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Condomínios e vizinhos

Infiltração

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  1.  # 1

    Ola.

    Tenho uma infiltração em uma parede do meu apartamento onde não tenho canalizaçóes. Por sobre esta zona há uma varanda. A parede em referência é uma parede dupla, fachada lateral do prédio por onde também passa um tubo de drenagem de águas pluviais do prédio (percorre toda a altura do prédio). A fachada é coberta por pastilhas de vidro.

    A água parece entrar por algum lugar perto do tecto e escorrer por vários pontos da parede.

    O seguro do prédio foi acionado e sem nenhuma pesquisa, declinou a responsabilidade que assim recaiu sobre o condominio, sob a alegada falta de estanquidade dos materiais da fachada (digo alegada porque não há prova técnica).

    Decidi então abrir um pequeno furo no tecto falso mas não podemos ver nada, só tem lã de rocha.

    Agora, o condominio quer alargar o furo para chegar até o betão.

    O que acham disso?
    • size
    • 10 setembro 2025

     # 2

    Será realmente responsabilidade do condomínio.
    Deve aceder às manobras do condomínio para encontrar o defeito.
    Obviamente, que o condomínio tem que reparar as aberturas que efectuar na sua fração.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Eugenia Matos

  3.  # 3

    Colocado por: Eugenia Matos...sob a alegada falta de estanquidade dos materiais da fachada (digo alegada porque não há prova técnica).

    ...


    Mas aí tem chovido?

    Se agora no verão entra água pela fachada, de inverno...
    Concordam com este comentário: Eugenia Matos

  4.  # 4

    Aqui choveu uma noite e foi o suficiente para aparecer muitas novas manchas na parede

  5.  # 5

    Colocado por: sizeSerá realmente responsabilidade do condomínio.
    Deve aceder às manobras do condomínio para encontrar o defeito.
    Obviamente, que o condomínio tem que reparar as aberturas que efectuar na sua fração.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:Eugenia Matos

    Mas o problema é na fachada. Por que destruir a minha casa que acabou de ser remodelada?

  6.  # 6

    Por que náo abrem a fachada já que o problema está lá?! Na minha casa há danos náo há a origem do problema.

  7.  # 7

    Bom, o condominio disse "disse porque não escreveram" que tenho que encontrar uma empresa com engenheiro que venha à minha casa aumentar o furo no tecto e, se nada for encontrado, abrir a parede. Que preciso de um orçamento que tem que ser aprovado mas que sera pago pelo condominio. Ora, isso é mesmo passar a responsabilidade para mim.

    Mas alguém aqui habilita-se a fazer este trabalho??? Algum engenheiro com empresa de construção civil que possa me ajudar? O local é Lisboa.

  8.  # 8

    A coisa certa é voltar a chutar para o condomínio. Saia do forum e vá a um advogado, peça ao dito advogado que lhes mande uma cartinha a ameaçar com a imputação de prejuízos caso o condomínio não se mexa para resolver o problema.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Eugenia Matos
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    • 11 setembro 2025 editado

     # 9

    Colocado por: Eugenia MatosBom, o condominio disse "disse porque não escreveram" que tenho que encontrar uma empresa com engenheiro que venha à minha casa aumentar o furo no tecto e, se nada for encontrado, abrir a parede. Que preciso de um orçamento que tem que ser aprovado mas que sera pago pelo condominio. Ora, isso é mesmo passar a responsabilidade para mim.

    Mas alguém aqui habilita-se a fazer este trabalho??? Algum engenheiro com empresa de construção civil que possa me ajudar? O local é Lisboa.


    Seja exigente com o administrador. Encoste-o â parede....

    É o administrador que tem a obrigação de mandar pesquisar toda a inerente fachada e varanda, no sentido de obter de indícios de possível entrada de água para o interior do prédio. É por aí que ele deve começar. Ponto final.

    Ele, apenas pode necessitar de verificar, à vista, o que ocorre na sua fração.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Eugenia Matos

  10.  # 10

    Exatamente.

    Mas fizeram eu abrir UM FURO NO TECTO FALSO DA MINHA CASA. AGORA QUEREM QUE EU ALARGUE O FURO. E sugeriram que eu, caso não consigam ver nada no furo, que eu então faça um furo na parede.

  11.  # 11

    Eu tive que insistir que o seguro fosse envolvido nisso porque só assim consegui um relatório do perito dizendo que vinha da fachada do prédio.

  12.  # 12

    Eu odeio fazer isso, entrar em litígio mas náo vejo saída.

    Eu tive que envolver o seguro porque nem isso eles náo queriam. Ficavam a dizer que era das minhas janelas, do meu ar condicionado...notem que a agua vem do tecto...

  13.  # 13

    Colocado por: Eugenia MatosEu odeio fazer isso, entrar em litígio mas náo vejo saída.

    Eu tive que envolver o seguro porque nem isso eles náo queriam. Ficavam a dizer que era das minhas janelas, do meu ar condicionado...notem que a agua vem do tecto...


    Minha estimada, sem prejuízo do parecer do perito do seguro, pode e deve solicitar uma vistoria de segurança, salubridade ou arranjo estético (cfr. Decreto-Lei nº 555/99, de 16 de dezembro, na sua atual redacção). Realizada a vistoria, pelos serviços municipais, estes procederão à elaboração de um competente auto de vistoria. Este serviço implica o pagamento das taxas havidas fixadas.

    Com este documento, pode (judicial ou para-judicialmente, se necessário for) exigir à administração para que aja em conformidade, em determinado prazo, podendo e devendo peticionar cumulativamente o pagamento de todas as despesas e aplicação de sanção por cada dia de incumprimento após o prazo havido fixado, ou, se autorizada por aquela, pode assumir o ónus, com as inerentes vantagens...

    No mais, independentemente dos danos havidos provocados com a feitura das requeridas pesquisas, tem sempre o direito de ser indemnizada pelas despesas com a reposição das primitivas condições do cómodo.

    Finalmente, importa ressalvar que devemos sempre esperar o melhor, preparando-nos para pior. Vale isto por dizer que o mais avisado é que todas as comunicações trocadas com o administrador, sejam realizadas com as devidas formalidades (leia-se, por escrito), atento o seu valor probatório.


    https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Eugenia Matos

  14.  # 14

    Colocado por: Eugenia Matos
    Mas o problema é na fachada. Por que destruir a minha casa que acabou de ser remodelada?


    Ui... aqui agora acendeu uma luz de aviso...

    Quem fez essa remodelação não furou por aí alguma coisa que não devia?

  15.  # 15

    Olha, há sempre uma possibilidade disso acontecer não é mesmo?

    Mas a parede é uma parede bem grossa, tem um caixa de ar e depois o tubo de drenagem. É uma parede interior grossa, tem a caixa de ar e depois outra parede revestida a pastilhas de vidro. No meio disso há o tal tubo. E, por cima, há uma varanda, com constante acúmulo de água (o proprietário diz que as fezes de pombos entopem os ralos)...

    Mas nunca descarto isso porque pode acontecer.

    Agora, naquele local, mesmo antes da remodelação já havia problemas ali, tenho fotos.

    Viver em prédio...cansa...

  16.  # 16

    Apesar do empreiteiro que fez a obra não atender o telefone...eu ainda tenho garantia de obra...

  17.  # 17

    Colocado por: Eugenia MatosApesar do empreiteiro que fez a obra não atender o telefone...eu ainda tenho garantia de obra...


    Minha estimada, corrido todo o arrazoamento, divulga (a negrito, sublinhado meu) um pormenor de maior importância (a garantia), o qual, certamente do conhecimento do administrador, que andou - muito - mal. De facto, pese embora a administração executiva do condomínio não seja particularmente difícil, podendo ser praticada por qualquer pessoa, é nestas situações que um administrador com formação jurídica faz toda a diferença.

    Conforme ensina o Prof. Antunes Varela, no seu douto Parecer «Cumprimento Imperfeito do Contrato de Compra e Venda (a excepção do contrato não cumprido)» publicado na CJ, ano XII, 1987, Tomo 4, pág. 30, onde o mesmo escreveu: «Há venda de coisa defeituosa sempre que no contrato de compra e venda, tendo por objecto a transmissão da propriedade de uma coisa, a coisa vendida sofrer dos vícios ou carecer das qualidades abrangida no art.º 913,° do Código Civil, quer a coisa entregue corresponda, quer não, à prestação a que o vendedor se encontra vinculado. O cumprimento defeituoso da obrigação verifica-se não apenas em relação à obrigação da entrega da coisa proveniente da compra e venda, mas quanto a toda e qualquer outra obrigação, proveniente de contrato ou qualquer outra fonte. E apenas se dá quando a prestação realizada pelo devedor não corresponde, pela falta de qualidades ou requisitos dela, ao objecto da obrigação a que ele estava adstrito».

    Destarte, pode-se distinguir o cumprimento defeituoso da obrigação da venda de coisa defeituosa nos seguintes termos: Naquele, o vendedor não realizou a prestação a que, por força do contrato, estava adstrito. Nesta a coisa objecto da transacção sofre dos vícios ou carece das qualidades referenciadas no art.º 913º, quer a coisa entregue corresponda, ou não, à prestação a que o vendedor se encontrava vinculado (www.dgsi.pt Acórdão do STJ proferido a 9/3/2010, no processo 4467/06.5TBVLG.P1.S1).

    Acresce que o cumprimento defeituoso é outrossim mencionado no art. 799º/1 do CC, norma esta que dispõe o seguinte: “Incumbe ao devedor provar que a falta de cumprimento ou o cumprimento defeituoso da obrigação não procede de culpa sua”. “O problema do cumprimento defeituoso da obrigação, que em parte vem tratado em termos paradigmáticos (cfr. art. 939º do CC) no capítulo da compra e venda (na secção VI, consagrada à venda de coisas defeituosas: art. 913º e ss.), reveste verdadeira autonomia dogmática em face da mora e do não cumprimento, quando a prestação efectuada não coincide, por falta das qualidades que a coisa devia possuir, com a prestação efectivamente devida” (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, anotação ao art. 799º).

    Assim, nos termos do art. 913º/1 do CC, “se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, observar-se-á, com as devidas adaptações, o prescrito na secção precedente, em tudo quanto não seja modificado pelas disposições dos artigos seguintes”.

    E nos termos do art. 921º/1 do CC, “se o vendedor estiver obrigado, por convenção das partes ou por força dos usos, a garantir o bom funcionamento da coisa vendida, cabe-lhe repará-la, ou substituí-la quando a substituição for necessária e a coisa tiver natureza fungível, independentemente de culpa sua ou de erro do comprador”. «Mediante a concessão da “garantia” o vendedor assegura, pelo período da sua duração, o bom funcionamento da coisa, assumindo a responsabilidade pela sanação das avarias, anomalias ou quaisquer deficiências de funcionamento verificadas em circunstâncias de normal utilização do bem.

    Como, nestes casos, o vendedor assume a “garantia de um resultado” bastará ao comprador provar o mau funcionamento durante o período de duração da mesma, sem necessidade de identificar a respectiva causa ou demonstrar a respectiva existência no momento da entrega, cabendo ao vendedor que pretenda subtrair-se à responsabilidade (obrigação de reparação, troca, indemnização) opor-lhe e provar que a concreta causa de mau funcionamento é posterior à entrega da coisa (afastando a presunção de existência do defeito ao tempo da entrega que justifica e caracteriza a garantia de bom estado e funcionamento) e imputável a acto do comprador, de terceiro ou devida a caso fortuito» (www.dgsi.pt Acórdãos do STJ proferidos a 6/9/2011, no processo 4757/05.4TVLSB.L1.S1, e a 10/12/2019, no processo 4184/16.8T8VCT.G1.S1).

    Conforme resulta do disposto no art. 914º do CC, “o comprador tem o direito de exigir do vendedor a reparação da coisa”. O direito a exigir a eliminação dos defeitos tem prioridade em relação aos demais direitos conferidos ao comprador. Importa ainda ressalvar que “… há, efectivamente, uma sequência lógica de momentos ou fases na tutela do comprador por via dos defeitos na coisa vendida – eliminação dos defeitos ou substituição da prestação, redução do preço ou resolução do contrato, apenas podendo o comprador reclamar a indemnização, se não houver uma daquelas possibilidades alternativas aptas a satisfazer, numa perspectiva objectiva, os interesses do mesmo” (www.dgsi.pt Acórdão do STJ proferido a 25/10/2012, no processo 3362/05.TBVCT.G1.S1).

    Atento o quadro factual, o administrador do condomínio - detentor da personalidade judiciária - deveria primeiramente instaurar uma acção judicial a pedir a condenação do construtor para eliminar os defeitos e, só no caso de procedência da acção e de o empreiteiro não eliminar os defeitos no prazo fixado pelo tribunal, podia aquele pedir a eliminação dos defeitos por outrem à custa do devedor (o empreiteiro). O administrador podia (e devia) recorrer à arbitragem como alternativa ao tribunal porquanto visa esta facilitar a resolução de conflitos de forma mais rápida, eficaz e com menor custo.

    Em contratos de empreitada de imóveis destinados à longa duração, o dono da obra tem o prazo de 5 anos para a garantia legal contra defeitos graves, sendo que a denúncia do defeito deve ser feita em 1 ano após a sua descoberta e a acção judicial também tem 1 ano após a denúncia, e estes prazos devem ser respeitados dentro da garantia de 5 anos. Acórdãos como os do STJ reforçam a aplicação destes prazos, que protegem o dono da obra, mas que também exigem a sua diligência para comunicar os problemas ao empreiteiro.

    De salientar que a garantia de imóveis novos estende-se por 10 anos para defeitos nos elementos construtivos estruturais (os 5 anos são para os restantes defeitos) conforme o Decreto-Lei nº 84/2021. O consumidor deve comunicar qualquer falta de conformidade ao construtor ou vendedor dentro do prazo de garantia e tem direito à reparação, substituição, redução do preço ou resolução do contrato.


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  18.  # 18

    Essa infiltração ocorreu apenas após a remodelação ou já existia antes?

    não reparei no parágrafo que afinal há havia problemas antes.... mas se já havia, porque não foi logo esse problema acautelado nessa altura?!

  19.  # 19

    Ah....pois...isso foi comunicado ao condominio sim mas acharam por bem deixar para...depois...e depois...e depois a coisa só piorou.

  20.  # 20

    Colocado por: Eugenia MatosAh....pois...isso foi comunicado ao condominio sim mas acharam por bem deixar para...depois...e depois...e depois a coisa só piorou.


    Pois... típico dos condomínios.
    Mas na altura da remodelação poderia ter partido o que era necessário para ir à origem do problema.

    A garantia da remodelação serve para o que eles fizeram, não para problemas que existiam antes e que ninguém resolveu.

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