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Condomínios e vizinhos

Alteração da legislação condominial

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  1.  # 21

    Colocado por: SergeCerto mas posso em tribunal alegar que não fui eu que respondi e dada a natureza insegura da comunicação por e-mail será difícil rebater esse argumento. Julgo que teria sido melhor se se tivesse colocado aqui a necessidade da resposta ser assinada criptograficamente.

    Note-se que anteriormente criou-se a ViaCTT devido a estes riscos, o e-mail não evoluiu nada em termos de segurança nos últimos anos.

    O mesmo pode ser alegado relativamente a uma carta registada simples. O carteiro diz que a entregou mas nunca lhe chegou às mãos.

    A ideia foi descomplicar, se obrigasse a usar uma assinatura digital ou a usar o ViaCTT muitos iriam preferir continuar a receber tudo por correiro. Note que o ViaCTT é tão odiado que a AT foi forçada a criar um mecanismo alternativo de notificações electrónicas.

  2.  # 22

    Colocado por: P_LopezObrigado happy hippy.

    Está aí uma possível justificação. Bom exercício. Porém conhecendo eu a pessoa e o andamento do processo no banco, sei que não é de forma alguma isso que pretendem. Até porque a taxa de esforço já foi há muito analisada e aprovada. O crédito está aprovado e toda a documentação assinada, não era agora que se iam lembrar de me pedir isso.

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    Meu estimado, sou de regressar a esta matéria porquanto obtive a informação de que a declaração do administrador do condomínio relativa aos encargos de condomínio e dívidas existentes, é "obrigatória" (porque o promitente-comprador pode prescindir da mesma, sujeitando-se às responsabilidades por eventuais dívidas), tanto para as situações onde se pretende partilhar ou transmitir direitos sobre os prédios (como, por exemplo, o direito de alienar a propriedade de uma fracção autónoma), como para a pretensão de se contrair quaisquer encargos sobre eles (a transferência de um crédito hipotecário sobre uma habitação, para todos os efeitos, constitui a contratação de um encargo junto de uma nova instituição bancária).

    Vale o que vale, mas fui de aproveitar o ensejo para lavrar um bosquejo de uma competente minuta. Vide aqui: https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/2022/04/comunicacao-de-encargos-e-dividas.html

    Aceito pertinentes criticas, competentes correcções e oportunas sugestões para melhorar o texto (sobre o qual não impende qualquer direito autorial: a quem melhor aprouver, sintam-se livres de copiar e modificar)...

    Edit: Uma pergunta de algibeira: O nº 2 do art. 1424º-A do CC estatui que "A declaração referida no número anterior é emitida pelo administrador no prazo máximo de 10 dias a contar do respetivo requerimento". E se o administrador incumprir com esta obrigação?


    https://apropriedadehorizontal.blogspot.com
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  3.  # 23

    Muito obrigado.

    Mas então podemos concluir que, apesar de não ocorrer alienação do imóvel, para a escritura é obrigatório este documento? Ou é facultativo e fica ao critério do banco pedi-lo ou não?

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  4.  # 24

    Colocado por: P_LopezMuito obrigado.

    Mas então podemos concluir que, apesar de não ocorrer alienação do imóvel, para a escritura é obrigatório este documento? Ou é facultativo e fica ao critério do banco pedi-lo ou não?

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    Diria que o Notário também terá uma palavra a dizer:

    Da Lei nº 8/2022

    Artigo 6.º
    Alteração ao Código do Notariado
    O artigo 54.º do Código do Notariado, aprovado pelo Decreto -Lei n.º 207/95, de 14 de agosto,
    passa a ter a seguinte redação:
    «Artigo 54.º
    [...]
    1 — [...]
    2 — [...]
    3 — Os instrumentos pelos quais se partilhem ou transmitam direitos sobre prédios, ou se
    contraiam encargos sobre eles, não podem ser lavrados sem que se faça referência à declaração
    prevista no n.º 2 do artigo 1424.º -A do Código Civil, sem prejuízo do disposto no n.º 3 do mesmo
    artigo.
    4 — O disposto no n.º 2 não é aplicável:
    a) [Anterior alínea a) do n.º 3.]
    b) [Anterior alínea b) do n.º 3.]
    5 — (Anterior n.º 4.)
    6 — (Anterior n.º 5.)»
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  5.  # 25

    Obrigado.

    Por notário suponho que se refiram ao representante legal que estará presente na escritura. E não a ter que ser eu o a administração do condomínio a consultar um notário em data prévia à da escritura.

    Só me calham destas. A escritura já era para ter sido na semana passada e só não foi porque o banco teve que adiar, por motivos que me são alheios. E agora ficou marcada para poucos dias depois de isto entrar em vigor...

    É que se for mesmo obrigatório este documento para uma transferência de crédito associado ao imóvel de banco para banco e/ou para um incremento na hipoteca do imóvel, na prática não faz sentido nenhum. A lei obviamente que foi criada para proteger os condóminos e o novo proprietário sempre que há um acto de compra e venda.

    Curiosamente no mesmo condomínio sucedeu algo que, com esta lei já em vigor, não teria acontecido. Há um ano e meio uma fracção foi vendida. O comprador nunca chegou a contactar a administração de condomínio e, 12 meses depois, vendeu a fracção. Quando o condomínio se apercebeu disto, já a fracção estava em nome de outra pessoa e ficou, assim, uma anuidade completa por pagar.

    É para evitar isto que esta lei serve.

    Isto com o banco não me faz sentido nenhum. Vou continuar a ser eu o proprietário. De que serve ao banco saber que neste momento não tenho dívida para o com o condomínio? Até posso hoje não ter, mas a partir de hoje não pagar mais as minhas despesas e, dentro de poucos anos, ter milhares de euros de dívida, sem que o banco sequer chegue a saber. Por isso, de que lhes serve que no dia da escritura não haja dívida?

    Tudo bem que para mim é só o incómodo de na segunda-feira requerer este documento e depois o eventual incómodo de ter que se adiar outra vez a data da escritura se o condomínio demorar mais que 3 dias a facultar-me o documento. Mas mesmo isto, não deixa de ser incómodo, principalmente depois de tanto documento e piquinhice que me tem sido pedido para esta operação, dá vontade de desistir da mesma, sinceramente...

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  6.  # 26

    Olá!

    Amanhã (curiosamente, data em que entra em vigor a nova legislação) terei AG de condóminos e o tema principal serão obras ilegais feitas por inquilino nos espaços comuns. O administrador é uma empresa de gestão de condomínios. Iremos mandatados com a maioria da permilagem VS o inquilino que também é dono de uma fração mas usa as restantes como residencial (interior também cheio de obras ilegais).

    Já houve uma vistoria e os proprietários já foram notificados de 180 dias para demolir as obras ilegais dos espaços comuns. O autor das obras é esse inquilino (que também possuir uma fração no prédio). Portanto o objetivo seria responder à Câmara Municipal apontando o responsável pelas obras ilegais e tornando-o responsável pelos custos da sua demolição.

    Dados os novos poderes do administrador e o que já era expectável antes da alteração, como será a melhor forma de proceder? Que podemos nós com a maioria exigir ao administrador nesse sentido?

    Do que o Happy Hippy escreveu aqui, há alguns pontos que parecem interessantes:

    " Artigo 1427.º
    2 – São indispensáveis e urgentes as reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas."


    "Artigo 1436.º
    i) Executar as deliberações da assembleia que não tenham sido objeto de impugnação, no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo que por aquela for fixado, salvo nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada; Esta norma termina com o poder discricionário que o administrador detinha quanto ao tempo para cumprir com o que se houver deliberado. Doravante tem 15 dias úteis (se prazo inferior não for determinado em plenário) para executar as deliberações da AG!"

    " Artigo 1437.º
    Representação do condomínio em juízo
    1 – O condomínio é sempre representado em juízo pelo seu administrador, devendo demandar e ser demandado em nome daquele.
    2 – O administrador age em juízo no exercício das funções que lhe competem, como representante da universalidade dos condóminos ou quando expressamente mandatado pela assembleia de condóminos.
    3 – A apresentação pelo administrador de queixas-crime relacionadas com as partes comuns não carece de autorização da assembleia de condóminos."
    "Para os mais desavisados importa ressalvar que o legislador não deixou cair o anterior nº 2. O administrador continua a poder ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício, por força do novo nº 3 do art. 1436º."

    Obrigado!

  7.  # 27

    Colocado por: Portgas_D_Ace
    Dados os novos poderes do administrador e o que já era expectável antes da alteração, como será a melhor forma de proceder? Que podemos nós com a maioria exigir ao administrador nesse sentido?


    Meu estimado, as recentes alterações legislativas por ora pouco lhe aproveitam. O art. 1427º do CC só se aplicará às reparações urgentes e indispensáveis, relativos a vícios e patologias que ocorram nas partes comuns e não à feitura de obras ilegais, para as quais, existe um regime próprio. No limite, importaria aferir se as obras são passíveis de causar danos ao edifício, bens e pessoas. Quanto à nova al. i) do art. 1436º, nada indicia que o administrador não tenha cumprido com as suas obrigações. Obriga-se agora aquele a efectuar a referida resposta à CM no prazo agora imposto. Relativamente ao art. 1437º, este só se aplicará se a assembleia pretender avançar com o pedido de desconstrução para um Julga do Paz ou Tribunal.

    Quanto às obras nas partes comuns do edifício, de observar que não são permitidas nenhumas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das coisas comuns, pelo que quando assim seja, nem com o voto das maiorias qualificadas exigidas se pode fazer a inovação contra a vontade de qualquer condómino que se tenha por lesado (cfr. art. 1425º nº 2 do CC, na redação aplicável). A sanção não é outra que a sua desconstrução.


    https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/
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  8.  # 28

    Um update...

    Entretanto já pedi à empresa que administra do condomínio o dito documento. Acho que não estavam a contar com a parte das assinaturas reconhecidas, mas para já não se negaram, suponho que tratem disso dentro do prazo previsto, o que só por si já obrigará ao adiamento da escritura.

    Em relação ao banco, tinha-lhes pedido na quinta-feira passada (quando me informaram que iria necessitar deste documento) se tinham mesmo a certeza que apesar de eu não ir alienar o imóvel o documento era ainda assim necessário e, desde então, silêncio absoluto. Ou não têm a certeza ou, se a têm, é um pouco feio não darem resposta o cliente.

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  9.  # 29

    Outro update. Responderam-me apenas ontem (terça-feira) ao final da tarde para me informar do seguinte:

    "Peço desculpa informar agora, mas já não é necessário reconhecimento de assinaturas do condomínio (trata-se de um procedimento novo para todos os Bancos)"

    Lá terei que voltar a visitar as instalações da empresa de administração do condomínio, pois suponho que estejam a tramitar a coisa para me a facultarem com o reconhecimento de assinaturas e, não sendo afinal necessário, suponho que me possam entregar o documento na hora.

    Como a escritura está marcada para amanhã (quinta-feira) de manhã, preciso de ter o documento ainda hoje, sob pena de ter que se adiar a escritura.

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  10.  # 30

    Artigo 1419.º
    2 – A falta de acordo para alteração do título constitutivo quanto a partes comuns pode ser suprida judicialmente, sempre que os votos representativos dos condóminos que nela não consintam sejam inferiores a 1/10 do capital investido e a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as suas frações se destinam.


    Com este artigo passa a ser possível 93% aceitar que o vão do telhado seja usado só por 3 condóminos (que já os estão a usar sem autorização porque tinham um acesso para verificarem o telhado) e uma arrecadação (no vão das escadas) seja usada só por outra fração (que também já se apoderou da arrecadação há uns anos).
    Estas 4 frações vão ficar com mais área de uso exclusivo, não deveriam pagar mais? Um juiz aceitaria esta alteração?

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