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Condomínios e vizinhos

Assembleia Extraordinária recusada/adiada pelo Administrador

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  1.  

  1.  # 1

    Boa tarde.
    Venho deixar mais uma pergunta sobre condomínios e suas administrações.

    Contexto: Prédio gerido por empresa externa.

    Pode o administrador de condomínio recusar-se a convocar uma assembleia extraordinária de condóminos, pedida por carta registada e assinada por 5 condóminos (sendo que o prédio totaliza 13 frações)?

    No caso, a resposta que recebemos foi a de que a dita assembleia deveria ocorrer quando o administrador tivesse "na sua posse de soluções" para os assuntos que motivaram o pedido de assembleia enviado.

    Obrigado desde já a quem puder ajudar.

  2.  # 2

    E qual foi a OT proposta ?

  3.  # 3

    O que diz a lei:

    Artigo 1431. ° - Assembleia dos condóminos
    1- A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.
    2- A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.
    3- Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.
    4 – A reunião prevista no n.º 1 deste artigo pode realizar-se, excecionalmente, no primeiro trimestre de cada ano se esta possibilidade estiver contemplada no regulamento de condomínio ou resultar de deliberação, aprovada por maioria, da assembleia de condóminos.


    Os 5 condóminos que subscreveram o pedido da AGE representam uma permilagem igual, ou superior, a 25% ou 250/1000 ? Se não cumpre o administrador não tem de cumprir o pedido.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: bruper
    • RCF
    • 16 maio 2023

     # 4

    Em vez de pedirem ao administrador que convoque, podem esses 5 condóminos convocar diretamente. É isso que prevê o n.º 2 do art.º 1431.º.
    Podem, por isso, notificar os condóminos todos, convocando-os para uma assembleia extraordinário, até porque, havendo custos, nomeadamente com as notificações (cartas registadas), devem os mesmos ser assumidos por quem tem a iniciativa de convocar e não pelo condomínio.

  5.  # 5

    Colocado por: sizeE qual foi a OT proposta ?


    Basicamente, fazer um ponto de situação a vários assuntos pendentes e que, pela sua natureza, requerem diligências urgentes por parte da administração.

    Ora, a resposta foi dizerem que os assuntos estão em tratamento, a aguardar orçamento, que é como quem diz ainda não fizemos nadinha e, como tal, não vamos marcar assembleia nenhuma para não termos de ser confrontados com a nossa incompetência ou indiferença perante os assuntos

  6.  # 6

    Colocado por: BoraBoraO que diz a lei:

    Artigo 1431. ° - Assembleia dos condóminos
    1- A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.
    2- A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.
    3- Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.
    4 – A reunião prevista no n.º 1 deste artigo pode realizar-se, excecionalmente, no primeiro trimestre de cada ano se esta possibilidade estiver contemplada no regulamento de condomínio ou resultar de deliberação, aprovada por maioria, da assembleia de condóminos.


    Os 5 condóminos que subscreveram o pedido da AGE representam uma permilagem igual, ou superior, a 25% ou 250/1000 ? Se não cumpre o administrador não tem de cumprir o pedido.



    Os subscritores correspondem a 37% da permilagem total, portanto perante o que está referido nesse artigo é legítimo deduzir que o administrador não pode recusar-se ou ignorar o pedido. Agora, será que esse artigo se aplica também a pedidos de convocatória de Assembleias Extraordinárias? Obrigado.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Wilga

  7.  # 7

    Colocado por: RCFEm vez de pedirem ao administrador que convoque, podem esses 5 condóminos convocar diretamente. É isso que prevê o n.º 2 do art.º 1431.º.
    Podem, por isso, notificar os condóminos todos, convocando-os para uma assembleia extraordinário, até porque, havendo custos, nomeadamente com as notificações (cartas registadas), devem os mesmos ser assumidos por quem tem a iniciativa de convocar e não pelo condomínio.


    O condomínio paga a uma empresa para administrar, portanto para assumir o trabalho de convocar assembleias e registar em ata as suas deliberações. Perante isto, faz pouco sentido os condóminos entretanto convocarem assembleias sem o administrador. Mas mesmo que nos dessemos a esse trabalho, será que a ata de uma assembleia destas, sem o conhecimento e/ou presença do administrador, não poderia ser invalidada?
    • RCF
    • 16 maio 2023

     # 8

    Colocado por: bruper

    O condomínio paga a uma empresa para administrar, portanto para assumir o trabalho de convocar assembleias e registar em ata as suas deliberações. Perante isto, faz pouco sentido os condóminos entretanto convocarem assembleias sem o administrador. Mas mesmo que nos dessemos a esse trabalho, será que a ata de uma assembleia destas, sem o conhecimento e/ou presença do administrador, não poderia ser invalidada?

    Não.
    Sendo convocada por condóminos que representem, pelo menos, 25% da permilagem, a convocatória é válida e a assembleia consequente idem. A Lei é clara quanto a isso. Uma assembleia extraordinária tanto pode ser convocada pela administração do condomínio como por condóminos que representem, pelo menos, 25% da permilagem (do capital investido)

  9.  # 9

    Vou tentar ajudar.
    Sim, se reúnem os 37% de representação têm legitimidade para convocar uma assembleia extraordinária. As ordinárias são, na minha opinião, as anuais de apresentação de contas e aprovação de orçamento anual.
    Se realmente pretendem reunir façam ver ao administrador sobre a lei acima referida.
    A ata dessa assembleia é, presumindo que cumprem as formalidades de convocação, válida consoante também o tipo de maiorias necessárias ao que pretendem aprovar.
    Segundo, se já foi aprovado/falado acerca de realização de obras e respectivos pedidos de orçamentos então não há verdadeiramente necessidade de fazer nova reunião. Fazer uma reunião para o administrador vos mostrar telefonemas/emails/whatsapp de pedidos de orçamento?
    Segundo me apercebo, até para ter orçamentos dos profissionais está a ser difícil. Quanto mais eles terem datas para começar obra.
    Se acreditam mesmo muito que tanto administrador e empresa não estão a fazer o suficiente, marque a assembleia, proponha-se como administrador, votem e arranje pelo menos 3 orçamentos em menos de 1 mês e siga
    Estas pessoas agradeceram este comentário: bruper

  10.  # 10

    Colocado por: LrLisboaVou tentar ajudar.
    Sim, se reúnem os 37% de representação têm legitimidade para convocar uma assembleia extraordinária. As ordinárias são, na minha opinião, as anuais de apresentação de contas e aprovação de orçamento anual.
    Se realmente pretendem reunir façam ver ao administrador sobre a lei acima referida.
    A ata dessa assembleia é, presumindo que cumprem as formalidades de convocação, válida consoante também o tipo de maiorias necessárias ao que pretendem aprovar.
    Segundo, se já foi aprovado/falado acerca de realização de obras e respectivos pedidos de orçamentos então não há verdadeiramente necessidade de fazer nova reunião. Fazer uma reunião para o administrador vos mostrar telefonemas/emails/whatsapp de pedidos de orçamento?
    Segundo me apercebo, até para ter orçamentos dos profissionais está a ser difícil. Quanto mais eles terem datas para começar obra.
    Se acreditam mesmo muito que tanto administrador e empresa não estão a fazer o suficiente, marque a assembleia, proponha-se como administrador, votem e arranje pelo menos 3 orçamentos em menos de 1 mês e siga


    Obrigado pela ajuda.

    O objetivo da assembleia era fazer um ponto de situação, já que não há qualquer feedback da parte deles a emails ou telefonemas, a não ser dizerem que as ocorrências foram abertas e estão em tratamento. Há questões graves de infiltrações por resolver há 3 anos, inundações por obras mal realizadas e ainda dentro do período de garantia...

    Esta empresa assumiu funções em fevereiro deste ano. Percebo que são várias as situações que requerem intervenção e sobre as quais tiveram de se inteirar, mas não terem orçamentos ao fim de mais de 3 meses é pouco credível. São uma empresa com alguma dimensão, têm departamentos para tudo e mais alguma coisa, não faltam de certeza parcerias estabelecidas e contactos para os vários serviços (aliás, qualquer empresa neste setor tem de ter isto bem oleado para ser viável). Há até questões a resolver que nem carecem de orçamento, estão registadas em ata, são serviços relativamente simples e nada onerosos. É impossível não terem ninguém para tratar disto. O problema parece-me mais termos um gestor, que tem em mãos outros 30 condomínios, e que se limita e encaminhar os assuntos para o departamento respetivo e a partir daí está feito o seu trabalho. O que no fundo é a fórmula dos dias que correm.

  11.  # 11

    Têm, sem dúvida, o dever de informar os condóminos do que se estás a passar. Em que ponto estão a ser resolvidos os assuntos etc
    Note que relata existirem problemas há 3 anos, e a entrada da empresa há apenas 3 meses.
    Eu sou dos primeiros a ser contra a entrada de empresas nas gestões dos condomínios. Mas reconheço que em grandes condomínios faça sentido. Mas acho que estão a dar pouco tempo.
    Devem, na minha opinião, pressionar (bastante) para o dever da informação.
    Se virem que não se resolve siga, votem nova administração e cessação de contrato mediante as condições. Há sempre solução, gente para se chegar à frente nos condomínios é que costuma escassear. Mas se há vontade siga

  12.  # 12

    Colocado por: bruper
    Os subscritores correspondem a 37% da permilagem total, portanto perante o que está referido nesse artigo é legítimo deduzir que o administrador não pode recusar-se ou ignorar o pedido. Agora, será que esse artigo se aplica também a pedidos de convocatória de Assembleias Extraordinárias? Obrigado.


    Claro. E quando enviaram a carta ao administrador deveriam ter invocado exatamente este artigo do CC.

    Ao abrigo do nº 2 do Artº 1431, os abaixo assinados, representando 37% do capital, convocam uma AGE .....

  13.  # 13



    Esta empresa assumiu funções em fevereiro deste ano. Percebo que são várias as situações que requerem intervenção e sobre as quais tiveram de se inteirar, mas não terem orçamentos ao fim de mais de 3 meses é pouco credível. São uma empresa com alguma dimensão, têm departamentos para tudo e mais alguma coisa, não faltam de certeza parcerias estabelecidas e contactos para os vários serviços (aliás, qualquer empresa neste setor tem de ter isto bem oleado para ser viável). Há até questões a resolver que nem carecem de orçamento, estão registadas em ata, são serviços relativamente simples e nada onerosos. É impossível não terem ninguém para tratar disto. O problema parece-me mais termos um gestor, que tem em mãos outros 30 condomínios, e que se limita e encaminhar os assuntos para o departamento respetivo e a partir daí está feito o seu trabalho. O que no fundo é a fórmula dos dias que correm.


    A perspectiva de quem ganha a vida "do outro lado":

    a=) dependendo do que forem os trabalhos e da forma como forem pedidos, por vezes temos que os pedir de joelhos, mesmo a fornecedores com quem trabalhamos regularmente.

    b) reunir sem dados e propostas concretas não serve para nada - se tiver 30 prédios a cargo e reunir para fazer pontos de situação, não faço outra coisa. Só avanço com propostas quantificadas ou linhas de acção bem claras. Reunir para dizer "vai-se pedir orçamentos" ou "temos que ser mais rápidos", é inútil e contraproducente até.

    c) em contrapartida, a informação tem que fluir - se já foi feito pedido disto, se aguarda resposta daquilo, o cliente tem que saber.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: bruper

  14.  # 14

    Vai convocar uma assembleia para ele dizer o mesmo e dá por encerrado a assembleia.
    Isto é muito fácil de falar mas estou á espera desde Janeiro de um relatório da companhia Mafre de um condómino e até hoje nada...
    Infelizmente mesmo sendo um proprietário a gerir não anda fácil de gerir orçamentos e questões relacionadas com seguros é tudo a fugir com o rabo á seringa no que concerne à águas/humidades
    • RCF
    • 17 maio 2023

     # 15

    Colocado por: bruperEsta empresa assumiu funções em fevereiro deste ano.

    Supostamente, no início deste ano, antes dessa empresa assumir funções, realizou-se uma assembleia de condomínio. Certo? Você esteve presente nessa assembleia?

  16.  # 16

    Colocado por: luisvv

    A perspectiva de quem ganha a vida "do outro lado":

    a=) dependendo do que forem os trabalhos e da forma como forem pedidos, por vezes temos que os pedir de joelhos, mesmo a fornecedores com quem trabalhamos regularmente.

    b) reunir sem dados e propostas concretas não serve para nada - se tiver 30 prédios a cargo e reunir para fazer pontos de situação, não faço outra coisa. Só avanço com propostas quantificadas ou linhas de acção bem claras. Reunir para dizer "vai-se pedir orçamentos" ou "temos que ser mais rápidos", é inútil e contraproducente até.

    c) em contrapartida, a informação tem que fluir - se já foi feito pedido disto, se aguarda resposta daquilo, o cliente tem que saber.


    Obrigado pela sua perspetiva. Percebo perfeitamente os pontos que levanta. A questão central é mesmo o ponto c). Dizer-se que se aguarda orçamentos não me parece feedback suficiente, como também não me parece cuidado suficiente enviar-se meia dúzia de emails a pedir orçamentos e ficar-se depois a aguardar sem mais nada, sem um follow-up aos pedidos realizados, sem um acompanhamento minimamente continuado.

  17.  # 17

    Colocado por: RCF
    Supostamente, no início deste ano, antes dessa empresa assumir funções, realizou-se uma assembleia de condomínio. Certo? Você esteve presente nessa assembleia?


    Sim, estive. Já agora também estive presente na reunião de apresentação de serviços desta empresa, aquando da consulta de mercado que fizemos a diferentes empresas. Ainda não tinham sido selecionados e já sabiam das situações urgentes que tínhamos para resolver

  18.  # 18

    Colocado por: BoraBora

    Claro. E quando enviaram a carta ao administrador deveriam ter invocado exatamente este artigo do CC.

    Ao abrigo do nº 2 do Artº 1431, os abaixo assinados, representando 37% do capital, convocam uma AGE .....


    Pois bem. Bastou um email com referência a esses artigos, em resposta à resposta que nos tinham remetido à requisição de AGE, para a convocatória chegar no mesmo dia. Nada como mostrar os dentes da lei para pô-los a mexer. Muito obrigado
    Estas pessoas agradeceram este comentário: BoraBora

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