ão as regras e os prazos de denúncia em vigor aquando da contratualização do arrendamento.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar, amfcardia, vaz_estevao

  3.  # 3

    Boa noite
    sendo que é da opinião que esta nova lei (Lei 13/2019) aplica-se aos contratos em curso (art. 12º nº 2 do CC) porque no final conclui que manter-se-ão as regras e os prazos de denúncia em vigor aquando da contratualização do arrendamento. Ou seja que não se aplica a nova lei (Lei 13/2019) aos contratos firmados antes da data da sua entrada em vigor?

    Deixo um exemplo:

    Contrato de 5 anos renovável por periodos de 1 ano firmado em Agosto-2006
    Este contrato em Agosto de 2019 renovou-se por 3 anos (nova lei) ou por 1 ano (lei antiga)?

    Obg

  4.  # 4

    Colocado por: amfcardia

    Deixo um exemplo:

    Contrato de 5 anos renovável por periodos de 1 ano firmado em Agosto-2006
    Este contrato em Agosto de 2019 renovou-se por 3 anos (nova lei) ou por 1 ano (lei antiga)?

    Obg


    Não se aplica.
    1º - Essa regra apenas se aplica aos contratos que foram formalizados a partir da publicação da lei.
    2º - Mesmo que se aplicasse a nova lei, a quando da renovação em Agosto de 2019, a renovação seria de 1 ano, porque a regra dos 3 anos apenas é aplicada na primeira renovação.

  5.  # 5

    Obg pela resposta

    poderia-me explicar pq é que a regra se aplica somente aos contratos formalizados a partir da publicação da lei? tendo em consideração o art. 12º, nº 2, do CC.

    grato

  6.  # 6

    Porque a lei não tem efeitos retroactivos.

  7.  # 7

    Normalmente não tem mas em certas situações poderá ter. E isso é a minha questão nesta situação.

    art.º 12 n.º 2 do CC

    2. Quando a lei dispõe sobre as condições de validade substancial ou formal de quaisquer factos ou sobre os seus efeitos, entende-se, em caso de dúvida, que só visa os factos novos; mas, quando dispuser directamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, abstraindo dos factos que lhes deram origem, entender-se-á que a lei abrange as próprias relações já constituídas, que subsistam à data da sua entrada em vigor.

    Ptt a minha questão é o n.º 1.º do artº 1096.º dispõe somente sobre condições de validade substancial ou formal do contrato ou dispõe diectamente sobre o conteudo da relação juridica contratual?

    Artigo 1096.º
    Renovação automática
    1 - Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no número seguinte.

    E se o artigo versar sobre todos contratos em decurso quererá isto dizer que tal como vaz_estevao expôs em cima que o contrato dele renovará-se por três anos e não dois, todos os contratos com renovações automáticas inferiores serão ampliados até aos três anos?

    Agradeço

  8.  # 8

    Colocado por: amfcardiaObg pela resposta

    poderia-me explicar pq é que a regra se aplica somente aos contratos formalizados a partir da publicação da lei? tendo em consideração o art. 12º, nº 2, do CC.

    grato


    Qual a sua interpretação ao nº 1 ?


    Artigo 12.º
    Artigo seguinte

    (Aplicação das leis no tempo. Princípio geral)

    Texto
    1. A lei só dispõe para o futuro; ainda que, lhe seja atribuída eficácia retroactiva, presume-se que ficam ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que a lei se destina a regular

  9.  # 9

    Colocado por: amfcardiadele renovará-se por três anos e não dois, todos os contratos com renovações automáticas inferiores serão ampliados até aos três anos?

    Agradeço


    Isso é para contratos novos de um ano.


    "salvo melhor opinião, sou de crer que, nas matérias aqui suscitadas, manter-se-ão as regras e os prazos de denúncia em vigor aquando da contratualização do arrendamento."

  10.  # 10

    Colocado por: size

    Qual a sua interpretação ao nº 1 ?


    Artigo 12.º
    Artigo seguinte

    (Aplicação das leis no tempo. Princípio geral)

    Texto
    1.A lei só dispõe para o futuro; ainda que, lhe seja atribuída eficácia retroactiva, presume-se que ficam ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que a lei se destina a regular


    Obg pela resposta. Sim eu li o n.º 1 do artº 12.º o que parece excluir a possibilidade do um contrato formalizado anterior a lei 13/2019 ser abrangido pela nova lei.

    Mas interpreto que o n.º 1 refere-se ao principio geral da retroactividade da lei e que o n.º 2 qualifica o n.º 1 para certas situações especificas. E que esta situação de um contrato decorrer no tempo com repetidas renovações poderá ou não ser abrangido pelo n.º 2. mas de facto não sei por isso exponho aqui.

    Outro detalhe que me entretanto ocorreu é que a renovação do um contrato poderá ser qualificado como um facto novo. Se assim for uma renovação após a lei nova em vigor ficaria abrangida pela 1º parte do nº 2.º do artº 12.º do CC.

    Quando a lei dispõe sobre as condições de validade substancial ou formal de quaisquer factos ou sobre os seus efeitos, entende-se, em caso de dúvida, que só visa os factos novos;

    Acho grave que o legislador poderá ter optado por alterar o que foi anteriormente acordado entre as partes. Parece-me criar uma quebra da confiança juridica mas também admito que isso tenha sido a sua vontade perante a situação arrendatícia dessa altura.

    Obg

  11.  # 11

    Colocado por: Varejote

    Isso é para contratos novos de um ano.


    "salvo melhor opinião, sou de crer que, nas matérias aqui suscitadas, manter-se-ão as regras e os prazos de denúncia em vigor aquando da contratualização do arrendamento."


    Obg e qual a sua explicação para tal leitura
    • size
    • 6 maio 2020 editado

     # 12

    Colocado por: amfcardia
    Acho grave que o legislador poderá ter optado por alterar o que foi anteriormente acordado entre as partes. Parece-me criar uma quebra da confiança juridica mas também admito que isso tenha sido a sua vontade perante a situação arrendatícia dessa altura.



    Pois, seria grave e incomprensível, que o legislador pretendesse impor a tal norma da 1ª renovação dos 3 anos, aos contratos formalizados anteriormente, desfraldando as reais perspectivas de um proprietário que arrendou uma casa por 1 ano, supostamente renovável e, depois, uma lei vinha estipular que a 1ª renovação passaria a 3 anos.
    Mas acha que foi isso que foi estabelecido ?

    Aliás, o legislador até teve o cuidado de aclarar a aplicação da Lei no tempo, onde no artigo 14º concretizou as normas que seriam aplicadas aos contrato já existentes. Sobre o artigo 1096º nada foi referido, logo, a tal norma introduzida, terá efeitos nos contratos futuros.

    ------------

    Artigo 14.º

    Disposição transitória

    1 - O disposto no n.º 7 do artigo 1041.º do Código Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 47344/66, de 25 de novembro, com a redação dada pela presente lei, é aplicável a dívidas constituídas anteriormente à data de entrada em vigor da presente lei.

    2 - O disposto no n.º 2 do artigo 1069.º do Código Civil, com as alterações introduzidas pela presente lei, aplica-se igualmente a arrendamentos existentes à data de entrada em vigor da mesma.

    3 - Nos contratos de arrendamento habitacionais de duração limitada previstos no n.º 1 do artigo 26.º do NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, cujo arrendatário, à data de entrada em vigor da presente lei, resida há mais de 20 anos no locado e tenha idade igual ou superior a 65 anos ou grau comprovado de deficiência igual ou superior a 60 %, o senhorio apenas pode opor-se à renovação ou proceder à denúncia do contrato com o fundamento previsto na alínea b) do artigo 1101.º do Código Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 47344/66, de 25 de novembro, com a redação dada pela presente lei, havendo lugar à atualização ordinária da renda, nos termos gerais.

    4 - A redação conferida pela presente lei ao n.º 10 do artigo 36.º do NRAU, só produz efeitos no dia seguinte à data da cessação da vigência da Lei n.º 30/2018, de 16 de julho, que estabelece o regime extraordinário e transitório para proteção de pessoas idosas ou com deficiência que sejam arrendatárias e residam no mesmo locado há mais de 15 anos.

    5 - As comunicações do senhorio de oposição à renovação do contrato de arrendamento enviadas durante a vigência da Lei n.º 30/2018, de 14 de junho, aos arrendatários por ela abrangidos, que não tenham como fundamento o previsto na alínea a) do artigo 1101.º do Código Civil, com a redação dada pela presente lei, não produzem quaisquer efeitos

  13.  # 13

    Colocado por: amfcardia

    Obg e qual a sua explicação para tal leitura



    Artigo 1097.º - (Oposição à renovação deduzida pelo senhorio)


    1. O senhorio pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima seguinte:

    a) 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;
    b) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;
    c) 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;
    d) Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses.

    2. A antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação.
    3. A oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
    4. Excetua-se do número anterior a necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau, aplicando-se, com as devidas adaptações, o disposto no artigo 1102.º e nos n.ºs 1, 5 e 9 do artigo 1103.º


    Num novo contrato, mesmo que seja por um ano, o senhorio no final do 1ª ano deduz oposição, mas só no final de 3 anos(do início do contrato), produz efeitos.

  14.  # 14

    Colocado por: size

    Pois, seria grave e incomprensível, que o legislador pretendesse impor a tal norma da 1ª renovação dos 3 anos, aos contratos formalizados anteriormente, desfraldando as reais perspectivas de um proprietário que arrendou uma casa por 1 ano, supostamente renovável e, depois, uma lei vinha estipular que a 1ª renovação passaria a 3 anos.
    Mas acha que foi isso que foi estabelecido ?

    Aliás, o legislador até teve o cuidado de aclarar a aplicação da Lei no tempo, onde no artigo 14º concretizou as normas que seriam aplicadas aos contrato já existentes. Sobre o artigo 1096º nada foi referido, logo, a tal norma introduzida, terá efeitos nos contratos futuros.

    ------------

    Artigo 14.º

    Disposição transitória

    1 - O disposto no n.º 7 do artigo 1041.º do Código Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 47344/66, de 25 de novembro, com a redação dada pela presente lei, é aplicável a dívidas constituídas anteriormente à data de entrada em vigor da presente lei.

    2 - O disposto no n.º 2 do artigo 1069.º do Código Civil, com as alterações introduzidas pela presente lei, aplica-se igualmente a arrendamentos existentes à data de entrada em vigor da mesma.

    3 - Nos contratos de arrendamento habitacionais de duração limitada previstos no n.º 1 do artigo 26.º do NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, cujo arrendatário, à data de entrada em vigor da presente lei, resida há mais de 20 anos no locado e tenha idade igual ou superior a 65 anos ou grau comprovado de deficiência igual ou superior a 60 %, o senhorio apenas pode opor-se à renovação ou proceder à denúncia do contrato com o fundamento previsto na alínea b) do artigo 1101.º do Código Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 47344/66, de 25 de novembro, com a redação dada pela presente lei, havendo lugar à atualização ordinária da renda, nos termos gerais.

    4 - A redação conferida pela presente lei ao n.º 10 do artigo 36.º do NRAU, só produz efeitos no dia seguinte à data da cessação da vigência da Lei n.º 30/2018, de 16 de julho, que estabelece o regime extraordinário e transitório para proteção de pessoas idosas ou com deficiência que sejam arrendatárias e residam no mesmo locado há mais de 15 anos.

    5 - As comunicações do senhorio de oposição à renovação do contrato de arrendamento enviadas durante a vigência da Lei n.º 30/2018, de 14 de junho, aos arrendatários por ela abrangidos, que não tenham como fundamento o previsto na alínea a) do artigo 1101.º do Código Civil, com a redação dada pela presente lei, não produzem quaisquer efeitos


    Bom dia.

    Sim concordo. É um detalhe muito válido.

    Obg pela resposta.

  15.  # 15

    Colocado por: Varejote


    Artigo 1097.º - (Oposição à renovação deduzida pelo senhorio)


    1. O senhorio pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima seguinte:

    a) 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;
    b) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;
    c) 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;
    d) Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses.

    2. A antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação.
    3. A oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
    4. Excetua-se do número anterior a necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau, aplicando-se, com as devidas adaptações, o disposto no artigo 1102.º e nos n.ºs 1, 5 e 9 do artigo 1103.º


    Num novo contrato, mesmo que seja por um ano, o senhorio no final do 1ª ano deduz oposição, mas só no final de 3 anos(do início do contrato), produz efeitos.


    Certo. Mas o que refiro aqui é o n.º 1 do artº 1096.º

    Artigo 1096.º
    Renovação automática
    1 - Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no número seguinte.

    Não se trata da 1ª renovação mas aquelas já em curso.

  16.  # 16

    Mas qual é a dúvida dessa?
    Se o contrato for de um ano renovável, se ninguém se opor durante 2 ou 3 renovações, na seguinte envia oposição e o contrato termina.
    A ressalva na lei de 2019 é que o contrato se for de um ano renovável, na pratica vai ser no mínimo um contrato com duração de 3 anos, podem entender como contrato de um ano período de fidelização de 3 anos.

  17.  # 17

    Certo. Isso eu percebo. Um contrato de um ano renovável por um ano ou dois torna-se um contrato de 3 anos para o senhorio sendo que a oposição à 1ª renovação só produz efeitos 3 anos depois.

    Mas a dúvida não é referente ao n.º 3.º do art.º 1097.º do CC que me "parece" abranger somente os contratos formalizados após a entrada em vigor da Lei 13/2019 de 02/12. A minha dúvida é sobre o n.º 1.º do art.º 1096.º

    Pelas razões acima estipuladas do n.º 2 do artº 12.º do CC acho discutível se esse n.º 1 do artº 1096.º abrange os contratos já em curso que serenovaram após a nova Lei entrar em vigor ou se abrange somente os contratos formalizados após a entrada dessa Lei.

    Razões:

    1º Quando a lei versa sobre o conteúdo das próprias relações juridicas abstraindo-se dos factos que deram origem abrange as próprias relações já constituídas - 2ª parte do art.º 12 n.º 2 do CC. Será aqui este o caso?

    2º Quando um contrato se renova parece-me que se trata de um facto novo. (1ª parte do art.º 12 n.º 2 do CC). Ptt após a sua renovação poderá já ficar abrangido pela Lei nova.

    art.º 12 n.º 2 do CC

    2. Quando a lei dispõe sobre as condições de validade substancial ou formal de quaisquer factos ou sobre os seus efeitos, entende-se, em caso de dúvida, que só visa os factos novos; mas, quando dispuser directamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, abstraindo dos factos que lhes deram origem, entender-se-á que a lei abrange as próprias relações já constituídas, que subsistam à data da sua entrada em vigor.

    O size apresentou o ponto que o legislador colocou as disposições transitórias no art.º 14º e não fez referencia a esta situação. O que acho um ponto bastante valido.

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