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1. • Neon
   • 6 setembro 2012

    # 21

   Mesmo quando se trata de um edificio já constituido em regime de propriedade horizontal, o alvará é unico e identifica todas as fracções (ou pelo menos as que reunem condições de utilização)
2. •  
     Picareta
   • 6 setembro 2012

    # 22

   Colocado por: NeonMesmo quando se trata de um edificio já constituido em regime de propriedade horizontal, o alvará é unico

   
   Parece que não, a Câmara de Condeixa-a-Nova ainda à pouco tempo passava uma licença para cada fracção!!!, mas deve ser caso raro.
   
   Quanto ao caso tratado neste tópico, se tem uma casa antiga com 5 pisos de habitação, e que passar o R/C para comércio, tem obrigatoriamente que fazer projectos com as fracções perfeitamente separadas e entregar na Câmara para aprovação. certo? Se sim porque não fazer a PH se não dá nenhum trabalho e para o proprietário é muito melhor, tanto para vender como para arrendar.
3. • Neon
   • 6 setembro 2012

    # 23

   Bom Picareta
   
   O legislador não consegue regular...(ou talvez padronizar seja o temro mais correcto) todas as situações possiveis e imaginarias
   
   
   O método utilizado pela autarquia de condeixa tem algumas vantagens....vamos imaginar um edificio em PH em que numa primeira fase se faz uma alteração de uso na fracção A de habitação para comércio, e passado 2 meses outra na fracção B de comércio para restauração e bebidas.
   
   Se temos um alvará unico que engloba todas as fracções, vamos actualizar esse alvará quando se alterou o uso da fracção A e passados 2 meses vamos actualizar outra vez para a fracção B....
   Pergunta...e os proprietários das resntantes fracções? sem qualquer responsabilidade ficaram com uma cópia do alvará na mão que está desactualizado?
   Nesta situação a posição da autarquia de condeixa até a considero benéfica.
   Por outro lado, em situações em que existe pouca probabilidade de haver alterações , acaba por ser mais burrocratico pois implica mais papeis ..papeis, papeis e.......... papeiiissssssssss :)
   
   
   Mas como eu costumo dizer isto não há receita que dê para tudo.
   
   relativamente ao caso do post
4. • Neon
   • 6 setembro 2012

    # 24

   Relativamente ao caso do Post, precisava de informação adicional para poder responder como deve ser.
   
   Vejamos o autor do tópico refere a inserção em zona classificada...teriamos de perceber se é uma zona classificada pelo igespar ou por um mero planozito de salvaguarda pois tem implicações distintas.
   Se foi classificada pelo igespar, teria que apresentar tudo na camara e ponto final.
   
   caso não seja, surgem-me outras duvidas
   se é uma edificação anterior a 1951, será que já tem um titulo? se não tem um titulo será legitimo chamar-lhe uma alteração de uso?
   
   
   Se por alguma razão, o edificio é detentor de um titulo concordo com o procedimento que lhe indicaram. Alteração de uso enquadrada no n.º 5 do artigo 4.º do RJUE...instruido com os elementos da portaria e com o que está descrito no n.º 2 do artigo 63 do RJUE.
   E atenção que estou a admitir que as obras executadas no R/c são apenas obras dispensadas de controlo prédio (portanto...nada de estrutura) pois neste caso era comunicação prévia (alinea g) do n.º 4 do artigo 4.º do RJUE).
   
   Desta forma, e dentro do meu raciocinio que já postei antes; Seria uma alteração de uso de (presumo) 5 fogos para 4 fogos e um espaço comercial sendo que a adaptação do espaço comercial teria que cumprir com as normas actualmente em vigor e os 4 fogos dado que não serão intervencionados usufruem do direito da protecção do existente.
   
   
   Agora na possibilidade (mais provavel) de o imovel não possuir um titulo...acho que teria de pensar bem sobre a solução a apresentar ao cliente
   Mas assim de cabeça fria sentir-me-ia compelido a ir também por uma alteração de uso (ainda que sem titulo anterior) e no titulo a emitir iria referir a existência do espaço comercial no r/c e dos 4 fogos nos restantes andares, fazendo uma descrição expressa que os mesmos tinham sido materializados anterimente a 1951 e que usufruiam do direito de protecção do existente (para salvaguarda de eventuais vilações de RGEU, etc)
   
   
   Está confuso?

   Estas pessoas agradeceram este comentário: Picareta, Paulomelo70
5. • Neon
   • 6 setembro 2012

    # 25

   Eventualmente fazer a PH não será nada do outro mundo, porém é sempre uma vontade do proprietário.
   E quanto a isso, podemos aconselhar mas a decisão será sempre dele ;)
6. •  
     Picareta
   • 6 setembro 2012

    # 26

   Colocado por: NeonEstá confuso?

   
   Estou :)))....depois leio outra vez!!!
7. • Paulomelo70
   • 7 setembro 2012

    # 27

   Colocado por: NeonVejamos o autor do tópico refere a inserção em zona classificada...teriamos de perceber se é uma zona classificada pelo igespar ou por um mero planozito de salvaguarda pois tem implicações distintas.
   Se foi classificada pelo igespar, teria que apresentar tudo na camara e ponto final.

   
   
   A casa a que me refiro neste post está localizada no centro histórico de Coimbra.
   
   
   
   

   Colocado por: Neoncaso não seja, surgem-me outras duvidas
   se é uma edificação anterior a 1951, será que já tem um titulo? se não tem um titulo será legitimo chamar-lhe uma alteração de uso?

   
   
   Não sei exactamente o que refere por "título". No caso, tenho a caderneta predial urbana, datada de 1991. Nesta, consta a descrição da casa por piso e número de divisões. Não menciona nada quanto ao licenciamento de uso.
   Como curiosidade ou facto importante, o anterior proprietário era advogado e tinha o seu escritório no R/C, habitando com a família nos pisos superiores. Aliás, antigamente a casa tinha duas linhas telefónicas, uma para o escritório do R/C e outra para a parte habitacional.
   
   
   
   

   Colocado por: NeonE atenção que estou a admitir que as obras executadas no R/c são apenas obras dispensadas de controlo prédio (portanto...nada de estrutura)

   
   
   Sim, no caso, derivado do facto que acima mencionei sobre o escritório do anterior proprietário, a topologia interior do R/C está perfeita para o uso que lhe gostaria de dar, cumprindo perfeitamente a questão das entradas independentes e divisão da restante habitação.
   
   
   
   

   Colocado por: NeonEstá confuso?

   
   
   Estou a perceber a sua informação, muito preciosa sem qualquer dúvida.
   
   Mas tendo já funcionado um escritório no R/C, haverá por aqui alguma vantagem nisto?
   
   E derivado ao facto do espaço estar localizado num centro histórico, com as especificidades arquitectónicas que referi no post inicial, haverá alguma flexibilidade quanto às infraestruturas necessárias para cumprir com o ITED2 (se for exigido), nomeadamente quanto à aplicação de equipamentos na fachada do prédio?
   
   Muito obrigado!
8. • Paulomelo70
   • 10 setembro 2012

    # 28

   Colocado por: NeonEventualmente fazer a PH não será nada do outro mundo, porém é sempre uma vontade do proprietário.

   
   
   O fundamental para mim é mesmo o aluguer do espaço para comércio ou escritório. Mas o fraccionamento também me parece útil para o futuro.
9. • Neon
   • 12 setembro 2012

    # 29

   Ola Boa tarde
   
   Voltei a este tópico por solicitação que o Paulomelo70 me fez por PM.
   
   Bom, caro Paulo esta coisas são dificeis de responder por aqui com o minimo de rigor e sem os papeis todos na mão; Em virtude de irem surgindo pequenos pormenores que podem alterar toda a solução.
   
   Vamos por partes então
   
   1 - Já percebemos que o imovel se situa no centro historico da cidade de Coimbra.
   Através da pagina do igespar poderá verificar se o seu imovel se encontra inserido em alguma área classificada como área de protecção a imoveis classificados
   http://www.igespar.pt/pt/patrimonio/pesquisa/georeferenciada/16/ --- hoje pareçe estar em actualização, mas brevemente estara disponivel.
   
   Caso o imovel se encontre classificado ou inserido em zona de protecção de imovel classificado. Por mais singela que seja a obra (alteração ou até mesmo de conservação) está sujeito a um procedimento de licença, ou seja a um controlo prévio camarário, onde também tera intervenção o IGESPAR.
   
   2- Quando no post anterior me refiro ao "titulo" quero dizer aquilo que vulgarmente apelidamos de licença de utilização ou de habitabilidade (a designação correcta è autorização de utilização)
   
   3- Quanto à questão de o R/c já ter funcionado como escritório é muito volatil o que lhe posso referir quanto a isso. E passo a explicar
   
   Seria interessante saber o que está descrito na sua caderneta predial!
   Diz edificio destinado à habitação, fala em escritório em algum lado?
   
   Veja que no meu apartamento eu posso dar explicações, fazer a contabilidade de empresas, gerir um site de vendas online, fazer vestidos e fatos ou ter o meu escritório a partir de onde exerco a actividade de advocacia.
   Tudo isto nada tem de ilegitimo, porém o meu apartamento ou parte dele não se pode deixar de considerar uma habitação para passar a ser um espaço de comércio ou de prestação de serviços, ou mais especificamente de escritório que é o caso que interessa aqui.
   Ou seja, se o seu edificio era um só e destinado a habitação; O facto de o antigo proprietário usar o R/c como escritório não dá qualquer legitimidade ou garantia de direito adquirido aquele espaço, para lhe atribuir agora um uso de comércio ou de serviços.
   
   Já seria diferente se na caderneta predial estivesse descrito que se tratava de um edificio habitacional e com o r/c destinado a escritórios ou comércio; Ou então (e isto numa perspectiva muito pessoal) se o Paulo conseguisse documentar que desde data anterior a 1951 aquele espaço já funcionava como escritorio, ou como comércio, ou outra coisa qualquer.
   A titulo de exemplo imaginemos que nesse R/c tivesse funcionado uma conhecida tipografia ou barbearia já anteriormente a 1951...ai esse uso seria facil de comprovar e de legitimar.
   
   4- Finalmente quanto à questão da flexibilidade de cumprimento com as normas do manual ITED 2.
   À partida iria indicar-lhe que não há flexibilidade relativamente a esta situação. Existem alguns diplomas legais que preconizam um regime excepcional em caso de imoveis classificados, mas pelo pouco que conheço da legislação do ITED acho que essa figura não foi prevista.
   Pela minha experiencia, nestes casos o proprio igespar articula com os autores do projecto de arquitectura soluções para ultrapassar estas questões (entenda-se soluções arquitectonicas para ou assumir ou esconder as necessarias caixas técnicas, contadores, caixas de correio, etc etc).
   Assim acho que o melhor conselho que lhe posso dar é procurar perceber de uma vez por todas se a intervenção que pretende levar a cabo está ou não abrangida por área sob jurisdição do IGESPAR e perceber o que está descrito na sua caderneta predial.
   A partir dai è que deveria decidir qual o rumo a tomar
   
   Abraço.
   Qualquer duvida adicional poderá contactar-me por PM ou em aberto, irei respondendo à medida do que acho que sei, e á medida do que o tempo me permite

   Estas pessoas agradeceram este comentário: Pedro Barradas, Picareta, Paulomelo70
10. • Paulomelo70
    • 12 setembro 2012

     # 30

    Colocado por: NeonAtravés da pagina do igespar poderá verificar se o seu imovel se encontra inserido em alguma área classificada como área de protecção a imoveis classificados

    
    
    Pelo que sei, está inserido na chamada "Área Critica de Intervenção". O Igespar é que regula a componente visual das casas. Todas as alterações de fachada têm de ser aprovadas por eles (embora haja por aqui muitas casas completamente desfiguradas com caixilharias sintéticas de fisionomia moderna e sem sentido).
    
    
    
    
    
    
    

    Colocado por: NeonSeria interessante saber o que está descrito na sua caderneta predial!
    Diz edificio destinado à habitação, fala em escritório em algum lado?

    
    
    Na caderneta, o que vem descrito é o seguinte:
    Casa com R/ch 1 divisão
    1.º andar 3 divisões
    2.º andar 3 divisões
    ...
    
    Não menciona em lado em algum se é para habitação, escritório ou comércio.
    
    
    
    
    

    Colocado por: Neonse o Paulo conseguisse documentar que desde data anterior a 1951 aquele espaço já funcionava como escritorio, ou como comércio, ou outra coisa qualquer.
    A titulo de exemplo imaginemos que nesse R/c tivesse funcionado uma conhecida tipografia ou barbearia já anteriormente a 1951...ai esse uso seria facil de comprovar e de legitimar.

    
    
    O anterior proprietário, falecido há já 25 anos, foi um famoso advogado da cidade, com uma descendência proeminente na vida politica actual. O seu escritório foi efectivamente no R/C da casa, mas não tenho a certeza se já em 1951 ou só ulteriormente. O ideal seria conseguir uma lista telefónica da altura ou até mesmo algum comprovativo da Ordem dos Advogados (?) de como na referida morada funcionou esse escritório. É uma hipótese que pode ser viável.
    
    Uma curiosidade da casa. Actualmente tem uma entrada que dá acesso directo ao segundo andar através de uma outra rua secundária traseira (não está mencionado em lado nenhum mas essa entrada sempre existiu) e a entrada principal através do R/C. Há uns 85 anos atrás, a casa sofreu grandes obras que a modelaram no que é actualmente. Antes, tinha duas portas pelo R/C e consequentemente dois números de porta. O 8 e o 10. Uma das portas daria acesso à divisão do R/C e a outra porta à restante habitação. O curioso é que na porta principal, cujo número de policia é o 10, está ainda esculpido o número 8 (a porta tem, pelo menos, uns 150 anos), pois foi essa a entrada mantida. Ou seja, na rua não existe nenhuma casa com o número de polícia 8.
    
    
    
    

    Colocado por: NeonPela minha experiencia, nestes casos o proprio igespar articula com os autores do projecto de arquitectura soluções para ultrapassar estas questões (entenda-se soluções arquitectonicas para ou assumir ou esconder as necessarias caixas técnicas, contadores, caixas de correio, etc etc).

    
    
    O Igespar de Coimbra tem uma fama que não lhe conto... Isto seria coisa para imensas burocracias, meses de espera e elevados custos (suportados pelo Je). Não estou a exagerar.
    
    
    Resumindo a história e se bem percebi pelas suas preciosas informações e opiniões pessoais do caso:
    - Se conseguir provar que antes de 1951 funcionou no R/C algum tipo de comércio ou escritório, independente da restante parte habitacional, poderei apresentar na Câmara Municipal um requerimento para oficialização de licenciamento do espaço para esse fim.
    - Caso não consiga provar o que acima mencionei, o que há a fazer é procurar gerir e integrar da melhor forma a parte visual de inserção dos equipamentos requeridos pelo ITED 2.
    
    É assim?
    
    
    Obrigado uma vez mais!
11. • arq.MarcoCarriço
    • 13 setembro 2012

     # 31

    Colocado por: Paulomelo70O pai de um amigo meu tem dois prédios, também de construção anterior a 1951, em que em ambos o R/C está alugado para comércio e a restante parte para habitação. Inclusive, num deles, o R/C está ocupado por um café. Ambas as casas estão indivisas.
    Como é isto possível?

    
    
    Pode ter uma licença de habitabilidade para um edificio destinado a habitação, comercio e serviços, em que pode ter todas as 3 actividades no mesmo edificio sem ter feito a propriedade horizontal. Uma pessoa pode de facto arrendar uma parte do imovel, quarto, sala, quintal ou um piso complecto, mas para vender é que precisa da propriedade horizontal. Uma nota, a licença para ter o café a funcionar não é o mesmo que ter uma licença para comercio, é uma licença de estabelecimento de bebidas, ou restauração e bebidas caso for um snack-bar ou restaurante.

    Concordam com este comentário: Pedro Barradas

    Estas pessoas agradeceram este comentário: Paulomelo70
12. • Neon
    • 21 setembro 2012

     # 32

    Colocado por: Paulomelo70Resumindo a história e se bem percebi pelas suas preciosas informações e opiniões pessoais do caso:
    - Se conseguir provar que antes de 1951 funcionou no R/C algum tipo de comércio ou escritório, independente da restante parte habitacional, poderei apresentar na Câmara Municipal um requerimento para oficialização de licenciamento do espaço para esse fim.
    - Caso não consiga provar o que acima mencionei, o que há a fazer é procurar gerir e integrar da melhor forma a parte visual de inserção dos equipamentos requeridos pelo ITED 2.
    
    É assim?

    
    
    Boa noite Paulo è um pouco dikficil para mim dizer-lhe que o seu raciocinio esta correcto.
    
    A partir do momento que assume que a intervenção estava sujeita a uma apreciação do IGESPAR, tudo se modifica.
    Como já disse antes e como acho que o Paulo também esta consciente, qualquer intervenção nesse imovel teria de ser precedido de um controlo prévio.
    Nâo quero agoirar, mas assim que a autarquia tiver qualquer intervenção activa nesse processo vai-lhe pedir plantas de localização e há uma forte probabilidade de perceber que está sujeita a apreciaçao do igespar.
    Isso já aconteçeu com um familiar meu que so queria pintar a casa, como teve que pedir licença de ocupação do dominio público verificaram logo pelas plantas que teria de seguir um procedimento mais complexo.
    
    Como tal tudo o que lhe possa referir para além disto não fará muito sentido.