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1. • saramatos
   • 9 junho 2020

    # 1

   Boa tarde colegas.
   
   No meu Edifício vamos pela primeira vez contratar uma empresa de administração de condomínios. Gostava de saber se temos de fazer um contrato escrito com a mesma ou basta a acta com a deliberação do administrador?
   
   Pesquisamos no mercado e encontramos um trabalhador independente profissional em administrar condomínios como proposta mais vantajosa. Temos de fazer contrato escrito de prestação de serviços com ele? Ou basta ele passar recibo em nome do condomínio todos os meses?
   
   Obrigada
   
   Sara
2. •  
     RRoxx
   • 9 junho 2020

    # 2

   Sara, mais vantajosa em que aspecto? preço?
   
   digo-lhe já para estar de pé atras com as empresas de administração de condominio. Os valores praticados geralmente nesse mercado não bastam para manter portas abertas, vão ter de vos vender obras.
   
   Boa sorte.
   
   e sim, convem fazer um contrato bem elaborado.

   Concordam com este comentário: saramatos, RicardoPorto
3. • saramatos
   • 9 junho 2020

    # 3

   Recebemos uma proposta mais vantajosa em termos de preço, fica muito mais em conta.
   
   O contrato de prestação de serviços sabe onde posso arranjar uma minuta por favor?
4. •  
     RRoxx
   • 9 junho 2020

    # 4

   Colocado por: saramatosRecebemos uma proposta mais vantajosa em termos de preço, fica muito mais em conta.

   
   
   e não acha estranho? tente perceber porque é que é muito mais barata, que serviços inclui, que certezas tem de que não estão só a pagar a um tipo para ele dizer a senhora da limpeza para ir lá limpar e fazer uma reunião 1 vez por ano.
   
   concerteza a empresa de gestão terá o seu próprio contrato tipo, peça para que sejam eles a lavrar um, analise os pontos e peça para alterar os que concorda e não concorda até estarem todos felizes.
5. • nielsky
   • 9 junho 2020

    # 5

   Colocado por: saramatosO contrato de prestação de serviços sabe onde posso arranjar uma minuta por favor?

   
   O profissional que apresente um contrato e voces aceitam as condiçoes ou propoe alterações.
   Mas faça tudo com contrato para o caso de "acontecer azares" terem onde se agarrar.
6. • saramatos
   • 9 junho 2020

    # 6

   E as empresas fazem o que concretamente, também não é isso?
   
   Oferecem pacotes, mas serão mais vantajosos? Vejamos a Loja do Condominio, quanto cobra pro fracção pelos seus planos?
   
   Comecemos pelo plano base deles, administração + limpeza, sabe quanto cobram por fração?
   
   Obrigada
7. •  
     RRoxx
   • 9 junho 2020 ^editado

    # 7

   Colocado por: saramatosOferecem pacotes, mas serão mais vantajosos? Vejamos a Loja do Condominio, quanto cobra pro fracção pelos seus planos?

   
   
   o predio onde moro teve contrato com duas empresas de condominio entra as quais a loja do condominio (antes de lá morar, agora somos nós quem administra internamente). Posso dizer que ficamos com uma divida de 10.000€ por não pagamento á empresa de elevadores, e só foi saldada no ano passado, e não foi por incumprimento dos condóminos.
   
   Não sei os valores nem me interessa, isso tem de ser uma consulta e análise vossa ao proposto. o que sei é que quando a esmola é muita o pobre desconfia. e o modus operandi é sempre o mesmo, ganhar por preço e compensar em obras.
   
   Mas a opção é sua, o conselho está dado e é com bom fundo sem qualquer interesse. Agora a opção e decisão cabe a quem paga.
   
   Edit: só para esclarecer, não estou a dizer que ganhar dinheiro com as obras que haja para fazer no prédio não seja legitimo, é preciso é perceber se as obras que o administrador propõ,e e quem propõe para as fazer, são situações (e pessoas) legitimas.
8. • RicardoPorto
   • 9 junho 2020

    # 8

   Colocado por: RRoxx
   
   o predio onde moro teve contrato com duas empresas de condominio entra as quais a loja do condominio (antes de lá morar, agora somos nós quem administra internamente). Posso dizer que ficamos com uma divida de 10.000€ por não pagamento á empresa de elevadores, e só foi saldada no ano passado, e não foi por incumprimento dos condóminos.
   
   Não sei os valores nem me interessa, isso tem de ser uma consulta e análise vossa ao proposto. o que sei é que quando a esmola é muita o pobre desconfia. e o modus operandi é sempre o mesmo, ganhar por preço e compensar em obras.
   
   Mas a opção é sua, o conselho está dado e é com bom fundo sem qualquer interesse. Agora a opção e decisão cabe a quem paga.
   
   Edit: só para esclarecer, não estou a dizer que ganhar dinheiro com as obras que haja para fazer no prédio não seja legitimo, é preciso é perceber se as obras que o administrador propõ,e e quem propõe para as fazer, são situações (e pessoas) legitimas.

   
   
   Claro que não é legítimo!
   
   Já tive acessos a mails de empresas de condomínio que mandam mail para 10 empresas a dizer, a seco (!!!): Às xx será efetuada visita ao prédio xpto, agradece-se comparência para orçamentar trabalhos.
   
   O último que apanhei assim trilhei-o logo.. então o seu amigo joaquim é que anda sempre a dar preços, quer seja capotos e telhados, quer seja reparações de 50€ ? Tudo panelinhas..
   
   No prédio onde eu moro mal souberam que era Engº Civil queriam logo que lhes apresentasse empresas para concorrer às obras deles, pois precisavam de mais propostas e davam-me comissão...
   
   Mas convenhámos.. eles cobram pela pseudo-gestão 10€ por fração / mês.. eles morrem à fome.

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9. •  
     RRoxx
   • 9 junho 2020 ^editado

    # 9

   Ricardo, secalhar tem razão tem toda a razão. tentei por panos quente sonde não devia e contra aquilo que acho. enfim.
   
   é roubo, mas o gajo para comer tem de roubar, senao não ganha clientes, porque o mercado da gestão de condominios como está só se sobrevive roubando. E é legitimo que o tipo possa comer ao fim do mes se trabalhar para isso. assim está mais as claras.
   
   Tambem é ilegitimo dos clientes pensarem que com 10€/mes/fracção conseguem ter o condominio administrado. Estão a pedir para que o tipo roube para comer.
10. • RicardoPorto
    • 9 junho 2020 ^editado

     # 10

    É um negócio que só funciona se estiver bem escalado o problema é que para trocar uma lâmpada as pessoas exijem um call-center 24h e uma equipa pronta de pernas abertas para o servir..
    
    E prédios sem problemas eles não querem.. a última com que interagi para ganhar dinheiro mandou carta de advogado para o prédio todo, e estamos a falar de 2 ou 3 meses de atraso (pois estavam habituados a pagar trimestralmente) para ir sacar mais 50€ a cada fração !
    
    E a melhor é que nem com aviso receção nem registado nem coisa nenhuma..
    
    Infelizmente é um mercado que começa a ser muito mal frequentado e com má fama.
11. •  
      RRoxx
    • 9 junho 2020

     # 11

    Colocado por: RicardoPortoInfelizmente é um mercado que começa a ser muito mal frequentado e com má fama.

    
    
    Verdade, e cheio de incompetentes. Das várias empresas/gestores de condominios com que me cruzei e trabalhei ao longo dos anos conto pelos dedos de uma mão (e não os uso todos) aqueles que realmente são transparentes e honestos. O resto "anda tudo a procura do mesmo". Têm aquele empreiteirozinho baratuxo que lhes faz as obrinhas (e que defendem com unhas e dentes nas assembleias), exacerbam o valor e ganham o deles. O problema é que o empreiteiro é um tipo que nem sequer devia de trocar lâmpadas.
    
    Mas isto é tudo responsabilidade do cliente que gosta é de pagar pouco, o resto é acessório, e vai dando até que as "obras" comecem a dar problemas.
12. •  
      happy hippy
    • 10 junho 2020

     # 12

    Colocado por: saramatosBoa tarde colegas.
    
    No meu Edifício vamos pela primeira vez contratar uma empresa de administração de condomínios. Gostava de saber se temos de fazer um contrato escrito com a mesma ou basta a acta com a deliberação do administrador?
    
    Pesquisamos no mercado e encontramos um trabalhador independente profissional em administrar condomínios como proposta mais vantajosa. Temos de fazer contrato escrito de prestação de serviços com ele? Ou basta ele passar recibo em nome do condomínio todos os meses?
    
    Obrigada
    
    Sara

    
    
    Da celebração de contrato
    
    Minha estimada, por um lado, tem-se a lei duplamente omissa nesse concreto (se bem que, o exercício administrativo - remunerável -, pode ter-se assegurado por um condómino ou um terceiro (sendo que este pode um outro particular ou pessoa colectiva - vide nº 4 art. 1435º CC)), isto porque não fixa a obrigatoriedade da formalização de um competente contrato escrito e assinado pelas partes, como tão pouco prevê qual o enquadramento legal do mesmo (estamos portanto perante um contrato atípico).
    
    Vale isto por dizer que um qualquer contrato, a existir, não se enquadra exclusivamente nas regras dos contratos de trabalho(art. 1152º do CC e Lei nº 7/2009, de 12 de Fevereiro), dos contratos de prestação de serviços (art. 1154º do CC) ou dos contratos de mandato (art. 1157º e segs. do CC). A este propósito, convém recordar que o art. 1156° do CC estabelece que “as disposições sobre o mandato são extensivas com as necessárias adaptações, às modalidades do contrato de prestação de serviços que a lei não regule especialmente”, sendo que daqui decorre que, tratando-se no caso em apreço de um contrato de prestação de serviços não especialmente regulado na lei, lhe devam ser aplicadas as regras constantes do art. 1170°.
    
    Começando pelo princípio, emana do disposto no art. 1430º, nº 1, do CC que a administração das partes comuns de um edifício constituído em propriedade horizontal cabe à assembleia de condóminos e a um administrador eleito por aquela, a qual dispõe de poderes para controlar, aprovar e decidir todos os actos de administração, competindo ao administrador dar execução às deliberações da assembleia e, bem assim, tomar todas as providências necessárias e adequadas à conservação do edifício sempre na perspectiva do interesse comum de todos os condóminos.
    
    À luz destes ensinamentos, (i) não é obrigatória a formalização de um contrato escrito, tendo-se por bastante e com análogos efeitos, a acta donde se lavra que a assembleia dos condóminos procedeu à nomeação de um terceiro (identificando-o) para assegurar o exercício da administração executiva para o ano subsequente (automaticamente renovável ou não) e pelo preço que se houver convencionado, sendo que, neste caso, na omissão de outras regras, aplicar-se-ão, com as devidas adaptações, as regras preceituadas para as prestações de serviços e os mandatos.
    
    Havendo-se um contrato formalizado (uma avisada e boa prática que deveria ser adoptada por todas as ditas empresas "pesudo"-profissionais de administração de condomínios), este deve prever quais os direitos, deveres e obrigações das partes, sanções para o incumprimento (de ambas as partes), prazo do contrato e valor do serviço, condições de revogação unilateral com e sem justa causa e que cumpre aquele as formalidades exigidas na lei, a saber: (i) Ser empresário em nome individual ou revestir a forma sociedade comercial, ou uma forma de agrupamento de sociedades, com domicílio ou sede efectiva num estado membro da UE; (ii) Ter firma ou denominação social; (iii) Ter por actividade e, tratando-se de pessoa colectiva, por objecto o exercício da actividade de administração de condomínios; (iv) Possuir contabilidade organizada; (v) Possuir idoneidade comercial a empresa, bem como, tratando-se de pessoa colectiva, os respectivos administradores, gerentes ou directores; (vi) Possuir capacidade profissional; e finalmente, (vii) Possuir seguro de responsabilidade civil profissional.
    
    Da emissão de recibos
    
    Quanto à emissão de recibos, se o candidato a administrador reunir os requisitos supra mencionados, informa-la-à sobre qual o expediente a adoptar, sendo que, desde já sou de ressalvar que a emissão de um qualquer documento - a título de recibo e como prova de quitação - é obrigatório, porquanto um recibo sempre foi um documento comprovativo de pagamento obrigatório segundo vários diplomas: código civil, código comercial, etc.. Aliás o código civil, refere que quem cumpre a obrigação tem o direito de exigir quitação daquele a quem a prestação é feita, devendo a quitação constar de documento autêntico.
    
    no entanto, podemos considerar que apenas é obrigatória a emissão de recibo de quitação caso o devedor o solicite, conforme resulta da leitura do disposto no nº 1 do art. 787º do CC “quem cumpre a obrigação tem o direito de exigir quitação daquele a quem a prestação é feita, devendo a quitação constar de documento autêntico ou autenticado ou ser provida de reconhecimento notarial, se aquele que cumpriu tiver nisso interesse legítimo”. Preceitua ainda o nº 2 do mesmo artigo que “o autor do cumprimento pode recusar a prestação enquanto a quitação não for dada, assim como pode exigir a quitação depois do cumprimento”.
    
    No mais, acresce ressalvar que, em termos fiscais este tipo de documento, em contexto condominial, não é considerado relevante, pelo que, nenhuma formalidade ou forma é obrigatória observar, devendo contudo tais documentos se contenham com os dados mínimos tidos por bastantes para a feitura da prova de competente pagamento (numeração sequencial, data de emissão, identificação do cumpridor da obrigação, justificação do cumprimento, período a que corresponde e correspondente valor).

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