Estou neste momento em processo de compra de casa e, apesar de ser um apartamento novo, apresenta diversas falhas (algumas graves) nos acabamentos. A escritura ainda não foi feita, no entanto o prazo máximo é dia 20/07. Temos visitado o apartamento regularmente, após termos informado o construtor das diversas falhas por diversas vezes, no entanto os defeitos não têm sido corrigidos devidamente (apenas mascarados, e muito pouco trabalho feito de cada vez). A ideia com que ficamos é que estão a agir de má fé, já que um apartamento novo deve ser entregue em perfeitas condições, e que estão a protelar os arranjos até à data limite para a escritura. Se de facto isto acontecer e os problemas não forem todos resolvidos até à data limite para a escritura, posso negar-me a assinar até que os problemas sejam todos resolvidos, ou se o fizer entrarei em incumprimento e ficarão legitimamente com o sinal dado aquando da assinatura do CPCV?
Meu estimado, o regime previsto pelo art. 442º do CC prevê uma forma de indemnização pré-definida do promitente a quem é imputável o incumprimento do contrato-promessa, tendo havido sinal passado e na falta da convenção em contrário, sendo que, com a definição do montante indemnizatório nos termos do art. 442.º do CC dispensa-se tanto a prova de que o promitente não faltoso sofreu efectivamente prejuízos, como se exclui, ainda, o ressarcimento de prejuízos que excedam a indemnização encontrada.
No feixe das obrigações que incidem sobre o promitente-vendedor de uma fracção, não se incluem – ainda que acessoriamente – aquelas que integram o contrato definitivo, como sejam as de construir e vender um bem com as qualidades, características e aptidões conformes com o contrato. Assim, caso o contrato definitivo venha a ser celebrado e a fracção lhe for entregue, com deficiências, a lei confere-lhe os direitos seguintes: (a) invocar os defeitos e exigir a sua reparação; se esta não for efectuada antes - ou o for deficientemente (b) pedir a sua anulação do negócio; (c) exigir a substituição da coisa; (d) obter uma indemnização ou redução do preço; (e) resolver o contrato, com fundamento em incumprimento.
Decorre do disposto no art. 913º do CC que se a coisa objecto da venda sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, é reconhecido ao comprador o direito à anulação do contrato – art. 905º do CC -, ou à redução do preço – art. 911º do CC -, e ainda a ser indemnizado pelos prejuízos sofridos – arts. 908º e 909º do mesmo diploma legal.
Para além do direito à anulação por erro ou dolo, o regime da venda de coisa defeituosa confere ainda ao comprador os direitos à reparação ou substituição da coisa - art. 914º do CC -, à indemnização em caso de simples erro – art. 915º do CC -, ao cumprimento coercivo ou à indemnização respectiva – art. 918º do CC - e à garantia de bom funcionamento – art. 921º do CC.
Estes vários meios jurídicos facultados ao comprador de coisa defeituosa pelos arts. 913.º e seguintes do CC não podem ser exercidos de forma aleatória ou discricionária; os mesmos acham-se estruturados de forma sequencial e escalonada. Em primeiro lugar, o vendedor está vinculado à eliminação do defeito: se esta não for possível ou se for demasiado onerosa, deverá substituir a coisa viciada. Frustrando-se qualquer dessas alternativas, assiste ao comprador o direito de exigir a redução do preço e não se mostrando esta medida satisfatória poderá o mesmo pedir a resolução do contrato. Com qualquer dessas pretensões pode cumular-se a indemnização - pelo interesse contratual negativo -, destinada a assegurar o ressarcimento de danos não reparados por aqueles meios jurídicos.
Para que o vendedor possa ser responsabilizado pelo cumprimento defeituoso e seja reconhecido o direito ao comprador à eliminação dos defeitos é indispensável que este tempestivamente proceda à sua denúncia, nos termos do art. 916º do CC e, não sendo na sequência dela eliminados, interponha a correspondente acção no prazo fixado no art. 917º do mesmo diploma.
No entanto, se o que pretende é desobrigar-se da obrigação e atendendo à ligação entre os dois contratos (o contrato de promessa e o correspondente contrato de compra e venda) as nossas instâncias têm entendido que a falta de eliminação dos defeitos são causa de legítima recusa do promitente-comprador em celebrar o contrato definitivo e, simultaneamente, de resolução do contrato-promessa com fundamento em incumprimento definitivo, nos termos já vistos. Restituição em singelo.