Colocado por: Lissa
- É normal na acta ficar apenas o nome do administrador interno?
- É comum ser o administrador interno a fazer pagamentos? A administradora garantiu-me que sim, e que assim é para eu poder ter mais controlo sobre a conta (que eu não preciso nem quero)
- Quanto tempo costuma demorar uma empresa a reunir orçamentos? Quando a administradora se veio apresentar pareceu uma pessoa muito dinâmica, disse que trabalhava com muitos empreiteiros diferentes, não esperava que demorasse 1 ano a apresentar orçamentos...
Colocado por: Lissadiz que só tem um orçamento e está à espera de receber mais orçamentos
Colocado por: LissaBoa tarde a todos,
No ano passado foi eleita uma empresa de administração de condomínio externa (a empresa é uma única pessoa que é advogada), e fui eleita eu como administradora interna. O que foi falado na reunião foi eu ser o ponto de contacto entre a administradora externa e o prédio caso fosse preciso a administradora vir cá ou ver alguma coisa com o prédio. Na acta só aparece o meu nome como administradora, que a advogada me garantiu ser normal. Pediu-me também para ser eu a tratar dos pagamentos a fornecedores porque como só vem o meu nome na acta só eu consigo mover a conta.
Colocado por: Lissa
Entretanto passou um ano de administração e ainda não sabemos o que a administradora fez. Ficou de recolher orçamentos para três obras no prédio mas ainda não apresentou orçamento nenhum, ficou de cobrar quotas em atraso mas até agora só dois condóminos pagaram os atrasos, um deles porque queria vender a casa e precisava da certidão de não dívida, o outro porque a casa precisa de obras (infiltração à partida causada pela prumada do prédio). Fui rever a proposta que a administradora enviou antes de ter sido eleita, e diz lá que é responsável por "Cobrar receitas e efetuar as despesas comuns", mas continuo eu a ser responsável por fazer os pagamentos mensais a fornecedores.
Colocado por: Lissa
Durante o verão enviei-lhe dois emails, com conhecimento dos condóminos, a perguntar quando vai ser convocada reunião de condomínio e quando podemos receber propostas, nunca respondeu. Hoje mandei-lhe mensagem por whatsapp e ligou-me, diz que só tem um orçamento e está à espera de receber mais orçamentos (disse o mesmo no início do ano quando falei com ela por outro tema) e que vai marcar a reunião para outubro.
Colocado por: Lissa
- É normal na acta ficar apenas o nome do administrador interno?(1)
- É comum ser o administrador interno a fazer pagamentos? A administradora garantiu-me que sim, e que assim é para eu poder ter mais controlo sobre a conta (que eu não preciso nem quero)(2)
- Quanto tempo costuma demorar uma empresa a reunir orçamentos? Quando a administradora se veio apresentar pareceu uma pessoa muito dinâmica, disse que trabalhava com muitos empreiteiros diferentes, não esperava que demorasse 1 ano a apresentar orçamentos...(3)
Colocado por: marco1Parece um filme que conheço na zona de Oeiras
Colocado por: happy hippy
Minha estimada, verifica-se que continua a imperar a mui criativa e imaginativa figura do "administrador (condómino) interno", muito do agrado das empresas de administração de condomínios que os incentivam em benefício próprio, porquanto lhes permite poupar no salário de um funcionário que efectuasse essa supervisão.
Relativamente ao contrato de administração do condomínio, havido com esta jurisperita, não existe qualquer legislação que o regule. Não se trata de um contrato de trabalho, de prestação de serviços ou mandato. Estamos face a um contrato (que o há) atípico. Quanto à forma, contrariamente ao que sucede com um contrato de arrendamento urbano (que está sujeito à forma escrita - cfr. art. 1069º do CC), o contrato de administração de condomínio pode ser celebrado oralmente (contrato consensual) ou por escrito.
Mais cumpre esclarecer que no âmbito do princípio da liberdade contratual, expresso no art. 405º do CC, permite , às partes (assembleia de condóminos e administrador), dentro dos limites da lei, fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos diferentes dos previstos no Código Civil ou incluir nestes as cláusulas que lhes aprouver. Destarte, tendo a assembleia, enquanto primeiro órgão na escala hierárquica-administrativa, aceitado estes termos, não incorre este acordo em qualquer irregularidade.
Sobre o administrador apenas impende o ónus de realizar uma assembleia anual para apresentação do relatório de gestão e contas do exercício findo e apresentação do orçamento previsional para o novo exercício administrativo (cfr. nº 1 do art. 1430º do CC).
No que se refere à feitura de obras, importa atentar ao que dimana da al. i) do art. 1436º do CC na redação introduzida pela Lei 8/2022, de 10-01, que entrou em vigor a 10 de abril de 2022: compete ao administrador "Executar as deliberações da assembleia que não tenham sido objeto de impugnação, no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo que por aquela for fixado, salvo nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada", ressalvando o nº 3 do mesmo preceito que "O administrador de condomínio que não cumprir as funções que lhe são cometidas neste artigo, noutras disposições legais ou em deliberações da assembleia de condóminos é civilmente responsável pela sua omissão, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal, se aplicável". Perante o incumprimento deste ónus, pode qualquer condómino recorrer nos termos do art. 1438º do CC.
Quanto às comparticipações vencidas e devidas ao condomínio, estabelece o nº 4 do art. 6º do DL 268/94 que impende sobre o administrador o ónus de instaurar uma competente acção judicial destinada a cobrar as quantias devidas, a saber, as contribuições a pagar ao condomínio (nº 1) e os juros de mora, à taxa legal, da obrigação dele constante, bem como as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento do condomínio (nº 3), sendo que, salvo deliberação em contrário da assembleia de condóminos e desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais do respetivo ano civil, a acção judicial deve ser instaurada no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento do condómino (nº 5). Perante o incumprimento deste ónus, pode qualquer condómino recorrer nos termos do art. 1438º do CC.
Muito embora não concretize o tipo de intervenções requeridas no prédio, aqui importa apenas ressalvar que o nº 2 do art. 1436º do CC estabelece que "Sempre que estiver em causa deliberação da assembleia de condóminos relativamente a obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação, a realizar no edifício ou no conjunto de edifícios, o administrador está obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências para a execução das mesmas, desde que o regulamento de condomínio ou a assembleia de condóminos não disponha de forma diferente". Verifique que o pedido de 3 orçamentos só se aplica às obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação, portanto, o legislador deixou de fora as obras de manutenção ordinária ou as benfeitorias...
Pelo que fui de arrazoar acima,
(1)Não incorreram as partes em qualquer ilícito, no entanto, a acta podia e devia indicar a identificação da administração (o administrador efectivo, o administrador suplente - art. 7º DL 268(94 - e o "administrador" residente interno);
(2)Em tese, compete ao administrado efectivo cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns (cfr. al. d) art. 1436º do CC), contudo, nada obsta a esse ónus seja atribuído a outrem. Se não pretendia assumir esse ónus não o deveria ter aceite;
(3)O legislador fixou um prazo para a execução das deliberações, mas também cuidos de criar a excepção à regra, pelo que, desde que o atraso esteja devidamente fundamentado, nada de irregular há a apontar.https://apropriedadehorizontal.blogspot.com
Colocado por: zedasilva
Tem o orçamento do empreiteiro que é amigo dela.
Esse empreiteiro vai agora arranjar mais dois, com nomes diferentes e valores mais altos ...
Colocado por: Pedro Barradasenvie a deliberação da AG. copia da ata a informar que rescinde o contrato..
Colocado por: LissaE caso se decida eleger nova administração, como deve isso ser comunicado à actual administradora externa? O mandato desta administração termina a 5 de Outubro