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Que valor de cobertura se deve atribuir a seguros Multirriscos Habitação

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  1.  

  1.  # 1

    Caros amigos ando aqui com uma duvida que não sei realmente o que fazer, é o seguinte:

    Tenho uma casa na minha Aldeia Natal, a casa tem 197 metros quadrados de área construida (area util), quero fazer um seguro multirriscos para esse imóvel, porém fui a um Agente e ele disse-me que o valor da cobertura terá de ser dado pelo Tomador do seguro.
    Ora aqui começaram as duvidas, sei que há uma tabela que regula isso, também sei que há 3 zonas de construção e cada zona tem seu preço tabelado de construção por metro quadrado, no meu caso o imóvel fica numa zona de classe 3.

    Falo desta tabela:
    https://r2seguros.pt/blog/seguros-de-imoveis-valores-da-construcao-2026/

    Se verificarem para uma zona 3 o preço por metro quadrado para efeitos de seguros é de cerca de 750€, ora tendo em conta que o imóvel que quero segurar tem de área 197 metros daria uma cobertura á volta dos 148.000€ (750€x197m), porém se for a um simulador de uma companhia o valor da cobertura ultrapassa os 200 mil, isto deve-se ao quê? Será porque os simuladores assumem tudo como sendo
    construção numa zona de classe 1 onde o preço ronda os 950 a 1000€?

    Para piorar isto nas condições das seguradoras está escrito que o valor da cobertura pela seguradora será levado em conta os dados do simulador.
    Já não sei o que fazer, não quero estar a fazer um seguro que seja sobreseguro inútil, nem um subseguro que depois a companhia venha aplicar a norma da proporcionalidade.

    Estou a pensar atribuir um valor de cobertura para este imóvel de 160 mil Euros o que daria uma média de 812€ metro quadrado ficando assim acima dos 750€ que constam na tabela de cima, a pergunta é:

    Tendo em conta a tabela de cima, se optar pela cobertura de 160 mil Euros a seguradora em caso de sinistro poderá alegar que o valor da cobertura está errado, poderá alegar sub-seguro?
    Note: aos 160.000,00€ de cobertura acrescem mais 30.000,00€ pelo recheio.
    Falei com um empreiteiro aqui na zona e ele disse-me que para construir uma casa com as características do que quero segurar, aqui na zona aos preços atuais os tais 160 mil seriam suficientes, mas isto com as seguradoras nunca se sabe.

    Por favor alguém pode dizer algo sobre isto?

  2.  # 2

    Colocado por: corpina160 mil Euros
    E com este valor reconstrói a casa em caso de perda total? Incêndio, por ex?
    Concordam com este comentário: Pedro Barradas

  3.  # 3

    Como já escreveram... Tem de assegurar que o valor da cobertura, cobre o custo com a reconstrução total.

  4.  # 4

    Bom dia

    Pelo que percebo - o valor do seu prémio será calculado tendo em conta os valores segurados. Deve prevenir-se para o pior dos cenários - como já referiram salvaguardar o valor necessário em caso de perda total. Se pretender prémios mais baixos, as coberturas também deverão descer.

    É o meu entendimento.
    • FFAD
    • 30 abril 2026

     # 5

    Colocado por: nhenriquesBom dia

    Pelo que percebo - o valor do seu prémio será calculado tendo em conta os valores segurados. Deve prevenir-se para o pior dos cenários - como já referiram salvaguardar o valor necessário em caso de perda total. Se pretender prémios mais baixos, as coberturas também deverão descer.

    É o meu entendimento.


    se puser 1 milhao de capital, quando houver o sinistro vai receber pelo valor de reconstrução.

  6.  # 6

    o meu problema é saber se estou a fazer sobre-seguro, ou sub-seguro, nada mais, esta tabela foi no que me regulei porem se usar o simulador da companhia para uma área de 197 metros vai dar uma cobertura de mais de 200 mil, acontece que o simulador não permite introduzir se é numa zona1, 2 ou 3, é que o valor de construção por metro quadrado é diferente para diversas zonas.

    Zona I: € 945,66 — aumento de € 20,72/m² (face a € 924,95 em 2025)
    Zona II: € 826,65 — aumento de € 18,11/m² (face a € 808,53 em 2025)
    Zona III: € 748,93 — aumento de € 16,41/m² (face a € 732,52 em 2025)

    o meu imóvel fica numa zona 3.

    Já enviei um e-mail há companhia a perguntar se os 160 mil mais os 30 mil de recheio estão bem e não me disseram nada.

    Acontece que quando a companhia entende que o seguro é sub-seguro pode aplicar a norma da proporcionalidade ou seja: vamos supor que a companhia diz que a cobertura está a cerca de 80% do valor real, imediatamente em caso de perda total só me pagaria 80% dos 160 mil.

    Há montes de simuladores na web mas nenhum funciona bem, já fiz uma simulação num que me deu uma cobertura de 400 mil Euros, ora isso é loucura.
    • FFAD
    • 30 abril 2026

     # 7

    se usar um valor de referência, muito dificilmente estaria em infraseguro.

    há casos em que a companhia aceita valores por m2 superiores, mas tem de haver um acordo entre as partes.

  8.  # 8

    Colocado por: FFAD

    se puser 1 milhao de capital, quando houver o sinistro vai receber pelo valor de reconstrução.


    Até ao limite de 1 milhão - imagine que a reconstrução é mais do que esse valor?

    Se meter 100K e a reconstrução for de 200K -só lhe pagam até 100K.

    Sempre me referi a valores justos e que haja bom senso!
    • FFAD
    • 30 abril 2026

     # 9

    Colocado por: nhenriques

    Até ao limite de 1 milhão - imagine que a reconstrução é mais do que esse valor?

    Se meter 100K e a reconstrução for de 200K -só lhe pagam até 100K.

    Sempre me referi a valores justos e que haja bom senso!


    em Lisboa tem apartamentos de 100m2 à venda a um milhão e mais, se houver um sismo e forem à vida, recebem 160k.

  10.  # 10

    Tenho o exemplo contrário em que valor pago incialmente foi inferior ao de uma reposição: material colocado em 2022 a 2K destruído pela tempestade: custo de reposição: 3.5K - cobertura feita pelos 5K. Resultado: pagaram os 3.5K e não houve problema. Se é um seguro barato não é - mas desta vez safou-me.

    Não vale a pena fazer filmes desnecessários - colocando valores justos e que seja viável para ambas as partes tudo corre dentro expectável.

  11.  # 11

    Colocado por: FFADem Lisboa tem apartamentos de 100m2 à venda a um milhão e mais, se houver um sismo e forem à vida, recebem 160k.

    O custo de reposição/ obra é diferente do valor de mercado... Não confundir as coisas.
    • FFAD
    • 30 abril 2026

     # 12

    Colocado por: Pedro Barradas
    O custo de reposição/ obra é diferente do valor de mercado... Não confundir as coisas.


    se ler o que escrevi atrás, chega à conclusão que sei bem a diferença.
    • FFAD
    • 30 abril 2026 editado

     # 13

    Colocado por: nhenriquesTenho o exemplo contrário em que valor pago incialmente foi inferior ao de uma reposição: material colocado em 2022 a 2K destruído pela tempestade: custo de reposição: 3.5K - cobertura feita pelos 5K. Resultado: pagaram os 3.5K e não houve problema. Se é um seguro barato não é - mas desta vez safou-me.

    Não vale a pena fazer filmes desnecessários - colocando valores justos e que seja viável para ambas as partes tudo corre dentro expectável.


    o custo que se teve com a construção/compra do objecto, não interfere no valor seguro.

    não são filmes desnecessários, há quem tenha comprado apartamentos de elevado valor e estão a pagar empréstimos, e se houver um sismo, recebem 25% do valor que devem ao banco (isto se tiverem FS cobertos que muitos bancos não exigem).
    Concordam com este comentário: Pedro Barradas

  14.  # 14

    Colocado por: FFADse ler o que escrevi atrás, chega à conclusão que sei bem a diferença.

    Interpretou-me mal. Eu não disse que não sabia a diferença... Foi um alerta para quem não entenda a diferença.

  15.  # 15

    Como é obvio respeito a opinião de todos,mas sinceramente ainda me estão a deixar mais confuso, vamos lá ver se vou ser bem claro e se de uma vez por todas me explico no que pretendo:

    O Imóvel existe, fica no Concelho de Nelas que segundo a tabela da APROSE fica numa zona de construção cujo preço por metro quadrado se situa nos 750€, o imóvel tem 197 metros de construção sendo que destes 197 metros 50% são zonas de espaços amplos que servem de arrumações (tudo está ligado á casa não são anexos separados). Ora eu quero fazer um seguro que tenha um valor de cobertura que nem seja exagerado nem peque por defeito (o tal sub ou sobre-seguro), em caso de perda total ou parcial.
    Como devem saber quem define o preço do Imóvel e estipula o valor da cobertura é o Tomador do seguro, porém em caso de sinistro se o seguro estiver sobre valorizado (existir sobre-seguro), a seguradora pode alegar que o imóvel embora tenha uma cobertura de 200 mil só vale 100 mil e pagar apenas os 100 mil.
    Se acontecer o contrário em que o imóvel tenha uma cobertura de 100 mil mas a seguradora vier dizer que o imóvel vale 200 mil acontece mais ou menos o mesmo o mesmo a seguradora pode aplicar a norma da proporcionalidade e em vez de pagar os 100 mil paga só 50 mil, porque só 50% do valor real da casa estava coberto.
    Acho que todos sabem que isto é verdade e funciona assim certo?
    Aliás na maioria das condições das seguradoras diz que se a casa tiver um sub-seguro e esse valor for inferior a 85% do real valor da casa a companhia poderá aplicar a tal norma da proporcionalidade.
    Ora o que eu quero evitar é exatamente isto.
    Quero evitar estar a fazer uma cobertura muito alta que depois em caso de sinistro a companhia não me pague o valor pelo qual estive a pagar.
    Mas também quero evitar estar a fazer uma cobertura abaixo do valor real da casa que se um dia houver um sinistro a companhia possa alegar que estou numa situação de sub-seguro (o valor da cobertura fica abaixo dos 85% do preço real), e me aplique a tal regra da proporcionalidade.
    É apenas e só isto que eu pretendo saber!

    Recapitulando:
    Se para calcular o valor da cobertura correta para este imóvel, usar a tabela da APROSE estou a agir de forma correta ou não?
    Volto a repetir segundo esta tabela:

    https://r2seguros.pt/blog/seguros-de-imoveis-valores-da-construcao-2026/

    O meu Imóvel fica numa zona 3, e, segundo a tabela da APROSE os valores de referência da construção habitacional por Metro Quadrado para uma zona 3 em 2026 são:

    Zona I: € 945,66 — aumento de € 20,72/m² (face a € 924,95 em 2025)
    Zona II: € 826,65 — aumento de € 18,11/m² (face a € 808,53 em 2025)
    Zona III: € 748,93 — aumento de € 16,41/m² (face a € 732,52 em 2025)

    Eu estou a pensar fazer uma cobertura de 160 mil, se dividir-mos 160.000 por 197 dá 812€ por metro quadrado (que fica acima da referida tabela), claro que depois ainda há o seguro de recheio mas isso é aparte, agora vem a tal pergunta:

    Se recorrer á tabela de cima para calcular a cobertura indicada para o meu imóvel, estarei a fazer tudo certo ou mesmo assim a companhia poderá vir a alegar sub ou sobre-seguro (sendo que se for sobre-seguro eles não se importam)?

    É apenas isto que pretendo saber nada mais me interessa, quero apenas saber se o valor que estou a atribuir ao metro quadrado (812€), perante a lei será válido ou não em caso de sinistro a companhia tentar fazer malabarismos.

  16.  # 16

    Colocado por: corpinaÉ apenas isto que pretendo saber nada mais me interessa, quero apenas saber se o valor que estou a atribuir ao metro quadrado (812€), perante a lei será válido ou não em caso de sinistro a companhia tentar fazer malabarismos.

    Bom, sendo pragmático, o que deve fazer é:
    - Fazer essa mesma pergunta à Seguradora.

    PS: atualmente ninguém consegue ter um custo de construção dentro desses valores., pode meter, pelo menos, mais 30% acima.
    Concordam com este comentário: isasimsa

  17.  # 17

    Colocado por: Pedro Barradas
    Bom, sendo pragmático, o que deve fazer é:
    - Fazer essa mesma pergunta à Seguradora.

    PS: atualmente ninguém consegue ter um custo de construção dentro desses valores., pode meter, pelo menos, mais 30% acima.




    Isso não sei mas o simulador da seguradora dá 924€ metro quadrado, ou seja 197m x 924€ =182.028€ (segundo o simulador da companhia a cobertura seria de 182.000€), eu estou a pensar fazer com cobertura de 160.000 ou seja cerca de 87% do que o simulador indica, se tudo estiver certo a companhia já não poderá aplicar a norma da proporcionalidade porque estou acima do mínimo exigido, segundo as condições da companhia a cobertura terá de ter pelo menos 85% do valor que o simulador indica, os 160 mil dão cerca de 87%. Mas claro não sei se o simulador é correto ou não cada companhia tem uma formula própria e uma cobertura que numa companhia poe dar uma cobertura de 100 na outra já dá 120. Quanto ao fazer essa pergunta há companhia, na realidade já a fiz e eles não responderam, aqui fica um excerto do e-mail que enviei:

    "No seguimento da emissão da apólice n.º.....(Imóvel na Rua......), e após confirmação do vosso mediador de que toda a informação técnica vos foi entregue, venho desta forma reenviar todas a documentação devidamente adaptada aos dados da Apólice em causa e oficializar os pressupostos que validam o meu consentimento para este contrato:

    1. Regra Proporcional (Rateio): O capital de 160.000€ para 197 m² resulta em 812 €/m², valor que supera as tabelas de referência (APROSE/ASF) para a região. Dado que a área foi declarada com rigor e a apólice é indexada, fica assente que não haverá aplicação da Regra Proporcional em caso de sinistro, conforme o Art.º 78.º do DL 72/2008.

    2. Valor de Substituição em Novo: A aceitação deste seguro tem como condição obrigatória a não aplicação de Vetustez ou depreciação pela idade em qualquer elemento estrutural (com exceção dos eletrodomésticos, respeitando as vossas condições de 8 anos de cobertura em Riscos Elétricos). A indemnização deverá garantir a reposição e/ou reconstrução a Valor de Novo à data do sinistro, independentemente da antiguidade dos materiais originais.

    3. Realidade Estrutural vs. Apólice: A nota "Sem Placa" na apólice é uma insuficiência do vosso sistema e não corresponde à realidade. Para todos os efeitos, prevalece a minuta e o dossier fotográfico (24 fotos) em vosso poder, que provam a existência de lajes de betão e estrutura mista na maioria do edifício.

    4. Aceitação Tácita: Ao abrigo do dever de boa-fé e esclarecimento (Art.º 18.º do DL 72/2008), informo que a manutenção da cobrança do prémio após a receção deste e-mail constitui a vossa aceitação plena e inequívoca destes termos. A Companhia renuncia assim a qualquer futura contestação sobre a tipologia, áreas ou estado de conservação aqui declarados.

    Em anexo seguem cópias da Apólice, minuta já adaptada á realidade da apólice e as fotos para que não restem dúvidas.
    Com os melhores cumprimentos,"

    Enviei este e-mail, eles não responderam a nada nem contestaram nada.

  18.  # 18

    Claro que não responderam e muito provavelmente nunca lhe responderão. Em regra, as apolices de seguro constituem aquilo a que se chama "contratos de adesão", ou seja um conjunto de clausulas que estabelecem uma relação completamente tipificada, sem a possibilidade de qualquer negociação prévia entre os contraentes.
    São contratos em que uma das partes estabelece integralmente as regras e a outra parte as aceita na íntegra. Em contrapartida, qualquer cláusula que figure no contrato, mas que viole a lei ou os direitos do outro contraente é sempre considerada nula e não produz qualquer efeito.
    O que pode perguntar à seguradora é como deve ser interpretada qualquer cláusula sobre a qual tenha dúvidas, mas pretender alterar clausulas do contrato, ou querer que a seguradora se vincule a sua interpretação de alguma delas, não vejo como o irá conseguir.
    Claro que há muitos seguros com clasulas cujo conteúdo é negociado entre as partes, mas não serão para segurar riscos/valores como os que pretende segurar.

  19.  # 19

    O seu raciocínio sobre a Zona III e as tabelas da APROSE parece-me correto, mas a realidade das seguradoras é mais complicada: em caso de sinistro, elas não olham para o que "devia" custar, mas sim para o que custa reconstruir tudo do zero hoje mesmo, com entulhos e licenciamentos incluídos.

    Ao fixar os 160 mil euros, está a jogar muito no limite. Se o simulador da própria companhia aponta para 182 mil, é essa a medida que o perito vai usar para tentar aplicar o sub-seguro. Estar a 87% do valor deles é andar no fio da navalha, muito perto da margem onde a regra da proporcionalidade começa a espreitar. Por uma diferença de preço no prémio que deve ser uma mizéria, talvez não valha a pena o risco de estar a discutir cêntimos num momento de aflição. O seu e-mail foi muito bom para clarificar a estrutura da casa, mas no capital, o caminho com menos chatices é mesmo aproximar-se do valor que o simulador cospe.

  20.  # 20

    Colocado por: isasimsaO seu raciocínio sobre a Zona III e as tabelas da APROSE parece-me correto, mas a realidade das seguradoras é mais complicada: em caso de sinistro, elas não olham para o que "devia" custar, mas sim para o que custa reconstruir tudo do zero hoje mesmo, com entulhos e licenciamentos incluídos.

    Ao fixar os 160 mil euros, está a jogar muito no limite. Se o simulador da própria companhia aponta para 182 mil, é essa a medida que o perito vai usar para tentar aplicar o sub-seguro. Estar a 87% do valor deles é andar no fio da navalha, muito perto da margem onde a regra da proporcionalidade começa a espreitar. Por uma diferença de preço no prémio que deve ser uma mizéria, talvez não valha a pena o risco de estar a discutir cêntimos num momento de aflição. O seu e-mail foi muito bom para clarificar a estrutura da casa, mas no capital, o caminho com menos chatices é mesmo aproximar-se do valor que o simulador cospe.



    Na realidade segundo a tabela da APROSE o capital para o meu caso seria cerca de 148 mil, há construção que fica mais cara por metro (materiais de luxo, mas não se aplica a este imóvel, menos ainda porque a companhia o classificou como normal). Ao fixar nos 160 mil já estou a usar a tabela para uma zona 2 (fico aquém 12€ por metro da tabela para zona 2 que é mais cara). No que respeita ao estar no fio da navalha, mesmo que usasse os 924€ da zona 1 para os 197 metros daria uma cobertura de cerca de 182 mil, ora se fizermos as contas de 160 mil para 182 mil dá uma percentagem de 13%, nas condições gerais da seguradora diz que se a cobertura estiver dentro dos 85% exigidos para aquela zona a companhia não aplica a norma da proporcionalidade, mas atenção o meu imóvel fica numa zona 3 cujo custo de construção segundo a ASF é de 748€ metro (ou seja 748x197 daria uma cobertura mínima de 148 mil), eu atribui 812€ o metro o que dá os tais 160 mil logo estou 13% acima do valor mínimo. A isto juntei 30.000 de recheio. No que respeita á demolição e remoção de escombros, nas condições especiais tal como na apólice está um valor destinado a isso de 16 mil diz que a companhia dá uma cobertura extra de 16% da cobertura base, esta cobertura é extra e não faz parte dos 160 mil, só para demolição e escombros tenho um extra de 16 mil (este valor é separado dos 160 mil), ou seja: Em caso de perda total seria 160+30+16= 206 mil, a este valor teria de ser retirada a franquia de 100€ e de 5% em caso do sinistro ser sísmico. Perante isto seria uma loucura um empreiteiro vir-me pedir mais do que 190 ou mesmo 200 mil euros para reconstruir uma casa na aldeia, ainda por cima sendo essa casa 50% arrumações ( foi assim que pensei), há casas aqui na zona construidas já nos anos 2000 com áreas idênticas há minha com construção e materiais recentes que são vendidas entre os 140 e 190 mil, porém há um detalhe no caso destas casas o comprador também está a comprar o terreno que muitas vezes representa 25 a 30% do custo do imóvel. No meu caso o terreno é meu, não arde nem cai, não precisa de seguro, quero ter um seguro que substitua o que lá está por materiais equivalentes, não que me seja reconstruida uma casa de luxo, aliás nenhuma companhia faz isso. Claro que com seguradoras nunca se sabe, mas se há tabelas da ASF para algum efeito devem servir ou não? O pior que me poderá acontecer é um dia em caso de perda total não conseguir construir toda a área pelos 160 mil, mas nesse caso poderei optar por uma área de construção menor por exemplo tenho 197 poderei reconstruir 150 metros, logo que essa reconstrução não ultrapasse o valor base que estiver em vigor na altura poderei sempre fazer isto. Outra hipótese é em caso de perda total se eu quiser reconstruir os 197 metros e essa área superar o valor base dos 160 mil ou do valor base que existir na altura, nesse caso como eu atribui um valor acima do da tabela legal em cerca de 13% a companhia não poderá aplicar o Ratio (norma da proporcionalidade), a companhia entrega-me os valores da cobertura que contratei e vai á vida dela, se a construção dos 197 metros ficar acima eu que me desenrasque. Pelo menos foi isto que tenho lido, não sei, o que me têm dito é que se o valor da cobertura estiver abaixo 15% dos valores da ASF a companhia não pode fugir, se estiverem acima muito menos. Há ainda outro ponto importante: Eu exigi que as atualizações do seguro ficassem em modo automático, ou seja, se em 2027 o metro de construção aqui na zona passar para os 800€ o meu prémio irá subir na medida dessa percentagem mas a cobertura também, e o que hoje está nos 160 para o próximo ano estará nos 165 (por exemplo). Acredito que fiz tudo bem e que assim seja afinal de contas se há tabelas, para alguma coisa devem servir, mas... Não percebo porquê que os Agentes quando lhes perguntam isto fecham-se em copas.

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