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1. • AlvesDias90
   • 30 abril 2023

    # 1

   Bom dia, é como o titulo indica, comprei recentemente uma habitação que fica num prédio de rés do chão e primeiro andar, com entradas independentes, eu e o vizinho do lado entramos por um dos lados do imóvel e os outros dois, entram pelo lado oposto através de escadas para o primeiro andar.
   
   A seu tempo, tinha intenção de colocar painéis solares no telhado, sendo que o vizinho que tenho diretamente por cima de mim, concordou sem problemas nenhuns. Falei primeiro com ele porque o telhado está precisamente por cima da habitação dele, pareceu-me lógico. Entretanto, numa conversa informal com o vizinho ao meu lado, ele referiu logo que o vizinho na minha diagonal (por isso, ao lado do vizinho de cima mas mesmo telhado) não iria aceitar porque ele (ao meu lado) já tinha tentado durante alguns anos fazer o mesmo e que sendo o telhado "dos dois", aquilo não iria avançar. Ainda não tive oportunidade de falar com este vizinho na diagonal sobre isso, contudo.
   
   A verdade é que é a primeira vez com que me estou a debater com estas situações, pelo que pesquisei, uma fração horizontal pode ser condomínio organizado ou não organizado que será então este segundo o meu caso. (se entendi bem) Porque nunca houve reuniões nem quotas nem nada do que é esperado de um condomínio organizado. Nem parece haver intenção de mudar isto, cada um destes 3 moradores faz as suas coisas, apenas duas pessoas desta rua com 4 blocos iguais, estavam cá desde a sua construção mas ninguém aqui algum dia criou nada organizado nos seus blocos. E no fim, também não vou ser eu a começar a falar nisso, todos parecem bem com a situação atual.
   
   Arrisco pensar que a falta de organização cria mais entraves do que a existência de algo mas como disse, não estou mesmo por dentro destes assuntos. Nem é tanto pela instalação de painéis solares neste momento, é mesmo pela confusão criada pelas minhas pesquisas. Porque quanto mais leio sobre frações horizontais e condóminos, mais confuso fico. Os moradores são sempre referidos por condóminos mesmo quando não há condomínio organizado? Sendo que o telhado é considerado zona comum (se percebi bem), isso significa que preciso que todos concordem, certo? Suponho que não seja obrigatório constituir algo organizado mas sendo assim, como é que ficam as potenciais obras do lado de fora do prédio?
   
   Para além dos decretos, recomendam-me mais algum local por onde possa começar a perceber mais sobre este assunto de frações horizontais e condomínios organizados e não organizados? Obrigado desde já, qualquer ajuda é bem vinda.
2. • LrLisboa
   • 30 abril 2023

    # 2

   Olá, só precisa de no mínimo 25% dos condóminos para marcar uma assembleia e iniciar o condomínio organizado.
   Comece por encontrar a escritura do prédio, pergunte no registo predial onde foi feita e vá lá pedir fotocópia simples.
   Com a escritura vê a constituição da propriedade horizontal.
   A partir daí, em princípio, estará definido o que é comum, as permilagens das frações etc.
   Estude os preceitos para se marcar uma assembleia mas antes fale com os vizinhos, convém convencê-los a aderir à iniciativa.
   E proponha-se como administrador
3. • AlvesDias90
   • 30 abril 2023

    # 3

   Colocado por: LrLisboaOlá, só precisa de no mínimo 25% dos condóminos para marcar uma assembleia e iniciar o condomínio organizado.
   Comece por encontrar a escritura do prédio, pergunte no registo predial onde foi feita e vá lá pedir fotocópia simples.
   Com a escritura vê a constituição da propriedade horizontal.
   A partir daí, em princípio, estará definido o que é comum, as permilagens das frações etc.
   Estude os preceitos para se marcar uma assembleia mas antes fale com os vizinhos, convém convencê-los a aderir à iniciativa.
   E proponha-se como administrador

   
   
   Não há interesse em criar condomínio organizado, as pessoas estão bem como estão neste momento. Presumo que nem seja obrigatório fazer um porque estas pessoas estão a morar aqui há anos e nunca tiveram problemas por isso, já houve obras feitas no interior de algumas casas e nunca houve chatisses, as coisas vão começando e terminando. E acho que se eu meter essa ideia em cima da mesa, irei criar alguns atritos.
   
   A propriedade horizontal é composta por 4 habitações deste bloco, eu, o meu vizinho do lado, o meu vizinho de cima e o meu vizinho na diagonal. O bloco ao lado são outros quatro moradores diferentes que também não têm nada organizado. Eles lá se entendem como estes deste lado se têm entendido ao longo dos anos. Não é tanto pelos painéis porque em ultima instância, todos temos um jardinzinho com terreno onde eles podem ser instalados.
   
   Não há problemas se durante estes anos todos não se constituiu condomínio, suponho?
4. • LrLisboa
   • 30 abril 2023

    # 4

   Repare, o condomínio está constituído automaticamente desde que é constituída a propriedade horizontal. O condomínio já existe, não está é organizado. Como não reuniram na altura o cargo de administrador foi atribuído pela lei ao proprietário da fração com a maior permilagem, e no caso de haver igualdade de permilagens entre as maiores é atribuído à primeira letra.
   O que você pode fazer é convocar uma assembleia, tem que comparecer no mínimo 25%, e propor-se como administrador ou pôr à votação quem queira e arrancar com os preceitos legais da organização do condomínio. Inscrição no ficheiro Central de Pessoas coletivas, atribuição de NIF, abrir conta, votar um orçamento etc etc
   Daqui a uns anos é preciso obras no telhado e 1 lembra-se de dizer que não dá jeito porque não tem dinheiro e legalmente o condomínio a funcionar e com fundo de reserva tem meios para resolver este tipo de assuntos
5. • size
   • 30 abril 2023

    # 5

   Colocado por: AlvesDias90
   
   Não há problemas se durante estes anos todos não se constituiu condomínio, suponho?

   
   
   O condomínio existe, que resulta da circunstancia de existir um imóvel colectivo com fracções autónomas independentes (condomínio).
   Não tem é uma gestão organizada (administrador)
   
   Mas a lei prevê a obrigatoriedade do administrador provisório.
   ----------
   
   Administração das partes comuns do edifício
   
   Artigo 1435.º-A - (Administrador provisório)
   
   1. Se a assembleia de condóminos não eleger administrador e este não houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos.
   2. Quando, nos termos do número anterior, houver mais de um condómino em igualdade de circunstâncias, as funções recaem sobre aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções constante do registo predial.
   3. Logo que seja eleito ou judicialmente nomeado um administrador, o condómino que nos termos do presente artigo se encontre provido na administração cessa funções, devendo entregar àquele todos os documentos respeitantes ao condomínio que estejam confiados à sua guarda.
   ----
   Se o telhado necessitar de obras, o administrador provisório tem que entrar ao serviço.
   
   Sobre o seu projecto;
   
   Necessita do acordo de todos os condóminos do prédio. Quer seja para colocar os painéis no telhado, quer seja para os colocar no Lote/terreno.
6. • AlvesDias90
   • 30 abril 2023 ^editado

    # 6

   Muito obrigado! Não sabia que até para o lote precisava de todos. Se nem ao meu vizinho do lado ele deixou e conhece-o há anos, não acredito ter muita sorte.
   
   Neste caso, como não há fundo para fazer as coisas, presumo que se eu precisar de pintar a minha habitação por fora ou arranjar alguma rachadura, do ponto de vista monetário só a mim me diga respeito mas terei que precisar da concordância de todos de igual forma, correto? Ou teria que chegar a acordo com todos sobre a tinta e teria que pintar o bloco inteiro de forma a não ficar apenas a minha pintada de novo? O edifício não é branco, é um tom de amarelo sujo/vomitado depois da Queima e eu queria pintar de branco mas estou a ver que não iria ter pintar apenas a minha fração..
   
   Edição: fui ver agora e sendo as casas todas iguais e pela permilagem, (mas ainda não sei o capital investido nas outras frações) o título provisório recai sobre a primeira letra da fração. Que pelos vistos, sou eu.
7. • size
   • 30 abril 2023

    # 7

   Colocado por: AlvesDias90Muito obrigado! Não sabia que até para o lote precisava de todos. Se nem ao meu vizinho do lado ele deixou e conhece-o há anos, não acredito ter muita sorte.
   
   Neste caso, como não há fundo para fazer as coisas, presumo que se eu precisar de pintar a minha habitação por fora ou arranjar alguma rachadura, do ponto de vista monetário só a mim me diga respeito mas terei que precisar da concordância de todos de igual forma, correto? Ou teria que chegar a acordo com todos sobre a tinta e teria que pintar o bloco inteiro de forma a não ficar apenas a minha pintada de novo? O edifício não é branco, é um tom de amarelo sujo/vomitado depois da Queima e eu queria pintar de branco mas estou a ver que não iria ter pintar apenas a minha fração..
   

   
   
   Não pode pintar de forma isolada as fachadas que confinam com a sua fracção.
   
   Qualquer reparação ou conservação das partes comuns do prédio tem que ter o acordo da maiorias dos condóminos (votos) e as despesas são a repartir por todos, com base na permilagem de cada fracção.
8. • AlvesDias90
   • 30 abril 2023 ^editado

    # 8

   Colocado por: size
   
   Não pode pintar de forma isolada as fachadas que confinam com a sua fracção.
   
   Qualquer reparação ou conservação das partes comuns do prédio tem que ter o acordo da maiorias dos condóminos (votos) e as despesas são a repartir por todos, com base na permilagem de cada fracção.

   
   
   Pois, assumi que não mas o meu vizinho de cima pintou apenas a fração dele só que foi com um tom muito, muito parecido ao resto e nenhum dos outros dois se incomodou. Na altura a minha fração estava vazia mas de qualquer forma, também não me incomodaria. Neste caso, se pintar, até vou ver se uso a mesma tinta que ele usou, apesar de preferir branco. Grato pela ajuda a compreender certas coisas até agora.
9. • PerJoana
   • 12 novembro 2024

    # 9

   Colocado por: AlvesDias90
   
   Pois, assumi que não mas o meu vizinho de cima pintou apenas a fração dele só que foi com um tom muito, muito parecido ao resto e nenhum dos outros dois se incomodou. Na altura a minha fração estava vazia mas de qualquer forma, também não me incomodaria. Neste caso, se pintar, até vou ver se uso a mesma tinta que ele usou, apesar de preferir branco. Grato pela ajuda a compreender certas coisas até agora.

   
   
   Boa noite, conseguiu resolver o problema do condomínio? Estou prestes a comprar um apartamento num prédio muito semelhante ao que descreveu, até fiquei a pensar se não será o mesmo. O prédio em questão não tem condomínio organizado e é algo que me preocupa.
10. • BoraBora
    • 12 novembro 2024

     # 10

    Mas se a sua pretensão é instalar painéis solares (uma Inovação no condomínio) no telhado que, segundo a lei é de TODOS, terá de atuar de acordo com a lei já existente.
    
    Artigo 1425.º - Inovações
    1. Sem prejuízo do disposto nos números seguintes, as obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.
    2. Havendo pelo menos oito fracções autónomas, dependem da aprovação por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio, as
    seguintes inovações:
    a) Colocação de ascensores;
    b) Instalação de gás canalizado.
    3. No caso de um dos membros do respectivo agregado familiar ser uma pessoa com mobilidade condicionada, qualquer condómino pode, mediante prévia comunicação nesse sentido ao administrador e observando as normas técnicas de acessibilidade previstas em legislação específica, efectuar as seguintes inovações:
    a) Colocação de rampas de acesso;
    b) Colocação de plataformas elevatórias, quando não exista ascensor com porta e cabina de dimensões que permitam a sua utilização por uma pessoa em cadeira de rodas.
    4. As inovações previstas nas alíneas a) e b) do número anterior podem ser levantadas pelos condóminos que as tenham efectuado ou que tenham pago a parte que lhes compete nas despesas de execução e manutenção da obra, desde que:
    a) O possam fazer sem detrimento do edifício; e
    b) Exista acordo entre eles.
    5. Quando as inovações previstas nas alíneas a) e b) do n.º 3 não possam ser levantadas, o condómino terá direito a receber o respectivo valor, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa.
    6. A intenção de efectuar as inovações previstas no n.º 3 ou o seu levantamento deve ser comunicada ao administrador com 15 dias de antecedência.
    7. Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como dos comuns.