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1. • iprc
   • 27 outubro 2024

    # 1

   Bom dia,
   
   Durante a manhã de ontem sou confrontado num prédio de 5 andares com terraço de uso coletivo no seu top, com queda de água na suite da minha habitação, no topo do rebordo da coluna interna por onde passa a tubagem de escoamentos e águas pluviais do respectivo terraço.
   
   A minha fração é o 3º andar.
   
   Como sou administrador do condomínio, chamei de urgência um técnico a minha casa, a título exclusivamente pessoal, para fazer uma avaliação do problema, que foi identificado imediatamente com uma ruptura na tubagem do referido cano de escoamento, e confirmado por despiste por mecanismos por sonda de vídeo.
   
   Foi referido pelo técnico que a reparação era de carácter urgente e premente, porque neste hiato de 1 hora, somos informados que o vizinho do 1º andar se encontrava igualmente com água a cair na mesma zona da suite.
   
   Como administrador prontifiquei-me imediatamente a avançar com a reparação, que segundo o técnico implicaria fazê-la já nesse dia, devido às previsões de chuva para os próximos dias, e sobretudo para evitar outros danos que acarretariam mais despesas finais.
   
   Para se efetuar a obra seria necessário efetuar a substituição do tubo partio a partir da suite do vizinho do 5º andar.
   
   Foi informado o vizinho do 5º andar que não demonstrou abertura para que a obra se realizasse com a brevidade necessária, mesmo tendo igualmente humidade na mesma zona, no entanto não tinha ainda água a cair. Foi referido que o condomínio além de efectuar a reparação do tubo, iria pintar a suite toda do 5º andar.
   
   Além da recusa do vizinho do 5º andar, um dos outros dois administradores que fazem parte da administração à qual também pertenço, não se prontificaram para dar o seu aval para a urgência que o técnico referiu, argumentando que como o valor da obra era elevado, seria necessário convocar assembleia geral.
   
   Apesar de saber que o condomínio tem fundo maneio, prontifiquei-me a custear a obra toda, evidentemente com a salvaguarda de ser ressarcido.
   
   Neste momento, apresentaram uma solução temporária, de tamponar o referido ralo de escoamento de água, que foi executada por um dos outros administradores.
   
   Perante este cenário, referi que não concordava e apresentei de imediato a minha renúncia ao cargo de administrador pelos canais internos de comunicação entre os condóminos.
   
   Cereja no topo do bolo, tenho a minha casa neste momento com contrato de promessa compra e venda, com escritura marcada para o inicio de Dezembro, e como pessoa de bem não vou passar esta bomboca para os novos proprietários.
   
   Essa situação foi referida, e disse que caso acontecesse algo que me fosse prejudicial lesivo dos compromissos inerentes à venda agiria judicialmente contra o condomínio.
   
   Pergunta, próximo passo a fazer?
   
   Obrigado desde já
2. • size
   • 27 outubro 2024 ^editado

    # 2

   Afinal, quem é, verdadeiramente, o administrador do prédio a ter que tomar todas as decisões que sejam urgentes ? Isto não pode estar dependente de várias cabeças.
   O verdadeiro administrador tem a obrigação de mandar reparar de imediato essa avaria no prédio. É uma reparação urgente prevista no artigo 1427º do CC
   
   Agora, se a ruptura da conduta está localizada ao nível da sua fração, não vejo necessidade de alastrar a obra de reparação até à cobertura. Bastará intervir na parede onde se localiza a avaria e proceder a uma emenda na conduta. Foi o que foi feito no meu prédio na prumada de esgoto das cozinhas.
   
   O prédio não tem seguro Multirriscos ?
   ---------
   
   Artigo 1427.º - (Reparações indispensáveis e urgentes)
   
   1. As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino.
   2. São indispensáveis e urgentes as reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas.

   Concordam com este comentário: zemvpferreira
3. • iprc
   • 27 outubro 2024 ^editado

    # 3

   Colocado por: sizeAfinal, quem é, verdadeiramente, o administrador do prédio a ter que tomar todas as decisões que sejam urgentes ? Isto não pode estar dependente de várias cabeças.
   O verdadeiro administrador tem a obrigação de mandar reparar de imediato essa avaria no prédio. É uma reparação urgente prevista no artigo 1427º do CC
   
   Agora, se a ruptura da conduta está localizada ao nível da sua fração, não vejo necessidade de alastrar a obra de reparação até à cobertura. Bastará intervir na parede onde se localiza a avaria e proceder a uma emenda na conduta. Foi o que foi feito no meu prédio na prumada de esgoto das cozinhas.
   
   O prédio não tem seguro Multirriscos ?
   ---------
   
   Artigo 1427.º - (Reparações indispensáveis e urgentes)
   
   1. As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino.
   2. São indispensáveis e urgentes as reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas.

   
   
   
   A administração era composta por 3 condóminos, e neste momento por 2 após a minha renúncia, devido, precisamente a eu ter querido avançar com a obra, e não houve anuência da parte dos outros 2 administradores, além do acesso ter sido negado pelo vizinho do 5º andar.
   
   A infiltração tem que ser reparada a partir do 5º andar porque o tubo está partido sensivelmente 50 cms abaixo do terraço, ao nível do referido 5º andar, pelo que é necessário que o vizinho do 5º andar permita a referida intervenção.
   
   Sim o prédio tem seguro multiriscos, e será activado, no entanto a urgência da obra não permite que se possa esperar por uma peritagem... Chove dentro de dois quartos...
4. • size
   • 27 outubro 2024 ^editado

    # 4

   Colocado por: iprc
   
   
   A administração era composta por 3 condóminos, e neste momento por 2 após a minha renúncia, devido, precisamente a eu ter querido avançar com a obra, e não houve anuência da parte dos outros 2 administradores, além do acesso ter sido negado pelo vizinho do 5º andar.
   
   A infiltração tem que ser reparada a partir do 5º andar porque o tubo está partido sensivelmente 50 cms abaixo do terraço, ao nível do referido 5º andar, pelo que é necessário que o vizinho do 5º andar permita a referida intervenção.
   
   Sim o prédio tem seguro multiriscos.

   
   
   A lei apenas determina 1 administrador, sobre o qual deve recair toda a responsabilidade de administração. Depender de 3 cabeças, não cabe na cabeça de ninguém :)
   Pronto, se a ruptura é a nível do 5º andar, há que intervir, de imediato, nesse ponto.
   E porque há que intervir pelo interior da fração para reparar o tubo de queda das águas pluviais ? Esse tubo não circula mais à face exterior da fachada, embora embutido ?
   Se não existe verdadeiro administrador para resolver esse problema, poderá avançar, por sua iniciativa com a obra, conforme previsto na lei.
   Sendo a ruptura a 50 cm abaixo do terraço não será possível reparar pelo terraço ? Quem sabe, com a introdução de um segmento de tubo devidamente ajustado pelo interior do existente, caso possa ser possível.
   Será de aproveitar a comunicação do sinistro à Seguradora, cuja peritagem poderá ocorrer rápido