Estimados Senhores: Peço ajuda para o seguinte: Tenho um andar arrendado, em edificio em propriedade horizontal, com 10 fracções. Dois condóminos têm outro andar no mesmo edificio mas a dividir pelos dois (um andar para os dois) recebido por herança, e também está de renda. O edificio é antigo e nunca foi feita nenhuma reunião de condominos. A limpeza das partes comuns e por ex. substituição de lâmpadas etc. é feita pelos arrendatarios e outros proprietários que lá habitam e lá vão pagando estas despezas por as rendas serem muito baixas. Um arrendatário queixou-se na Câmara das más condições do edificio. A Câmara fez uma vistoria ao edificio e intimou os proprietários a fazer determinadas obras. Temos que fazer as obras caso contário incorremos em coimas e a Câmara pode-as fazer e apresenta as contas. As obras executadas por Câmaras são onerosas e queria que o condominio as fizesse já que sairá mais barato. Pergunto a V. Exªs: 1-Eu sozinho com 150/mil posso convocar reunião de condóminos ou tenho que arranjar outro condómino para perfazer os 250/mil? 2-Relativamente à fracção que é dos dois condóminos que a receberam por herança, tenho que convocar os dois ou basta um? no caso de só um deles aparecer à reunião como contabilizo a permilagem dessa fracção: 50 % ou 100 % da permilagem da fracção? 3-Se não conseguir contactar algum dos condóminos por não saber o seu paradeiro desde que haja quorun na reunião pode-se deliberar avançar com as obras e enviar-lhes posteriormente à reunião a acta do deliberado na reunião e pedir-lhes o dinheiro para as obras? 4-Se não é necessário aviso de recepção como é que se sabe e se prova que receberam a carta de convocatória? Se enviar aviso de recepção e este for assinado por um vizinho isto é válido? não terá que ser assinado pelo próprio? às vezes os correios dão a assinar a conhecidos ou vizinhos e estes podem-se esquecer de entregar a carta. 5-Posso logo nesta primeira reunião levar dois orçamentos do valor das obras dados por firmas especialistas para serem submetidos a aprovação nessa primeira reunião ou tenho que marcar outra reunião sendo a primeira para eleger administrador e discutir como vamos fazer as obras? 6-Os 10 dias de antecedencia para marcar a reunião contam-se da data de recepção ou do envio da convocatória da data registada nos correios? 7-Será que assim estarei a proceder de forma legal sem correr riscos de impugnação? é que se me meto a fazer obras ilegalmente e depois outros não pagam é um problema.
Obrigado pela atenção e agradeço comentários e sugestões e modos práticos de agir dado que a Câmara nos deu pouco tempo para fazer as obras.
Colocado por: Carla JunqueiroTemos que fazer as obras caso contário incorremos em coimas e a Câmara pode-as fazer e apresenta as contas. As obras executadas por Câmaras são onerosas e queria que o condominio as fizesse já que sairá mais barato.
Carla tem a certeza de que isto é assim, e é válido para todas as câmaras? É que se fôr e dado que não conseguimos mais de 1/3 em quórum, não me importo nada de apresentar uma queixa na câmara, sendo que as multas terão de ser pagas caso a ditas obras não sejam feitas (as quais também terei de pagar), mas quanto mais depressa o dinheiro acabar e os elevadores pararem, assim como a electricidade e a limpeza das escadas melhor, porque quando começarem a subir "a la pata" para os andares melhor.
Só necessito de garantias de que é assim que a coisa se processa, e não de arranjar maneira de andar indefinidamente a pagar as ditas multas (coisa típica do português),
Oh carla, se me garantir isso, garanto-lhe que na semana que vem a Câmara Municipal de Sintra tem lá uma queixa minha, e que exijo que as obra sejam feitas.
É que aqui no prédio de dívidas já vai nos 12.000 € e só 1/3 comparece nas reuniões.
Mas vou-me informar bem disso, porque agora até tenho uns conhecimentos bons na mesma, e estava a evitar, mas a minha saúde e pior que isso as aparelhagens que tenho em casa estão em 1º lugar, e não será o condomínio que irá cobrir as despesas que tenho devido ás humidades por via da falta de obras no edifício.
Sim, pode pedir uma vistoria à CM, que dependendo do resultado pode intimar os proprietários a fazer obras. Em Sintra não sei, mas em Lisboa as coisas funcionam a carvão, em Palmela idem, Cascais tive má experiência, 1º negaram-se a entregar relatório por considerarem que o prédio ainda estava sob garantia, depois entregaram um relatório com 4 linhas.
Vou tentar responder às suas questões: 1ª e 5ª - marcação de reunião Se não existe administração de condomínio constituida, qualquer condomino pode tomar a iniciativa de a constituir (embora o código civil, refira que são necessários 25% do capital total do prédio, a constituição do condomínio é visto como uma assembleia um pouco à parte), para isso deverá marcar uma reunião, para esse efeito. Só depois da constituição feita é que poderá ser abordada o tema das obras (esta situação apenas deverá ser abordada se a reunião foi convodada por 25% do capital do prédio, senão aconselho a que o administrador designado marque uma nova reunião para discutir este assunto). A reunião pode ser a mesma, mas na ordem de trabalhos, terá primeiro de ser designado o administrador e este, para poderem deliberar sobre as obras, deverá aceitar a administração. Desta reunião deverá ser lavrada acta e enviada cópia para registo Nacional de pessoas colectivas, bem como o Modelo 2, devidamente preenchido e cópia dos documentos de identificação do Administrador (envio modelo 2). Nesta primeira reunião, deverá também ficar deliberado o modo de comparticipação nas despesas de condominio (quotas ordinárias e extraordinárias), bem como as sanções a aplicar aos incumpridores. Para a reunião ser válida a mesma deverá ter quorum ,ou seja deverão estar representados 25% do capital total do prédio. Os condóminios poderão fazer-se representar por procurador.
2ª e 4ª convocar condóminos para a reunião A convocatória para as reuniões é feita através de carta registada com aviso de recepção, na qual se indica o dia, a hora, o local , a ordem de trabalhos e os assuntos que têm de ser aprovados por unanimidade. Nesta carta pode ainda conter a informação, que em caso de não haver quórum a assembleia reunirá com os presentes, em 2ª convocatória, no dia __, hora__ e local ___ com a mesma ordem de trabalhos (Habitualmente, marca-se para meia-hora depois). Se não quiser fazer carta registada, pode optar por fazer um aviso convocatório, isto implica, entrega da carta a marcar a reunião em mão, tendo os restantes condomínios de assinar um documento (recibo)em conforme foi recebida. Nunca coloque um aviso convocatório na entrada do prédio, como modo de convocar os condomínios, não é válido e pode implicar a anulação imediata da reunião. No caso de co-proprietários, basta enviar a convocatória apenas a um deles, contudo e por precaução acho que não perde nada em enviar a carta para ambos. A contagem dos votos é feita por fração e pela permilagem de cada uma. Mesmo que estejam representados todos os co-proprietários de uma fracção, apenas um pode votar. Apenas são convocados para as reuniões os propritários das fracções (e não os inquilinos). O problema das cartas registadas não serem entregues ao destinatário, não tem uma solução fácil. Para minorar este problema hoje os CTT, pedem um documento de identificação à pessoa a quem entregam a carta. Em última instância a pessoa que ficou com a carta e não a entregou ao destinatário final, poderá ser responsabilizada pelos danos provocados, mas apenas através de recurso judicial.
3ª Incapacidade de comunicação com condomínios Em principio, os condomínos devem comunicar ao administrador a sua morada de contacto. Não havendo condomínio constituido, também não pode existir essa obrigação por parte dos proprietários. Tente enviar carta para todos os proprietários. Nas fracções em que desconhece os proprietários e não consegue de outro modo obter o contacto (por exemplo pedir ao inquilino), tente junto do serviço de finanças onde pertence o prédio saber o nome e morada dos propritários (pelo artigo matricial e fração), apesar de ser uma informação confidencial por vezes, têm em atenção as razões invocadas e dão esses dados. As actas que forem lavradas, deverão ser enviadas aos condóminios ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias. Estes têm 90 dias, após a recepção da carta para, comunicar por escrito o seu assentimento ou discordância. O silêncio considera-se como concordância das deliberações tomadas. O facto de um condómino não estar presente na reunião, não implica que não tenha de comparticipar nas despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio.
6ª - contagem dos dias A lei não é clara, mas por norma os dez dias de antecedência, contam-se a partir do dia seguinte do envio das cartas, que coincidirá, em príncipio, com o dia de recepção das mesmas. Uma carta registada com aviso de recepção, é em príncipio entregue no dia seguinte, porém na época de Verão e Natal os prazos ficam mais dilatados, o melhor é dar por exemplo 15 dias.
7ª Dúvidas O condomínio já deveria ter sido constituído, quem paga por exemplo a luz das escadas? Ilegalidade não me parece, mas existe sempre o risco de haver proprietários que recusam o pagamento das obras, e contra esses apenas se pode agir judicialmente. Esse risco infelizmente existe sempre!!!
Obrigado pela sua gentileza. Eu consigo arranjar com outro condómino os 25 % do capital. Partindo deste pressuposto será que posso fazer da forma seguinte a convocatória?
CONVOCATÓRIA
Exmo(a) Senhor(a):
Convoca-se V. Exª para uma assembleia de condóminos a realizar no próximo dia 10 de Agosto do corrente ano, pelas 14H00 no Hall de entrada do prédio da Rua ..................., em ............., com a seguinte ordem de trabalhos:
1º - Eleição do Administrador para os próximos doze meses;
2º - Deliberar sobre as medidas a tomar relativamente à intimação de execução de obras de conservação do edíficio impostas pela Câmara Municipal, das quais já possuo 3 orçamentos de empresas especializadas;
3º - Deliberar sobre a inscrição do condominio no RNPC;
4º - Deliberar sobre abertura de contas bancárias;
5º - Deliberar sobre o regulamento do condomínio;
6º - Deliberar sobre o fundo de reserva;
7º - Deliberar sobre o fundo de reserva;
8º - Deliberar sobre o seguro contra incêndios ou multiriscos;
9º - Outros assuntos de interesse geral;
Mais se informa que se à hora marcada não comparecer o nº de condóminos suficiente para se obter "Quorum" é convocada, desde já, ao abrigo do disposto no nº 4, do artº nº 1432 do Código Civil , nova Assembleia, a reunir no mesmo local e data, meia hora depois, para o mesmo efeito.
Agradece-se a sua comparência Com os melhores cumprimentos ......................., 25 de Julho de 2009
Nome dos condóminos que convocam a Assembleia :
Fulano A Fulano B
Posto isto pergunto:
A) Pode-se deliberar em adjudicar logo nesta reunião a execução das obras à empresa que a assembleia votar a favor? B) Relativamente à fracção que é dos dois condóminos que a receberam por herança, se um estiver de acordo e outro não como se contabilizam os votos dessa fracção? e no caso de só um deles estar presente contabilizam-se os 100 % de votos da fracção ou só 50 %.
Outra questão que queria colocar além das imediatamente anteriores é:
Supondo que na 1º reunião se tem quorum de 501 votos, portanto maioria.
Elege-se administrador nem que seja provisório e delibera-se entregar as obras a uma empresa que apresenta um valor dentro do que se considera aceitável. O Administrador comunica aos ausentes o que se passou na reunião e tem que aguardar 90 dias pela resposta dos condominos em falta ou só comunica o que se passou na reunião e pede logo o montante para dar inicio às obras?
Aguarda-se os 90 dias por resposta dos ausentes só em que situação? Fiquei um bocado confusa com esta variante.