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1. • ralph_
   • 22 maio 2023

    # 1

   Viva!
   
   
Estou comprador de um terreno "rústico” com viabilidade de construção confirmada junto da Câmara Municipal. 
O terreno em questão confronta com 2 moradias e com 1 terreno que acredito ser também “rústico” (nunca existiu nenhum construção nesse mesmo terreno e atualmente existe por lá um pequeno cultivo de hortícolas).

   
   Sei que o Direito de Preferência serve para assegurar a rentabilidade das explorações agrícolas e para evitar o excessivo parcelamento do solo apto para cultura. Neste sentido, só se aplicaria caso a minha intenção, após a compra do “meu” terreno, fosse fazer algum tipo de exploração agrícola. 
Ainda assim, queria ficar totalmente tranquilo e perceber como deverei agir na eventualidade do vizinho tentar complicar o processo.
Acredito que, nesse caso, precisarei de fazer prova da minha intenção de construir no terreno.
   
   Alguém confirma o que disse em cima?
   A ser verdade, o que é que posso usar como prova (da minha intenção de construir no terreno)?
   
Seria mais fácil tentar alterar o terreno para “urbano” antes da escritura? Isso seria viável?
2. • Na_mouch
   • 22 maio 2023

    # 2

   Eu comprei um terreno nessa mesma situação.
   
   Um dos vizinhos recusou-se a assinar o documento assim como não iria fazer uso da preferência.
   
   Quem me vendeu fez um projeto de arquitetura daqueles melecas, meteu à câmara e quando foi aprovado o processo de arquitetura fiquei seguro....
   Nao foram submetidas as especialidades, só a arquitetura....
   
   O outro depois foi em cima do terreno mas teve azar. "Comprei um terreno com projeto aprovado"
   
   1000€ que me deixaram sossegado
3. • Na_mouch
   • 22 maio 2023

    # 3

   Claro que tive de o passar a urbano.
4. •  
     callinas
   • 22 maio 2023 ^editado

    # 4

   Nos terrenos urbanos não há direito de preferência?
   O terreno não passa a urbano só porque tem projeto aprovado.
   Pode ser comprovado o facto de ter passado o terreno para urbano para que o vizinho não exerça o direito de preferência , logo ....
5. • ralph_
   • 22 maio 2023

    # 5

   Colocado por: callinasNos terrenos urbanos não há direito de preferência?

   
   Negativo!
   
   Quais é que são os requisitos para passar um terreno para urbano?
6. •  
     Casa da Horta
   • 23 maio 2023

    # 6

   Colocado por: ralph_Viva!
   
   Estou comprador de um terreno "rústico” com viabilidade de construção confirmada junto da Câmara Municipal. 
O terreno em questão confronta com 2 moradias e com 1 terreno que acredito ser também “rústico” (nunca existiu nenhum construção nesse mesmo terreno e atualmente existe por lá um pequeno cultivo de hortícolas).
   
   Sei que o Direito de Preferência serve para assegurar a rentabilidade das explorações agrícolas e para evitar o excessivo parcelamento do solo apto para cultura. Neste sentido, só se aplicaria caso a minha intenção, após a compra do “meu” terreno, fosse fazer algum tipo de exploração agrícola. 
Ainda assim, queria ficar totalmente tranquilo e perceber como deverei agir na eventualidade do vizinho tentar complicar o processo.
Acredito que, nesse caso, precisarei de fazer prova da minha intenção de construir no terreno.
   
   Alguém confirma o que disse em cima?
   A ser verdade, o que é que posso usar como prova (da minha intenção de construir no terreno)?
   Seria mais fácil tentar alterar o terreno para “urbano” antes da escritura? Isso seria viável?

   
   O atual dono do terreno que pretende comprar é obrigado a notificar o vizinho (que tem o tal terreno com as batatas) da venda. Ou seja, quando chegarem a um valor e marcarem a escritura, o solicitador ou outro pessoa tem de enviar carta registada, com aviso de receção, para a morada do vizinho do terreno que tem direito de preferência. Na carta vai a informação: data, hora e local da escritura e valor do negócio. A partir da notificação, o vizinho tem 8 dias para exercer o seu direito de preferência, informando o notário (solicitador) e pagando o valor que tinha sido acordado entre si e o vendedor. Se não responder no prazo de 8 dias pode avançar à vontade com a compra que nunca terá problemas 8porque tem uma prova da notificação, neste caso o comprovativo dos correios).
   
   É chato mas é assim. Se o vizinho das batatas quiser comprar o terreno tem direiro de preferência, independentemente do que o ralph quiser fazer com ele.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: plipsqueek
7. • ralph_
   • 23 maio 2023

    # 7

   Colocado por: Casa da HortaSe o vizinho das batatas quiser comprar o terreno tem direiro de preferência, independentemente do que o ralph quiser fazer com ele.

   
   
   Isto não é "bem assim".
   
   Tribunal da Relação de Guimarães de 02/16/2005: "Da conjugação dos artigos 13809, n°1, 1381°, al. a e 1382°, todos do Cód. Civil, chega-se à conclusão de que o direito de preferência, por parte dos proprietários confinantes, só tem razão de existir em relação a prédios rústicos afectos à cultura agrícola, ou a porções de terra cultiváveis."
   
   O HappyHippo, que é conhecedor destas matérias disse num tópico neste fórum o seguinte:
   
   

   Apesar do prédio em causa integrar a definição de prédios rústicos nos termos do art. 204°, n° 2, do CC, estando demonstrado a sua potencialidade edificativa é previsível que se destinem à construção, pelo que nos termos do art. 1381°, al. a), daquele diploma legal, resulta afastado o direito de preferência conferido pelo art. 1380°, n° 1 do CC

   
   
   Fonte: https://forumdacasa.com/discussion/79832/direito-de-preferencia/

   Concordam com este comentário: Pedro Barradas
8. • LX_2509
   • 23 maio 2023

    # 8

   O mais fácil de tudo é passar o terreno para urbano "outros"! Não é terreno para construção, pois isso já obriga a ter um projeto de arquitetura submetido na camara.
   Mas quem tem que tratar disso é o proprietário, não é você!
   
   Eu fiz isso nos meus terrenos rústicos. Bastou ir às finanças e preencher o modelo 1 do IMI.
9. • RCF
   • 23 maio 2023

    # 9

   Colocado por: LX_2509O mais fácil de tudo é passar o terreno para urbano "outros"!

   
   
   

   Colocado por: LX_2509Eu fiz isso nos meus terrenos rústicos. Bastou ir às finanças e preencher o modelo 1 do IMI.

   
   mas isso faz aumentar, significativamente, o IMI
10. • LX_2509
    • 23 maio 2023

     # 10

    Colocado por: RCF
    
    
    mas isso faz aumentar, significativamente, o IMI

    
    
    Não, não faz!
    Passei a pagar 9€ num terreno e no outro 10! Um tinha 400m2 e o outro 500m2.
    É insignificante para aquilo que resolve!
    
    Se passasse para "terreno para construção" aí era superior (100€/200€ por cada 1 dependendo da zona) mas dependeria sempre dos valores a colocar nas áreas bruta/privativa/dependente que se preenche no modelo 1.
11. • ralph_
    • 23 maio 2023 ^editado

     # 11

    Colocado por: LX_2509Eu fiz isso nos meus terrenos rústicos. Bastou ir às finanças e preencher o modelo 1 do IMI.

    
    
    Não há qualquer requisito para que isto seja possível? É mesmo só uma questão de preencher o modelo?
    
    
    
    

    Colocado por: RCFmas isso faz aumentar, significativamente, o IMI

    
    
    Esta afirmação é muito comum mas se formos a este simulador - https://www.doutorfinancas.pt/simulador-de-imi/ - tal não me parece ser verdade. Os terrenos rústicos, aparentemente, pagam mais IMI que os urbanos (já se estivermos a falar de IMT, aí sim, os urbanos pagam mais).
12. • LX_2509
    • 23 maio 2023

     # 12

    Colocado por: ralph_Os terrenos rústicos, aparentemente, pagam mais IMI que os urbanos

    
    
    É precisamente o oposto! Os terrenos rústicos pagam muito menos, estamos a falar de cêntimos, os meus 2 terrenos juntos dava 0,12€ mas as finanças nos últimos anos nem se davam ao trabalho de cobrar, pois custava mais a carta que o imposto!
    
    
    

    Colocado por: ralph_Não há qualquer requisito para que isto seja possível? É mesmo só uma questão de preencher o modelo?
    

    
    É necessário apresentar certidão urbanística da Câmara a dizer que o terreno tem viabilidade, mas isso você referiu que tem. Ou disseram só de boca?
13. •  
      Casa da Horta
    • 23 maio 2023

     # 13

    Colocado por: LX_2509O mais fácil de tudo é passar o terreno para urbano "outros"! Não é terreno para construção, pois isso já obriga a ter um projeto de arquitetura submetido na camara.
    Mas quem tem que tratar disso é o proprietário, não é você!
    
    Eu fiz isso nos meus terrenos rústicos. Bastou ir às finanças e preencher o modelo 1 do IMI.

    
    A sério? Passar um terreno de rústico para urbano é só ir às finanças e preencher o modelo 1 do IMI? Há aqui qualquer coisa que não bate certo ou sou eu que vivo noutro mundo.
    
    

    Colocado por: ralph_
    
    Isto não é "bem assim".
    
    Tribunal da Relação de Guimarães de 02/16/2005: "Da conjugação dos artigos 13809, n°1, 1381°, al. a e 1382°, todos do Cód. Civil, chega-se à conclusão de que o direito de preferência, por parte dos proprietários confinantes, só tem razão de existir em relação a prédios rústicos afectos à cultura agrícola, ou a porções de terra cultiváveis."
    
    O HappyHippo, que é conhecedor destas matérias disse num tópico neste fórum o seguinte:
    
    
    
    Fonte:https://forumdacasa.com/discussion/79832/direito-de-preferencia/

    Concordam com este comentário:Pedro Barradas

    
    Li tudo o que disse o Happy sobre o assunto e mesmo assim continuo a pensar que o melhor é ter a prova do aviso de todos os confinantes, como está claro no DL. As resoluções d etribunais resultam de processos longos e dispendiosos. E nem sempre o resultado é garantido. A lei deixa muita coisa mal explicada, mas o fundamental é claro: na venda de 1 terreno rustico (sem distinguir entre urbanizável ou misto ou outra coisa que não urbano) todos os confinantes com terrenos também não urbanos têm direito de preferência. Essa parte é clara.
    Agora, se o vendedor tiver o poder de passar o terreno a urbano com essa facilidade... Pois é fazer e fica tranquilo.
14. • ralph_
    • 23 maio 2023

     # 14

    Colocado por: LX_2509Ou disseram só de boca?

    
    
    Neste momento é só de boca, efetivamente. Sei que pode parecer ingénuo mas dada a localização do terreno, a confirmação pela via da conversa pareceu-me suficiente.
    
    Tendo a certidão urbanística o terreno passa a Urbano? Não sei se percebi exatamente o que disse em cima quando se referiu a "Urbano outros".
15. • LX_2509
    • 23 maio 2023

     # 15

    Colocado por: Casa da HortaA sério? Passar um terreno de rústico para urbano é só ir às finanças e preencher o modelo 1 do IMI? Há aqui qualquer coisa que não bate certo ou sou eu que vivo noutro mundo.

    
    
    Não, não basta preencher o modelo 1, tem que ter certidão urbanística da Camara Municipal, atestando a viabilidade construtiva. Se o Sr(a) está com dúvidas desloque-se à repartição de finanças do terreno e pergunte. Simples.
16. • LX_2509
    • 23 maio 2023

     # 16

    Colocado por: ralph_
    
    Neste momento é só de boca, efetivamente. Sei que pode parecer ingénuo mas dada a localização do terreno, a confirmação pela via da conversa pareceu-me suficiente.
    
    Tendo a certidão urbanística o terreno passa a Urbano? Não sei se percebi exatamente o que disse em cima quando se referiu a "Urbano outros".

    
    
    Pois de boca não serve de nada. Em primeiro lugar e até para sua segurança, peça a certidão urbanística na câmara, o proprietário vai precisar de preencher algumas coisas e localizar o terreno nas plantas deles, pois neste país o que é dito de boca vale 0!!! A mim custou-me 10€ a submeter o pedido e 10€ para a levantar a certidão. Demorou uns 20 dias +/- a estar disponível. Mas eu era o proprietário e vendedor. No seu caso você é o comprador, ele é que tem que fazer estas coisas!
    
    Além disto, neste momento quando se compra terrenos rústicos é obrigatório o registo BUPI. Passando para urbano já evita este processo também.
    
    Enquanto o proprietário espera pela certidão ele deve ir à repartição de finanças onde o terreno está registado, e perguntar o que precisa para passar o terreno a urbano "Outros". O que me pediram a mim foi essa certidão e preencher o modelo 1 em conformidade.
    Urbano "outros" é o que vai ter que selecionar no ponto V - "Tipo de prédio a avaliar" do modelo 1 do IMI.
17. • ralph_
    • 23 maio 2023

     # 17

    Muito obrigado pelo esclarecimento, LX_2509.
18. • CompraJá
    • 28 junho 2023

     # 18

    Não altere para urbano, é um disparate. Só vai pagar mais impostos. Se é para construir isso é algo que depois se faz automaticamente quando tiver a construção feita. Deixa de ter um terreno, para ter uma construção registada - logo passa a urbano.
    Se o terreno é rústico [nas finanças - é só para pagar impostos], mas no PDM é solo urbano, ou seja é possivel a construção, não precisa de dar preferência nenhuma. Na escritura solicita ao notário que faça a seguinte menção: "O 2º outorgante [normalmente corresponde ao comprador], declara que o imóvel se destina a construção". Pronto está resolvido! Não o vai destinar a qq cultura. Aliás, se na matriz e registo predial estiver "mato", também não tem que dar preferências. Não é necessário ter nenhuma certidão camarária. É por mera declaração e por consulta ao PDM e respetivas condicionantes. Mas isso é fácil, se não souber ver faz um pedido de direito à informação. Também fica na mesma, porque normalmente remetem para os regulamento. Leve a localização e documentação do imóvel e consulte um arquiteto da zona. É o melhor só para ter e certeza que pode edificar no local.
    Existem exceções nas preferências. Deixo aqui a base legal:
    Artigo 1381.º - (Casos em que não existe o direito de preferência)
    Não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes:
    a) Quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a
    cultura;
    b) Quando a alienação abranja um conjunto de prédios que, embora dispersos, formem uma exploração agrícola de tipo
    familiar.

    Estas pessoas agradeceram este comentário: ralph_
19. • LX_2509
    • 28 junho 2023

     # 19

    A questão aqui é o possível direito de preferência do vizinho. O user pretende acautelar isso!
    No meu caso, quando fui ao notário, não foi isso que me disseram.
    Eles foram claros, se o terreno está como rústico na caderneta predial, para não ter problemas com os direitos de preferência dos vizinhos, ou apresenta as renúncias ao direito de preferência desses proprietários ou passa o seu terreno para urbano.
    Aliás, depois confrontei algumas imobiliárias e todas disseram que usam a passagem para urbano quando as renúncias são difíceis de obter (o que acontece com bastante frequência).

    Estas pessoas agradeceram este comentário: ralph_
20. • pedroAz1
    • 26 setembro 2024

     # 20

    Boa tarde, a passagem de terreno rústico para urbano, altera o valor patrimonial do mesmo?