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Condomínios e vizinhos

Administração e o livro de actas

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  1.  

  1.  # 1

    Vivo num prédio que se constituiu com a respetiva administração em 1992.
    Em 2019 por desleixo e irresponsabilidade da Administração em exercício, pois cancelou-se o contrato que existia com uma empresa de gestão de condomínios, ficando esta até ao presente com o livro de actas da Administração, por divergências/falta de dialogo entre a Administração da altura e a dita empresa.
    As Administração que até ao presente estiveram em exercício não tomaram qualquer iniciativa/ tentativa em adquirir o dito livro de actas , estando o condomínio a ser gerido por atas avulsas, com a agravante de agora tudo se poderá fazer pois o que estava aprovado anteriormente hoje não tem qualquer suporte pois atas não existem nem o regulamento do condomínio está em vigor pois nunca foi aprovado por maioria qualificada .
    Dito isto ,agradecia que me ajudassem, pois como vou ser o próximo administrador e pessoalmente não estou inclinado para tomar conta da administração com o situação que reportei, posso recusar-me a exercer o cargo de Administrador? Senão , posso responsabilizar as Administrações anteriores pelos factos que descrevi, levando o assunto a AG e ficando reportado em ata?
    Também já foram feitas obras na fachada não autorizadas sendo feito referencia em acta aprovada e transcrita no dito livro de atas. Numa situação de obras numa fração ou outras pode a Administração não autorizar o uso dos elevadores para as respetivas obras, ou terá de ser aprovado em AG?
    Como devo proceder pois os assuntos que enumerei não são de fácil solução, digo eu.
    Aguardo pela vossa ajuda .
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    • 11 março 2022

     # 2

    Colocado por: Carlos CrujoVivo num prédio que se constituiu com a respetiva administração em 1992.
    Em 2019 por desleixo e irresponsabilidade da Administração em exercício, pois cancelou-se o contrato que existia com uma empresa de gestão de condomínios, ficando esta até ao presente com o livro de actas da Administração, por divergências/falta de dialogo entre a Administração da altura e a dita empresa.
    As Administração que até ao presente estiveram em exercício não tomaram qualquer iniciativa em adquirir o dito livro de actas , estando o condomínio a ser gerido por actas avulsas, nem o regulamento do condomínio esta em vigor pois nunca foi aprovado por maioria absoluta.

    Não tomaram a iniciativa ou a Empresa recusa-se a entregar o livro de actas ?

    Dito isto ,agradecia que me ajudassem pois como vou ser o próximo administrador e pessoalmente não estou inclinado para tomar conta da administração com o situação que reportei, posso recusar-me a exercer o cargo de Administrador? Aceitando, posso responsabilizar as Administrações anteriores pelos factos que descrevi, levando o assunto a AG?

    A gestão do condomínio pode, perfeitamente, continuar com o recurso a atas em folhas soltas, que tem a mesma validade.
    Nada impede que não exerça o seu cargo de administrador, aproveitando a oportunidade para corrigir o que possa estar a decorrer errado, nomeadamente, encetar o expediente de recuperar o livro de actas. Se necessário, recorrer a via judicial sobre a Empresa, caso esta se recuse proceder à sua entrega voluntária.

    Também já foram feitas obras na fachada não autorizadas sendo feito referencia em acta aprovada e transcrita no dito livro de actas. Como devo proceder pois os assuntos que enumerei não são de fácil solução, digo eu.
    Aguardo pela vossa ajuda .


    Então, é de admitir que tais obras terão sido aprovadas, na tal acta que refere. Ou não ? Ninguém tem cópia dessa ata ?
    Se não foi aprovado o orçamento dessa obra, para quotizar os condóminos, donde saiu o dinheiro para pagar ao empreiteiro ?

  3.  # 3

    A empresa recusa-se a entregar o livro de atas.
    Certamente irei exercer o cargo mas como deve compreender irei fazer certamente o que os administradores anteriores fizeram e quem tomou a decisão de revogar o contrato com a empresa de gestão que o recupere se assim e quando o entender.
    As obras na fachada ( fecho de uma varanda ) foram feitas contra o que está escrito no dito livro de atas, tendo sido efetuadas por isso mesmo, o livro não existe e de má fé, mas a Administração na altura é que não agiu pois foi alertada para tal facto.
    Sobre o uso dos elevadores em obras de frações ou outras pode ou não a Administração proibir o uso dos elevadores pata tal fim?
    Este condomínio pugna pela ausência de regulamentos e até a própria legislação imposto pela Lei não é minimamente cumprida e a maioria silenciosa é que aprova tudo, é uma luta inglória ,pois somos poucos os que pugnam pela boa vivencia e conservação do imóvel, temos pena.

  4.  # 4

    Colocado por: Carlos CrujoSobre o uso dos elevadores em obras de frações ou outras pode ou não a Administração proibir o uso dos elevadores pata tal fim?


    Com que fundamento?
    Concordam com este comentário: happy hippy, Damiana Maria
    • RCF
    • 11 março 2022

     # 5

    Colocado por: Carlos CrujoSobre o uso dos elevadores em obras de frações ou outras pode ou não a Administração proibir o uso dos elevadores pata tal fim?

    Se estiver mandatada pela assembleia de condomínio, poderá.
    É necessário ter em conta que a Administração apenas deve exercer as funções e poderes para as quais está mandatada pela Assembleia de Condomínio. Portanto, entendo ser um assunto a decidir em reunião de assembleia de condomínio.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Carlos Crujo

  6.  # 6

    Colocado por: Carlos CrujoVivo num prédio que se constituiu com a respetiva administração em 1992.
    Em 2019 por desleixo e irresponsabilidade da Administração em exercício, pois cancelou-se o contrato que existia com uma empresa de gestão de condomínios, ficando esta até ao presente com o livro de actas da Administração, por divergências/falta de dialogo entre a Administração da altura e a dita empresa.(1)
    As Administração que até ao presente estiveram em exercício não tomaram qualquer iniciativa/ tentativa em adquirir o dito livro de actas , estando o condomínio a ser gerido por atas avulsas, com a agravante de agora tudo se poderá fazer pois o que estava aprovado anteriormente hoje não tem qualquer suporte pois atas não existem nem o regulamento do condomínio está em vigor pois nunca foi aprovado por maioria qualificada .(2)
    Dito isto ,agradecia que me ajudassem, pois como vou ser o próximo administrador e pessoalmente não estou inclinado para tomar conta da administração com o situação que reportei, posso recusar-me a exercer o cargo de Administrador? (3) Senão , posso responsabilizar as Administrações anteriores pelos factos que descrevi, levando o assunto a AG e ficando reportado em ata?(4)
    Também já foram feitas obras na fachada não autorizadas sendo feito referencia em acta aprovada e transcrita no dito livro de atas. Numa situação de obras numa fração ou outras pode a Administração não autorizar o uso dos elevadores para as respetivas obras, ou terá de ser aprovado em AG?(5)
    Como devo proceder pois os assuntos que enumerei não são de fácil solução, digo eu.(6)
    Aguardo pela vossa ajuda .


    (1) Meu estimado, a existência de divergências, dificuldades em encetar um qualquer dialogo ou mesmo a eventual existência de dívidas para com a dita empresa (pseudo) profissional, não são motivo bastante para que aquela se furte ao cumprimento das suas obrigações, designadamente, no concernente à prestação de contas do seu exercício, entrega dos fundos condominiais e respectiva documentação. Vide aqui: https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/2021/06/actas-avulsas-vs-livro-actas.html

    (2) Como foi ressalvado pelo colega, nada obsta a que a assembleia delibere no sentido de se migrar do livro de actas manual, para as actas informatizadas, as quais, pese embora avulsas, continuam a ter de respeitar as regras básicas do livro: possuir um termo de abertura (aproveitando-se este para indicar que dá seguimento às actas lavradas em competente livro, que se arquiva) e encerramento, terem-se numeradas e rubricadas e arquivadas sequencialmente. Quanto ao regulamento, este não carece de uma aprovação por maioria qualificada. Para a generalidade das normas basta a maioria simples. Vide aqui: https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/2021/05/as-maiorias-qualificadas.html

    (3) Se a sua nomeação resultar de uma deliberação tomada em sede plenária, ou mediante sufrágio realizado em competente assembleia electiva, sobre si impende a obrigação de exercer o cargo, por força do disposto no novo nº 4 do art. 1º do DL 268/94 de 25/10. Para se poder furtar ao cumprimento desse ónus, terá que impugnar a deliberação de nomeação ou electiva, com fundamento em abuso de direito (cfr. art. 334º CC). Neste caso, sobre si impende o ónus de fazer prova dos factos constitutivos do direito alegado (cfr. art. 342º CC). Sobre esta matéria tenho um artigo no meu blog, porém, ainda o tenho na forma de rascunho não publicado.

    (4) Olvide esse desiderato porquanto compete à assembleia "fiscalizar" os actos dos administradores e se esta não tomou quaisquer medidas em tempo oportuno, tem-se solidária na responsabilidade pelos actos (de omissão) daquele que é o seu órgão executivo. Importa sublinhar que a administração também é exercida pela assembleia. Vide aqui: https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/2022/03/quem-administra.html

    (5) A feitura de obras nas partes comuns do edifício ou do prédio (que não são a mesma coisa, sublinhe-se), carecem necessariamente de prévia aprovação tomada em sede plenária, no entanto, ainda que se obrasse sem a competente aprovação, se se provasse que as mesmas visaram a conservação ou manutenção (que também não são a mesma coisa, sublinhe-se), haveria sempre a obrigação de o condomínio as pagar, por força da figura jurídica do enriquecimento sem justificação.

    (6) Enquanto administrador, pode e deve enviar uma carta com a devida formalidade (registada c/aviso recepção), à anterior empresa de administração do condomínio, exigindo, em prazo tido por razoável (15 dias serão bastantes), para o envio/entrega dos documentos em falta, sob pena de terem que recorrer a meios mais expeditos. Nesta factualidade, pode recorrer a um Julgado de Paz (quando não haja Julgado de Paz no concelho que seria territorialmente competente, os interessados podem utilizar qualquer Julgado de Paz, embora só para mediação, e se as partes não a recusarem. Havendo recusa, resta o Tribunal, podendo peticionar o pagamento de todas as despesas).


    https://apropriedadehorizontal.blogspot.com
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Damiana Maria, reginamar, Carlos Crujo

  7.  # 7

    Colocado por: RCF
    Se estiver mandatada pela assembleia de condomínio, poderá.
    É necessário ter em conta que a Administração apenas deve exercer as funções e poderes para as quais está mandatada pela Assembleia de Condomínio. Portanto, entendo ser um assunto a decidir em reunião de assembleia de condomínio.


    Meu estimado, permita-me uma pequena correcção. O art. 1422º do CC, na enumeração que faz das limitações ao exercício dos direitos dos condóminos, não refere qualquer restrição desta natureza, pelo que não pode a assembleia mediante deliberação ou disposição em regulamento interno afastar o direito de uso do elevador.

    Poder-se-à argumentar que esta disposição só se aplica aos condóminos, não a terceiros, prestadores de serviços. Correcto. Porém, a regra aplica-se a todos os prestadores ou só a alguns? Um trolha não pode, mas a senhora da limpeza ou o técnico de reparações já podem? Não está em causa a pessoa mas os materiais? Não podem porventura estas últimas pessoas, porventura mais descuidadas, causar também danos? No limite, podia o condómino interessado ultrapassar essa regra - a existir e considerar-se efectiva -, fazendo-se ele transportar com dito o material.

    No entanto, podem e devem estes prestadores tomarem todas as medidas para assegurar, quer o asseio, quer a segurança da cabine, sob pena de incorrerem num dever de indemnização pelos danos causados ou eventual avaria do citado equipamento.


    https://apropriedadehorizontal.blogspot.com
    Concordam com este comentário: Damiana Maria, Carlos Crujo
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Damiana Maria, reginamar

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