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Terreno construção Edifícios com 6 pisos

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  1.  # 1

    Boa tarde comunidade,

    Esta questão vai mais no sentido de alguns de vocês com experiencia nesta matéria me possam auxiliar nesta questão.

    Estou inclinado para, pelo menos avançar para um CPCV, de um terreno interessante. No entanto, como existem mais de 15 herdeiros (todos alinhados com a venda do terreno), submeter um PIP oficial a Camara requer a concordância de todos eles, sendo que depois, o resultado da apreciação do PIP é-lhes notificada. Esta questão, reunir todos para essa permissão e complicada e eu também não quero faze-lo.

    Outra forma de submeter um PIP a camara sem essa exigência, passa por apresentar CPCV do terreno em questão e submeter um PIP em meu nome. CPCV condicionado ao resultado da analise do PIP, mas queria por enquanto dispensar a troca de qualquer valor monetário.

    A minha questão vai mais no sentido me alguém me auxiliar a fazer algumas contas com base em experiencias previas com construção de blocos de apartamentos.

    Assim sendo:

    - O Terreno tem 3900 m2
    - Situado em Áreas Centrais de Cidade
    - Índice de Edificabilidade - 3.5
    - A moda da altura dos edifícios confinantes (atenção que não se trata de colmatação de frente urbana) tem 23 metros (6 pisos)
    - Por estar situado em Estrutura Ecológica Complementar obriga a:
    - Índice. Max. Impermeabilização = 0.5
    - Projeto Paisagista obrigatório

    Do meu entendimento tenho que:
    - Edificabilidade máxima possível = 3.5 * 3900 m2 = 13.650 m2 (Depois restringida pelo Ind. Impermeabilização e altura máxima (nº de pisos)

    No entanto, apenas poderei impermeabilizar 1950 m2 dos 3900.

    As contas que tenho feitas passam pelas seguintes suposições:
    - Área bruta de implantação dos edifícios no solo: 0.7 * 1950 = 1365

    Aqui surge o primeiro pedido da vossa experiência.
    --> Acham que 30 por cento dos 1950 adequado e correto para passeios etc.?

    Assumindo os 1365 m2 de implantação bruta dos edifícios, consideram correto assumir:
    - 10% para varandas (136.5 m2)
    - 20% para paredes, escadas, elevadores e zonas técnicas (273 m2)

    Ficando finalmente com 955,5 m2 de área útil para apartamentos em cada piso.
    - Se 2 blocos -> 477,75 m2 por piso
    - Se 3 blocos -> 318,5 m2 por piso

    ---------------------------------------

    PS: Não se trata de enganar ninguém, ate porque estarei a comprar o terreno por um preço justo para todos (1.100.000€ / 54 apartamentos (Minha estimativa da 2 T2 e 1 T3 por piso por cada 1 dos 3 blocos de apartamentos) = 20370€ por apartamento.

    ---------------------------------------

    Obrigado antecipadamente a todos.

  2.  # 2

    Mas não é somente um edifício? porque está a fazer Blocos, e mais, não misture Au com Ab, nem a área de implantação com a area bruta por piso...
    Existe numero máximo de fogos/ha? quantos fogo irá prever e que tipologias?

    Depois ainda há prever estacionamentos com consequente contabilização face o n. de fogos e tipologias, seja em cave ou não. Tem de ver se essa área conta para o Indice de edificabilidade.

    eu acho melhor arranjar um arquiteto para ver isso melhor consigo. há muitos pormaiores... alem das contas tem a morfologia do terreno e a sua contextualização com a malha urbana.

  3.  # 3

    Obrigado pelo input Pedro,

    Sei que apenas um edifício (neste caso em L seria mais vantajoso, no sentido de maximizar área útil de apartamento), no entanto creio que o separar da capacidade construtiva em 3 blocos, me permite maximizar o preço estimado de venda por apartamento, ainda que a custa do "desperdício" de metros em pelo menos 1 caixa de elevador + escadas + áreas técnicas).

    Quando falo em área bruta refiro-me ao polígono da pegada do(s) edifício(s) no solo. Depois dai subtraio paredes, elevadores, escadas, etc, ficando então com área útil por piso (Exemplo de 318,5 m2 Uteis permite então pensar em 2 t2 com área útil de pavimento de 95 m2 e um T3 com área útil de pavimento de 128 m2. (Área de varandas depois a somar a este numero como área dependente).

    Relativamente ao arquiteto, já estamos em articulação mas e Agosto e terei de esperar um pouco ate ter um parecer mais bem definido, por isso inicio aqui estas questões com quem da comunidade tenha esta experiencia.

    Queria para já apenas ter uma indicação sobre que percentagem dos 1950 m2 devo considerar para passeios, etc
    E depois dos remanescentes qual as percentagens a considerar para varandas, escadas e elevadores e áreas técnicas.

    Relativamente ao numero máximo de fogos por HA não existe
    Estacionamento em cave não conta para a edificabilidade


    Obrigado pelo seu input Pedro.

  4.  # 4

    Tem de pensar em Area bruta por fração. esqueça as uteis, para já.
    T2 com Ab de 95m2, já não era mau, mais varanda. T3 com 130m2 de Ab + varanda idem. (os minimos são 72 e 91m2 respetivamente), mas calro depednendo do mercado, podem ser bem maiores...
    5 pisos = 2 elevadores, caixa de escada protegida com 1.40m de largura, atrio para os fogos.


    Colocado por: vhfferreiraQueria para já apenas ter uma indicação sobre que percentagem dos 1950 m2 devo considerar para passeios, etc

    Impossível nesta fase, dizer. Isso agora, nesta fase tão preliminar é o menos importante. depende da solução de desenho de implantação.

  5.  # 5

    Tem de ser o arquiteto a definir isso...

    E as áreas de estacionamento privativo?

  6.  # 6

    Colocado por: vhfferreira
    A minha questão vai mais no sentido me alguém me auxiliar a fazer algumas contas com base em experiencias previas com construção de blocos de apartamentos.
    deixe o arqº fazer isso. essas contas não são assim taõ lineares.

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