Colocado por: Mario CordeiroPara obter a isenção de mais-valias ao vender um imóvel e reinvestir num novo para arrendamento, o novo imóvel deve ficar afeto ao arrendamento durante pelo menos 5 anos. Dentro desse período de 5 anos, o imóvel tem de estar efetivamente arrendado durante um total mínimo de 36 meses (seguidos ou interpolados).
Colocado por: RendaOkA confusão da AT é compreensível — a resposta está tecnicamente correcta mas incompleta para o teu caso específico.
O DL 97/2026 cria uma nova exclusão de tributação das mais-valias quando o produto da venda é reinvestido em imóvel para arrendamento habitacional (renda ≤ €2.300/mês). Essa parte está clara.
O problema é que a tua situação tem uma camada adicional: o imóvel está em alojamento local.
Se o imóvel for vendido dentro dos três anos seguintes à saída do AL, o ganho é tributado como rendimento da categoria B (rendimentos empresariais) — não como mais-valia da categoria G. Decorridos três anos após a saída do AL, a venda já é tratada como categoria G. 
A exclusão do DL 97/2026 foi desenhada para mais-valias da categoria G. Imóveis afectos ao AL não podem usar o regime de exclusão de tributação por reinvestimento previsto para habitação própria permanente  — e a articulação com o novo regime do DL 97/2026 ainda não tem interpretação vinculativa pública.
Em resumo: se o AL ainda está activo ou foi encerrado há menos de 3 anos, a isenção provavelmente não se aplica — não porque o reinvestimento seja inválido, mas porque a mais-valia pode nem enquadrar na categoria abrangida pelo decreto.
É uma questão que justifica uma informação vinculativa à AT antes de avançar.
www.RendaOK.com
Software de gestão de arrendamento para senhorios particulares)