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Condomínios e vizinhos

Uma grande confusão, tribunal, impugnação, acordos, tem de tudo um pouco!

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  1.  

  1.  # 1

    Boa noite ilustres!

    Tenho uma situação bicuda no meu prédio, no que diz respeito ao condomínio.
    Vou tentar ser o mais breve possível e ir colocando algumas dúvidas, na esperança que me possam ajudar.

    O prédio onde vivo esteve durante anos e anos, com uma administração interna que pouco ou nada fazia, mas lá se ia levando o barco.
    Durante anos e anos, desde 2005!!!, que nunca apresentou e aprovou contas. Há 2 anos decidimos entregar a pasta a uma empresa externa de gestão de condomínios. Até aqui tudo bem!

    Nessa reunião de eleição dessa administração, a mesma fez aprovação das contas desde esse longínquo ano, até à data. O prédio é constituído por 12 frações, todas da mesma permilagem e ainda mais 6 frações comerciais, as quais não pagam algumas rubricas do orçamento. Até aqui tudo bem na mesma!

    Eu sempre paguei mensalmente o meu valor da minha quota, 12 euros. O montante total das 12 frações era sempre suficiente para o pagamento da água, luz e limpeza. Não temos elevadores. Quando havia necessidade de obras, o administrador batia à porta de cada um e pedia o necessário para esses obras. Ainda tudo bem? Vamos continuar então.

    Sei que alguns não pagavam, outros iam pagando, outros pagavam sempre como eu e outros nunca pagaram nada! Confesso que achei estranho, nessa mesma reunião, terem aparecido "meia dúzia" de condóminos, que supostamente nunca pagaram, com as suas contas limpas. Tinham os talões de recibos emitidos em seu nome, os montantes, as datas e toda a gente confiou e aprovou.

    Toda a gente... Menos um! Complicou agora, não?
    Esse um, logo alegou que não se acreditava nos talões dos recibos. Tinham sido emitidos antes da eleição da nova administração.
    Realmente num período pequeno de tempo, há uma emissão de recibos num montante fora do normal para aquele condomínio. Recebeu mais em 6 meses do que, desde 2005 (não fiz as contas, mas não deve andar longe da verdade).

    Apesar de ter dito que desconfiava desses talões, a administração nunca apresentou os comprovativos bancários (extratos, depósitos, transferências). E pior, fechou a conta e abriu uma conta nova num banco diferente. Já está melhor agora, não?

    Durante esse primeiro ano de administração dessa nova empresa, esse vizinho abateu cerca de 8 anos e pagou mais do dobro, do que a quota que lhe estava definida. E assim se imagina que continuasse. O problema foi já nesta última reunião de condomínio.

    A administração exigiu que ele liquidasse o valor total em dívida.
    Ele exigiu os comprovativos de pagamento dos outros.
    A administração disse que as contas estavam aprovadas daquela forma e que ele tinha era de pagar.
    Ele então alegou a prescrição da dívida. Ele tem dívidas de 2013.
    A administração então, faz uma transformação das contas. Ou seja, devolvem todos os montantes pagos por todas as frações, aos respetivos condóminos. Tudo o que pagaram, foi devolvido. E cria uma quota extraordinária, à data de FEV23. Simultaneamente dá um prazo até 31 de maio para pagamento da totalidade das dívidas e solicita legitimidade para, caso a dívida persista, avançarem com as execuções. Está melhor agora, não está? Ainda vem melhor.

    Esse vizinho saí esbaforido dessa reunião e não dá cavaco a ninguém do que vai fazer.
    Agora a administração informa-nos que ele nos pôs um processo em tribunal!

    Bem, disse que ia colocando questões pelo meio, e nem o fiz.

    A mais básica, isto tem "pernas para andar" para o meu vizinho?
    Há alguma possibilidade do condomínio solicitar um extrato bancário, a uma outra instituição bancária na qual já não tem conta, para comprovar esses pagamentos? E se os pagamentos não existirem? As contas que estavam aprovadas, podem ser desaprovadas?
    Aquela operação da quota extraordinária, é lícita perante a administração? O tribunal vai aceitar a conversão de dívidas de 2013 em dívidas de 2023? Pode-se chegar a acordo com ele, por forma a que não seja impugnada a reunião? É que foram decididas diversas outras coisas, nomeadamente obras de extrema importância para o prédio. Após maio a administração pode executar a divida, caso ainda não haja acordo / decisão do tribunal?

  2.  # 2

    Colocado por: Kimi
    Há alguma possibilidade do condomínio solicitar um extrato bancário, a uma outra instituição bancária na qual já não tem conta, para comprovar esses pagamentos?

    Haverá essa possibilidade. Solicitar 2ªs vias de extractos da conta de determinado período.
    Mas claro, isso terá um custo extra.

    E se os pagamentos não existirem? As contas que estavam aprovadas, podem ser desaprovadas?

    AS contas dos anos transactos não se aprovam da forma que reportou.
    Se não existirem os pagamentos, há que considerar como falsos os supostos recibos e proceder a uma reconciliação das contas.

    Aquela operação da quota extraordinária, é lícita perante a administração?

    A administração não tem legitimidade para estabelecer quotas extraordinárias. Tem sim que propor em assembleia de codóminos, para determinado destino, para que sejam aprovadas.

    O tribunal vai aceitar a conversão de dívidas de 2013 em dívidas de 2023? Pode-se chegar a acordo com ele, por forma a que não seja impugnada a reunião? É que foram decididas diversas outras coisas, nomeadamente obras de extrema importância para o prédio. Após maio a administração pode executar a divida, caso ainda não haja acordo / decisão do tribunal?


    Não. Impossível.
    As dívidas prescrevem ao fim de 5 anos.

  3.  # 3

    Colocado por: Kimi
    A mais básica, isto tem "pernas para andar" para o meu vizinho?
    Há alguma possibilidade do condomínio solicitar um extrato bancário, a uma outra instituição bancária na qual já não tem conta, para comprovar esses pagamentos?


    A conta não existe mas os registos são mantidos, portanto, sim.


    E se os pagamentos não existirem? As contas que estavam aprovadas, podem ser desaprovadas?

    Os pagamentos podem ter sido feitos em numerário. Hipoteticamente, com a abertura da nova conta a antiga administração poderá ter "mascarado" esse facto e um eventual uso dessas verbas, p.ex.



    Aquela operação da quota extraordinária, é lícita perante a administração? O tribunal vai aceitar a conversão de dívidas de 2013 em dívidas de 2023?

    Dito dessa forma, não. Mas imaginando que se trate de uma situação do género "Temos 2 hipóteses: a) Usamos os saldos acumulados para pagar a obra X, ou b) devolvemos aos condóminos que pagaram quotas ordinárias e cobramos uma quota extra para pagar essa obra", já é outra história.

  4.  # 4

    Obrigado desde já pelas vossas respostas.
    • Kimi
    • 10 junho 2024

     # 5

    Estava a ver as discussões em que participei e apanhei esta.
    Já agora para esclarecimento e para informação de possíveis interessados, o vizinho ganhou a ação.
    Nem mesmo desta forma, a administração prestou contas, sobre os condóminos que tinham realmente pago ou não.

    Já agora só mais uma nota, o vizinho colocou a ação e para lhe ser atribuída justiça, gastou dinheiro (segundo ele, mais do que a prescrição).
    O condomínio gastou dinheiro em advogado e nas custas de tribunal (cerca de mil euros).
    A empresa de administração de condomínio, que propôs a quota extraordinária ilícita e que provocou esta divergência com este vizinho, não perdeu nem um cêntimo! E quando foi a reunião extraordinária para deliberar a contestação, ainda se deu ao luxo de propor e ver aprovada, um valor extra por cada deslocação ao tribunal!
    Viva as empresas de administração de condomínios!

  6.  # 6

    Fora com essa administração e passem para outra.

    Era na hora
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  7.  # 7

    Colocado por: KimiEstava a ver as discussões em que participei e apanhei esta.
    Já agora para esclarecimento e para informação de possíveis interessados, o vizinho ganhou a ação.(1)
    Nem mesmo desta forma, a administração prestou contas, sobre os condóminos que tinham realmente pago ou não.(2)

    Já agora só mais uma nota, o vizinho colocou a ação e para lhe ser atribuída justiça, gastou dinheiro (segundo ele, mais do que a prescrição).(3)
    O condomínio gastou dinheiro em advogado e nas custas de tribunal (cerca de mil euros).(4)
    A empresa de administração de condomínio, que propôs a quota extraordinária ilícita e que provocou esta divergência com este vizinho, não perdeu nem um cêntimo! E quando foi a reunião extraordinária para deliberar a contestação, ainda se deu ao luxo de propor e ver aprovada, um valor extra por cada deslocação ao tribunal!(5)
    Viva as empresas de administração de condomínios!(6)


    (1) Meu estimado, pode esclarecer-nos sobre qual foi a causa de pedir nessa acção?

    (2) Não conhecendo os pormenores, andou mal o administrador, porém, não pode a assembleia dos condóminos eximir-se de culpas. No limite, podiam recorrer a quem de direito para a feitura de uma auditoria às contas do condomínio. Mais informação, vide aqui: https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/2024/05/auditoria-as-contas-do-condominio.html

    (3) A prescrição de que cuida o art. 310º/g) do CC, pode - e parece que foi - invocada extrajudicialmente pelo condómino faltoso (cfr. art. 303º CC), pelo que, não fazia qualquer sentido avançar-se com uma acção executiva para a cobrança das referidas, portanto, nesta seara, cuidou o condómino de, legitimamente, defender os seus interesses.

    (4) Teriam poupado esse dinheiro se tivessem recorrido a um centro RAL (Resolução Alternativa de Litígios), nomeadamente, à arbitragem (cfr. art. 1434º/1 CC).

    (5) Olvidem isso. Recorram à arbitragem. Mais informação, vide aqui: https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/2024/02/o-que-e-arbitragem.html, aqui https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/2023/09/recurso-arbitragem.html, e aqui https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/2024/02/centros-de-arbitragem-autorizados.html

    (6) Repito: Andou mal o administrador, porém, não pode a assembleia dos condóminos eximir-se de culpas.


    https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/
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    • Kimi
    • 17 junho 2024

     # 8

    Colocado por: happy hippy

    (1) Meu estimado, pode esclarecer-nos sobre qual foi a causa de pedir nessa acção?

    (2) Não conhecendo os pormenores, andou mal o administrador, porém, não pode a assembleia dos condóminos eximir-se de culpas. No limite, podiam recorrer a quem de direito para a feitura de uma auditoria às contas do condomínio. Mais informação, vide aqui:https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/2024/05/auditoria-as-contas-do-condominio.html

    (3) A prescrição de que cuida o art. 310º/g) do CC, pode - e parece que foi - invocada extrajudicialmente pelo condómino faltoso (cfr. art. 303º CC), pelo que, não fazia qualquer sentido avançar-se com uma acção executiva para a cobrança das referidas, portanto, nesta seara, cuidou o condómino de, legitimamente, defender os seus interesses.

    (4) Teriam poupado esse dinheiro se tivessem recorrido a um centro RAL (Resolução Alternativa de Litígios), nomeadamente, à arbitragem (cfr. art. 1434º/1 CC).

    (5) Olvidem isso. Recorram à arbitragem. Mais informação, vide aqui:https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/2024/02/o-que-e-arbitragem.html,aquihttps://apropriedadehorizontal.blogspot.com/2023/09/recurso-arbitragem.html,e aquihttps://apropriedadehorizontal.blogspot.com/2024/02/centros-de-arbitragem-autorizados.html

    (6) Repito: Andou mal o administrador, porém, não pode a assembleia dos condóminos eximir-se de culpas.


    https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/
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    1 - Impugnação do ponto da deliberação sobre a quota extraordinária e a correspondente prescrição da dívida (valores anteriores a 5 anos).
    2 - Aqui já entramos em zona cinzenta. A atual administração entrou em funções há uns 5 anos e aprovou contas e trocou as contas bancárias. Nessa altura não provou os pagamentos de todos os condóminos, porque ao trocar de conta bancária, "perdeu o rasto". Ou seja, agora quem quiser, tem de ir buscar a informação. Apesar de ser esta administração, também a anterior tem culpas. Todos nós achamos, aquando da troca de administrações, que o processo era assim e que assim seria perfeitamente normal. Este vizinho não participou nesta reunião, só posteriormente e foi quando a situação veio ao de cima.
    3 - OK!
    4 - Por acaso não há cá na "aldeia". O processo foi complexo, e pelo que sei, teve mesmo de ser por via judicial (tribunal).
    5 - Aqui é outra zona não cinzenta, mas quase vermelha. O vizinho entrou em litígio, primeiro com a administração, depois com um condómino que tem a mania que é "chico-esperto" e finalmente com toda a gente. Eu até compreendi o ponto de vista dele e também tive problemas! Ou seja, a administração tem toda a gente do lado deles. Ou seja, não cumnprem a lei, mas o pessoal apoia-os! Assim não dá. Eles propuseram um valor extra para as deslocações ao tribunal e reuniões extrordinárias e o pessoal aceitou!!!!! Como é que eu vou fazer?
    6 - Sim, sei que a assembleia também não andou bem. Mas nós confiamos numa empresa, supostamente credível e que sabia o que estava a fazer. Propuseram uma QE para "consolidar" as contas do condomínio. Tudo feito de uma forma aparentemente formal e credível. O vizinho logo protestou e também de uma forma aparentemente racional. Posto isto, tudo para tribunal. Eu cheguei a dizer que se queria valores extra por deslocações ao tribunal e por reuniões extraordinárias, que aceitava na condição de que se perdessemos a empresa de administração devolveria o €€€€€. Era o eras...

  9.  # 9

    Não encontrei outro sítio para mostrar a minha indignação.

    https://expresso.pt/revista-de-imprensa/2024-06-18-estado-paga-100-mil-euros-a-mulher-divorciada-que-abdicou-de-carreira-profissional-para-se-dedicar-a-familia-91512e4e


    Portanto, uma pessoa toma as opções que quer na vida.
    Depois não dá certo e recebe indemnização paga por todos nós.
    Temos pena mas é uma injustiça!
    Dêem é uma pensão de sobrevivência...

    Isto,
    vai abrir um precedente!
    Todos vão querer indemnizações por isto e por aquilo!

  10.  # 10

    Colocado por: MariaseveraNão encontrei outro sítio para mostrar a minha indignação.

    https://expresso.pt/revista-de-imprensa/2024-06-18-estado-paga-100-mil-euros-a-mulher-divorciada-que-abdicou-de-carreira-profissional-para-se-dedicar-a-familia-91512e4e


    Portanto, uma pessoa toma as opções que quer na vida.
    Depois não dá certo e recebe indemnização paga por todos nós.
    Temos pena mas é uma injustiça!
    Dêem é uma pensão de sobrevivência...

    Isto,
    vai abrir um precedente!
    Todos vão querer indemnizações por isto e por aquilo!


    "A compensação será suportada pelo Estado porque o Supremo Tribunal de Justiça não ratificou a sentença de um tribunal francês e permitiu ao ex-marido não efetuar o pagamento após a separação litigiosa." nada tem a ver com as opçóes da mulher mas sim com um falha do sistema judicial portugês.
    Concordam com este comentário: mafgod
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  11.  # 11

    Ok.

    Seja como for.

    Quem não fez o seu trabalho é que devia ser chamado a pagar a indemnização!

    Ser responsabilizado.

    Ou seja.

    Nem o marido paga o que deve , nem o Tribunal é responsabilizado.

    Portanto, paga o Zé Povinho.

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