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1. • jvcax
   • 7 novembro 2020 ^editado

    # 1

   Boa noite
   Gostaria de obter algum esclarecimento se me souberem ajudar...
   Pedi uma pré-aprovação de crédito para construção antes de adjudicar a obra para saber se podia pedir de empréstimo o que precisava e se o mesmo era aprovado.
   A avaliação foi feita com base no projecto e deu um bom valor pelo que o banco deu o OK para avançar...
   Agora ao oficializar tudo com o banco referem que afinal o valor de avaliação é outro bem mais baixo que o valor dado inicialmente e ainda mais baixo que o o valor que pedi de empréstimo.
   Dizem que inicialmente deram o valor comercial mas que afinal o que consideram é o valor de construção (que está bem abaixo de qualquer orçamento que tenha recebido).
   Isto é possível? É normal?
   
   Obrigado
2. • pauloagsantos
   • 7 novembro 2020

    # 2

   Colocado por: jvcaxIsto é possível? É normal?

   
   
   se é possivel? é... até serem emitidas as cartas de aprovação finais, o banco nunca se compromete com nada, tudo o que lhe dizem ao balcão é conversa de comercial para "agarrarem" o cliente.
   
   é normal? pelo experiencia que tive, não acho que seja normal, talvez tenha tido alguém inexperiente a tratar do seu processo e foi mal aconcelhado.
   
   as minhas cartas de aprovação finais tinham validade de 3 meses, ou seja, o banco assumia as condições daquele empréstimo durante 3 meses. Penso que 3 meses é um tempo suficiente para "entregar" a obra.
   
   eu acho que tive sorte tanto com a pessoa que me calhou no banco, como com o construtor. Entreguei a obra no inicio de setembro de 2019. Mas não dei dinheiro nenhum ao construtor. Ele disse que dava o dinheiro quando ele começasse a obra. A obra começou no dia 26 de Dezembro, a seguir ao natal. Já tinha o crédito aprovado desde do inicio de Dezembro, mas como tinha dinheiro para começar, dei o valor inicial quando o construtor começou a obra e acabei por formalizar o crédito em janeiro de 2020 e até a momento em todas as tranches que pedi ao banco, o valor da avaliação foi sempre suficiente para pagar ao empreiteiro. Acho que está a correr bem.
   
   Você pelo que conta está a começar com o pé esquerdo
3. •  
     callinas
   • 7 novembro 2020

    # 3

   Colocado por: jvcaxBoa noite
   Gostaria de obter algum esclarecimento se me souberem ajudar...
   Pedi uma pré-aprovação de crédito para construção antes de adjudicar a obra para saber se podia pedir de empréstimo o que precisava e se o mesmo era aprovado.
   A avaliação foi feita com base no projecto e deu um bom valor pelo que o banco deu o OK para avançar...
   Agora ao oficializar tudo com o banco referem que afinal o valor de avaliação é outro bem mais baixo que o valor dado inicialmente e ainda mais baixo que o o valor que pedi de empréstimo.
   Dizem que inicialmente deram o valor comercial mas que afinal o que consideram é o valor de construção (que está bem abaixo de qualquer orçamento que tenha recebido).
   Isto é possível? É normal?
   
   Obrigado

   
   Quais são os valores em causa ?
4. • jvcax
   • 7 novembro 2020

    # 4

   Colocado por: callinas
   Quais são os valores em causa ?

   
   
   Da avaliação inicial (supostamente a comercial) para a que vem nas cartas de aprovação (dizem que é a de construção) vão 158 mil euros de diferença
5. • Lupan
   • 7 novembro 2020 ^editado

    # 5

   Mas o banco não empresta uma % do valor menor ou da avaliação ou do orçamento?
   Quer partilhar qual era o banco?
6. •  
     rjmpires
   • 7 novembro 2020

    # 6

   Colocado por: jvcax158 mil euros de diferença

   
   Com esse valor fazia outra casa, como é possível uma discrepância tão grande?
7. •  
     callinas
   • 7 novembro 2020 ^editado

    # 7

   Colocado por: rjmpires
   Com esse valor fazia outra casa, como é possível uma discrepância tão grande?

   
   Ui basta sermos todos ignorantes na matéria.
   Sei de quem esta a pensar fazer uma casa de 420 M2 por 150 mil.
   Casa com janelas enormes, varandas enormes com guarda vidro, prh com BC, e paredes em xisto
8. • sergyio
   • 7 novembro 2020

    # 8

   Colocado por: rjmpires
   Com esse valor fazia outra casa, como é possível uma discrepância tão grande?

   
   
   mas qual o valor de construção e qual o valor financiado?
   
   é que o valor financiado nao é só referente ao valor de construção, mas tb e mais importante q tudo o resto... referente ao valor que o banco acha que os proprietários podem pagar... taxa de esforço
9. •  
     rjmpires
   • 7 novembro 2020

    # 9

   Colocado por: sergyio
   
   mas qual o valor de construção e qual o valor financiado?
   
   é que o valor financiado nao é só referente ao valor de construção, mas tb e mais importante q tudo o resto... referente ao valor que o banco acha que os proprietários podem pagar... taxa de esforço

   
   E só começou a achar isso da segunda vez?
10. •  
      rjmpires
    • 7 novembro 2020

     # 10

    Colocado por: callinas
    Ui basta sermos todos ignorantes na matéria.
    Sei de quem esta a pensar fazer uma casa de 420 M2 por 150 mil.
    Casa com janelas enormes, varandas enormes com guarda vidro, prh com BC, e paredes em xisto

    
    Supostamente do lado do banco não devia haver essa tal ignorância.
11. • jvcax
    • 7 novembro 2020

     # 11

    O valor que pedi de financiamento era 100 mil abaixo do valor da avaliação inicial. E um bom bocado abaixo do valor do orçamento.
    O que me parece que o avaliador fez foi multiplicar o índice de valor de construção por metro2 pelos m2 da casa e pronto
12. • Lupan
    • 7 novembro 2020

     # 12

    Essa é realmente uma situação pela qual ninguém deve querer passar, outro banco não pode ser mais favorável?
13. • jvcax
    • 7 novembro 2020

     # 13

    Colocado por: LupanEssa é realmente uma situação pela qual ninguém deve querer passar, outro banco não pode ser mais favorável?

    
    
    É o que tenho que ir ver agora...
    O que não consigo entender é se o que costumam dar como valor de avaliação é realmente o valor de construção? É que não recebi um orçamento sequer que fosse perto disso... tudo com 100 mil a mais e mais...
14. • Anaa
    • 7 novembro 2020 ^editado

     # 14

    O banco financia pelo valor de construção, a casa pode valer 1 milhão depois de construída, se o valor de construção for de 300mil é esse o máximo (80 ou 90% desse valor) que o banco financia.
    
    O valor comercial da casa só entra na equação inversamente, ou seja se a casa valer muito menos que o valor de construção só irão financiar até ao máximo que vale (valor de avaliação).
    
    Além disso tem o factor taxa de esforço, a casa pode valer 1 milhão, a construção pode custar 300mil mas se o cliente só tiver capacidade financeira para um crédito de 200mil será esse o valor máximo a financiar.
    
    Deverá perceber junto do banco em concreto o que se passou.

    Concordam com este comentário: tiagosp90
15. • Lupan
    • 7 novembro 2020

     # 15

    Mas que % a - teve do orçamento ou dos que entregou? Aqui no fórum a bitola é 1000 m2 + iva. Teve uma avaliação m2 de 1230 € ? Ou menos?
16. •  
      rdc81
    • 7 novembro 2020

     # 16

    Boa tarde,
    
    Se ainda não o tiver, peça o relatório de avaliação ao seu gestor de conta. Nele, deverá estar apresentado o cálculo do valor do imóvel por dois métodos distintos. É esse o valor que servirá de base ao financiamento, em conformidade com as condições que acordou com o banco.
    
    O caso de que fala trata-se de um financiamento à construção. Um desses dois métodos deverá apresentar um 'Valor Actual' (a nomenclatura varia), que corresponderá ao valor do terreno ou valor da casa a recuperar (se for o caso). Ao longo da obra, o banco vai libertando tranches sucessivas de acordo com a evolução dos trabalhos. Não estará a fazer confusão entre este Valor Actual e o valor da avaliação? É que a diferença é de facto muito grande...
    
    Como já alguns users disseram, o timing é importante. Este ano, por motivos evidentes, as condições de financiamento deterioraram-se em muitos casos devido ao receio de aumento de risco de incumprimento. Por isso, se deixar passar o prazo da carta de aprovação é possível que as condições mudem (leia-se: piorem para si).
    
    Peça ao seu gestor de conta que lhe explique o que se passa.
    
    Boa sorte!
17. • jvcax
    • 7 novembro 2020

     # 17

    Colocado por: AnaaO banco financia pelo valor de construção, a casa pode valer 1 milhão depois de construída, se o valor de construção for de 300mil é esse o máximo (80 ou 90% desse valor) que o banco financia.
    
    O valor comercial da casa só entra na equação inversamente, ou seja se a casa valer muito menos que o valor de construção só irão financiar até ao máximo que vale (valor de avaliação).
    
    Além disso tem o factor taxa de esforço, a casa pode valer 1 milhão, a construção pode custar 300mil mas se o cliente só tiver capacidade financeira para um crédito de 200mil será esse o valor máximo a financiar.
    
    Deverá perceber junto do banco em concreto o que se passou.

    
    
    Ok estou a perceber...
    Então mas e nesse caso os orçamentos também não deviam ser dados pelo valor de construção?
18. • jvcax
    • 7 novembro 2020

     # 18

    Colocado por: rdc81Boa tarde,
    
    Se ainda não o tiver, peça o relatório de avaliação ao seu gestor de conta. Nele, deverá estar apresentado o cálculo do valor do imóvel por dois métodos distintos. É esse o valor que servirá de base ao financiamento, em conformidade com as condições que acordou com o banco.
    
    O caso de que fala trata-se de um financiamento à construção. Um desses dois métodos deverá apresentar um 'Valor Actual' (a nomenclatura varia), que corresponderá ao valor do terreno ou valor da casa a recuperar (se for o caso). Ao longo da obra, o banco vai libertando tranches sucessivas de acordo com a evolução dos trabalhos. Não estará a fazer confusão entre este Valor Actual e o valor da avaliação? É que a diferença é de facto muito grande...
    
    Como já alguns users disseram, o timing é importante. Este ano, por motivos evidentes, as condições de financiamento deterioraram-se em muitos casos devido ao receio de aumento de risco de incumprimento. Por isso, se deixar passar o prazo da carta de aprovação é possível que as condições mudem (leia-se: piorem para si).
    
    Peça ao seu gestor de conta que lhe explique o que se passa.
    
    Boa sorte!

    
    
    Muito obrigada pelo esclarecimento detalhado
    
    Realmente já pensei nisso se isto não estará como um financiamento a um construtor..
    
    Vou pedir o relatório sim
19. • RMDR
    • 7 novembro 2020

     # 19

    Colocado por: AnaaO banco financia pelo valor de construção, a casa pode valer 1 milhão depois de construída, se o valor de construção for de 300mil é esse o máximo (80 ou 90% desse valor) que o banco financia.
    
    O valor comercial da casa só entra na equação inversamente, ou seja se a casa valer muito menos que o valor de construção só irão financiar até ao máximo que vale (valor de avaliação).
    
    Além disso tem o factor taxa de esforço, a casa pode valer 1 milhão, a construção pode custar 300mil mas se o cliente só tiver capacidade financeira para um crédito de 200mil será esse o valor máximo a financiar.
    
    Deverá perceber junto do banco em concreto o que se passou.

    
    
    É exatamente isto.
    A regra nestes casos é sempre o financiamento a 90% do valor de construção do imóvel (sem contar com terreno e inclui uma % de custos com taxas, licenciamentos e projetos) e não sobre o valor comercial deste.
    O raciocinio dos avaliadores é mesmo evitar orçamentos desvirtuados da realidade como acontecia no passado. Eles têm maneira de saber que para um determinado local o preço médio por m2 é X com os indices mínimos construtivos e assim evitam que se financie para compra de mobília, sanitas de "ouro", piso de "marfim", domótica XPTO, etc ;););)

    Estas pessoas agradeceram este comentário: Hugo.
20. • jvcax
    • 7 novembro 2020

     # 20

    Colocado por: RMDR
    
    É exatamente isto.
    A regra nestes casos é sempre o financiamento a 90% do valor de construção do imóvel (sem contar com terreno e inclui uma % de custos com taxas, licenciamentos e projetos) e não sobre o valor comercial deste.
    O raciocinio dos avaliadores é mesmo evitar orçamentos desvirtuados da realidade como acontecia no passado. Eles têm maneira de saber que para um determinado local o preço médio por m2 é X com os indices mínimos construtivos e assim evitam que se financie para compra de mobília, sanitas de "ouro", piso de "marfim", domótica XPTO, etc ;););)

    
    
    Isso faz tudo muito sentido e até percebo...
    O problema aqui é que o que o avaliador considera como valor de construção não é um valor exequível para nenhum construtor! Não recebi nenhum orçamento nem perto desse valor....
    ainda por cima a casa tem microestacas não por opção mas porque o terreno assim o exige e o engenheiro que fez a avaliação nem sequer sabia o que eram fundações especiais e nem sequer quis o estudo geotecnico do terreno!
    
    E tudo isso não invalida o facto do banco me ter dado Ok com base no valor de uma avaliação comercial! Avancei... pedi e paguei emissão de alvará e adjudiquei a obra!
    Agora vêm dizer que afinal o valor da avaliação é outro e que é a primeira vez que vêem isto acontecer!