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1. • Paulomelo70
   • 1 setembro 2012 ^editado

    # 1

   Vivam,
   
   Tenho uma casa de 5 pisos, de construção anterior a 1951, localizada num centro histórico classificado como tal. A casa está neste momento em reabilitação. Está constituída num único artigo e licenciada para uso de habitação.
   
   O R/C é constituído por um hall de entrada que dá acesso a duas portas. Uma acede às escadas para o 1.º andar e a outra para o restante espaço do R/C, constituído por uma sala de 36 m2 e uma casa de banho com 3 m2.
   
   A minha intenção é alugar o R/C, idealmente para comércio ou escritório. As redes de águas e electricidade já foram implementadas nesse sentido, com instalações autónomas e respectivos contadores.
   
   Desloquei-me à Câmara Municipal para saber o que mais seria necessário para poder licenciar o espaço para comércio e escritório. A única coisa que me souberam dizer foi que tinha de entregar um pedido de alteração de uso acompanhado da documentação que consta na Portaria 232/2008 de 11 de Março, o que se reduz à planta de localização e topologia interior.
   
   Ora, o electricista da obra diz que para uma alteração da utilização do espaço, tem de se cumprir com o regulamento do ITED2 e, logo, a aplicação de uma instalação de ITED autónoma, com uma série de caixas (ATI, C1 exterior,...).
   A aplicação de uma rede ITED autónoma não é problema para mim e já estava prevista. A questão é que aparentemente é necessário aplicar uma ou duas caixas na fachada da casa e esta é, até à cota do 1.º andar, em pedra talhada à vista. Fazer buracos nesta fachada seria criminoso e um verdadeiro atentado arquitectónico, na minha opinião.
   Também tenho visto que em 99,9% das casas do centro histórico (todas anteriores a 1951) com TV cabo ou equivalente, a entrada dos cabos ITED se faz por meio de condutas do solo para o interior das habitações. Nada de caixas e canalizações embebidas nas fachadas.
   
   As minhas questões são:
   1) Para poder alugar o R/C para escritório ou comércio, o espaço tem de estar licenciado pela Câmara Municipal. Necessito de passar o R/C para um novo artigo ou posso ter o R/C licenciado para comércio e escritório e o resto da casa para habitação, tudo num único artigo?
   2) A aplicação do ITED2 é obrigatória para o R/C para lhe alterar o uso, mesmo que não seja necessário criar um novo artigo para esse efeito? Caso sim, é mesmo necessário aplicar as tais caixas exteriores na fachada?
   
   
   Obrigado
2. •  
     Picareta
   • 1 setembro 2012

    # 2

   Colocado por: Paulomelo701) Para poder alugar o R/C para escritório ou comércio o espaço tem de estar licenciado pela Câmara Municipal. Necessito de passar o R/C para um novo artigo ou posso ter o R/C licenciado para comércio e escritório e o resto da casa para habitação, tudo num único artigo?

   
   Tem que criar uma propriedade horizontal, criar uma fracção para comércio e as restantes para habitação.
   Está a fazer as obras sem projecto?

   Concordam com este comentário: alvesdias-arquitecto
3. • Paulomelo70
   • 1 setembro 2012

    # 3

   Colocado por: PicaretaTem que criar uma propriedade horizontal, criar uma fracção para comércio e as restantes para habitação.

   
   
   É indispensável? É que como na caderneta predial os pisos estão descritos um a um, ainda pensei que seria possível fazer simplesmente uma alteração de uso de um deles, o R/C.
   
   
   
   

   Colocado por: PicaretaEstá a fazer as obras sem projecto?

   
   
   Sim. No caso não foram feitas demolições ou alterações estruturais. Creio que neste caso não é preciso.
4. • Paulomelo70
   • 3 setembro 2012

    # 4

   E quanto às restantes questões? Ninguém sabe alguma coisa sobre isto?
5. • PASA
   • 4 setembro 2012 ^editado

    # 5

   Para fazer obras (mesmo a vulgar reabilitação) em edificios classificados ou em que se situem em zonas classificadas, tem sempre que ter licença, projectos, etc...
   
   Se não lhe trouxer incómodo, o melhor seria alterar o uso do prédio no seu todo, para uso comercial, evitando assim a criação de propriedade horizontal...
6. • J.C
   • 4 setembro 2012

    # 6

   Colocado por: PASAPara fazer obras (mesmo a vulgar reabilitação) em edificios classificados ou em que sesituemem zonas classificadas, tem sempre que ter licença, projectos, etc...
   
   Se não lhe trouxer incómodo, o melhor seria alterar o uso do prédio no seu todo, para uso comercial, evitando assim a criação de propriedade horizontal...

   
   
   Tem a certeza?
   Esta a falar de, modificações exteriores certo?
7. • PASA
   • 4 setembro 2012

    # 7

   Tenho a certeza do que estou a falar... não basta a comunicação prévia, mas não deve tardar muito alguém coloque aqui a legislação... até para pintar as portas e janelas (mesmo sem mudar a côr) é preciso licenciamento. Sempre que os edificios se situem nas ditas zonas classificadas. Agora se isto é fiscalizado ou não, é outra história...
8. • J.C
   • 4 setembro 2012

    # 8

   Colocado por: PASATenho a certeza do que estou a falar... não basta a comunicação prévia, mas não deve tardar muito alguém coloque aqui a legislação... até para pintar as portas e janelas (mesmo sem mudar a côr) é preciso licenciamento. Sempre que os edificios se situem nas ditas zonas classificadas. Agora se isto é fiscalizado ou não, é outra história...

   
   
   Foi o que tentei dizer! Portas, janelas, pintura da fachada... http://idealista.pt/news/arquivo/2011/06/27/03113-reabilitacao-que-obras-precisam-de-licenca
9. • Paulomelo70
   • 4 setembro 2012

    # 9

   Bem, com ou sem licença, o facto é que as obras são para avançar no melhor interesse de todos, inclusive do centro histórico e da Câmara Municipal ao qual pertence.
   
   Mas para isso preciso mesmo de saber que obrigações precisa a futura nova fracção de cumprir, nomeadamente para ser licenciada para comércio e escritório.
10. •  
      alvesdias-arquitecto
    • 5 setembro 2012

     # 10

    Viva Paulo Melo, qual é a Câmara em questão?
    
    Efectivamente para alugar/vender necessita de efectuar uma propriedade horizontal, caso contrario só pode vender/alugar o edificio todo e/ou alterar o uso total do prédio..
    Relativamente ás obras tudo depende da zona e da câmara, por exemplo, no Porto se estiver inserido num quarteiro qualificado ou em vias de qualificação tem de ir ao Porto Vivo,ou seja, para além de ter de obedecer a todos os parâmetros de um licenciamento "normal" tem ainda de obedecer a outras normas especificas.
    
    Cumprimentos
    Márcio Carvalho - Alves Dias arquitetos

    Concordam com este comentário: Paulomelo70

    Estas pessoas agradeceram este comentário: Paulomelo70
11. • PBarata
    • 5 setembro 2012

     # 11

    Colocado por: Paulomelo70Mas para isso preciso mesmo de saber que obrigações precisa a futura nova fracção de cumprir

    
    Para isso é que servem os projetos...

    Concordam com este comentário: marco1, alvesdias-arquitecto
12. • Paulomelo70
    • 5 setembro 2012

     # 12

    Colocado por: alvesdias-arquitectoRelativamente ás obras tudo depende da zona e da câmara, por exemplo, no Porto se estiver inserido num quarteiro qualificado ou em vias de qualificação tem de ir aoPorto Vivo,ou seja, para além de ter de obedecer a todos os parâmetros de um licenciamento "normal" tem ainda de obedecer a outras normas especificas.

    
    
    A parte das normas para a reabilitação dos edificios para o centro histórico está a ser cumprida integralmente.
    As minhas dúvidas centram-se essencialmente ao nível das infraestruturas, nomeadamente no ITED.
13. • Paulomelo70
    • 6 setembro 2012

     # 13

    Já agora, ainda sobre a questão do R/C ter de ser fraccionado para poder ter um uso distinto do resto da casa.
    
    O pai de um amigo meu tem dois prédios, também de construção anterior a 1951, em que em ambos o R/C está alugado para comércio e a restante parte para habitação. Inclusive, num deles, o R/C está ocupado por um café. Ambas as casas estão indivisas.
    
    Como é isto possível?
14. •  
      Picareta
    • 6 setembro 2012

     # 14

    Colocado por: Paulomelo70Como é isto possível?

    
    Pergunte na Câmara Municipal. Mas antes peça uma cópia da licença de utilização ao seu amigo e mostre-nos.
15. • Paulomelo70
    • 6 setembro 2012

     # 15

    Colocado por: PicaretaPergunte na Câmara Municipal. Mas antes peça uma cópia da licença de utilização ao seu amigo e mostre-nos.

    
    
    Isso de ter respostas por via da Câmara Municipal...
    
    Vou tentar saber mais pormenores sobre estes dois prédios, mas sei que neste caso as casas sempre tiveram esta utilização, ou seja, comércio no R/C e habitação nos restantes pisos.
16. • Neon
    • 6 setembro 2012

     # 16

    Boas
    
    Consulte o n.º 4 do artigo 66.º do RJUE - D.L. 26/2010 de 30 de Março.
    
    O funcionamento de unidades funcionalmente independentes não depende da constituição do edificio em regime de propriedade horizontal.
    
    Será algo tipo eu ser dono de um edificio com 4 fogos, onde habito com os meus familares. A utilização dos fogos não depende da constituição em propriedade horizontal.
    
    Outra coisa será a alienação de uma parte do imovel.
    
    Abraxus
17. •  
      marco1
    • 6 setembro 2012

     # 17

    Benvindo Neon
    
    já agora se puder elucidar, um prédio com dois andares de habitação e o rc de comercio tudo do mesmo dono e sem propriedade horizontal, é possivel estar a funcionar o espaço comercial ?' e até mesmo os dois andares estarem independentes e alugados??
18. •  
      Picareta
    • 6 setembro 2012

     # 18

    Colocado por: marco1já agora se puder elucidar, um prédio com dois andares de habitação e o rc de comercio tudo do mesmo dono e sem propriedade horizontal, é possivel estar a funcionar o espaço comercial ?' e até mesmo os dois andares estarem independentes e alugados??

    
    ...e já agora, como é que é a licença de utilização desse imóvel? é uma licença que faz referência ao dois pisos de habitação e R/C para comércio?
19. • Neon
    • 6 setembro 2012

     # 19

    Ola Marco
    Obrigado pelas boas vindas
    
    Relativamente à primeira questão, eu considero que sim.
    o espaço comercial e os 2 fogos podem funcionar de forma independente.
    A autarquia deve emitir um unico alvará de autorização de utilização que refira as unidades funcionalmente independentes identificando-os perfeitamente e deixando bem claro o que è o quê - p.e - 2 fogos no 1.º e 2.º andar e um espaço destinado a comércio localizado no R/c.
    Veja que actualmente a constituição do edificio em propriedade horizontal, já não é obrigatório ter que passar pela certificação nas autarquias. È por isso um processo que pode decorrer à margem das mesmas, não podendo contudo ser inviabilizado a emissão do titulo do uso ;)
    O proprio articulado do RJUE que referi no posto anterior, acho que permite de forma clara antever esta situação.
    
    Quanto à segunda questão - a do arrendamento (penso que seja essa a designação correcta) - não é bem a minha praia talvez um advogado possa esclarecer, mas devolvo com outras questões...e porque não?
    Se o objecto do que é contratado ficar claramente definido qual o problema?
    È legal materializar um contrato de arrendamento de 1 quarto? Porque não considerar legal um contrato de arrendamento de uma parte mais abrangente do edificio, sendo ela 1 fogo?
    
    Abraxus

    Estas pessoas agradeceram este comentário: marco1, Picareta
20. • Neon
    • 6 setembro 2012

     # 20

    Colocado por: Picareta...e já agora, como é que é a licença de utilização desse imóvel? é uma licença que faz referência ao dois pisos de habitação e R/C para comércio?

    
    
    Acho que na resposta ao Marco acabei por te responder também ;)
    
    Abraxus