Colocado por: DiogoJ1992Para quem é mais entendido na matéria que eu, e já passou por situação semelhante, qual a melhor forma de tentar negociar com eles a libertação de mais capital?Fazer as obras e andar com o dinheiro seu à frente, ou então os profissionais aceitarem esperar pela libertação da tranche após fazerem o trabalho.
Colocado por: DiogoJ1992Foi feito um crédito de construção na CGD de 153.5 mil euros pois a casa não se encontra com licença de utilização, portanto o objetivo do crédito era pagar a aquisição e as obras.
No momento da primeira avaliação, foi estimado que a casa se encontrava 70% acabada e avaliada em 170.6 mil euros no estado em que se encontra e depois de acabada em 230 mil euros.
Colocado por: pauloagsantos
o que importa aqui é o valor do crédito 153500€ e os 70% os outros valores interessam apenas ao banco.
70% de 153500€ dá 107450€, uma vez que o banco já lhe tinha dado 103500€ a diferença dá os 3950€ que o banco lhe deu agora.
devia ter averiguado melhor as coisas antes de avançar e não se ter descapitalizado na compra, porque iria precisar de capital seu para as obras, capital seu não para pagar, mas para andar à frente.
é mesmo assim que as coisas funcionam, primeiro as obras são feitas e depois é que o banco liberta a respectiva tranche.
soluções mágicas não existem, e o dalmonio no post#3, já explica as opções que tem.
o banco muito dificilmente vai lhe adiantar mais dinheiro. imagine que o banco lhe liberta 30.000€ para as obras e você vai comprar um carro. que garantia tem o banco que o dinheiro vai efetivamente para a obra.
não sei se a obra vai ser feita por um único empreiteiro, ou se vai entregar os trabalhos um a um, mas geralmente todos eles pedem uma percentagem inicial para adjudicarem os trabalhos.
resta-lhe a opção do crédito pessoal, caso tenha capacidade de endividamento. no entanto vai ter os custos dos juros e das comissões iniciais de mais um crédito.
outra opção é esperar até ter alguma folga financeira para fazer o resto da obra.
Colocado por: DiogoJ1992Desculpem mas eu não compreendo nem concordo. Se eu estou a ir ao banco é porque preciso de dinheiro para fazer as obras, correto?
Colocado por: DiogoJ1992o banco não pode exigir
Colocado por: DiogoJ1992Desculpem mas eu não compreendo nem concordoPois mas isso para o banco de pouco lhe serve.
Colocado por: DiogoJ1992O banco empresta 90% do custo, que neste caso era de cerca de 170.5 mil euros.
Colocado por: DiogoJ1992mas o banco não pode exigir que o cliente tenha de capitais próprios mais que 10% do valor necessário ainda para mais tendo em conta a fase em que a obra se encontra.Mas o banco não lhe está a exigir nada, apenas está a cumprir com o contrato que assinaram.
Colocado por: pauloagsantos
primeira gralha... 170.5 mil euros é o valor da avaliação. o banco não empresta 90% da avaliação, mas 90% entre o menor valor da aquisição ou da compra.
Colocado por: alexandrapinheiroE há uma percentagem do capital que é retida até que obtenha a licença de habitação. Não sei quanto será no seu caso, mas há uma fatia do bolo que só verá depois de ter a casa pronta a habitar.
Colocado por: DiogoJ1992é 10% que apenas é libertado após a licença de utilização.Se o banco retém 10% até à licença de utilização quer dizer que até lá lhe empresta 90% dos 153000 do empréstimo, não tem nada a ver com o valor da avaliação.
O orçamento que me foi dado já é com uma margem grande, foi inflacionado precisamente para que apesar do banco so emprestar 90%, esse valor ser suficiente para cobrir todos os custos da obra.
Colocado por: dalmonioA minha situação não é semelhante mas também estou a construir e as regras são iguais por isso sei como funciona a coisa.
Neste caso alguém do banco te devia (ou pelo menos podia) ter informado que o capital só é libertado mediante a % de construção efetivamente concluída.
Se neste caso o banco avaliou que a % de obra concluída equivale aos 103.5k + 3950, só vão libertar mais capital quando houver mais obra feita.
O dono de obra tem sempre de ter capital para andar à frente na obra, pedir avaliação e respetiva libertação de capital. Aqui vejo 3 soluções possíveis:
- Falar com o banco para tentar libertar capital antes da obra feita (acho difícil)
- Falar com o empreiteiro para adiantar o possivel antes de receber pagamento (é preciso sorte)
- Pedir um crédito pessoal para andar com a obra e liquidar o Crédito com o crédito construção posteriormente (pode ou não ser difícil consoante a taxa de esforço associada já com o crédito construção)
Colocado por: LX_2509como os bancos calculam a % de obra feita?
Colocado por: LX_2509Aproveitando o tópico alguém tem algum exemplo de como os bancos calculam a % de obra feita? Isto ajudaria bastante a fazer uma boa gestão financeira da obra.