- Boa a noite a todos.
Primeiro post por aqui, embora siga o fórum à bastante tempo por curiosidade de ir seguindo o que por este cantinho se vai falando.
Crio este post com a dúvida que suponho muitas pessoas tenham e sobre o qual tenho vindo a refletir bastante nos últimos tempos. O meu pai é proprietário de dois imóveis que se encontram bastante degradados, penso que é hora de o convencer a investir a sério, pelo menos num deles, até porque nesta mesma rua têm sido feitas várias intervenções tanto de recuperação como de construção de imóveis (ver imagens)
Ambos são compostos por fracções bastante antigas e de tamanho relativamente reduzido, a maioria de tipologia T1, pelo que para uma melhor rentabilização no caso de efectuar uma reabilitação teria sempre de ser uma intervenção mais profunda. Compensaria mais construir de raiz?
Nomeadamente no caso do primeiro imóvel podendo ainda aumentar dois andares para acertar com a cércea do edifício ao lado?
Construindo de raiz e adicionando andares seria necessário construir garagem?
Os apoios municipais que hoje em dia existem para a reabilitação urbana compensam realmente?
São várias as dúvidas que tenho, agradeço todas as opiniões que me possam dar.-
ADROatelier
- 31 dezembro 2020
Qual é o concelho?
Sabe como se insere o imóvel, face ao Plano Director Municipal?O concelho é Vila Franca de Xira.
Como se insere no PDM em que âmbito?
Solos Urbanizados
Nível de Informação: Espaços Urbanizados
Tema: PDM - Ordenamento
Grupo: Classificação e Qualificação do Solo
Classe: Solo Urbano
Categoria de Espaço: Espaços UrbanizadosAGM
a minha opinião é a seguinte:
1º imovel- tem muito interesse a fachada e deve ser preservada, por outro lado não podemos renegar o valor da capacidade construtiva dessa parcela, repare que olhando para outros imoveis vizinhos, é possivel construir mais um piso e outro recuado. Assim se o interior vier a requerer grandes intervenções, equacione é fazer a sua demolição interior preservando a fachada e aumentar o numero de pisos, economicamente é a atitude mais rentável.
2º imovel - não tem interesse relevante, assim equacione apenas por habitável e tirar rendimento, ou então consoante a procura na zona demolir e construir aproveitando toda a capacidade construtiva que permita o PDM para a o local.Do ponto de vista do investimento:
1-Quem vai investir? O proprietário ou o AGM223?
2-Tem $$$ para a reabilitação?
3-Os prédios estão em propriedade total com divisões de utilização independente? Se sim quantas divisões (apartamentos) por prédio?
4-Conhece o mercado de arrendamento da zona?
5-Sabe qual a potencial renda para cada um dos apartamentos remodelados?1/2- Seria o proprietário, eu e possivelmente seria preciso algum financiamento pelo meio, sinceramente não sei quanto custaria a reabilitação total de ambos os imóveis.
3- Os prédios estão em propriedade total sim, O primeiro penso que tem 7 fracções independentes e o segundo tem 5 fracções mas como já referi a maioria é de dimensão relativamente reduzida 40 m2 provavelmente.
4-O mercado neste momento, tem procura e pouca oferta, sendo que a oferta que tem não é barata.
5-Reabilitando os edifícios no seu estado actual, eu diria que para a tipologia T1 a renda possível seria uns 300 euros. Construindo de raiz com um melhor aproveitamento da área de implantação dos mesmos e aumentando as tipologias para T2 eu diria que as rendas teriam potencial para ficar entre os 450/500 eurosTem de pedir o PIP ( Pedido Informação Previa) na CM para saber o que pode fazer aí. Arranje um arquiteto para o ajudar. Reabilitar pode valer mais a pena pois nao tem de cumprir as especificações exigidas aos imóveis novos (areas, acessibilidades, etc).
Para subir pisos e abrir garagem só se a CM autorizar (vem escrito no PIP).
A meu ver é melhor ter dois T1 pequenos do que um T2 maior (a renda do T1 é menor mas o total das 2 rendas dos 2 T1 é maior do que a renda do T2). E a probabilidade dos 2 inquilinos falharem ao mm tempo é menor.Colocado por: AGM22931/2- Seria o proprietário, eu e possivelmente seria preciso algum financiamento pelo meio, sinceramente não sei quanto custaria a reabilitação total de ambos os imóveis.
3- Os prédios estão em propriedade total sim, O primeiro penso que tem 7 fracções independentes e o segundo tem 5 fracções mas como já referi a maioria é de dimensão relativamente reduzida 40 m2 provavelmente.
4-O mercado neste momento, tem procura e pouca oferta, sendo que a oferta que tem não é barata.
5-Reabilitando os edifícios no seu estado actual, eu diria que para a tipologia T1 a renda possível seria uns 300 euros. Construindo de raiz com um melhor aproveitamento da área de implantação dos mesmos e aumentando as tipologias para T2 eu diria que as rendas teriam potencial para ficar entre os 450/500 euros
O retorno do investimento na reabilitação para arrendamento para ser interessante depende do estado da estrutura (paredes, pisos e coberturas).
Como está a estrutura dos prédios?
O apoio de um engenheiro é fundamental para avaliação dos materiais estruturais, não estruturais e dos danos existentes.Colocado por: DonaRuteTem de pedir o PIP ( Pedido Informação Previa) na CM para saber o que pode fazer aí. Arranje um arquiteto para o ajudar. Reabilitar pode valer mais a pena pois nao tem de cumprir as especificações exigidas aos imóveis novos (areas, acessibilidades, etc).
Para subir pisos e abrir garagem só se a CM autorizar (vem escrito no PIP).
A meu ver é melhor ter dois T1 pequenos do que um T2 maior (a renda do T1 é menor mas o total das 2 rendas dos 2 T1 é maior do que a renda do T2). E a probabilidade dos 2 inquilinos falharem ao mm tempo é menor.
Quais serão os honorários de um arquitecto só para tratar de um PIP? Tem alguma ideia?
Obrigado!A estrutura em si não aparenta grandes problemas, mas claro isto é à vista desarmada.
As fracções têm pouca qualidade, pequenas, com pouca iluminação, pouco arejamento e isso é o que me causa dúvidas por enveredar pelo caminho da reabilitação. Por trás do segundo imóvel também possuímos um terreno onde de momento não podemos construir porque não tem acesso directo à rua, optando por construir neste caso talvez fosse possível aproveitá-lo também.Colocado por: AGM2293
Quais serão os honorários de um arquitecto só para tratar de um PIP? Tem alguma ideia?
Obrigado!
Se está mesmo a equacionar uma construção nova, aposto que não serão os honorários do arquitecto a condicionar o investimento. Agora se o capital é escasso, diria para apostar na reabilitação, já dá para ir capitalizando alguma coisa.A pergunta não era por os honorários serem um problema ou para desvalorizar a tarefa, era mesmo porque não faço ideia quanto custará fazer um PIPColocado por: AGM2293A pergunta não era por os honorários serem um problema ou para desvalorizar a tarefa, era mesmo porque não faço ideia quanto custará fazer um PIP
Eu paguei 615€ (500+ 23% iva).
Comece pelo prédio mais pequeno. Vai aprender muita coisa. Quando fizer o prédio maior, já tem experiencia e nao comete os mesmos erros.
Eu comecei o processo para reabilitação de 1 prédio (ABC +- 200 m2) no final de 2017 ( pip, projecto/ mudar projecto/ ajustar projecto de acordo com a CM, especialidades, orçamentos/ disponibilidade do construtor/... / crédito... a ver se a obra arranca este ano. Haja paciência! :)
Projecto com especialidades =+- 6500 + iva (ARU 6%)
Fiscalização da obra = +- 7000 + iva
Taxas, taxinhas, = ...Colocado por: DonaRute
Eu paguei 615€ (500+ 23% iva).
Comece pelo prédio mais pequeno. Vai aprender muita coisa. Quando fizer o prédio maior, já tem experiencia e nao comete os mesmos erros.
Eu comecei o processo para reabilitação de 1 prédio (ABC +- 200 m2) no final de 2017 ( pip, projecto/ mudar projecto/ ajustar projecto de acordo com a CM, especialidades, orçamentos/ disponibilidade do construtor/... / crédito... a ver se a obra arranca este ano. Haja paciência! :)
Projecto com especialidades =+- 6500 + iva (ARU 6%)
Fiscalização da obra = +- 7000 + iva
Taxas, taxinhas, = ...
Tem orçamento para a reconstrução ?Colocado por: NLuz
Tem orçamento para a reconstrução ?
A reconstrução fica em cerca de 1'350 + iva / m2 (sem incluir projectos, taxas e taxinhas... exclui partes de carpinteiro que vou adjudicar a outra empresa, cerca de 10k)Mesmo assim 1350 por m2 é equivalente ao preço de construir de raíz praticamente não?0.0179 seg. NEW