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Aproveitamento de sótão para fins habitacionais

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  1.  # 21

    Colocado por: elMatinal

    Isto quer dizer que, em teoria, a junção em si iria ao encontro destes dois pontos, mesmo não sendo os arrumos frações independentes "no papel"?


    Meu estimado, a analogia havida inclusa no meu anterior escrito tem-se um tanto ou quanto forçada, porém, pretendia demonstrar que, em casos, mais, ou menos análogos, e sem carecer de muita criatividade intelectual, tem-se exequível, não apenas a junção, como a efectivação de um directo acesso.

    Aqui o que importa reter é que este artigo (1422º-A do CC), tendo sido introduzido no nosso ordenamento pelo DL 267/94 veio permitir a alteração do TCPH por acto unilateral de um condómino no caso da junção de fracções autónomas. Como pressuposto, a lei ressalva da contiguidade, contanto esta faculdade não esbarre nas limitações impostas pelo art. 1422º do CC, nomeadamente, quando o desiderato implique obras de adaptação, em especial nos casos de contiguidade vertical.

    Ora, em bom rigor, o seu caso não está balizado neste preceito, porém, do mesmo podemos retirar os devidos ensinamentos, porquanto se esta operação é admissível para a junção (e ligação - leia-se criação de acesso directo) de duas fracções autónomas contíguas, pela mesma ordem de ideias, será admissível o mesmo princípio para a criação de um acesso directo entre uma fracção autónoma e uma parte, que embora comum, é de fruição exclusiva e contígua, não importando tal obra numa violação das limitações impostas no citado art. 1422º, nº 2 do CC.


    https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/
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  2.  # 22

    Colocado por: happy hippy

    Meu estimado, a analogia havida inclusa no meu anterior escrito tem-se um tanto ou quanto forçada, porém, pretendia demonstrar que, em casos, mais, ou menos análogos, e sem carecer de muita criatividade intelectual, tem-se exequível, não apenas a junção, como a efectivação de um directo acesso.

    Aqui o que importa reter é que este artigo (1422º-A do CC), tendo sido introduzido no nosso ordenamento pelo DL 267/94 veio permitir a alteração do TCPH por acto unilateral de um condómino no caso da junção de fracções autónomas. Como pressuposto, a lei ressalva da contiguidade, contanto esta faculdade não esbarre nas limitações impostas pelo art. 1422º do CC, nomeadamente, quando o desiderato implique obras de adaptação, em especial nos casos de contiguidade vertical.

    Ora, em bom rigor, o seu caso não está balizado neste preceito, porém, do mesmo podemos retirar os devidos ensinamentos, porquanto se esta operação é admissível para a junção (e ligação - leia-se criação de acesso directo) de duas fracções autónomas contíguas, pela mesma ordem de ideias, será admissível o mesmo princípio para a criação de um acesso directo entre uma fracção autónoma e uma parte, que embora comum, é de fruição exclusiva e contígua, não importando tal obra numa violação das limitações impostas no citado art. 1422º, nº 2 do CC.


    https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/


    Obrigado pelo esclarecimento, faz sentido a transposição desse DL.
    Assim sendo, seria mais fácil provavelmente apenas incluir os arrumos como apoio à fração através do acesso interno, mantendo assim o seu uso e simplificando o processo. Acho que vai ao encontro do que o "marco1" disse: "haverá casos que em vez de carne da vazia será de novilho". Na teoria, com a devida ajuda de um arquitecto, poder-se-ia tentar explorar essa solução de forma simples e unilateral através da mudança do TCPH. Isto, admitindo que tal é possível legalmente.

  3.  # 23

    O mais provável é o PDM, na altura da construção do prédio não aceitar esse piso habitacional adicional, e apenas um piso técnico. Se se mantiver esssa premissa, o problema de legalização mantém-se.
    Contudo, como diz o Happy hippy, sendo o sótão já parte da sua fração como arrumo, pode fazer a ligação. Teria é de ter legalizado a alteração estrutural (abertura de vão na laje). Como está, por legalizar, imagino que as seguradoras se venham a por de fora em caso de sinistro.
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  4.  # 24

    Eu tenho precisamente esse problema pois comprei um T4 + sótão já arranjado e habitável mas que não aparece na área declarada na caderneta predial... Acho que aparece como parte comum de uso exclusivo. Uma vez tive problema com fuga de água no piso do T4, e o gaijo da seguradora que lá foi disse que o sótão não estava incluído na parte segurada e apenas assumiram prejuízos na % da parte segurada, apesar de a parte de cima não ter absolutamente nada a ver com os danos! Já tentei declarar a área extra para efeitos de seguro e não aceitam! É um bico de obra...
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  5.  # 25

    Colocado por: nunogouveiaO mais provável é o PDM, na altura da construção do prédio não aceitar esse piso habitacional adicional, e apenas um piso técnico. Se se mantiver esssa premissa, o problema de legalização mantém-se.
    Contudo, como diz o Happy hippy, sendo o sótão já parte da sua fração como arrumo, pode fazer a ligação. Teria é de ter legalizado a alteração estrutural (abertura de vão na laje). Como está, por legalizar, imagino que as seguradoras se venham a por de fora em caso de sinistro.


    Entretanto tive oportunidade de falar com a arquiteta que está na ficha técnica de habitação. Ao que apurei, parece que n o concelho onde resido em tempos houve muitos problemas por causa de pessoas que tinham duplex e alugavam as partes diferentes. À conta disso, a Câmara introduziu algum tipo de "regulamento" que dificulta os licenciamentos, pelo que é normal haver apenas sótãos, que os proprietários acabam naturalmente por conectar depois da LU.
    O que ela me disse é que, com as pessoas que agora estão na Câmara à frente dos processos, é para esquecer adicionar o sótão como área de habitação, embora a legislação vá sempre mudando.
    Portanto, diria eu que só se fosse mesmo como apoio à habitação através da ligação.
    A abertura da laje já lá estava feita pelo primeiro construtor, portanto acredito que esteja em conformidade em termos de construção, mas provavelmente só um arquiteto pode olhar para aquilo e dizer com certeza.

  6.  # 26

    Colocado por: pcspinheiroEu tenho precisamente esse problema pois comprei um T4 + sótão já arranjado e habitável mas que não aparece na área declarada na caderneta predial... Acho que aparece como parte comum de uso exclusivo. Uma vez tive problema com fuga de água no piso do T4, e o gaijo da seguradora que lá foi disse que o sótão não estava incluído na parte segurada e apenas assumiram prejuízos na % da parte segurada, apesar de a parte de cima não ter absolutamente nada a ver com os danos! Já tentei declarar a área extra para efeitos de seguro e não aceitam! É um bico de obra...


    Mas a abertura e ligação foram feitas por si, certo? Ou seja, em termos práticos, também está a ligação por legalizar, tal como o meu caso, é assim?

  7.  # 27

    Não, foi o antigo proprietário que fez as obras todas pouco antes de vender. Basicamente tenho uo equivalente a um T3 generoso por cima do T4, mas paguei o que era o preço de um T4 na zona e na altura (2015). Ou seja, já comprei com o "problema". O que sei é que nos prédios da urbanização muitos construtores deixaram nos últimos andares a abertura pronta mas tapada pelo pladur do corredor; o do meu vizinho está assim porque ele nunca arranjou, mas já lá andei na parte superior e o buraco para as escadas ficou na construção.

  8.  # 28

    Colocado por: pcspinheiroNão, foi o antigo proprietário que fez as obras todas pouco antes de vender. Basicamente tenho uo equivalente a um T3 generoso por cima do T4, mas paguei o que era o preço de um T4 na zona e na altura (2015). Ou seja, já comprei com o "problema". O que sei é que nos prédios da urbanização muitos construtores deixaram nos últimos andares a abertura pronta mas tapada pelo pladur do corredor; o do meu vizinho está assim porque ele nunca arranjou, mas já lá andei na parte superior e o buraco para as escadas ficou na construção.


    Ah, estou a entender. Bem, pelo menos tem menos responsabilidade, se já lhe foi passado assim. O que continua a ser um problema a nível de seguro de qualquer das formas.
    O meu caso enquadra-se nessa segunda situação que fala. O que espanta é que, mesmo com o pladur, os técnicos da Câmara aquando da vistoria para a licença com certeza andaram no sótão e aperceberam-se da abertura, mesmo esta estando coberta com tábuas de madeira por motivos de segurança. Ainda assim, emitiram a LU.
    Portanto, deve ser uma situação mais que recorrente, toda a gente beneficiaria se a legislação fosse menos burocrática, mas preferem ter milhares de situações em estado legal de "limbo" em vez de serem práticos e poderem arrecadar mais impostos e dar mais estabilidade a quem usufrui dos espaços.

  9.  # 29

    Colocado por: elMatinalos técnicos da Câmara aquando da vistoria para a licença com certeza andaram no sótão e

    Os técnicos da câmara não fazem vistorias ao interior das construções

  10.  # 30

    Colocado por: Pickaxe
    Os técnicos da câmara não fazem vistorias ao interior das construções


    Só fazem por fora? Mas então por que motivo se tapam os vãos com pladur e etc? Não têm que ver o interior das frações para verificar as condições?

  11.  # 31

    Colocado por: elMatinalSó fazem por fora?

    Sim!

    Colocado por: elMatinalMas então por que motivo se tapam os vãos com pladur e etc?

    Porque caso existam indícios de não conformidades podem tb fazer por dentro.

    Colocado por: elMatinalNão têm que ver o interior das frações para verificar as condições?

    Não. Isso é da responsabilidade do técnico que assume o termo de responsabilidade final
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  12.  # 32

    Colocado por: zedasilva
    Sim!


    Porque caso existam indícios de não conformidades podem tb fazer por dentro.


    Não. Isso é da responsabilidade do técnico que assume o termo de responsabilidade final


    Obrigado pelo esclarecimento, desconhecia o processo.
    Mas sendo assim, pelo menos esse técnico deve ter andado no sótão a fazer vistoria, ou simplesmente pode dar-se o caso de não quererem saber dessa zona, por não ser habitacional?

  13.  # 33

    Colocado por: elMatinalMas sendo assim, pelo menos esse técnico deve ter andado no sótão a fazer vistoria

    Por norma esse termos são emitidos sem que o técnico conheça sequer a obra.
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  14.  # 34

    Colocado por: zedasilva
    Por norma esse termos são emitidos sem que o técnico conheça sequer a obra.

    Confesso que estou surpreendido por saber, pensei que fosse um processo mais "meticuloso".
    Imaginemos casos como o meu ou outros mencionados, em que há algo que não está 100% em conformidade, com ou sem conhecimento do futuro proprietário. Pode ser o vão aqui falado, mas em boa verdade, outros aspectos poderiam potencialmente ser não conformes.
    Agora, um dia, por algum motivo, há uma vistoria por parte da Câmara e mencionam uma falha que já lá estava. Como é que o proprietário pode sequer tentar provar que a havia desde o início e que teve o aval de técnicos prévios? Ou tem de facto provas bem consistentes, ou é a palavra de uns contra outros.

  15.  # 35

    Colocado por: elMatinalConfesso que estou surpreendido por saber, pensei que fosse um processo mais "meticuloso".

    Nem imagina os técnicos que já estão a ser chamados a tribunal por causa destas assinaturas de cruz.

  16.  # 36

    Colocado por: zedasilva
    Nem imagina os técnicos que já estão a ser chamados a tribunal por causa destas assinaturas de cruz.

    Depois destes relatos, é fácil de acreditar que isso aconteceria.
    Sempre bom ouvir este tipo de coisas de quem está mais a par.
    • Neon
    • 28 novembro 2024

     # 37

    Matinal

    Bem vindo ao mundo real.

    Na realidade, se alguma vez essa questão chegar a uma intervenção do município ( o que não acredito), este ultimo não quer saber de quem fez ou deixou de fazer. Aliás basta o proprietário referir que comprou assim, que o ónus da prova em contrário caberia sempre ao município e o município tem mais do que fazer ( como muitos gostam aqui de expressar - beber café, chegar ao meio dia depois 4 horas de almoço, segurar nas ****, coçar o esquerdo, etc, etc. ).


    Além disso o que estaria em causa seria a aplicação de uma contraordenação ou uma queixa ao ministério publico e à associação profissional pelas falsas declarações do diretor de obra/diretor de fiscalização. Mais uma vez uma trabalheira sem resultados pois para além de ter de fazer a prova, ainda por cima as coisas prescrevem, o que é uma chatice.


    Contudo a ilegalidade nunca prescreve nem se legitima, pelo que o município fica sossegadinho no seu canto até um dia quando o proprietário que tenha uma postura mais correta abordar o município para fazer alguma coisa e perceber que poderá ter um edifício/fração em situação de ilegalidade e consequentemente ter um problema nas mãos.
    Concordam com este comentário: desofiapedro
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  18.  # 38

    No meu caso, nem sei que faça se quiser regularizar... O espaço era área comum de uso exclusivo da minha fraçção e isso é indiscutível para os restantes condóminos. Podiam simplesmente ser considerados arrumos mas o problema é que parece não ser suposto estar ligado ao apartamento por escadas. Estando, passa a fazer parte dele. Imagino que a câmara tenha todo o interesse em ter aquilo legal para chular o IMI respeitante à área extra (ou, sendo arrumos, não conta para o cálculo do IMI?...) mas não sei até que ponto poderiam complicar e tenho estado quieto.
    • Neon
    • 28 novembro 2024

     # 39

    Pinheiro

    O Picareta já respondeu a isso antes.

    Se pudesse ser feito dentro da legitimidade, já tinha sido feito assim pelo promotor imobiliário, não acha?

  20.  # 40

    As restantes frações não têm arrumos associados na PH?
    Os arrumos existente no sótão estavam todos associados exclusivamente aos últimos pisos?

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