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1. • Jsil
   • 29 maio 2025 ^editado

    # 1

   Alguém sabe dizer qual dos seguintes métodos de cálculo de fundo de reserva está correto:
   
   1) Nos termos do nº 2 do art.º 4º do Decreto-Lei nº 268/94, de 25 de outubro, na redação atual, depois de calculadas as prestações relativas a cada fração autónoma, ao respetivo montante acresce o Fundo de Reserva.
   
   Cada condómino é obrigado a contribuir com, no mínimo, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.
   
   Por exemplo, se a quota mensal de um condómino for de 40 euros, este deverá destinar pelo menos 4€ para o Fundo Comum de Reserva
   
   2) O fundo de reserva é calculado com base no orçamento anual, multiplicando-o pela percentagem de contribuição aprovada pela assembleia. O valor final da contribuição de cada condómino é determinado pela sua permilagem.
   
   Por exemplo, se a quota mensal de um condómino for de 40 euros, e o FR for de 1000€ e a permilagem deste condómino for de 3%, terá de pagar 3% * 1000 / 12 = 2,5€ mensais para o Fundo Comum de reserva.
   
2. • acostalima
   • 6 julho 2025 ^editado

    # 2

   Considere o seguinte exemplo:
   
   Orçamento: 10.000€
   FCR: 10% do orçamento, logo 1.000€
   
   Assumamos que permilagem da fração X é 100‰, logo:
   
   Orçamento: 10.000€*(100/1000) = 1.000€
   FCR: 1.000€*(100/1000) = 100€
   
   O que perfaz uma quota anual de 1.100€.
3. • size
   • 6 julho 2025

    # 3

   Colocado por: JsilAlguém sabe dizer qual dos seguintes métodos de cálculo de fundo de reserva está correto:
   
   

   
   
   Ambas as fórmulas estão corretas.
   Só que a a segunda formula tem que garantir a percentagem mínima legal para o FCR, tendo por base o orçamento.
4. •  
     happy hippy
   • 7 julho 2025

    # 4

   Colocado por: JsilAlguém sabe dizer qual dos seguintes métodos de cálculo de fundo de reserva está correto:
   
   1) Nos termos do nº 2 do art.º 4º do Decreto-Lei nº 268/94, de 25 de outubro, na redação atual, depois de calculadas as prestações relativas a cada fração autónoma, ao respetivo montante acresce o Fundo de Reserva.
   
   Cada condómino é obrigado a contribuir com, no mínimo, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.
   
   Por exemplo, se a quota mensal de um condómino for de 40 euros, este deverá destinar pelo menos 4€ para o Fundo Comum de Reserva
   
   

   
   
   Meu estimado, esta é a forma correcta de se calcular a contribuição havida para o FCR. Qualquer outra interpretação da letra da lei, está incorrecta. Regra geral, esta ultima forma é utilizada por muitos administradores, amiudadas vezes, ditos profissionais - lamentavelmente - sem qualquer literacia jurídica.
   
   Atente que o legislador refere, inequivocamente que cada condómino é obrigado a contribuir com "10% da sua quota-parte" (portanto, as contribuições para as despesas de fruição e conservação - art. 1424º CC), quota-parte essa relativa às "restantes despesas do condomínio" (leia-se, as orçadas).
   
   Embora a “letra da lei” seja apenas um dos critérios de interpretação consagrados no art. 9º do CC, ao intérprete está proibido considerar um pensamento legislativo que não tenha na letra da lei um mínimo de correspondência verbal (cfr. art. 9º, nº 2 do CC).
   
   Segundo o Ac. do STJ nº 14/2015 de 29-10-2015: Em matéria de interpretação das leis, o art. 9º do CC consagra os princípios a que deve obedecer o intérprete ao empreender essa tarefa, começando por estabelecer que "[a] interpretação não deve cingir-se à letra da lei, mas reconstituir a partir dos textos o pensamento legislativo, tendo sobretudo em conta a unidade do sistema jurídico, as circunstâncias em que a lei foi elaborada e as condições específicas do tempo em que é aplicada" (n.º 1); o enunciado linguístico da lei é, assim, o ponto de partida de toda a interpretação, mas exerce também a função de um limite, já que não pode "ser considerado pelo intérprete o pensamento legislativo que não tenha na letra da lei um mínimo de correspondência verbal, ainda que imperfeitamente expresso" (n.º 2); além disso, "[n]a fixação do sentido e alcance da lei, o intérprete presumirá que o legislador consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados (n.º 3)"». (fim de transcrição)
   
   
   https://apropriedadehorizontal.blogspot.com

   Concordam com este comentário: acostalima
5. • acostalima
   • 7 julho 2025 ^editado

    # 5

   Esqueci-me de referir que o cálculo complica-se um pouco quando determinados condóminos não comparticipam certas rúbricas do orçamento.
   
   Uma vez que estes condóminos não contribuem para o valor do FCR associado às rúbricas das quais estão isentos de comparticipação, logo tem que distribuir o valor orçado e o valor respetivo do FCR pelas frações que comparticipam a rúbrica de acordo com a permilagem (ponderada) das mesmas.
6. • size
   • 7 julho 2025 ^editado

    # 6

   Colocado por: Jsil
   2) O fundo de reserva é calculado com base no orçamento anual, multiplicando-o pela percentagem de contribuição aprovada pela assembleia. O valor final da contribuição de cada condómino é determinado pela sua permilagem.
   

   
   
   Perfeitamente legal esta alternativa. Em vez do mínimo de 10% estabelecido na norma legal, a assembleia pode deliberar, por exemplo 15%, 20%, etc.
   

   
   
   Por exemplo, se a quota mensal de um condómino for de 40 euros, e o FR for de 1000€ e a permilagem deste condómino for de 3%, terá de pagar 3% * 1000 / 12 = 2,5€ mensais para o Fundo Comum de reserva.

   
   
   Este enunciado apenas pode ser válido como exemplo matemático, quando recorre a uma taxa para o FCR de cerca de 75%, que é invulgar, considerando que a quota anual do orçamento seja de € 40,00
7. • jmrcanas
   • 30 julho 2025 ^editado

    # 7

   Colocado por: acostalimaEsqueci-me de referir que o cálculo complica-se um pouco quando determinados condóminos não comparticipam certas rúbricas do orçamento.
   
   Uma vez que estes condóminos não contribuem para o valor do FCR associado às rúbricas das quais estão isentos de comparticipação, logo tem que distribuir o valor orçado e o valor respetivo do FCR pelas frações que comparticipam a rúbrica de acordo com a permilagem (ponderada) das mesmas.

   
   É um comentário muito pertinente.
   
   O meu condomínio tem 8 frações e duas delas são lojas com portas independentes para a rua. Essas frações não têm acesso às escadas e elevador do prédio. Por isso, não são responsáveis pelas despesas de eletricidade, manutenção do elevador e limpeza das escadas e pagam justamente uma quota muito mais baixa do que as restantes frações, apesar de terem uma permilagem considerável do valor do prédio. Para simplificar os exemplos, digamos que todas as frações têm 125‰ do valor do prédio.
   
   O Fundo Comum de Reserva (FCR) constitui-se para custear despesas relacionadas com a conservação do edifício. Geralmente essas obras são no exterior e cobertura do edifício, que pertence a todos em proporção às respetivas permilagens. Por isso, espera-se que todos tenham contribuído para o FCR na proporção daquilo que vão beneficiar dele. Por outro lado, o edifício pode precisar de obras de conservação no elevador ou outras partes que são usadas e vão beneficiar apenas parte dos condóminos. Nesse caso, se a assembleia decidir recorrer ao FCR, a parte desse fundo contribuída pelas lojas não deve beneficiar as restantes frações.
   
   A solução que encontrámos, que creio ser justa, consiste em:
   
   - Nas contas do condomínio, mantemos um registo do "saldo corrente" de cada fração.
   - As quotas decididas para cada fração são acrescentadas ao seu saldo.
   - As despesas respeitantes a todas as frações são deduzidas do saldo de cada fração em proporção à permilagem. Por exemplo, a loja A paga 125/1000 dessas despesas, o apartamento H paga 125/1000.
   - As despesas respeitantes ao elevador, etc, são deduzidas de cada fração em proporção ao seu peso relativo no conjunto das frações que as devem pagar. Por exemplo, as lojas A e B pagam 0, os apartamentos C a H pagam 125/750 cada. (750 = 6 x 125).
   - As contribuições para o FCR são sempre tratadas como despesas de todas as frações e todos pagam em proporção à permilagem.
   - Sempre que há um levantamento do FCR, ele é tratado como uma receita de todas frações e é acrescentado ao saldo de cada fração na proporção da sua permilagem.
   - No fim de cada ano, apura-se o saldo final de cada fração, que transita como saldo inicial no ano seguinte.
   
   Em cada momento, o montante no FCR pertence a todos sempre em proporção à respetiva permilagem, mas o Saldo corrente do condomínio está distribuído consoante os saldos individuais calculados pelo processo descrito acima.
   
   No orçamento de cada ano,
   
   - Calculamos a contribuição global para o FCR como uma percentagem (superior a 10%) do total de despesas correntes previstas e imputamos a cada fração a correspondente permilagem dessa contribuição.
   - Ajustamos as quotas a pagar por cada fração de forma a corrigir eventuais desigualdades nos saldos individuais apurados no fim do ano anterior.
   
   Desta forma, cada cêntimo pago por um condómino é usado apenas para pagar a sua quota parte nas despesas que são sua responsabilidade e cada cêntimo poupado em nome dessa fração vai ser usado apenas para custear despesas dessa fração.
   
   
   Desta forma de cálculo resulta que:
   
   - As lojas A e B pagam quotas relativamente baixas, mas uma parte substancial dessas quotas (muito mais do que 10%) é para depositar no FCR.
   - Os apartamentos C a H pagam quotas altas e uma parte relativamente baixa (10% ou pouco mais) vai para o FCR.
   
   Se cada condómino pagasse exatamente 10% da sua quota para o FCR, teríamos de manter um "saldo corrente" da contribuição de cada condómino para o FCR, para haver justiça no momento de levantar e utilizar esse montante. Creio que é mais simples e correto fazer como descrevi.
   
   Segundo o Art. 4º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro (versão consolidada à data), cada condómino deve contribuir pelo menos 10% da sua quota parte nas restantes despesas do condomínio, mas nada obriga a que a percentagem da contribuição seja igual para todos.
   
   No nosso condomínio já usámos o FCR para obras no exterior e para reparações do elevador. Quando houve obras dispendiosas no exterior, foi importante que todos tivessem poupado em proporção à sua permilagem, para minimizar o peso das quotas extra de cada um. Quando reparámos o elevador, a parte do montante levantado correspondente às lojas reverteu para o saldo dessas frações e, em consequência, durante alguns anos ficaram dispensadas de pagar quotas, simplesmente porque o saldo corrente acumulado lhes permitia fazer face às despesas previstas.
   
   Parece-me justo e correto proceder assim e o proprietário das lojas concorda, tal como aceita que a maior parte das suas quotas seja para contribuir para o FCR.