Iniciar uma discussão

1. • mto
   • 11 setembro 2011 ^editado

    # 1

   bom dia ,preciso de uma ajuda tenho um credito a habitação no qual tenho um spread de 0.4 no com um prazo de 30 anos no qual me falta amortizar 63 000 euros em 22 anos se amortizar 40 mil euros ficaria a faltar liquidar 23 mil a minha duvida é em quanto me ficaria a minha prestação aos 22 anos ou outra opção seria ficar com menos tempo mas com uma prestação mais simpática visto que pago cerca de 350e com seguros.
   agradeço desde já a vossa ajuda.
2. • eu
   • 11 setembro 2011

    # 2

   Com um spread desses, vale mais aplicar o dinheiro em certificados do tesouro, por exemplo (7% de retorno bruto ao fim de 10 anos).
   
   350 euros de seguro? Valor anual, certo?
3. • nielsky
   • 11 setembro 2011 ^editado

    # 3

   350e com seguros.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: eu
4. •  
     Luis K. W.
   • 11 setembro 2011

    # 4

   1. Se amortizar 40.000euros, e passar a ter um empréstimo de 23.000 por 22 anos, a prestação mensal passará para cerca de 125euros/mês.
   Ao fim de 22 anos terá pago esses 23000 + uns 10.000 de juros.
   
   2. Se não amortizar, terá pago os 63.000 + uns 29.000 de juros. E SE CONSEGUIR aplicar os 40.000,00 a 3% líquidos / ano, ao fim de 22 anos teria os 40mil + 43mil de juros acumulados (menos impostos, cerca de 34,5mil euros).
   
   Com a 2.ª opção ganhará cerca de 25.000euros em 22 anos em comparação com a 1.ª opção.
   
   Em resumo, há actualmente melhores aplicações que amortizar o seu empréstimos hipotecário (que tem taxa baixinha).
5. • miguelg
   • 11 setembro 2011

    # 5

   Este tópico acaba por ser parecido com este:
   https://forumdacasa.com/discussion/19640/liquidacao-de-credito-da-casa-vs-impacto-no-irs/#Item_26
   
   Na minha opinião, como refiro neste tópico de que envio o link, amortizar será preferível na maior parte das situações, considerando que ao pagar menos de prestação após a amortização vai colocar essa poupança de lado para uma próxima amortização.
   
   Foi o que fiz enquanto tive empréstimo e fui juntando á poupança habitual a poupança por pagar menos de prestação, sempre que pode fiz amortização, e logicamente fui poupando cada vez mais, paguei um empréstimo de 100.000 eur a 25 anos em 11 anos.
6. • Pedro Fernandes
   • 11 setembro 2011

    # 6

   As minhas contas...
   
   Para um spread de 0.4 e considerando por ex uma euribor 3M de 1.55 temos uma taxa de 1.95. Para esta taxa, 63000€ em 22 anos dá cerca de 300€/Mes+10€(multiriscos)+40(vida)=350€.
   
   1- Se o mto seguir o credito sem amortizar, e considerando sempre a taxa de 1.95, no final paga cerca de 14500€ de Juros, cerca de 2500€ de multiriscos e cerca de 15000€ de seguro de vida (atenção que o seguro de vida não será sempre de 40€...lá para o meio deverá chegar aos 120€)...ou seja, 14500+2500+15000=32000€ totais de encargos...
   
   2- Se o mto amortizar 40000€, e considerando tb sempre a taxa de 1.95, no final paga cerca de 5000€ de juros, cerca de 2500€ de multiriscos e cerca de 6000€ de seguro de vida...ou seja, 5000+2500+6000=13500€ totais de encargos...que corresponderam a uma prestação de cerca de 110€/Mes+10€(multiriscos)+12€(vida)=132€...
   
   3- 40000€ a renderem a 3% (liquidos) durante 22 anos vão dar em juros 26400€ liquidos...
   
   4- O capital (40000€) não é contabilizado, pq tem de ser pago seja mensalmente, seja de uma vez...
   
   Resumindo:
   
   Se não amortizar, terá pago 31500€ totais de encargos e "ganho" 26400€ de juros dos 40000...ou seja, fica com um total de encargos de cerca de 5000€...
   
   Se amortizar, terá pago cerca de 13500€ totais de encargos...
   
   Portanto, a diferença (a favor da não amortização) será de cerca de 8500€...
   
   Se a taxa media nos 22 anos for de + 0.5% (2.45), a diferença passa para 4500€...se for mais 1% (2.95), a diferença anula-se( a favor da amortização)...e apesar de, nos próximos tempos a euribor não ter tendência de subir, não se esqueçam que em 2008 já a tiveram a 4.9xx e que...22 anos é muuuuuuuuito tempo...
   
   Uma coisa eu já aprendi...a vida é feita de escolhas...e quanto menos eu precisar de ganhar, melhores escolhas poderei fazer...;-)

   Estas pessoas agradeceram este comentário: Luis K. W.
7. •  
     Luis K. W.
   • 11 setembro 2011 ^editado

    # 7

   Colocado por: Pedro Fernandes3- 40000€ a renderem a 3% (liquidos) durante 22 anos vão dar em juros 26400€ liquidos...

   
   Estará certo se retirarmos 1.200euros em CADA ano, ao longo de 22 anos.
   
   Se acumularmos os juros ao capital e os formos lá buscar no fim dos 22 anos receberemos 40.000+36.600euros.
   
   Eu, por agora, "esquecer-me-ia" dos 40.000 numa aplicação financeira rentável (mas não amortizaria o empréstimo hipotecário da casa!).
   Se tiver necessidade do dinheiro, ou se as condições se alterarem, bastará anular o depósito a prazo (ou lá o que seja) e utilizar os 40mil de outra forma.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: Pedro Fernandes
8. • Pedro Fernandes
   • 11 setembro 2011

    # 8

   Colocado por: Luis K. W.
   Estará certo se retirarmos 1.200euros em CADA ano, ao longo de 22 anos.
   
   Se acumularmos os juros ao capital e os formos lá buscar no fim dos 22 anos receberemos 40.000+36.600euros.
   
   Eu, por agora, "esquecer-me-ia" dos 40.000 numa aplicação financeira rentável (mas não amortizaria o empréstimo hipotecário da casa!).
   Se tiver necessidade do dinheiro, ou se as condições se alterarem, bastará anular o depósito a prazo (ou lá o que seja) e utilizar os 40mil de outra forma.

   
   
   Pois...parece que tem razao...Seria então uma diferença de +10000€, ou seja, 18500€...a favor da não amortização...
   
   Mais 2 pontos a entrar nas contas:
   
   1- Deduções em sede de IRS...a favor da não amortização
   
   2- 220€ (350-130) menos de encargos mensais (2600€/Ano) durante os 22 anos, que a serem igualmente aplicados a 3% liquidos dará um montante de (não sei fazer as contas) a favor da amortização...
9. • Pedro Fernandes
   • 11 setembro 2011

    # 9

   Colocado por: Pedro Fernandes
   
   Pois...parece que tem razao...Seria então uma diferença de +10000€, ou seja, 18500€...a favor da não amortização...
   
   Mais 2 pontos a entrar nas contas:
   
   1- Deduções em sede de IRS...a favor da não amortização
   
   2- 220€ (350-130) menos de encargos mensais (2600€/Ano) durante os 22 anos, que a serem igualmente aplicados a 3% liquidos dará um montante de (não sei fazer as contas) a favor da amortização...

   
   
   eheh...esqueçam o ponto 2, que está obviamente já contemplado atrás...
10. • miguelg
    • 11 setembro 2011

     # 10

    Luis KW
    Com os juros a capitalizar terá os 76.600 euros no final dos 22 anos e terá pago em prestações (considerando os seguros e juros atuais) 22 anos x 12 meses x 350 = 92.400 eur.
    
    O Pedro Fernandes refere outros 2 fatores muito importantes nestas contas.
    Considerando que suporta atualmente os 350 € de prestação e que com a redução da prestação para 110 € (com a amortização dos 40.000 €) poderá poupar 220 € por mês, fazendo umas contas simples com esses 220 € ao fim de 8 anos e 10 meses tem os 23.000€ para amortizar o restante (para simplificar não estou a considerar os juros do investimento dos 220 € poupados mensalmente, nem o montante amortizado com o pagamento das prestações normais), e nos restantes 13 anos poderia poupar €350 por mês e fazer investimentos. Pagaria no final destes 8 anos contas arredandadas() cerca de 74.500 € pelo crédito de 63.000 €.
    
    As deduções de IRS como sabemos estão prestes a acabar ou ser muito reduzidas, mas mesmo que se mantivessem, não nos podemos esquecer que são 30% do total de juros pagos ao banco nesse ano, é bem melhor não pagar juros e não tem o beneficio do que pagar 100 de juros para ter beneficio de 30.
11. • sanhil
    • 11 setembro 2011

     # 11

    Aquando de uma amortização, o valor do seguro de vida também baixa. Há que contar com isso.
    Minha opinião:
    - Não amortizar já. Euribors continuam historicamente baixas. Taxas de DP´s anormalmente altas. Com alguma facilidade consegue 5% ano. Talvez não no seu banco, já que o banco dificílmente aceitará pagar mais pelo depósito do que está a cobrar pelo crédito.
    - Não fazer aplicações por prazo que exceda um ano. Tudo muda muito depressa, daqui um ano reavalia a situação.
    Vantagens:
    - Vantajoso financeiramente (recebe mais do que paga, para o prazo indicado).
    - Fica com um fundo de maneio caso necessite. (despesa inesperada; avaria do carro, obras em casa etc...). O acesso ao crédito está difícil e caro.
    Conselho:
    - Não gaste o dinheiro em coisas fúteis, caso contrário daqui a uns tempos, não terá dinheiro e continuará com o crédito.

    Concordam com este comentário: Luis K. W., bmxer, MLopes_

    Estas pessoas agradeceram este comentário: rui1magano
12. • loverscout
    • 12 setembro 2011 ^editado

     # 12

    eu pessoalmente nao o aconselho amortizar o emprestimo....nao sei qual o seu banco, mas BCP, BES, Banco Popular, Santander actualmente derivado á falta de liquidez, aliado com o facto de nao se conseguirem financiar no mercado interbancário, a baixo custo como acontecia ha uns meses, estão a oferecer optimas taxas nos depositos a prazo. no entanto eu nao investia esse montante num deposito a prazo, mas sim de num fundo de investimento a medio longo prazo, onde facilmente pode obter retorno entre os 15% a 20%.
    ja para nao falar que no caso de amortizações antecipadas terá uma penalização (isto ja varide banco para banco e de contrato para contrato) outro conselho que lhe dou é nao alterar em nada o contrato. Li que perguntou quanto ao facto de reduzir o tempo de emprestimo, caso faça isso, estara a dar um pretexto ao banco para lhe alterar o spread, e garantidamente que lhe vai aplicar uma "pastilha" de 4% ou 5%.
    
    ahhh para o investimento procure bancos estrangeiros, Barclays, Deutsche, etc costumam ter uns produtos de investimento estruturados muito bons e com optimos rendimentos!
    
    Procure os bancos para se aconselhar, mas nao amortize o emprestimo, até porque ainda vai ser das poucas coisas que vao dar beneficio fiscal (o emprestimo habitação).
    esta á minha opiniao pessoal......a minha opiniao profissional é o oposto disto! (desculpem-me a sinceridade mas temos que defender o patrao)
13. • miguelg
    • 12 setembro 2011

     # 13

    Na minha opinião baseada em alguns cálculos e na minha experiência pessoal é a de que é mais vantajoso financeiramente amortizar.
    Envio em anexo a folha excel que utilizei para os cálculos, olhando a esta situação em particular e incluindo os benefícios fiscais no IRS.
    
    Considerei os custos com o seguro de vida incluídos na prestação, que se vão manter os benefícios fiscais, que as taxas euribor não vão subir, em ambos os cenários para simplificar.
    
    Os CT têm uma rentabilidade média liquida de cerca de 4% conforme se pode confirmar no site do IGCP e geralmente os produtos que podem ter taxas mais elevadas são fundos mobiliários (por exemplo) aonde existe o risco de investimento e tanto se pode ganhar mais de 4% como se pode nem sequer reaver o dinheiro investido se a coisa correr mal.
    
    Em relação ás comparações das taxas do empréstimo á habitação com as taxas dos depósitos a prazo, parece-me lógico que em valor monetário se paga mais por 2% de uma divida de 63.000 € do que se recebe de 3% num DP de 40.000 €.
    
    Vejam o ficheiro excel e comentem.

    • investe_amortiza.xls
14. •  
      Luis K. W.
    • 13 setembro 2011

     # 14

    Colocado por: miguelgVejam o ficheiro excel e comentem.

    
    A sua opção de amortizar 40mil euros à dívida, e CONTINUAR A PAGAR a mesma prestação de 350eur/mês (ou fazendo abatimentos equivalentes a essa prestação mensal), está bem esgalhada.
    
    Dessa forma, com o abatimento de 40.000euros, os 23.000 restantes ficariam pagos em menos de 7 anos. Brilhante.
    Seria a minha primeira opção.
    
    SE a taxa de juro líquida obtida pelo investimento de 40mil euros for de 4,2%, já as duas situações se encontrarão equilibradas.
    
    MAS há um VALOR que não é facilmente contabilizável, no caso de NÃO se amortizar o empréstimo e aplicarmos os 40.000euros a curto/médio prazo.
    É o facto de os 40.000 euros estarem DISPONÍVEIS para o caso de haver alguma emergência. Este «conforto» é muito valioso...
15. • miguelg
    • 13 setembro 2011

     # 15

    De facto se houver um investimento que tenha um rendimento liquido de 4,2% a situação ficará equilibrada, que tenha conhecimento o que mais se aproxima são os certificados do tesouro que têm um rendimento médio liquido um pouco inferior, mas existe uma pormenor importante é que no cenário de investimento foi considerada a capitalização de juros e nos CT os juros não são capitalizados, logo o calculo do rendimento se for esta a opção será menor.
    Outro factor a ter em conta em desfavor do cenário de investimento são os beneficios fiscais que vão acabar ou ser significativamente reduzidos.
    Concordo consigo em relação ao conforto de ter algum de parte para uma emergência, se deixar por exemplo 5.000 € de parte (ou mesmo 10.000€) e amortizar 35.000 (ou 30.000 €) continua a compensar fazer a amortização, pode alterar na folha excel e verificar isso mesmo.
16. • loverscout
    • 13 setembro 2011

     # 16

    atenção aos contratos.....e á percentagem que o banco cobra por cada entrega extra que se faz no crédito! nalguns casos só se paga quando pretendemos amortizar mais do que 50% do valor em divida.... mas ha outros casos em que o banco cobra sempre que exista uma amortização antecipada.
    
    cada caso é um caso e deve ser analisado consoante aquilo que está definido nos contratos.
17. • miguelg
    • 13 setembro 2011

     # 17

    loverscout,
    
    foi bem lembrado, de facto faltava considerar esse custo, mas não será muito significativo porque como sabemos no credito habitação o valor a cobrar por cada entrega extra está limitado pela legislação a 0,5% de cada entrega.
    
    De qualquer forma inclui esse custo na folha excel, que segue em anexo actualizada.

    • investe_amortiza_20110913.xls
18. • bmxer
    • 13 setembro 2011

     # 18

    Colocado por: miguelglimitado pela legislação a 0,5% de cada entrega.
    

    
    
    Isso não depende do ano em que foi feito o contrato?
    Creio que essa lei é mais ou menos recente 2006 ou 2008 os contratos anteriores os bancos estipulavam normalmente clausulas em que dependia da fase em que estava o credito, primeiros anos a meio e final consoante os casos era a penalização.
19. • miguelg
    • 13 setembro 2011

     # 19

    Não dependo do ano em que foi feito o contrato, é para todos os contratos, sei por experiência própria, o meu contrato era do ano 2000 e estipulava 3% de penalização, mas nunca paguei mais do que 0,5%.
    
    Essa lei penso que é esta DL51:
    http://www.bportugal.pt/pt-PT/Legislacaoenormas/Paginas/DL51ano2007c.aspx
20. •  
      danobrega
    • 13 setembro 2011

     # 20

    Penso que estão a cometer o erro grosseiro fazer contas com se a única coisa que interessasse fosse o resultado financeiro final.
    
    Há alguns problemas associados a amortizar a dívida:
    
    - E se der repente precisar de bastante dinheiro? Pode ser que não lhe emprestem ou que lhe emprestem com uma taxa de juro brutal.
    - E se perder a sua fonte de rendimento? Não tem poupanças para se aguentar, o banco não quer saber, tira-lhe a casa. Se tiver as poupanças consegue aguentar-se durante algum tempo até arranjar uma solução.
    - E se...?
    
    Ou seja, na minha opinião, mesmo que perca algum dinheiro por não amortizar a dívida com a casa, não interessa de todo ficar sem poupanças.