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  1.  # 1

    Boa tarde,

    Tenho em vista um imovel para investimento e aluguer com inquilino sem contrato acordo verbal do proprietário com o inquilino de curta duração.
    Estando esse contrato verbal a terminar em final de agosto e em visita ao imovel o mesmo ter informado que era mesmo uma situação pontual e teria mesmo intenção de sair, qual é a melhor forma de eu ficar salvaguardado?

    Compra com CPCV mas esctritura só em final de agosto quando tiver devoluto?
    Fazer a escritura já e fazer um contrato diretamente com quem lá está? o problema que vi aqui é que os contratos tem que ser feitos com um minimo de 1 ano?, dá para fazer contratos de curta duração legais com 3 meses, ou fazer por um ano e colocar diretamente nas clausulas a possibilidade de sair em final de agosto sem penalização?

    é o primeiro apartamento que estou a comprar, por norma quanto se dá de entrada num apartamento de 100k? 10% - 15%?

    Que documentos pedir?

    Obrigado
  2.  # 2

    Não é a prática mais comum e o Artigo 1069.º, do Decreto-Lei n.º 47344 do Código Cívil , refere que os contratos de arrendamento devam ser sempre registados por escrito. No entanto, é possível que se depare com uma situação em que o inquilino não disponha de uma documento que ateste o usufruto do imóvel. Todavia, o inquilino necessita de provar que vive no imóvel e paga renda há pelo menos seis meses. Nestas situações, note que o contrato passa a estar inserido no arrendamento de duração indeterminada. Ideal seria no CPCV estar incluido a cláusula de que o imóvel será comprado apenas se devoluto à data da escritura.

    Comprar casa é um passo que implica alguma preparação financeira. Se vai comprar casa com recurso a crédito habitação, saiba que as instituições financeiras não emprestam 100% do capital. Assim, é necessário ter um pé-de-meia para dar este passo de forma mais segura e não colocar as suas finanças em risco.

    Os bancos emprestam, no máximo até 90% do valor do imóvel, exigindo que o cliente assuma o restante valor. Sendo que o valor que vai servir de base para encontrar estes 90% será o menor de um destes dois: avaliação ou valor de compra.

    Imagine que vai comprar uma casa por 100 mil euros. Se este é o valor que será escriturado, o banco vai financiar, no máximo, 90 mil euros. Contudo, se a avaliação da casa ficar pelos 90 mil euros, o banco vai emprestar apenas 81 mil euros, mesmo que queira "fechar" o negócio por 100 mil euros.

    Por regra, os 10% que o banco não financia são pagos como sinal, de forma a garantir a reserva daquele imóvel, aquando da assinatura do Contrato de Promessa Compra e Venda (CPCV).

    Por isso, se está a pensar comprar casa, é necessário ter esse montante disponível. Se for uma casa de 100 mil euros, terá de ter, pelo menos, 10 mil euros para esse efeito.

    Mas desengane-se se pensa que os encargos iniciais ficam por aqui. É preciso ter dinheiro para pagar gastos notariais e de registo, o imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT), o imposto de selo, e ainda outras comissões iniciais. Vamos por partes.

    Avaliação do imóvel
    Quando se pede um crédito habitação, é necessária uma avaliação ao imóvel. É com base nesta avaliação que os bancos ou instituições financeiras decidem até que montante podem emprestar. Quanto menor for a avaliação, menor será o valor potencial do empréstimo.

    Quando a avaliação é pedida pelo banco - em processos de crédito habitação -, o custo surge em forma que comissão bancária. O valor da comissão é fixado pelo banco. Depois de uma pesquisa pelos preçários dos vários bancos a operar em Portugal, é possível verificar que este custo ronda, atualmente, valores entre 200 e 300 euros.

    Este é um valor que tem de pagar ainda antes de o seu crédito ser aprovado.

    Impostos no processo de compra de casa
    Pode contar ainda com mais encargos neste processo. É o caso dos impostos a pagar no momento da escritura. São dois: o Imposto Municipal sobre Transações Onerosas de Imóveis (IMT) e o Imposto de Selo sobre a compra. Caso recorra a financiamento, tem ainda de pagar o Imposto de Selo sobre o crédito habitação.

    No caso do IMT, a percentagem varia entre 0% e 8% e depende de algumas variáveis como: o valor da transação (o mais alto entre o valor patrimonial e o valor de venda), a localização da casa (Continente ou Regiões Autónomas), o tipo de imóvel (urbano ou rústico) e a sua finalidade (primeira ou segunda habitação).

    Em alguns casos, pode haver isenção do pagamento deste imposto. Por exemplo, pode beneficiar da isenção desde que o valor declarado na escritura não ultrapasse os 92.407 euros e a casa se destine a habitação própria e permanente. Mas este valor refere-se apenas a Portugal Continental. Nas regiões autónomas, o limite sobe para 115.508 euros.

    Ao contrário do que acontece com o IMT, o Imposto de Selo é fixo: 0,8% do valor do negócio.

    Para ficar com uma noção de quanto pode ser o IMT a pagar, um imóvel em Portugal Continental, que seja habitação própria e permanente e cujo valor seja de 100 mil euros, o valor do imposto é de 2.000 euros, ao qual acresce o imposto de selo no valor de 800 euros. No total, quem comprar uma casa de 100 mil euros terá de pagar 2.800 euros nestes impostos.

    E pode preparar-se com uma noção mais exata para o seu caso, através do Simulador de IMT do Doutor Finanças.

    Se para comprar casa precisou de financiamento, terá ainda de pagar 0,6% sobre o valor do empréstimo. Ora se comprou uma casa de 100 mil euros, no máximo o banco financia 90 mil euros. Neste caso teria de pagar 540 euros de Imposto de Selo sobre o crédito habitação (90.000 x 0,006).

    Custos da escritura
    A par dos impostos, no momento de assinar a escritura da sua nova casa, tem ainda de pagar as despesas notariais e de registo.

    Pode optar pelo Balcão Casa Pronta, um serviço que permite realizar de forma imediata todas as formalidades necessárias à compra e venda de casa. Nesta opção, os valores podem ir dos 375 euros, caso não tenha precisado de financiamento, aos 700 euros, se tiver recorrido ao crédito habitação para fazer a compra.

    Também pode recorrer a um notário ou conservatória de registo predial para o fazer. Aqui cada gabinete tem as suas tabelas de preços, sendo que os custos podem variar consoante o valor da transação. Ainda assim, de acordo com o Portal da Justiça, pode contar com o valor da certidão (cerca de 20 euros), o valor do registo da escritura (225 euros) e ainda o IVA.

    Outra alternativa é recorrer a um advogado ou solicitador, sendo que no caso de um crédito à habitação, geralmente é o banco a indicar o seu próprio advogado e precisa de pelo menos dois registos (500 euros).

    Afinal, como saber quanto posso pagar para comprar casa?
    Antes de avançar com a compra de uma casa, é importante perceber até onde pode gastar para não comprometer as suas finanças. Para isso, deve saber qual é a sua taxa de esforço e, a partir daí, traçar um limite de preço a pagar pelo imóvel.

    A taxa de esforço não é nada mais nada menos do que a relação entre o rendimento mensal líquido de um agregado familiar e as despesas do mesmo. Para que as suas finanças não fiquem comprometidas recomenda-se que a taxa de esforço esteja abaixo dos 50%. Use o Simulador da Taxa de Esforço do Doutor Finanças para o ajudar.

    Em suma, já percebeu que, para comprar casa, é necessário ter disponível mais dinheiro do que os 10% do valor do imóvel. Entre comissões e impostos, também não se pode esquecer dos passos seguintes à compra de uma casa: o recheio!
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Paulo Porto
  3.  # 3

    Muito cuidado com a situação de arrendamento e o contrato verbal, na minha opinião deverá contratar advogado para fazer cpcv com clausula de salvaguarda relativa à saída do inquilino. Pode poupar alguns amargos de boca!
  4.  # 4

    Ola Boa tarde!
    estou tambem a negociar um apartamento com um inquilino com 84 anos com contrato sem termos. gostaria de trocar impressoes com pessoas que tenham comprado imoveis com rendas antigas para vermos pontos em comum e aprendermos uns com os outros!
 
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