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1. • dmanteigas
   • 17 janeiro 2025

    # 4341

   Colocado por: AMG1Assim esta garantia do Estado, facilita sobretudo a vida a quem já podia comprar, que assim fica dispensado da entrada. O efeito disto no mercado deve vir a ser proximo de zero.

   
   
   Ora... isso foi o que eu disse desde sempre quando andavam todos a encher a boca que estas medidas iam provocar um enorme aumento de precos.
   So de quem nao conhece o mercado imobiliario. Isto pode, quanto muito, permitir a quem ja ia comprar ficar com mais alguma folga financeira. E alem disso pode ajudar na venda de imoveis com pouca ou nenhuma procura (que tambem os ha). Porque na realidade, em zonas de pressao imobiliaria ninguem vai conseguir comprar casa que ja nao o conseguisse antes com recurso a esta medida. Porque ou ha carcanhol para o sinal (10 a 20%), ou nem sequer passa dai...
2. • dmanteigas
   • 17 janeiro 2025

    # 4342

   Ainda acerca da DSTI/taxa de esforco... a confusao nao e assim tao incomum quanto se possa pensar.
   Um amigo construtor contou-me uma historia engracada. Ele vendeu um apartamento T4, cobertura, no final de 2021 a alguem que deu 10% de entrada e ia recorrer a credito para o restante. Entretanto deu-se a subida vertiginosa dos juros e tivemos ali um periodo onde alem de juro alto, a taxa de esforco considerada para a DSTI era de 3% e nao 1.5%. Obviamente que na altura o meu amigo contactou todos os que ja tinha sinalizado apartamentos e que iam recorrer a credito bancario para confirmar o interesse, oferencendo-se excepcionalmente para devolver o sinal a quem quisesse voltar atras no negocio (no CPCV nao estava previsto devolucao por nao aprovacao de credito). Um dos estarolas disse que nao era preciso porque mesmo com o aumento da prestacao continuava com uma taxa de esforco 'ligeiramente inferior' a 40% e no banco lhe tinham dito que era aprovado na mesma. Conclusao: aproxima-se a escritura e o credito nao e aprovado precisamente porque a DSTI era superior a 50%. La fica o homem em panico e o meu amigo acaba a concordar devolver-lhe o sinal sem penalizacoes, mas so quando tivesse vendido o apartamento e recebido sinal do novo comprador.
   Entretanto o BdP acaba a mexer nas condicoes e baixa de 3 para 1.5% o teste de stress para a DSTI e 4 meses mais tarde o homem la consegue escriturar e comprar o apartamento.
   Mas e so mais um exemplo da falta de literacia financeira da nossa populacao. Nao sei a experiencia da maior parte da malta do imobiliario daqui, mas eu fica quase chocado com a quantidade de historias que vou ouvindo de amigos da area da construcao/imobiliario de malta que faz propostas para casas para as quais nao tem capacidade de endividamento. E alguns, supostamente, ate dizem que tinham ido aos bancos e lhes tinham confirmado que lhes emprestavam ate X.
3. • reg
   • 17 janeiro 2025

    # 4343

   Colocado por: MLopes_Em caso de incumprimento, o Estado só é responsável pelos 10% da garantia: 20.000€.

   
   
   E o que acontece em caso do incumprimento? Ficamos com salários penhorados etc?
4. • reg
   • 17 janeiro 2025

    # 4344

   Colocado por: AMG1Assim esta garantia do Estado, facilita sobretudo a vida a quem já podia comprar, que assim fica dispensado da entrada. O efeito disto no mercado deve vir a ser proximo de zero.

   
   
   Mas isto era óbvio. Quem não conseguia com 90% não vão ser 10% que os vão ajudar.
5. • MLopes_
   • 17 janeiro 2025

    # 4345

   Colocado por: reg
   
   E o que acontece em caso do incumprimento? Ficamos com salários penhorados etc?

   
   
   Certo, penhora de rendimentos e património, entrega de imóvel, etc... até à insolvência do executado.
6. • PedroNunes24
   • 17 janeiro 2025

    # 4346

   Mas o sinal de 10% é obrigatório? Tanto quanto sei pode sinalizar a casa pelo preço que o vendedor quiser.
7. • dmanteigas
   • 17 janeiro 2025

    # 4347

   Colocado por: PedroNunes24Mas o sinal de 10% é obrigatório? Tanto quanto sei pode sinalizar a casa pelo preço que o vendedor quiser.

   
   
   Nao e obrigatorio. Mas enquanto vendedor, para 'reservar' um imovel potencialmente por 1 a 2 meses, voce ficava mais confortavel com 10% de sinal que o proteja de alguma eventualidade, ou nenhum sinal? E no caso de apartamentos e moradias em construcao para entregar dai a 6 a 12 meses? Voce vendia sem nenhuma garantia por parte do comprador? Quando ha poucos compradores... se calhar ate o faz. Agora com varios interessantes nao faz todo o sentido salvaguardar-se?
8. • vmontalvao
   • 17 janeiro 2025

    # 4348

   Colocado por: PedroNunes24Mas o sinal de 10% é obrigatório? Tanto quanto sei pode sinalizar a casa pelo preço que o vendedor quiser.

   
   Os 10% não são o sinal, mas o capital próprio que o comprador tem que ter, pois o banco só empresta até 90% do valor da escritura.
9. • N Miguel Oliveira
   • 17 janeiro 2025 ^editado

    # 4349

   Enfim, quando temos o próprio Estado a fomentar o endividamento, o futuro só pode ser "bom".
   
   Se cada vez mais, podemos ter acesso a mais dinheiro, sem ter trabalhado sequer... o preço das casa só pode subir.
   
   Se posso conseguir 300k dum dia para o outro junto dum banco... o promotor, constructor, agente imobiliário passa a alinhar os preços por esse tecto orçamental.
   
   Enfim. Parece que não aprendemos nada...
10. • reg
    • 17 janeiro 2025

     # 4350

    Colocado por: N Miguel OliveiraEnfim, quando temos o próprio Estado a fomentar o endividamento, o futuro só pode ser "bom".
    
    Se cada vez mais, podemos ter acesso a mais dinheiro, sem ter trabalhado sequer... o preço das casa só pode subir.
    
    Se posso conseguir 300k dum dia para o outro junto dum banco... o promotor, constructor, agente imobiliário passa a alinhar os preços por esse tecto orçamental.
    
    Enfim. Parece que não aprendemos nada...

    
    
    Então a solução é não emprestar e fazer subir os preços ainda mais?
11. • reg
    • 17 janeiro 2025

     # 4351

    Colocado por: MLopes_
    
    Certo, penhora de rendimentos e património, entrega de imóvel, etc... até à insolvência do executado.

    
    
    Sim mas neste caso ficamos a dever alguma coisa ao estado certo? Se alguém tem SMN boa sorte reaver o dinheiro.
12. • N Miguel Oliveira
    • 17 janeiro 2025 ^editado

     # 4352

    Colocado por: regEntão a solução é não emprestar e fazer subir os preços ainda mais?

    
    
    Como é que não emprestando faz subir os preços?
    
    As casas custam o que custam... porque a malta pode/consegue pagá-las, seja com capital próprio ou via bancária.
    Assim de simples.
    
    Se eu sei que vendo um bem escasso, e sei que você por muito que chore consegue pagar X... acha que vou fazer misericórdia?
    
    Quando empresta sem contrapartidas... sem garantias... cria o caldo para que havendo uma gripe vá tudo ao charco de novo.
13. • reg
    • 17 janeiro 2025 ^editado

     # 4353

    Colocado por: N Miguel Oliveira
    
    Como é que não emprestando faz subir os preços?
    
    As casas custam o que custam... porque a malta pode/consegue pagá-las.
    Assim de simples.
    
    Se eu sei que vendo um bem escasso, e sei que você por muito que chore consegue pagar X... acha que vou fazer misericórdia?
    
    Quando empresta sem contrapartidas... sem garantias... cria o caldo para que havendo uma gripe vá tudo ao charco de novo.

    
    
    Sem empréstimos quase ninguém consegue comprar então preços das rendas vão subir até à lua. Qual a dificuldade?
14. • N Miguel Oliveira
    • 17 janeiro 2025 ^editado

     # 4354

    Colocado por: regSem empréstimos quase ninguém consegue comprar então preços das rendas vai subir até à lua. Qual a dificuldade?

    
    
    A diferença entre uma renda e uma prestação, sobre um imóvel idêntico é muito grande hoje em dia.
    Há espaço para trabalhar no intermédio.
    Permitindo a viavibilidade em pedir um crétido... mas limitando o alcance orçamental.
    Por outro lado, a prestação ao banco é cada vez maior também porque as casas custam muito mais que antes... e porque você em vez de pedir 50 ou 60%... já pode pedir 100%.
    
    Se facilita demasiado o crédito... o que vai acontecer é que as casas custarão mais, pelo simples facto do promotor não querer saber se você se vai endividar 30 anos em vez de 15... Isso é problema seu.
15. • N Miguel Oliveira
    • 17 janeiro 2025 ^editado

     # 4355

    Colocado por: regquase ninguém consegue comprar

    
    
    O problema é que "instaurou-se" a ideia de que os residentes devem fugir do mercado de arrendamento como o diabo da cruz.
    Basicamente "todos" temos que ser proprietários, custe o que custar...
    
    Com este panorama, os agentes imobiliários, promotores, etc... esfregam as mãos de contentes...
    Em vez de estarem a construir para alugar, constrõem para vender... Não precisam de esperar 10, 12 anos para reaver o investimento que fizeram. Começam a lucrar, ainda a obra não terminou.
    
    Os preços das rendas também são o que são, porque são relativamente poucos face à quantidade de proprietários que temos. Que geralmente são os bancos até...
    
    Mas parece que a lógica da Procura vs Oferta só funciona dependendo do argumento que se queira defender.
    
    
    No final disto tudo... os preços subirão. E ao valor que custou a casa é preciso juntar-lhe os juros, seguros e demais encargos advindos do crédito bancário. Tudo bem portanto...
16. • N Miguel Oliveira
    • 17 janeiro 2025

     # 4356

    https://www.publico.pt/2025/01/17/economia/noticia/valor-moderado-permite-especulacao-imobiliaria-95-municipios-2119012
    
    E aqui vai mais um prego no caixão...
17. • dmanteigas
    • 17 janeiro 2025

     # 4357

    Colocado por: N Miguel OliveiraSe posso conseguir 300k dum dia para o outro junto dum banco... o promotor, constructor, agente imobiliário passa a alinhar os preços por esse tecto orçamental.

    
    
    N Miguel... eu nao sei em que pais vive, mas em Portugal ninguem consegue 300k de um dia para o outro junto de um banco.
    Um casal onde ambos ganhem o ordenado medio (1640e brutos) nao tem capacidade para fazer emprestimo nesse valor, para dar algum contexto. Se pegarmos no ordenado mediano entao... Para dar algum contexto, para obter um financiamento de 300k e considerando apenas a taxa de esforco/DSTI, para pedir um emprestimo de 300k e necessario que um casal ganhe cada um pelo menos 2000e brutos... e o mais provavel e ficarem tao no limite que metade dos bancos vao recusar na mesma. Uma pessoa a titulo individual precisa de pelo menos 3500 a 4000e brutos e tambem fica ali no limite para esse valor. Vai depender muito de como os bancos calculam o rendimento disponivel...
    Isto para explicar que nao e 'qualquer um' que consegue 300k de credito.
    
    Tambem por isso e que eu acredito que vamos inevitavelmente assistir a uma estabilizacao dos precos das casas. Por um lado, os precos ja estao num valor onde se exigem um salario muito elevado para conseguir financiamento, numa altura em que o juro ja nao e 0/negativo. Por outro, a diferenca entre nova construcao/habitacao existente aumentou em termos brutos ate um ponto onde ja nao e assim tao facil trocar uma casa velha por uma nova por uns meros 30 mil euros.
    
    
    

    Colocado por: N Miguel OliveiraE aqui vai mais um prego no caixão...

    
    
    N Miguel... essa logica e tao estupida que nao tem por onde pegar. Isso e mais 'propaganda' como tudo o que se refere ao imobiliario.
    Se reparar, nas noticias, tudo contribui para aumentar a especulacao imobiliaria. Foi o simplex, a isencao de IMT, o credito a 100%, e desconfio que ate a falta de chuva no Algarve e capaz de causar especulacao imobiliaria no Minho.
    
    Entao mas que logica faz achar que uma possibilidade pode levar a qualquer tipo de especulacao? Entao la porque o 'Valor moderado' que a lei define para Freixo de Espada a Cinta e 1600e/m2 isso significa que as casas que la sao vendidas a 800e/m2 vao passar a ser vendidas a 1600e/m2? Nao e assim que se formam os precos... se o Estado tivesse assim tanta influencia nos precos da habitacao, nao tinhamos crise nenhuma.
    
    Alem de que o analfabetismo e tanto que os politicos conseguem passar a ideia que existe realmente 'especulacao imobiliaria' quando se ha algo que nao existe no nosso mercado, e especulacao. Basicamente tudo o que se faz, vende-se... o que ha e um desfasamento entre oferta e procura. E um natural aumento dos precos... o SMN de 2015 a 2025 aumentou 74%. Os materiais idem. Nao era natural que observassemos um aumento de precos da habitacao num ordem de grandeza tambem elevada? Provavelmente com um equilibrio saudavel nao seria de 100 e tal % mas menos... mas o aumento ia existir sempre.
18. • reg
    • 17 janeiro 2025

     # 4358

    Colocado por: N Miguel Oliveira
    
    A diferença entre uma renda e uma prestação, sobre um imóvel idêntico é muito grande hoje em dia.
    Há espaço para trabalhar no intermédio.
    Permitindo a viavibilidade em pedir um crétido... mas limitando o alcance orçamental.
    Por outro lado, a prestação ao banco é cada vez maior também porque as casas custam muito mais que antes... e porque você em vez de pedir 50 ou 60%... já pode pedir 100%.
    
    Se facilita demasiado o crédito... o que vai acontecer é que as casas custarão mais, pelo simples facto do promotor não querer saber se você se vai endividar 30 anos em vez de 15... Isso é problema seu.

    
    
    Mas por outro lado, se não houver empréstimos fáceis, vamos ter uma casa em Lisboa a custar 3k por mês que hoje custa 1.5k
19. • reg
    • 17 janeiro 2025

     # 4359

    Colocado por: dmanteigasN Miguel... eu nao sei em que pais vive, mas em Portugal ninguem consegue 300k de um dia para o outro junto de um banco.
    Um casal onde ambos ganhem o ordenado medio (1640e brutos) nao tem capacidade para fazer emprestimo nesse valor, para dar algum contexto. Se pegarmos no ordenado mediano entao... Para dar algum contexto, para obter um financiamento de 300k e considerando apenas a taxa de esforco/DSTI, para pedir um emprestimo de 300k e necessario que um casal ganhe cada um pelo menos 2000e brutos... e o mais provavel e ficarem tao no limite que metade dos bancos vao recusar na mesma. Uma pessoa a titulo individual precisa de pelo menos 3500 a 4000e brutos e tambem fica ali no limite para esse valor. Vai depender muito de como os bancos calculam o rendimento disponivel...
    Isto para explicar que nao e 'qualquer um' que consegue 300k de credito.

    
    
    Mas o problema dos preços nunca foram os empréstimos, mas sim dinheiro estrangeiro. Mas para isso Portugal precisa sair da UE.
20. • N Miguel Oliveira
    • 17 janeiro 2025

     # 4360

    Colocado por: dmanteigasmas em Portugal ninguem consegue 300k de um dia para o outro junto de um banco.

    
    
    Sim, foi força de expressão. Não ligue ao numero em sí.
    Eu sei que não sei "nada" sobre créditos. Na verdade, nem quero.
    E no essencial concordo consigo.
    
    Mas para mim é evidente nos projectos que me tocam.
    Se posso envidivar-me X... é isso custará a casa.
    Seja pelo modo de pensar do Dono de Obra, seja pelo raio-X que o empreiteiro faz ao Dono de Obra.
    
    As obras, sejam moradias unifamiliares, sejam blocos de apartamentos têm pouco planeamento financeiro.
    Começa-se sem se saber quanto se quer gastar sequer. Depende do que o banco diga.
    
    Para mim... há um peso enorme na importância que o crédito tem na obra.
    A dependência de Euribors, e taxas sobre taxas, seguros, etc... os prazos para o banco libertar as tranches, etc...
    
    Tudo isso condiciona uma obra, quando comparado com algo pago a pronto.
    É perfeitamente normal apostar pela via do crédito. Não é isso que ponho em causa.
    O que ponho em causa é o peso que isso cada vez mais vai tendo no sector.
    
    Parece que não aprendemos nada com o passado.
    Nem com o que vemos por esse mundo fora.
    
    

    Colocado por: dmanteigaseu nao sei em que pais vive, mas em Portugal

    
    Precisamente por ver fora que certas medidas trazem certos resultados.
    E custa-me a ver Portugal entrar no mesmo buraco achando que isso é a solução.