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Comprar casas e imóveis

Arrendar ou vender (com todos os factores que pesam na decisão)

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  1.  

  1.  # 1

    Viva,

    Vou comprar nova casa para habitação permanente, e estou naquele dilema: será melhor vender ou arrendar a antiga?
    Neste cenário, tenho um CH para a casa antiga e terei um novo para a casa nova. Também é de salientar, que se não vender a casa antiga terei de pedir mais dinheiro ao banco para comprar a nova (DifCHNovo).

    Aqui fica o meu raciocínio para calcular o potencial lucro de arrendar a casa antiga:
    - Renda mensal a cobrar: RENDA
    - IRS mensal pago sobre a renda: IRSmens
    - Benefícios fiscais com as despesas do CH da casa antiga (mensal): BenFisc
    - Valor da prestação mensal do CH da casa a arrendar: PrestCH
    - Diferença na prestação do CH novo resultante de pedir mais EUR ao banco para compra da casa nova: DifCHNovo

    - Preço da casa antiga (no caso de a vender): PrecCasaAnt
    - Valorização mensal da casa antiga: ValorizMensalAnt
    - Amortização no CH da casa antiga (como tenho CH, estou a abater este valor mensalmente): AmortMensal

    Lucro = RENDA - IRSmens + BenFisc - PrestCH - DifCHNovo + ValorizMensalAnt + AmortMensal

    Agora a minha pergunta é a seguinte: o meu raciocínio está correcto ou falta alguma coisa? PS: Não contabilizo a quota de condomínio porque é irrelevante neste caso e não considero despesas com obras na casa por se basearem numa probabilidade apenas.


    Tenho uma segunda pergunta que diz respeito aos impostos resultantes de aluguer. A casa em questão está localizada no centro de Lisboa e o prédio foi remodelado ha 7 anos (trata-se portanto de uma casa bastante antiga mas remodelada). No formulário para entrega do IRS, no anexo F, o quadro 5 diz respeito a imóveis recuperados ou objectos de acções de reabilitação. Diz na ajuda que deve ser preenchido esse quadro se: "os imóveis arrendados situados em área de reabilitação urbana, recuperados nos termos das respectivas estratégias de reabilitação ou passíveis de actualização faseada das rendas nos termos dos artigos 27.º e seguintes do NRAU, que sejam objecto de acções de reabilitação (alíneas a) e b) do n.º 6 do art. 71.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais).". Alguém sabe se posso usufruir deste regime?

    Obrigado desde já.

  2.  # 2

    Há aí um factor a juntar: MAUinq

    Significa: Inquilinos maus que não pagam renda e destroem a casa...

  3.  # 3

    Caro Nuno Loureiro,
    o seu raciocionio está correcto em termos financeiros, mas em termos económicos há uma lei que manda no mercado, que é a lei da oferta e procura. Neste momento há imensa oferta e pouca procura para compra de casas. No caso do arrendamento o mercado está bastante mais equilibrado.
    Vou-lhe contar o meu caso que é parecido com o seu. No principio deste ano comprei casa nova e coloquei a antiga à venda. Passaram-se mais de 6 meses e só recebi uma visita ao meu apartamento. Decidi colocar então um anúncio para arrendar (sempre tive receio desta opção pelo motivo indicado pelo Paramonte) e em 2 semanas apareceram vários interessados. Posso dizer que tive sorte com o inquilino porque é uma pessoa séria e não tem falhado até a data.
    Resumindo, tenho a casa alugada e mais um rendimento para ajudar nas despesas. Boa sorte para si.

  4.  # 4

    Agora a minha pergunta é a seguinte: o meu raciocínio está correcto ou falta alguma coisa? PS: Não contabilizo a quota de condomínio porque é irrelevante neste caso e não considero despesas com obras na casa por se basearem numa probabilidade apenas.


    Por baixo que seja o valor, deve levá-lo em conta, e prever actualizações. Sendo um prédio antigo, cedo ou tarde surgem questões que implicam a intervenção do condomínio e algum esforço financeiro.
    Sugiro que preveja um valor anual para manutenção.
    Tenha em consideração também o seguro (provavelmente já incluído na prestação).
    Lembre-se que a fiscalidade é algo volátil - para além de a renda ser taxada em conjunto com o restante rendimento, o risco de alterações legislativas não é desprezável. O IMI, por exemplo, está na calha para mais uma alteração. As taxas de esgotos são também fontes fáceis de receitas para as câmaras....
    Estas pessoas agradeceram este comentário: nuno.loureiro
    •  
      FD
    • 22 dezembro 2010

     # 5

    Colocado por: ParamonteHá aí um factor a juntar:MAUinq

    E não só, tem também que considerar o período em que a casa não é arrendada, por estar à espera de novo contrato e as eventuais despesas que irão, de certeza, surgir.
    Para as despesas eu descontava 10% da renda mensal todos os meses e colocava num fundo, fazendo o mesmo com 5% da renda para quando a casa estivesse vazia e fosse necessário pagar o empréstimo ao banco.
    Não se esqueça também do pagamento anual do IMI.

    De resto, o segredo para "ganhar" neste negócio é arrendar bem.

    As minhas recomendações para arrendar bem:
    Faça como as seguradoras e os bancos: analise o risco e seleccione muito bem o arrendatário.
    Essa é a sua única garantia, não se fie em tribunais, advogados e outros especialistas. Não é que não resolvam mas ficam caros e demoram muito tempo.
    As três principais causas para incumprimento, excepto dos aldrabões intencionais, são: desemprego, doença e divórcio.

    Para avaliar/diminuir o risco, escolha algumas ou todas as seguintes opções:
    -> peça cópia do contrato de trabalho (para conhecer o risco de ficar desempregado)
    -> peça cópia da última declaração de IRS (para conhecer a taxa de esforço entre o que recebe e o que paga de renda)
    -> peça cópia do último recibo de vencimento (para saber que está a trabalhar)
    -> peça fiador (para garantir que alguém paga a renda em caso de incumprimento)
    -> peça caução (para garantir a boa conservação do imóvel)
    -> peça tantos meses quanto possíveis de adiantamento
    -> peça referências (dos familiares, do empregador, do anterior senhorio, dos fornecedores, dos clientes, do papa, etc., servem para aferir a credibilidade/honestidade e para futuros contactos)
    -> elimine à partida grupos de risco (deixo à sua consideração descobrir quais são)
    -> opte por arrendar a profissionais deslocados (professores, estudantes, pessoal médico, construção, etc., sabe de certeza que não ficarão para sempre no imóvel)
    -> inclua no contrato de arrendamento uma cláusula penal (uma indemnização que deverá ser paga em caso de incumprimento)
    -> faça uma pequena entrevista informal para saber de onde os potenciais arrendatários vêm e o que fazem, inclua algumas perguntas incómodas que lhe permitam analisar a sua personalidade

    Se algum dia o arrendatário estiver em incumprimento:
    -> não facilite, ponha o processo em tribunal quanto antes, mesmo que os arrendatários inventem todas e mais algumas desculpas e razões para não pagar
    -> utilize as referências que recolheu antes para "anunciar aos quatro ventos" o incumprimento (a vergonha social pode resultar em alguns casos)
    -> dificulte a permanência no imóvel (faça obras, faça fiscalizações, etc.)
    -> pressione dia e noite, sem limite

    Além de tudo isto, lembre-se que existem profissionais do arrendamento: fazem vida de pagar 2 ou 3 rendas para ficar em incumprimento com 6 ou mais. Enquanto as pessoas normais pagam 12 rendas por ano, estes mudam-se levemente - apenas precisam de um tecto e procuram casas completamente mobiladas/equipadas - e pagam 3 ou 4 rendas por ano. É um bom negócio!

    Existe uma boa ferramenta que deve ser utilizada sempre que possível: lista pública de execuções.
    A partir desta base de dados é possível saber se determinada pessoa foi executada e se a respectiva execução foi frustrada - na prática, pessoas que ficam a dever, não têm bens e os credores ficam sem o dinheiro.
    Pesquise também na Lista de Devedores do Fisco e da Segurança Social.

    O objectivo é: diminuir ao máximo o risco de incumprimento, tudo o que possa fazer para o conseguir, é de fazer. :)
    Não tenha problemas em recusar o arrendamento a quem não interessa - invente desculpas, faça o que quiser mas, não tenha problemas em dizer não.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Paulo Correia, marjoao, mafgod, pdavidmarques, 1255, nuno.loureiro

  6.  # 6

    Obrigado pelos comentários.. Quanto à segunda pergunta alguém tem alguma informação, ou sabe onde me posso informar sem ter muito trabalho?

    Tenho uma segunda pergunta que diz respeito aos impostos resultantes de aluguer. A casa em questão está localizada no centro de Lisboa e o prédio inteiro foi remodelado ha 7 anos e o apartamento em questão há 5 (trata-se portanto de uma casa bastante antiga mas remodelada). No formulário para entrega do IRS, no anexo F, o quadro 5 diz respeito a imóveis recuperados ou objectos de acções de reabilitação. Diz na ajuda que deve ser preenchido esse quadro se: "os imóveis arrendados situados em área de reabilitação urbana, recuperados nos termos das respectivas estratégias de reabilitação ou passíveis de actualização faseada das rendas nos termos dos artigos 27.º e seguintes do NRAU, que sejam objecto de acções de reabilitação (alíneas a) e b) do n.º 6 do art. 71.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais).". Alguém sabe se posso usufruir deste regime?

  7.  # 7

    FD essa e sem duvida a informaçao necessaria para se fazer um bom arrendamento, mas tambem nao tenho duvidas que o nuno loureiro nunca ira arrendar a casa.

    cumps

    David Marques

  8.  # 8

    Colocado por: pdavidmarquesFD essa e sem duvida a informaçao necessaria para se fazer um bom arrendamento, mas tambem nao tenho duvidas que o nuno loureiro nunca ira arrendar a casa.


    Porquê?

  9.  # 9

      porque, vai ser muito dificil encontrar actualmento um inquilino que lhe dé todas as informaçoes necessarias para fazer um bom contrato ,e sobretudo encontrar um bom fiador..e sem fiador ..o arrendamento sera efectivamente uma lotaria

    Uma inquilina que eu tinha saiu sem pagar 6 meses os pais eram fiadores ..o problema hé que nao podem pagar..e agora faço como tribunal?

      Nem pensar , processo durante anos e que?

  10.  # 10

    Porquê?
    porque
    porque, vai ser muito dificil encontrar actualmento um inquilino que lhe dé todas as informaçoes necessarias para fazer um bom contrato ,e sobretudo encontrar um bom fiador..e sem fiador ..o arrendamento sera efectivamente uma lotaria

    Uma inquilina que eu tinha saiu sem pagar 6 meses os pais eram fiadores ..o problema hé que nao podem pagar..e agora faço como tribunal?

    Nem pensar , processo durante anos e que?


    cumps

    David Marques

  11.  # 11

    Será que não existem pessoas sérias? Eu já fui inquilino, paguei sempre tudo a horas, deixei a casa impecável, limpa, tudo em ordem e mais tarde até paguei um acerto na conta da EDP.

  12.  # 12

    Exitem e muitas, mas cada vez há mais das outras...tal como o FD disse, profissionais do arrendamneto
    •  
      MRui
    • 23 dezembro 2010

     # 13

    Colocado por: pdavidmarquesFD essa e sem duvida a informaçao necessaria para se fazer um bom arrendamento, mas tambem nao tenho duvidas que o nuno loureiro nunca ira arrendar a casa.

    Colocado por: de jesus mendesporque, vai ser muito dificil encontrar actualmento um inquilino que lhe dé todas as informaçoes necessarias para fazer um bom contrato ,e sobretudo encontrar um bom fiador..e sem fiador ..o arrendamento sera efectivamente uma lotaria

    Apesar de todas estas citações serem verdade... Casa onde não há pão, todos ralham e ninguém tem razão.

    Colocado por: rjmsilvaSerá que não existem pessoas sérias?

    Há... até deixarem de ser: a circunstância faz o "ladrão". Face às realidades actuais... o de jesus mendes diz que é uma lotaria. Eu digo que é uma roleta russa. Não por qualquer preconceito soviético, mas pelo emergente risco de suicídio imobiliário. Conheço o caso de alguém que me é muito próximo que tem cerca de 50 e tal apartamentos (anos 60's) arrendados. As rendas antigas (média de 20/30 euros) todos pagam com receio de perder o euromilhões, perdão, a casa. As rendas actuais (média de 400 euros) quase ninguém paga e não têm medo das acções de despejo. Alternativa: vender. Resultado: ninguém compra. Tou farto de dizer: é preciso é ter esperança.

  14.  # 14

    Um vizinho meu alugou a moradia a uns artistas que lhe pagaram 2 meses. Depois deixaram de pagar e estiveram lá cerca de um ano. A GNR foi lá, e acabaram por ir embora, mas levaram electromésticos "para recordação"...veio-se a saber que viviam de expedientes
    •  
      FD
    • 23 dezembro 2010

     # 15

    Colocado por: pdavidmarquesFD essa e sem duvida a informaçao necessaria para se fazer um bom arrendamento, mas tambem nao tenho duvidas que o nuno loureiro nunca ira arrendar a casa.

    Como disse, não tenham problemas em recusar arrendamentos.
    Daquela lista, podem ignorar alguns itens desde que a confiança de outros suplante essa falta. Como disse: "escolha algumas ou todas as seguintes opções".
    Por exemplo, se não existir fiador mas a pessoa estiver empregada a termo incerto, estiver prevista uma cláusula penal e na entrevista parecer relativamente honesta, o risco é algum mas baixo.
    Porém, se lhe aparecer alguém que não tem um contrato de trabalho e não tem rendimentos, acha uma boa ideia arrendar, mesmo que entretanto não lhe apareça mais ninguém?

    As alternativas são 4:
    -> vender ao preço que se quer e esperar que se venda, se vender (mais de 6 meses)
    -> vender e para o conseguir, abaixo do preço que se quer vender (menos de 6 meses mas com custos)
    -> arrendar bem, esperar algum tempo para o conseguir (2~3 meses)
    -> arrendar mal ou com risco (é rápido, em semanas arrendam a casa), podendo ficar sem a casa, sem rendimentos e sem saúde durante algum tempo (entre 6 meses a 1 ano)

    Por outro lado, já aqui falei nisto, o valor da renda é muito importante, mesmo na análise de risco.

    Aliás, as contas que quem quer vender e não consegue faz, optando por arrendar, ainda são piores.
    O princípio é o normal: prestação do banco = renda da casa.

    Ora o que é que isto vai originar? Que quem arrenda a casa só possa ser quem não a consegue comprar... se não a consegue comprar é porque o banco disse que não. São muito raras as pessoas que arrendam quando podem comprar pelo mesmo preço - a tal história de que "pelo menos estou a pagar uma coisa minha".
    Se o banco disse que não é porque existe algum risco de incumprimento.
    O que é que vai acontecer, alguém adivinha? Está-se a arrendar a pessoas de risco que, em princípio, em algum momento, vão deixar de pagar a renda.

    Para mim, o oposto do que normalmente se faz é muito melhor: arrendar mais barato e mais rápido mas com garantias de cumprimento.

    Exemplo. Tenho uma casa que custa 100.000€ e que não consigo vender. As minhas opções são:
    -> somo todos os custos (prestação + seguros + condomínio + IRS + IMI + taxa de saneamento) e digo que esse é o valor da renda (600€)
    -> somo todos os custos e "faço de conta" que estou a constituir um PPR, retirando 10% ou 20% do total (480€)

    Na segunda hipótese, posso escolher a quem quero arrendar, porque sendo a renda mais baixa, terei mais pretendentes e, como tal, fico com menos risco de incumprimento.
    Ao mesmo tempo arrendarei a casa rapidamente eliminando os custos relacionados com o facto de estar a pagar ao banco e não estar a receber. Se o arrendatário decidir sair, voltarei a arrendar rapidamente porque, mais uma vez, a renda será das mais baratas disponíveis no mercado. Da mesma forma, sei que vou arrendar a pessoas que vão permanecer na casa durante mais tempo porque sabem que não arranjarão mais barato.

    A curto prazo perde-se (algum) dinheiro mas, a longo prazo ganha-se. E não esquecer que se arrendar por um valor inferior, pagarei menos IRS.

    Este é o ponto da situação, agora, cada um escolhe a alternativa que quiser. Mas, sol na eira e chuva no nabal, não dá.
    •  
      FD
    • 23 dezembro 2010

     # 16

    Colocado por: nuno.loureiroAlguém sabe se posso usufruir deste regime?

    Isto talvez lhe interesse: http://www.cm-lisboa.pt/archive/doc/BM_n___793_-_3___Suplemento_-_Propostas_157-2009_e_157-A-2009.pdf (áreas de reabilitação urbana em Lisboa).

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