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Comprar casas e imóveis

Empreendimento parado

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  1.  

  1.  # 1

    Boa noite,
    Sou novo por aqui e recorri a este Forum para vos pedir ajuda.
    Há 2 anos bem antes de me casar(Setembro de 2008)comecei a procura de uma casa.
    Escolhi um apartamento T2 na fase final de construção,seguiu-se a negociação e o contrato promessa compra e venda, onde o construtor mencionou que a casa estaria pronta e em condiçoes de escriturar em Maio de 2008, em Agosto não estava e ao querer rescindir, onde dei apenas 1 sinal irrisório(ja suspeitava eu da boa fé) o mesmo insistiu para que eu ficasse na casa até q a licença de habitabilidade saísse. Após 2 anos de contos e ditos e após vários contactos da minha parte, para saber o ponto de situação,até mesmo no sentido de saber se poderiamos negociar um T3 quando tudo estivesse OK, nunca obtive uma resposta clara.
    Certo é que o prédio tem licença de habitabilidade, fui contactado por escrito para comparecer para escriturar a casa, mas fui igualmente informado que o predio tem 2 penhoras(de 2 pessoas na mesma situação q eu, mas q deram um sinal elevado e nunca vieram viver para os aparts) e que o Banco que financiou a obra
    vai ficar com o prédio.

    Como já gastei dinheiro em avaliações sempre na expectativa de q tudo se iria resolver, neste momento não quero escriturar este apartamento.
    Mantenho o meu interesse num T3 no mesmo edificio, mas não sei o que fazer porque não sei a quem me dirigir.

    O empreiteiro diz para não irmos a escritura pq o banco vai ficar com tudo(e foi ele q mandou a carta a convocar p a escritura pressionado pelo banco diz ele!!!).
    Os outros individuos q tb "compraram"tal como eu disseram q não é possivel ninguem escriturar porque o mais certo é venderem isto em leilão!!!!

    Incorro em alguma ilegalidade ao não comparecer na escritura?

  2.  # 2

    1. DIRIJA-SE a um Advogado.
    Aqui neste Forum, e noutros na internet receberá algumas respostas úteis, outras erradas, mas todas incompletas - porque você não colocou aqui todos os dados do problema (nomeadamente, não lemos o seu Contrato PCVenda, não tivemos contacto com o banco que fez o empréstimo à construção, etc., você pode ter trocado os termos «hipoteca» por «penhora»).

    2.
    Colocado por: Marcos Santos...insistiu para que eu ficasse na casa até q a licença de habitabilidade saísse.
    Você está a ocupar a casa?!?

    3. Os Bancos não têm qualquer interesse em «ficar com prédios», ou vendê-los em leilão - geralmente por valor inferior ao valor comercial.
    Para o seu apartamento LHE poder ser vendido tem que estar livre de hipotecas e quaisquer encargos. Convém você (ou o seu Advogado) informar-se devidamente sobre a situação da fracção que pretende adquirir.

    4. Confesso que não entendo o interesse do construtor em não lhe vender a si o apartamento, e preferir que vá tudo para o banco.
    É que, em princípio, num Leilão não oferecerão o mesmo valor - pelo que o que faltar para completar o que o construtor deve ao banco sair-lhe-à do bolso!

    5. Também não entendo o que os outros promitentes-compradores pretendem ao dizer-lhe que não podem fazer a escritura. Pretendem perder todo o dinheiro que já deram?

    6. Se você não comparecer na escritura provavelmente perde todos os direitos que poderia ter sobre a fracção, e o sinal que já entregou (isto se o Notário não se lembrar de lhe cobrar na mesma os custos da escritura). FALE com um Advogado.

    Na minha opinião, você deveria tentar saber (Conservatória do Registo Predial) qual o valor do empréstimo e - pela permilagem - quanto é que corresponde à sua fracção. Se o que você deve ao construtor for SUPERIOR ao valor de empréstimo hipotecário (mais juros) que o construtor deve ao banco, não vejo porque você não deva avançar com a escritura.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Marcos Santos

  3.  # 3

    Tem que, imediatamente, meter uma acção em tribunal a reclamar direito de retenção. Para ficar graduado antes do Banco na graduação de créditos. Nao é assunto para brincadeiras. Para ter uma ideia, tenho um caso desses que dura há 10 anos e não sei quando acabará...

    Tente verificar se o valor proporcional da hipoteca para a sua fracção é superior ao valor que vai pagar pela casa. Se for, está mesmo metido em maus lençois.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Marcos Santos

  4.  # 4

    Boas...
    Já agora muito obrigado pelas "Luzes".

    No contrato Promessa compra e venda, vem mencionado o valor da aquisição, a data de conclusão e entrega com Licença de habitabilidade e o sinal combinado(500€ em cheque), valor esse que nunca foi descontado pelo construtor.
    A dada altura a obra só avançava com tranches de dinheiro que o banco libertava. os electrodomesticos foram comprados após o banco aprovar o orçamento. E ultimamente já tinha um Engenheiro responsável por contratar todos os serviços que falatvam para a conclusão do empreendimento.

    Fui para lá viver porque sempre acreditei que a obra ficaria concluida rapidamente(foi o que sempre me transmitiram).

    Após estar lá, ao fim de muito pouco tempo solicitei contactos junto do Millenium e da empresa Construtora para saber do ponto da situação, uma vez que pretendo adquirir não a fracção onde habito, mas sim uma maior, um T3.

    Nunca me deram qualquer tipo de feedback.

    Em relação a penhoras...


    Existem 2 casos:
    1. Um comprador deu 50 mil € de sinal, como a obra não se concluiu na data previsa, o comprador exigiu o dobro do sinal e foi p tribunal. O tribunal decidiu que o comprador ficaria com a fracção pelo valor já dado. O comprador não satisfeito ao fim de pouco tempo intrepôs nova acção, avançando para a Penhora de 1 dos Blocos. Essa situação está por julgar, será julgada em breve e de acordo com o que me transmitiram, só depois deste problema resolvido é que tudo poderá ser legalizado.
    2. Antes da construção, foi efectauda uma permuta entre o construtor e uma proprietaria de um terreno. Ela cedia um terreno a troco de 1 apartamento.
    Passados 10 anos desde a construção a senhora já não quer casa nenhuma, mas sim o dinheiro. Nova acção em tribunal.

    Tudo isto aliado á falta de capital do construtor faz com que o processo se arraste.

    Eu não pretendo escriturar porque este apartamento deixou de ter interesse para mim pela questão do espaço. Por isso tentei mudar para um T3.

    Mantenho o meu interesse noutro apartamento se vir resolução á vista. Caso ninguém me responda a minha vontade é sair....além de que os 100 mil € acordados há 2 anos seria um bom negocio, hoje definitivamente não o é! Vou contactar um Advogado porque quero estar o mais tranquilo possivel.

    Achei estranho a convocatoria para a escritura por escrito por parte do construtor e ao mesmo tempo dizer-nos que era o banco que ia vender o prédio e q só nos tinha mandado a carta por pressão do banco.

    Por quanto poderão ficar os honorários de 1 advogado?

    Mais uma vez muito obrigado.

  5.  # 5

    Colocado por: Marcos SantosA dada altura a obra só avançava com tranches de dinheiro que o banco libertava. .
    É normal esse tipo de obra ser financiada por um banco. Mas o que se passa é o contrário.
    O banco só liberta tranches de financiamento após o valor da construção ter atingido um valor que o justifique.

    1. Um comprador deu 50 mil € de sinal, como a obra não se concluiu na data previsa, o comprador exigiu o dobro do sinal e foi p tribunal. O tribunal decidiu que o comprador ficaria com a fracção pelo valor já dado. O comprador não satisfeito ao fim de pouco tempo intrepôs nova acção, avançando para a Penhora de 1 dos Blocos. Essa situação está por julgar, será julgada em breve e de acordo com o que me transmitiram, só depois deste problema resolvido é que tudo poderá ser legalizado..
    Como o promitente-vendedor não se recusou a vender a fracção, não vejo porque é que o promitente-comprador teria direito ao dobro do sinal. E penhorar UM BLOCO quando só tem direito a uma fracção é completamente desproporcionado.
    Esse comprador está a ser mal aconselhado, e parece-me que o único que vai ganhar alguma coisa com isso é o advogado dele.

    2. Antes da construção, foi efectauda uma permuta entre o construtor e uma proprietaria de um terreno. Ela cedia um terreno a troco de 1 apartamento.
    Passados 10 anos desde a construção a senhora já não quer casa nenhuma, mas sim o dinheiro. Nova acção em tribunal.
    A senhora queria uma coisa, agora quer outra. Não me parece que se safe. Cá para mim, quanto muito poderá obter a anulação do contrato-promessa de permuta.

    Por quanto poderão ficar os honorários de 1 advogado?
    Hoje em dia há advogados que fazem «orçamentos». Mas, alguns, esquecem-se sempre de inúmeras parcelas (custas judiciais, etc.).

  6.  # 6

    SE não fez escritura acho que o caso para si está resolvido, a guerra não é sua, julgo eu, não entendo a opinião da Princesa.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Marcos Santos
    •  
      FD
    • 18 outubro 2010 editado

     # 7

    Pagou 500€ de sinal e não quer a casa onde viveu até agora (de borla)?
    Falte lá à escritura à vontade... a não ser que o CPCV tenha uma cláusula de execução específica ou outra qualquer de penalização.
    Perde 500€ e o valor das avaliações e comissões do banco mas, em contrapartida não pagou renda durante este tempo todo - acho que compensa sobremaneira.

    Repare no que está a bold:

    Artigo 442.º
    (Sinal)
    1 - Quando haja sinal, a coisa entregue deve ser imputada na prestação devida, ou restituída quando a imputação não for possível.
    2 - Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou, ou, se houve tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objectivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago.
    3 - Em qualquer dos casos previstos no número anterior, o contraente não faltoso pode, em alternativa, requerer a execução específica do contrato, nos termos do artigo 830.º; se o contraente não faltoso optar pelo aumento do valor da coisa ou do direito, como se estabelece no número anterior, pode a outra parte opor-se ao exercício dessa faculdade, oferecendo-se para cumprir a promessa, salvo o disposto no artigo 808.º
    4 - Na ausência de estipulação em contrário, não há lugar, pelo não cumprimento do contrato, a qualquer outra indemnização, nos casos de perda do sinal ou de pagamento do dobro deste, ou do aumento do valor da coisa ou do direito à data do não cumprimento.

    Fonte Código Civil

    De qualquer forma, como já lhe disseram, deve contactar um advogado.

  8.  # 8

    Muito Obrigado pelo feedback.
    @FD- o contrato não prevê nenhuma penalização como especificou e além disso, os custos com o Notario e escrituras ficou da responsabilidade do Construtor!!!!

    É mesmo o que vou fazer, contactar 1 advogado!.
    A única coisa que queria era saber se o empreendimento avança ou não e se posso mudar de apartamento... Tendo em conta que usei este onde vivo não pretendo prejudicar ninguém nem aproveitar-me da situação! Eu só queria 1 T3, nem a isso me respondem. Estive sempre disposto a negociar! Quando optei pelo T2 era o q podia comprar. felizmente posso pensar de outra forma, mas nem isso querem saber!
    É lamentável!

    Obviamente que este tempo em q não gastei dinheiro compensa o que perdi, mas nada compensa chegar a casa e não ter Luz, nem ter água porque o empreiteiro não pagou as contas.
    Não fui eu que pedi para viver assim nesta situação....2 casais a viver em 3 blocos com 16 fracções cada, é em alguns dias no minimo medonho!

    O meu vizinho está bem pior que eu porque o comprou em construção, com 1 sinal mais avultado, obras feitas e ainda viveu um ano num apartamento arrendado, onde o empreiteiro dizia pagar a renda mas tal nunca o fez.


    Caríssimos estou perante uma situação chata que não se deseja a ninguém, ainda por cima quando ninguém nos dá uma resposta.

    O empreiteiro convoca p escritura mas verbalmente diz que não existe nenhuma marcada(confirma-se porque após contacto com a conservatoria nenhuma escritura estava prevista para o tal dia e tb diz q não faz escrituras em bens penhorados)

    O banco não informa porque não tem o imóvel na sua posse!    Ainda vai dar pano pra mangas e eu penso em sair daqui!

    Obrigado por tudo, tem sido informações valiosas, mesmo para quando consultar o Advogado!

  9.  # 9

    você ainda tem muita sorte com esse empreiteiro, ele está a avisá-lo

  10.  # 10

    Em parte concordo consigo Paramonte....mas não é um homem honesto!

  11.  # 11

    Colocado por: Marcos SantosO empreiteiro convoca p escritura mas verbalmente diz que não existe nenhuma marcada(confirma-se porque após contacto com a conservatoria nenhuma escritura estava prevista para o tal dia e tb diz q não faz escrituras em bens penhorados)

    As escrituras de compra e venda não se fazem em Conservatórias, mas sim em Cartórios (Notariais).

    COMO é que você sabe (tem a certeza) que a "sua" fracção está penhorada ?
    É que acho estranhíssimo um tribunal ter penhorado um prédio inteiro por causa da data de escritura de uma fracção...!

    E... é claro que o banco não tem o prédio na sua posse. O banco fez um empréstimo hipotecário de financiamento à construção. Só depois de executar a hipoteca é que o pode registar como seu (do banco).

  12.  # 12

    Viva,
    Na carta vem mencionado "Conservatoria do Registo Predial - Casa Pronta), não inventei.
    Não tenho a certeza do que está penhorado, nos avisos que colocaram nos portoes das garagens falava em penhora e mencionava um valor!
    A penhora foi feita para um bloco....mas não especifica qual. E foi efectuada pelo outro comprador que deu 50 mil€ de sinal e que exigiu o dobro por incumprimento do construtor, não obstante tudo isso avançou com outros meios!

  13.  # 13

    Colocado por: Marcos SantosNa carta vem mencionado "Conservatoria do Registo Predial - Casa Pronta), não inventei.
    Tem razão.

    Não tenho a certeza do que está penhorado, ...
    Pois...
    Bem me parecia que você não tinha a certeza.

    Ao menos sabe se já foi feita a escritura (ou as escrituras) de divisão em propriedade horizontal?

  14.  # 14

    Boas Luis,

    De facto não tenho essa informação em relação ás escrituras de divisão em propriedade horizontal. Nem sei do que se trata, nem se tem que passar por mim! Mas julgo que não.

    Cumprimentos

  15.  # 15

    Colocado por: Marcos SantosDe facto não tenho essa informação em relação ás escrituras de divisão em propriedade horizontal. Nem sei do que se trata, nem se tem que passar por mim! Mas julgo que não.

    Você precisa mesmo de aconselhamento jurídico. :-)

    A escritura de divisão em propriedade horizontal (ou Título Constitutivo de Propriedade Horizontal), é uma escritura notarial em que se descrevem as várias fracções, as zonas comuns, e as permilagens de cada fracção do edifício.

    É algo que o promotor/construtor deve fazer mal tenha o projecto aprovado (e, creio, um documento da Câmara).

    Após a escritura, este documento é registado na Conservatória de Registo Predial.

    Pensei que este TCPH ainda não estivesse registado e, por isso, o seu vizinho tenha penhorado todo o bloco e não apenas a fracção que ele pretende adquirir.

    Mas se marcaram a escritura de compra-e-venda da sua fracção, é porque já deve estar registado.

    Um dos documentos que o promotor/construtor tem de entregar para se efectuar a escritura de compra-e-venda é uma Certidão da Conservatória do Registo Predial.
    Nesta certidão estão registadas hipotecas, penhoras, etc. etc.

    Porque não pede (ao construtor ou na conservatória) uma cópia dessa certidão e a leva (juntamente com o seu Contrato-Promessa de Compra e Venda) a um Advogado?

  16.  # 16

    Caro Marcos Santos;

    É preciso ter lata. Está a morar num apartamento que não é seu, não paga renda, não paga água e luz,à não sei quanto tempo, por apenas 500€. Ainda por cima ao habitar no T2 desvalorizou o aprtamento, pelo que para passar para o T3 teria que indeminizar o empreiteiro. Se vai contratar um advogado esta situação ainda lhe vai custar caro. O meu conselho é: Esqueça os 500€ e procure nova casa.

  17.  # 17

    Picareta acho que ao dizer que é preciso ter lata está a ser ofensivo, acho que não está a perceber bem a história.

  18.  # 18

    Luis K W

    Muito Obrigado,
    De facto esse documento (TCPH) existe e tenho uma cópia da minha fracção e da descrição da propriedade Horizontal.
    5ª feira já vou ter mais novidades!

    Abraço

  19.  # 19

    Boa noite,

    Como forma de agradecimento e obrigação partilho convosco o seguinte:

    Após reunião com o Construtor na 4ª feira....a 1ª em 2 anos, discutimos vários aspectos sobre o atraso na conclusão das obras e etc.
    Ao manifestar-lhe o meu interesse numa outra fracção, o memso referiu que tal não deveria ser possivel, uma vez que o acordo feito por ele e pelo banco previa que 49 fracções passassem para propriedade do banco e as restantes 2(a minha e do meu vizinho) seriam escrituradas á responsabilidade dele. Mencionou ainda que os aparts ao passarem para o banco ficariam mais caros numa futura venda.
    Aconselhou-me na mesma a solicitar um pedido por escrito que seria analisado, mas ao memso disse para eu não ter esperanças. Basicamente ou escrituro este ou vou-me embora!

    Reuni-me com uma Advogada na 5ª feira e após analisarmos a situação verificamos que existem condições para eu abandonar a fracção caso não queira.

    Sinceramente é o que devo fazer.
    Mesmo que escriturasse esta casa, não existem garantias de que o restante prédio terá manutenção e a partir daqui o construtor isenta-se de tudo o que se relacione com o prédio.
    Não pretendo correr esse risco.

    Obrigado a todos pelas informações uteis e valiosas.
    •  
      FD
    • 25 outubro 2010 editado

     # 20

    Mas olhe que é melhor ter o banco como proprietário do prédio que o construtor... pelo menos dos casos que eu conheço.

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