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Credito para construção: Bankinter

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  1.  # 21

    Colocado por: gil.alves

    Isso de começar com capitais próprios pode ser até uma vantagem.
    O perito quando for fazer a peritagem vê que já está construído x% liberta o valor correspondente a 80% daquela fase. - Assumindo que os 20% daquela fase foram cobertos pelos capitais próprios.

    Abr.


    Olhe que não, olhe que não...

  2.  # 22

    Colocado por: gil.alvesOs capitais próprios são para ser usados para "colmatar" as diferenças entre as tranches libertadas e o valor que o perito assumir que está construído.


    Claro.
    Para mim do ponto de vista de gestao financeira o que faz sentido e comecar com capitais proprios e usar as avaliacoes o mais tarde possivel em cada fase.
    Exemplo: eu tenho 50k de capitais proprios. Da para cobrir fundacoes e 1a placa. Entretanto falo com o empreiteiro e levanta-se a ultima placa e logo apos pede-se avaliacao. Da avaliacao vem 120k que permite cobrir a ultima placa e repor 'capitais proprios' para prosseguir com a fase seguinte da obra. Estive menos tempo a pagar juros porque nao pedi capital inicial. E seguindo a mesma logica de apenas pedir tranches quando necessario, reduz-se a despesa com juros significativamente. Dinheiro parado e uma 'despesa'. Tranches pedidas e outra despesa.
    Concordam com este comentário: gil.alves, Andre309

  3.  # 23

    Colocado por: jdcorterealO banco avaliou o terreno em 100k e a obra em 450.
    Então a linha final do relatório da avaliação é de 550 000€?
    Assim os 550 000€*80%(LTV)=440 000€ Era isso que estava à espera? - e correcto (assumindo aqueles 550 000€ de avaliação).

    A questão é que o banco só empresta para a Construção(!) até um máximo de 90%! Não conheço banco que faça diferente.
    Nesse caso, a avaliação (da construção) foram 450 000 o que dará 405 000€ de empréstimo máximo.

    Para conseguir os 430 000€ que aponta, a avaliação (da construção) teria de subir para perto dos 480 000€.

  4.  # 24

    Colocado por: miguekOlhe que não, olhe que não...
    you're right.


    Abr.

  5.  # 25

    Então é preferível usar primeiro os capitais próprios?

  6.  # 26

    Colocado por: marrocoEntão é preferível usar primeiro os capitais próprios?

    Claro... Pagar juros, seguros, etc para quê quando se tem dinheiro?

  7.  # 27

    Colocado por: gil.alvesEntão a linha final do relatório da avaliação é de 550 000€?
    Assim os 550 000€*80%(LTV)=440 000€ Era isso que estava à espera? - e correcto (assumindo aqueles 550 000€ de avaliação).

    A questão é que o banco só empresta para aConstrução(!) até um máximo de 90%! Não conheço banco que faça diferente.
    Nesse caso, a avaliação (da construção) foram 450 000 o que dará 405 000€ de empréstimo máximo.

    Para conseguir os 430 000€ que aponta, a avaliação (da construção) teria de subir para perto dos 480 000€.


    Exatamente.
    Eu ate posso aceitar que todos os bancos tenham essa regra interna(? Será do BdP?), mas isso nunca me foi comunicado nem consta em qualquer documentação que me tenha sido fornecida.

  8.  # 28

    Colocado por: JAndCC
    Claro... Pagar juros, seguros, etc para quê quando se tem dinheiro?


    Ah pessoas que dizem que o capital próprio seria para o fim, para caso haver derrapagens no orçamento

  9.  # 29

    Colocado por: marrocoEntão é preferível usar primeiro os capitais próprios?
    Não é aconselhável ficar a 000s....
    ficar com alguma almofada para eventuais derrapagens ou um adiantamento que seja necessário...
    Mas o princípio de avançar com capitais próprios é mais vantanjoso como explicaram foristas (juros, seguros, visitas...)...

  10.  # 30

    Colocado por: dmanteigas

    Claro.
    Para mim do ponto de vista de gestao financeira o que faz sentido e comecar com capitais proprios e usar as avaliacoes o mais tarde possivel em cada fase.
    Exemplo: eu tenho 50k de capitais proprios. Da para cobrir fundacoes e 1a placa. Entretanto falo com o empreiteiro e levanta-se a ultima placa e logo apos pede-se avaliacao. Da avaliacao vem 120k que permite cobrir a ultima placa e repor 'capitais proprios' para prosseguir com a fase seguinte da obra. Estive menos tempo a pagar juros porque nao pedi capital inicial. E seguindo a mesma logica de apenas pedir tranches quando necessario, reduz-se a despesa com juros significativamente. Dinheiro parado e uma 'despesa'. Tranches pedidas e outra despesa.
    Concordam com este comentário:gil.alves,Andre309


    Ora nem mais. Foi exatamente isto que também fiz.
    Gastei os capitais próprios (deixando sempre algum de parte para alguma emergência) e só chamei o banco numa fase mais avançada da obra para assim o valor da tranche ser maior. E para os chamar menos vezes porque de cada vez que o gajo lá vai, 400 paus por 2min de fotos.

  11.  # 31

    Colocado por: marrocoEntão é preferível usar primeiro os capitais próprios?


    É pelo simples facto que há vários bancos (se não todos) que mesmo que você tenha a estrutura feita, o banco que lhe vai dar dinheiro não quer saber. Mas aqui vao dizer-lhe o contrário.

  12.  # 32

    Colocado por: Andre309<
    Ora nem mais. Foi exatamente isto que também fiz.
    Gastei os capitais próprios (deixando sempre algum de parte para alguma emergência) e só chamei o banco numa fase mais avançada da obra para assim o valor da tranche ser maior. E para os chamar menos vezes porque de cada vez que o gajo lá vai, 400 paus por 2min de fotos.


    Mais uma inverdade. O "gajo que lá vai" recebe menos de metade desse valor, porque o resto fica para o banco. Além de que o trabalho não se resume a fotos.
    Concordam com este comentário: Pedro Barradas

  13.  # 33

    Ao contrário do que aqui foi dito (ainda que tenha lido na diagonal), o que o seu banco lhe está a dizer são as regras macroprudenciais do banco de Portugal.

    Parece-me a mim que tem um solução muito simples..

    Arranja outro orçamento e pede uma nova avaliação.

    Caso o banco não aceite, mete I processo noutro banco com um orçamento MAIOR

  14.  # 34

    Colocado por: miguekMais uma inverdade. O "gajo que lá vai" recebe menos de metade desse valor, porque o resto fica para o banco. Além de que o trabalho não se resume a fotos.

    e se for um "gajo" que é sub-contratado pelas empresas de avaliação para o qual o banco sub-contrata, o valor recebido quase nem dá para o gasto...

  15.  # 35

    Colocado por: Bragas VAo contrário do que aqui foi dito (ainda que tenha lido na diagonal), o que o seu banco lhe está a dizer são as regras macroprudenciais do banco de Portugal.

    Parece-me a mim que tem um solução muito simples..

    Arranja outro orçamento e pede uma nova avaliação.

    Caso o banco não aceite, mete I processo noutro banco com um orçamento MAIOR


    Na verdade, não. As regras do BdP são 90% do LVT, que corresponde ao valor do imóvel após conclusão.
    Hoje tive reunião com o bankinter e efectivamente estes 90% são uma regra interna adicional para os casos de CH de construção.
    Estivemos a discutir a situação e vamos ver se encontramos uma solução intermédia...

  16.  # 36

    Diz o Banco de Portugal:

    “limites ao rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel dado em garantia (loan-to-value ratio, na sigla inglesa LTV), calculado com base no mínimo entre o seu preço de aquisição e o seu valor da avaliação;”

    Qual é o valor de aquisição numa construção?

  17.  # 37

    Colocado por: Bragas VDiz o Banco de Portugal:

    “limites ao rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel dado em garantia (loan-to-value ratio, na sigla inglesa LTV), calculado com base no mínimo entre o seu preço de aquisição e o seu valor da avaliação;”

    Qual é o valor de aquisição numa construção?


    Nesses casos, considerando as FAQ do BdP, recorre-se ao método de mercado para avaliar o valor de um imóvel, equivalente, para aquisição.

    https://postimg.cc/RNHjGjzn

  18.  # 38

    No ponto 3 diz o que eu escrevi.

    Considera-se o valor mínimo entre “custo do terreno + custo da construção “ e “valor de avaliação depois de concluído”

  19.  # 39

    Pois, o valor de avaliação após construído mais não é do que o valor obtido pelo método de mercado, se diferente do valor de terreno mais obras.

  20.  # 40

    O valor do terreno mais obras é a aquisição do terreno mais orçamentos.. que foi o que consideraram a si.

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