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Construir

Construir por especialidades vai poder ter o IVA a 6%?

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    • ysu
    • 13 dezembro 2025

     # 1

    Na construção de habitação própria , o iva é a 6%.

    Mas se o dono/"pagador" decidir contratar as especialidades à parte (em vez de ser "chave na mão") , mantém o iva a 6%?

  2.  # 2

    O IVA é a 23% e depois devolvem a diferença quando a obra estiver concluída.

    Penso que sim, mas se contratar a mão de obra separada do material não fazem reembolso do IVA sobre o material.


    Por exemplo se for comprar cerâmica ao leroy, mesmo que a aplique na obra não tem direito a devolução de IVA.

    Mas, supostamente, se contratar alguém que forneça e aplique a cerâmica já tem direito a devolução do IVA.

    A lei até entrar em vigor...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: ysu
    • ysu
    • 13 dezembro 2025 editado

     # 3

    Obrigado pelo comentário.

    Pois então aí eu pergunto-me se esse trabalho extra que se tem de ser o dono a tratar as especialidades compensa a poupança de deixar tudo para o empreiteiro e ser "chave na mão".

  4.  # 4

    Olá.
    Mesmo antes destas mudanças no IVA, creio que estava sobrevalorizada a ideia de que o Dono de Obra tratar de tudo era melhor que Chave na Mão. Sinceramente, depois de tudo somadinho no final, tenho sérias dúvidas.

    Depende demasiado da capaciade e disponibilidade do Dono de Obra, se percebe os temas, se sabe negociar, se sabe ceder, se tem poder de encaixe, se sabe informar-se convenientemente, etc...

    O mal é o DO só faz uma casa... não dá depois para comparar como teria sido.. via Chave na Mão.
    Há priori, eu diria que uma obra deve ser gerida por um profissional. Se este coincidir, sendo o DO, tudo bem, senão... por vezes o melhor é estar-se quieto e delegar.
    Concordam com este comentário: dmanteigas
    Estas pessoas agradeceram este comentário: ysu

  5.  # 5

    Colocado por: N Miguel Oliveira(...)
    O mal é o DO só faz uma casa... não dá depois para comparar como teria sido.. via Chave na Mão.
    Há priori, eu diria que uma obra deve ser gerida por um profissional. Se este coincidir, sendo o DO, tudo bem, senão... por vezes o melhor é estar-se quieto e delegar.
    Concordam com este comentário:dmanteigas
    Estas pessoas agradeceram este comentário:ysu

    ...e pagar, melhor dizendo.

    Também concordaria com isso se o 'chave na mão' permitisse não pagar muito mais do que o devido. É que nem se pede que sejam passadas para o cliente as inúmeras vantagens e economias de escala que têm os (bons) empreiteiros. Mas com orçamentos do dobro (varia conforme os casos, mas não é raro ver-se) do valor, só por ser chave na mão, e aturar os mesmos vícios e atrasos, fica difícil...

  6.  # 6

    Como disse antes... acho que já foi mais assim. Quando era fácil para um DO comum conseguir encontrar subempreiteiros para fazer os serviços com preços em conta... e em numero suficiente para que a concorrência trouxesse valores interessantes para se poderem comparar.

    Hoje em dia, tenho mais dúvidas.
    Além do óbvio, há N de custos extras, de horas extra, etc... que para um DO é sempre a somar caso haja má gestão. É fácil isso acontecer. Já o Empreiteiro geral, tem que correr atrás, ou diminuir à margem de lucro, pois o preço já foi dado/estimado.

    Não duvido do que escreve.
    Mas não apostaria à priori que chave na mão sai mais caro. Depende. Não me parece complicado imaginar o cenário inverso.


    Faz-me lembrar aqueles Carros de brincar, vendidos peça por peça, pela Panini e afins... parece barato, simples e dá milhões... no final final, pode sair bem mais caro... e o produto é um conjunto de peças montado, com menor resistência que um brinquedo feito numa só peça. É complicado comparar, porque não haverá dois productos. Ou é o DO ou chave na mão.

    No meu caso, enquanto Arquitecto, vejo pelos exemplos das casas em banda por exemplo... há projectos que são erguidos por um só promotor, e há aqueles em que apenas se vende o terreno, e depois, cada dono faz como quer. Sinceramente, não me parece que os que vão à luta sozinhos terminem como uma obra mais barata, e muito menos que terminem mais cedo. No final, é um arrastar de anos... e muitos mais cabelos brancos...

    Não sei se vale a pena.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: jorgemlflorencio

  7.  # 7

    Colocado por: N Miguel OliveiraJá o Empreiteiro geral, tem que correr atrás, ou diminuir à margem de lucro, pois o preço já foi dado/estimado.

    Em que país é isso? ;)
    Aqui, na construção de moradias, se acontecer (o que não é raro) o empreiteiro pede mais dinheiro ao cliente porque sim e, se não der, abandona a obra e vai para outra.

    Colocado por: N Miguel Oliveiraprojectos que são erguidos por um só promotor, e há aqueles em que apenas se vende o terreno, e depois, cada dono faz como quer.

    O promotor tem uma motivação diferente do construtor, pois o investimento e risco está do seu lado, tal como quando é um DO.
    Para esta comparação, deveria ser considerado o valor da construção por especialidades com o valor da casa já feita. O valor de construir com "chave-na-mão" não é equiparável neste caso.

    Colocado por: N Miguel Oliveirauma obra deve ser gerida por um profissional

    A gestão por um profissional pode ser muito boa, claro. É preciso é haver e encontrar profissionais competentes, disponíveis, das proximidades e cujos honorários compensem a optimização oferecida pela gestão. Se isto é fácil e provável de encontrar/acontecer, já tenho as minhas dúvidas. Se me quiser provar errado, por favor, partilhe em privado todos os contactos que possa ter, pois tenho muito trabalho para entregar!

    Evidentemente, os DO que não têm disponibilidade e queda para a coisa, devem delegar... ou comprar já feito, pq afinal nem todos têm que construir.

    Colocado por: N Miguel Oliveiranão me parece que os que vão à luta sozinhos terminem como uma obra mais barata, e muito menos que terminem mais cedo

    Quanto ao tempo, sem dúvida! Alguém que já tem contactos, formas de trabalho, sabe o que fazer, etc, conseguirá fazer mais rapidamente do que alguém que está a explorar.
    Quanto ao custo, duvido que saia mais barato, contudo.

    De qq forma, mesmo esquecendo o custo que não é o único factor, a vida não é só acerca de chegar ao fim, mas sim o seu percurso e quem nos tornamos nessa viagem.
    Há muitas coisas que só se fazem uma vez na vida. Mas também há quem ganhe o gosto e decida continuar para uma próxima e outra e mais outra... ;)

    Bom domingo e boas festas!
    Concordam com este comentário: Nuno_construtor

  8.  # 8

    Colocado por: N Miguel OliveiraHoje em dia, tenho mais dúvidas.

    Acho que nem será tanto pelo mais barato… é por ter algum “sentimento” de controlo e talvez poder usar materiais melhores aqui ou ali…

    Colocado por: pguilhermeSe me quiser provar errado, por favor, partilhe em privado todos os contactos que possa ter, pois tenho muito trabalho para entregar!
    o meu modelo de negócio! :p
    Mas se me lembro não és de perto…
    Concordam com este comentário: N Miguel Oliveira

  9.  # 9

    Colocado por: pguilhermeEm que país é isso? ;)

    Em qualquer um. Mesmo naqueles onde a Justiça é lenta ou ineficiente. Muitas das vezes é uma questão de respeito.



    Colocado por: pguilhermeO promotor tem uma motivação diferente do construtor, pois o investimento e risco está do seu lado, tal como quando é um DO.
    Para esta comparação, deveria ser considerado o valor da construção por especialidades com o valor da casa já feita.

    E em duas casas iguais, mesma época, etc etc... Normalmente é bastante complicado comparar, até porque na maioria das vezes, só uma das versões é efectivamente levada a cabo. Onde vejo isso, é sobretudo nas casas em banda, onde podem coexistir ambas situações, no tempo, e com productos similares. Além disso, pode existir um efeito de escala também.

    Depende.

  10.  # 10

    Colocado por: pguilhermeA gestão por um profissional pode ser muito boa, claro. É preciso é haver e encontrar profissionais competentes, disponíveis, das proximidades e cujos honorários compensem a optimização oferecida pela gestão. Se isto é fácil e provável de encontrar/acontecer, já tenho as minhas dúvidas. Se me quiser provar errado, por favor, partilhe em privado todos os contactos que possa ter, pois tenho muito trabalho para entregar!

    Evidentemente, os DO que não têm disponibilidade e queda para a coisa, devem delegar... ou comprar já feito, pq afinal nem todos têm que construir.


    Concerteza. É preciso haver gente para isso. E é preciso que também seja atrativo €€€...
    Se há maneiras tão bem mais simples de ganhar dinheiro, é natural que ninguém se esteja para chatear.

    Mas isso também depende muito do projecto.
    No geral, temos défice de visão global, a larga escala, estandartizada, etc...

    Na sua zona desconheço, mesmo na minha não são muitos. Porém, eles existem sim. Mas também lhe digo, há bastante desconhecimentos destas matérias em geral...

    Se é comum nem Mapas de Quantidades existirem, quanto mais termos profissionais a gerir obras privadas individuais...

    É um pouco das duas coisas, os DO não sabem, nem lhes interessa saber... e os profissionais tampouco estão para se chatear com as obras...

  11.  # 11

    Colocado por: pguilhermeQuanto ao tempo, sem dúvida! Alguém que já tem contactos, formas de trabalho, sabe o que fazer, etc, conseguirá fazer mais rapidamente do que alguém que está a explorar.
    Quanto ao custo, duvido que saia mais barato, contudo.

    De qq forma, mesmo esquecendo o custo que não é o único factor, a vida não é só acerca de chegar ao fim, mas sim o seu percurso e quem nos tornamos nessa viagem.
    Há muitas coisas que só se fazem uma vez na vida. Mas também há quem ganhe o gosto e decida continuar para uma próxima e outra e mais outra... ;)

    Bom domingo e boas festas!


    A vertente tempo tem sempre um custo associado... uma grua que está montada 5 meses em vez de dois, custa mais. Uma toy toy no estaleiro, custa mais... se vivo em casa alugada... e demoro um ano extra a mudar-me, é um ano de rendas que se pagam a mais, e por aí fora. Tudo começa em atalhar na fase de projecto... o que se faz à pressa em papel, paga-se bem caro em obra. Sempre assim foi.


    Colocado por: pguilhermeDe qq forma, mesmo esquecendo o custo que não é o único factor, a vida não é só acerca de chegar ao fim, mas sim o seu percurso e quem nos tornamos nessa viagem.
    Há muitas coisas que só se fazem uma vez na vida. Mas também há quem ganhe o gosto e decida continuar para uma próxima e outra e mais outra... ;)

    Concerteza. O DO comum na primeira casa, até pode transformar-se nesse tal profissional de que falo... mesmo que não tenha nenhum canudo.
    Não obstante, tendo em não menosprezar quem faz disso o seu ganha pão. Imagino que algo saberão, que não é possível saber doutra maneira...

  12.  # 12

    Colocado por: gil.alvesAcho que nem será tanto pelo mais barato… é por ter algum “sentimento” de controlo e talvez poder usar materiais melhores aqui ou ali…


    Sim, eu também acho isso.
    Acho que para quem tem gosto em saber mais, para quem tem algum tempo, e para quem tem alguma habilidade, erguer a própria casa pode ser uma aventura, um orgulho, e não um calvário. Pode inclusivé rodear-se de gente, que se tornam amigos para a vida, etc...

    Eu entendo quem vai por sub-empreitadas, apenas alerto que se apenas seguem essa via, por causa do preço, há o sério risco de desilusão.

    Eu também cozinho, mas não menosprezo os chefs... também dou um jeito ao carro e não menosprezo os mecânicos, também faço bricolage em casa... mas isso não me impede de perceber o óbvio. Por vezes, é melhor usarmos o nosso tempo a fazer aquilo que dominámos, e com esse tempo, pagar a um especialista para fazer as outras coisas...

    O DIY tem sempre muitas caras...

  13.  # 13

    Acompanhei durante 2 anos a remodelação quase integral de um apartamento, o dono de obra optou assim por fazer as coisas muito devagar e contratando muito do trabalho pago á hora, o nivel de perfeição do resultado final não teria sido possivel com chaves na mão e por ironia mesmo aplicando aqui e ali de materiais caros a obra para alem de perfeita ficou muito em conta.
    é claro que a pessoa tinha disponibilidade e para alem de perfeccionista era muito interessado tecnicamente por todas as questões.
    Concordam com este comentário: N Miguel Oliveira, Nostradamus

  14.  # 14

    Colocado por: marco1optou assim por fazer as coisas muito devagar


    Precisamente.
    É preciso tempo e dedicação.
    Mas o mais normal que vejo é o contrário.
    Simplesmente não há noção das coisas, e menos ainda do tempo que é preciso para pensar, projectar, encomendar, organizar colocação, etc...
    É sempre Urgente. Como que se os profissionais, que nesta altura têm muito trabalho, estivessem sentadinhos à espera deles...

  15.  # 15

    Eu tambem ja tive essa discussao comigo proprio e depois de falar com varias pessoas cheguei a conclusao que simplesmente nao vale a pena. Financeiramente o que se ganha e residual (pelo menos aqui na zona) e assume-se um risco gigante. A terminar nas garantias, que por especialidade ninguem vai assumir ja que a culpa vai ser sempre do outro.
    Eu vou optar por entregar quase tudo em exclusivo a um, com excepcao de certas partes que atuam quase de forma 'isolada' do resto que irei contratar eu (caixilharias, parte das carpintarias e eventualmente partes do AVAC).
    Concordam com este comentário: N Miguel Oliveira

  16.  # 16

    Colocado por: N Miguel OliveiraComo que se os profissionais, que nesta altura têm muito trabalho, estivessem sentadinhos à espera deles...


    E depois existe esta percepcao que so um empreiteiro geral e que inflaciona os precos. O meu pai para os clientes dele pratica X. Se la for bater um DO a porta a pedir orcamento, o preco vai ser X + Y, com uma adjudicacao que nao pratica para os clientes, prazo de pagamento mais apertado, e contas feitas fica mais caro ao DO contrata-lo que contratar um dos clientes dele que so paga X.
    E nao e dificil de perceber. Existe toda uma relacao de confianca e de expectativa de negocio futuro que nao existe quando alguem pede um orcamento para um unico trabalho sem existir todo um historico que garante que vai pagar, que nao e conflituoso, que pode cair mais negocio no futuro... e depois a planificacao do trabalho que tambem afeta, ja que nao sabe se nao corre o risco de planear tudo e depois no proprio dia o DO esqueceu-se de X ou Y e tem que ir para outro lado.
    Obvio que vai depender muito das zonas do Pais. Mas eu honestamente nao vejo uma vantagem assim tao significativa em recorrer a este formato excepto se for alguem da area ja com contactos e conhecimento.
    Concordam com este comentário: N Miguel Oliveira, Nuno_construtor, bettencourt

  17.  # 17

    Totalmente de acordo.
    Sub-empreitar poderá ter as suas vantagens. A do preço, acho que vai perdendo relevância.

    Já me aconteceu N de vezes, de comprar materiais ou serviços por X preço, e depois, me confessarem que se soubessem que era Arquitecto, teriam feito um valor mais em conta, "fica para a próxima". Pois veem que depois desse material/serviço em especifico, poderiam surgir novas encomendas. Há mesmo empresas, empreiteiros ou mesmo prestadores de serviços de decoração, remodelação... que já se vão deixando de trabalhar para clientes particulares... preferem "associar-se"... e trabalhar com X profissional, com o qual o fluxo de trabalho é mais regular e contínuo, em que se permite ganhar mais dinheiro mesmo praticando preços mais baixos... pois há todo uma preparação, conhecimento, etc... que não precisa de começar do zero, como acontece com clientes isolados.

    Mesmo nos materiais isso acontece. Já sabem que tal Arquitecto mete sempre o mesmo azulejo no WC social... etc... permite evitar desperdicio, e muito material passa dumas obras para as outras.
    Concordam com este comentário: dmanteigas, NLuz
    • ysu
    • 15 dezembro 2025 editado

     # 18

    DO = Dono de Obra?
    Se sim, qual é a diferençar de um DO para um empreiteiro?

  19.  # 19

    O empreiteiro (quem constrói casas) trabalha para o dono da obra, o qual pode ser o proprietário da casa (onde vai habitar) ou um investidor (constroi para vender a casa)
    Corrijam me se estou errado.
    Abraço para todos

  20.  # 20

    Colocado por: ysuDO = Dono de Obra?
    Se sim, qual é a diferençar de um DO para um empreiteiro?

    Sim, DO = dono de obra.
    Qual é a diferença? A nível de orçamentos recebidos? Ou em saber gerir uma obra?
    Quem gere, mesmo sendo profissional, pode até nem ser empreiteiro...

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