Preciso de umas indicações e conselhos sobre a compra de uma moradia cuja construção já foi iniciada.
Vi uma moradia em construção, cuja finalização ainda demorará cerca de 5-6 meses e estou inclinado em comprá-la ainda em construção.
Já negociei o preço, o qual me agradou, mas gostaria de saber como deverei proceder para ter a segurança de que no final a moradia tenha todos os materiais que deveria ter de acordo com o projecto inicial, de modo a nao ser enganado pelo construtor retirando ele alguns acabamentos ou materiais entretanto.
A sugestão do construtor foi a de pagar já o lote onde se insere a moradia como entrada e pedir emprestimo à construção. Esta opção será a indicada?
Finalmente queria saber o que pedir - documentos, cadernos de encargos ou outra coisa que me informe da totalidade dos materiais e acabamentos - para que no final em tenha a moradia conforme seria se a comprasse já construida.
Nao sei se me fiz entender mas agradeço algumas luzes sobre como proceder para me precaver.
Alvará de licença de construção (verificar data de validade) Alvará de construção emitido pelo INCI (quem está a vender pode não ser a mesma entidade que está a construir) Certidão comercial da empresa (para verificar se pode construir e vender casas, e ver quem é que legalmente a representa) Cópia dos projectos carimbados pela câmara municipal, para ter a certeza que ele está a construir o projecto que foi aprovado Certidão da conservatória do registo predial, para verificar se existem ónus ou encargos. Se o construtor estiver a construir com empréstimo bancário, isso está registado nessa certidão, mas poderão estar algumas surpresas.
Assim de repente não me lembro de mais, mas talvez falte alguma coisa.
Relativamente aos acabamentos, tem que existir um mapa de acabamentos, com a definição de todos os acabamentos, se não existir tem que o fazer antes da compra.
No contrato deverá constar uma clausula em que o vendedor se compromete a aceitar que a obra seja fiscalizada por um técnico contratado por si. Só assim terá a garantia de que o que contratou é aquilo com que realmente vai ficar. Não se esqueça que a partir do momento em que assina um contrato de compra e venda existem alguns itens relativamente à segurança da obra que passam a ser da sua responsabilidade e pelos quais pode ter que responder.
IMPORTANTE: Peça a Ficha Técnica da Habitação Provisória ( é obrigatório e descreve o edificio/ fracção e todos os materiais e equipamentos a prever no edificio). e anexe ao CPCV. Depois já pode reclamar com fundamentos técnicos.
Não convém tambem star mencionado no contrato um prazo para finalização da construção?
Finalmente gostaria de saber se alguem me pode informar de situações que potencialmente poderão ocorrer ou histórias que sabem ter ocorrido, em que as coisas não correra bem, isto é, exemplos de quando as coisas, numa situação semelhante, correm mal.
Atenção que o IMT fica muito mais dispendioso comprando antes de ter licença habitação. Vai pagar a mesma % do que estar a comprar um terreno para construção. Mas certamente uma moradia em fase de construção custa muito mais do que 1 terreno. E depois daqui em diante pagará todas as despesas com mais 23% de IVA.
Como assim? Não é o contrário?...o IMT é de um terreno que vale bem menos que uma moradia já construida. A escritura é apenas do terreno e mais nada.
Que despesas se refere com o IVA? Eu vou pedir um emprestimo para pagar a diferença entre o terreno (que já irei pagar como entrada) e o valor final que teria a moradia se a comprasse já construida...
Dou-lhe um exemplo: compra uma casa com licença habitação por 92 000 euros e não paga nada de IMT. Compra uma casa inacabada por 92 000 euros e paga de IMT 6 012,50 euros. É significativo, não é ? As tabelas de IMT para terrenos são diferentes das tabelas para imóveis prontos a habitar. os terrenos têm taxa fixa de IMT de 6,5% e sem qualquer isenção. Agora imagine pagar por 1 terreno o valor quase de 1 casa concluída.
Passam a ser da sua responsabilidade todas as expressas no artigo 17º do DL 273/2003 A data para o terminus da construção bem como as penalizações pelo seu não cumprimento são condições essenciais no contrato. Neste tipo de situação o que é mais frequente aconteçer para além do perlongamento da data de entrega da casa é mesmo o não cumprimento das condições técnicas dos projectos. Ou seja como os compradores não percebem nada de construção muito menos dos projectos que lhe foram entregues são enganados á força toda. Claro que há sempre a hipotese de requrrer á garantia da casa mas como toda a gente sabe a garantia acaba logo no dia em que é entregue a chave ao futuro dono pois as empresa a quem se poderia pedir responsabilidade fecham, abrem falência ou pura e simplesmente estão-se borrifando.
Mas eu vou comprar apenas o terreno mais nada. A escritura é do terreno apenas. É como se a casa nao existisse ainda - e nao existe, apenas está na fase inicial mas eu nao vou fazer escritura da casa é apenas do terreno. Entende?
Caro Zé da Silva, eu estou em crer que esta empresa não é assim, são bastante conhecidos na zona e têm uma reputação muito boa. Eu estou apenas a tentar que no contrato esteja protegido só no caso de as coisas darem para o torto. Não creio que se vá passar nada de anormal mas quero estar precavido.
Sugere então a contratação de um técnico para fiscalizar a obra e que seja independente correcto?
Vai fazer a escritura do terreno pelo valor do terreno mais o betão, ferro, etc que ele já gastou e sem qualquer isenção de IMT. Não vale a pena em termos de impostos, pode ter a certeza. Veja o meu exemplo acima.
boas só para esclarecer que não pode pedir empréstimo para a construção, só se trocar a licença para seu nome. ideal era você sinaliza precavendo-se com todos os documentos já acima descritos e compra a casa pronta. lembre-se que um empréstimo hoje demora cerca de 2 a 3 meses a sair pelo que só tem que aguardar mais 3 até a casa estar pronta. vantagens: só paga um registo uma escritura e um imt não paga licenças camarárias, corre menos riscos um abraço
plavadinho Há sempre uma 1ª vez para tudo e antes que essa 1ª vez seja consigo nada melhor que estar precavido. A contratação de um técnico que lhe assegure a coordenação de segurança é uma obrigatoriedade já que você passa a ser o Dono de obra. A existência de um técnico para a fiscalização é igualmente uma obrigatoriedade mas essa deve estar já garantida por quem lhe vai fazer a venda. Sem querer por em causa a isenção deste técnico eu preferiria contatar um da minha confiança que para além de me assegurar a Coordenação de segurança fizesse igualmente a fiscalização.
Colocado por: plavadinhoMas se a escritura é de 50.000 euros para o terreno apenas como vou pagar mais IMT do que se for pela moradia já construida que vale 190.000 Euros?
Que contas são essas que está a fazer? Acho que há qq confusao aqui.
boas mais ou menos as contas não são assim tão directas. depois da construção o terreno desaparece é incluído no todo que se chama moradia. nem que registe por baixo paga segundo a avaliação das finanças, e eles andam a dar boas avaliações. um abraço
Terreno 50 000 = 3250 € Moradia 190 000 = 4200 € Se é a situação de ontem o terreno não tem já construção ? Nesse caso não terá de pagar ao construtor o terreno + o que ele já gastou lá ? Ou ele faz só a escritura do terreno ? Nesse caso toda a construção que já lá está passa a ser sua sem pagar nada ? Duvido.
Sim é a mesma situação e de facto isso seria dessa forma mas acautelada no contrato promessa compra e venda.
Mas neste momento estou a pensar dar a entrada apenas e fazer a escritura no final pois a diferença de IMT nao é grande e assim evito uma série de chatices pois quando fizesse a escritura do terreno seria eu o dono da obra com todas as responsabilidades daí inerentes. Sendo assim pago a entrada agora e no final o restante depois de pedir o credito ao banco. Evito chatices pelo que entretanto fui percebendo.
Agora a minha questão é saber se no banco me aprovam um crédito `habitação para algo que so vai estar completo daqui a 5-6 meses...apesar de só ir pedir 70% do valor final...
Emprestam através de crédito sinal. Parece-me é que dar 50 000 euros de entrada nos tempos actuais é um risco muito grande. As construtoras estão com dificuldades e quando o dinheiro entra tentam tapar um buraco mais antigo. Arrisca-se a dar 50 000 euros e ele não acabar a obra por falta de dinheiro. Ou então daqui a 2 anos ele ainda está a acabar a obra. Em que fase está a obra ? Na estrutura de betão ? Tijolo ?