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Construção Suspensa - Avançamos para nova crise no imobiliário?

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  1.  # 741

    Colocado por: ghost12Se você fosse empreiteiro como colocaria a margem nos seus orçamentos?

    Como é que se gere qualquer negócio? :)
    Com algum risco e sobretudo uma estratégia e alguma liquidez.

    A mentalidade de ser o DO a avançar com o dinheiro (liquidez) e ainda ter a responsabilidade de tudo (se os fornecedores do empreiteiro sobem os preços, se não conseguem manter recursos humanos, etc) para que o empreiteiro receba sempre a sua margem (de leão), é uma visão estranha.

    Para que servem os contratos? Só para garantir que o DO paga "do belo" ao empreiteiro? E a contrapartida, que é o risco e responsabilidade, para onde vai? Para o DO, claro :)
    Concordam com este comentário: nrferreira

  2.  # 742

    Colocado por: AMVPE aí não corre risco?

    O produto final vende se quiser, ao preço que quiser. Até lá até pode rentabilizar. Não prestou um serviço, contruiu um bem. É totalmente diferente.
    Concordam com este comentário: Joao Dias

  3.  # 743

    Colocado por: AMVP

    E aí não corre risco?


    Existe alguma área de negócio sem risco? :)

    Como estou a construir com capitais próprios e vendo depois de construir sei quanto custou.
    Concordam com este comentário: pguilherme, Vítor Magalhães
    • AMVP
    • 15 outubro 2021

     # 744

    Colocado por: ghost12

    Existe alguma área de negócio sem risco? :)

    Como estou a construir com capitais próprios e vendo depois de construir sei quanto custou.
    Concordam com este comentário:pguilherme


    Pois claro que não mas não quer assumir o risco de orçamentar para quem quer construir, por isso lhe perguntei se vender depois de construído não corria risco.
    • AMVP
    • 15 outubro 2021

     # 745

    Colocado por: pguilhermeO produto final vende se quiser, ao preço que quiser.


    Ao preço que quiser? Se quiser? Não, vende se alguém comprar e ao preço que esse alguém estiver disposto a pagar.
    • RUIOLI
    • 15 outubro 2021 editado

     # 746

    Colocado por: ghost12Ponha-se no lugar dos empreiteiros, estão a dar preço para um produto final que apenas está terminado em 18 ou 24 meses, com todas a volatilidade dos materiais, falta de mão de obra, crise energética... Se você fosse empreiteiro como colocaria a margem nos seus orçamentos?


    Eu compreendo perfeitamente, que na forma de dar orçamentos tradicional tenha de ser assim, mas há outras formas de dar orçamentos, por exemplo com preços de referência para os materiais, em especial os que estão com preço mais volátil e com maior peso no custo final. Muitos itens dos orçamentos já funcionam assim, por plafond.


    Colocado por: ghost12Como eu, não dou orçamentos há meses, apenas estou a construir para vender.

    Já tem esses projetos vendidos antes de iniciar a construção? Daqui a 24 meses não sabemos como as coisas estão...

    Aqui na minha zona muitos empreiteiros estão a fazer isso, mesmo antes deste aumento dos materiais, o que vejo é essas moradias com placa de "vende-se" desde o inicio da obra, já estão em acabamentos, algumas começaram a todo o gás e agora andam a passo de caracol à espera de um comprador.... vão ser vendidas, mas não a 600k... mas também não vão perder dinheiro.

  7.  # 747

    Colocado por: pguilhermeMovimentação de terras, betão, impermeabilizações, isolamentos, alvenarias, etics, carpintaria, pavimentos, pintura, etc. Só o "estaleiro" ui.
    Caixiharia (minimalista, em toda a altura, com cantos e portas que deslizam para dentro da parede), climatização (PRH+VCs+VMC+Paineis) e soalho, por exemplo, tudo nominal.
    Vê onde esta a diferença, só na movimentação de terras o empreiteiro tem de aplicar uma boa margem de segurança porque nao sabe que tipo de terreno pode encontrar, mas compreendo que aqui um DO contrata uma máquina à hora e ninguém chateia e ai já não é bem assim ao nível da legalidade.
    Caixilharia minimalista em toda a altura? Que altura é essa? Dos serralheiros com quem tenho falado aconselham-me a não ultrapassar os 2.50m de altura.
    Caixilharia em galandage? Vê porque eu digo que o seu projeto assusta?

    Estaleiro? Aqui o estaleiro sao uns 5k por aí, vedar um terreno com malha sol e rede de sombreamento e nem sempre

  8.  # 748

    Colocado por: ghost12

    Existe alguma área de negócio sem risco? :)

    Como estou a construir com capitais próprios e vendo depois de construir sei quanto custou.
    Concordam com este comentário:pguilherme,Vítor Magalhães
    Por aqui nesses casos os empreiteiros levantam as estruturas e o resto acabam quando têm comprador.
    Conheço tambem um que tem Sempre uma casa dele em construção para ir aplicando as “sobras” e colocar os empregados em caso de falha de trabalho de alguns dias

  9.  # 749

    Havendo capital próprio as coisas não tem porquê empancar. No final, se não se vender a ganhar 30, vende a ganhar 20... Não acredito que venda com prejuízo porque os preços nunca vão voltar ao que eram.
    Concordam com este comentário: DR1982

  10.  # 750

    Já se fizeram aqui n contas dos ordenados que temos de ter para uma casa de 400/500/600 k, já se chegou à conclusão que esses ordenados só estão ao alcance de uma minoria + os da economia paralela, ainda assim uma minoria.

    Assim sendo só encontro uma explicação para as casas se comprarem a esses preços, pelo menos qui na minha zona, periferia de Lisboa... pessoas que venderam casas valorizadas em Lisboa e com esse € vão investir num local mais afastado, mas mesmo esses têm orçamento limitado ao que apuraram na venda + o que o banco empresta, e se o preço aumenta desmesuradamente, o projeto fica na gaveta...

  11.  # 751

    Colocado por: AMVP

    Ao preço que quiser? Se quiser? Não, vende se alguém comprar e ao preço que esse alguém estiver disposto a pagar.
    Na pior das hipóteses vende ao preço real de custo, que a menos que sejam uns belos mamarrachos vende sempre

  12.  # 752

    Colocado por: RUIOLI

    Eu compreendo perfeitamente, que na forma de dar orçamentos tradicional tenha de ser assim, mas há outras formas de dar orçamentos, por exemplo com preços de referência para os materiais, em especial os que estão com preço mais volátil e com maior peso no custo final.



    Já tem esses projetos vendidos antes de iniciar a construção? Daqui a 24 meses não sabemos como as coisas estão...

    Aqui na minha zona muitos empreiteiros estão a fazer isso, mesmo antes deste aumento dos materiais, o que vejo é essas moradias com placa de "vende-se" desde o inicio da obra, já estão em acabamentos, algumas começaram a todo o gás e agora andam a passo de caracol à espera de um comprador.... vão ser vendidas, mas não a 600k... mas também não vão perder dinheiro.


    Eu tenho que estar focado no meu mercado e o meu mercado só quer preço final que vai pagar e não quer saber da volatilidade dos materiais e ajustamentos no orçamento.


    Se já tivesse vendido acabava por ser o mesmo que construir para o DO. :)
    Já tenho algumas dezenas de pessoas interessadas (apartamentos) mas ainda não dei valores a ninguém, talvez em 2022.
    Concordam com este comentário: DR1982, azwsedcrfv

  13.  # 753

    Colocado por: ghost12

    Eu tenho que estar focado no meu mercado e o meu mercado só quer preço final que vai pagar e não quer saber da volatilidade dos materiais e ajustamentos no orçamento.


    Se já tivesse vendido acabava por ser o mesmo que construir para o DO. :)
    Já tenho algumas dezenas de pessoas interessadas (apartamentos) mas ainda não dei valores a ninguém, talvez em 2022.
    Concordam com este comentário:DR1982
    Por isso é que neste momento os preços chave na mao são altíssimos porque nenhum empreiteiro esta para assumir a coisa sem uma margem confortável para as eventualidades, principalmente por coisas que serão para aplicar Daqui a meia duzia de meses.
    No caso dos empreiteiros que orçamentam o bruto apenas é
    Diferente

  14.  # 754

    Colocado por: ghost12Se já tivesse vendido acabava por ser o mesmo que construir para o DO. :)
    Já tenho algumas dezenas de pessoas interessadas (apartamentos) mas ainda não dei valores a ninguém, talvez em 2022.


    Cuidado, que às vezes as coisas mudam, e cada vez mais rápido. A FED ontem já veio dizer q ia reduzir a compra de ativos, a seguir pode vir o sinal da subida das tx de juro (não acredito que aconteça na europa tão rápido), e os bancos são capaz de começar a contrair os empréstimos.

  15.  # 755

    Temos que ser pragmáticos, um construtor não pode simplesmente deixar de construir à espera de dias melhores, quem assim o fizer tem os dias contados.
    • AMVP
    • 15 outubro 2021

     # 756

    Colocado por: ghost12Eu tenho que estar focado no meu mercado e o meu mercado só quer preço final que vai pagar e não quer saber da volatilidade dos materiais e ajustamentos no orçamento.

    Assim entendo, obrigada pelo esclarecimento.

  17.  # 757

    Colocado por: Vítor MagalhãesTemos que ser pragmáticos, um construtor não pode simplesmente deixar de construir à espera de dias melhores, quem assim o fizer tem os dias contados.
    E se fosse construtor neste momento nao aplicava uma margem de leão para sua segurança ? Obras que foram orçamentadas em 2019 e que devem estar agora a ser concluídas imagino a pancada que quem orcamentou à justa esta a levar
    Concordam com este comentário: ghost12

  18.  # 758

  19.  # 759

    Colocado por: ghost12É por esse motivo que não estou a dar orçamentos, se der os clientes vão achar "disparatadamente caros".
    Ponha-se no lugar dos empreiteiros, estão a dar preço para um produto final que apenas está terminado em 18 ou 24 meses, com todas a volatilidade dos materiais, falta de mão de obra, crise energética... Se você fosse empreiteiro como colocaria a margem nos seus orçamentos?


    O problema é que a volatilidade é para cima e para baixo, sendo que para os empreiteiros portugueses, diria 90% deles, so conta para cima, porque quando o material desce nao se preocupam tanto :)
    Concordam com este comentário: nrferreira

  20.  # 760

    Colocado por: DR1982E se fosse construtor neste momento nao aplicava uma margem de leão para sua segurança ? Obras que foram orçamentadas em 2019 e que devem estar agora a ser concluídas imagino a pancada que quem orcamentou à justa esta a levar
    Concordam com este comentário:ghost12


    Já é feito atualmente em orçamentos para obras que vão decorrer num determinado período temporal que não o atual. Mas tem que existir sensatez nesse sentido, não basta meter mais 5/10% de fator ****çao/segurança, tem que existir disclaimers como:
    Os preços são válidos até data X, salvo raras exceções, tais como: Flutuações cambiais superiores a X%, variação no custo dos transportes e/ou desembaraço aduaneiro.
    Muito Importante, se o fornecedor não me garantir que mantem o preço até à data Y eu não posso garantir ao cliente que o preço se mantem até à data X. É necessário existirem salvaguardas de parte a parte.
    O mal está, e temos o exemplo dos ditos patos bravos, em que se apresenta um orçamento baixo para ganhar a obra e depois não se cumpre.

    Perdoem-me a expressão mas na minha terra existe um ditado que diz: "Quem não tem c* não se mete a pane***ro"

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