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1. • LVM
   • 8 dezembro 2012

    # 1

   Na qualidade de comprador, assinei um CPCV de uma moradia em banda, inserida num empreendimento de dezenas de fogos, onde consta uma clausula que obriga o promotor a convocar-me para a escritura num prazo de 60 dias após a data de emissão da respectiva licença de utilização. Esta licença foi emitida pela Câmara em Maio passado e ainda não fui chamado formalmente a assinar a escritura. Fui sondado mas, perante o meu pedido verbal de adiamento, não me foi enviada nenhuma comunicação formal para o efeito, conforme estipulado no contrato.
   
   Entretanto, chegou ao meu conhecimento que o promotor irá entregar todo o empreendimento ao banco para pagamento em dação dos financiamentos obtidos. O promotor não conseguiu vender uma única fracção e o meu CPCV foi o único que foi assinado.
   
   Uma vez que perdi o interesse em concretizar a compra, gostaria de saber a opinião do fórum sobre quais os procedimentos imediatos que posso ou devo adoptar para tentar obter de volta o sinal que paguei com a assinatura do CPCV.
   
   Pensei em 2 opções:
   
   1- Rescindir o CPCV por incumprimento do vendedor relativamente ao prazo (já expirado) para a assinatura da escritura, solicitando a devolução do sinal em dobro ou em singelo, conforme decorra a negociação...
   2- Se, por motivos pessoais, pretender evitar a opção 1, será que é viável manter fora da dação a moradia em questão? A existência do CPCV, apesar de não estar registado na conservatória (o que poderá ser feito em qualquer momento, se for conveniente, mas pagando o IMT) poderá ser motivo legal para que a fracção não entre na dação ou isso só poderá acontecer através de negociação amigável com o banco? A fracção em causa é uma gota no oceano...
   Se esta opção fosse viável, baixaria o preço para a soma do sinal com o distrate e ambos, eu e o banco, receberíamos o que nos compete na venda. Parece-me que a venda seria possível sem o lucro do promotor...
   
   O que acham? Obrigado.
2. •  
     GF
   • 8 dezembro 2012

    # 2

   bom, sem ver o contrato em questão é dificil responder-lhe com aferição.
   O que lhe direi é... tente chegar a um acordo quanto antes com o construtor. O problema é que o construtor provavelmente não pode deixar a sua fracção de lado, pois deve estar hipotecada também, e deve fazer parte do bolo do incumprimento.
   Há uma série de situações possíveis na lei, mas se o construtor entregar tudo ao banco, você poderá ficar em maus lençois... principalmente se a empresa estiver falida ou em vias de falência. Deve agir rápido, e sobretudo, consultar um advogado experiente que o ajude a analisar a documentação e a seguir o melhor caminho.
   
   
   
   
   

   Colocado por: Luis Varela MartinsNa qualidade de comprador, assinei um CPCV de uma moradia em banda, inserida num empreendimento de dezenas de fogos, onde consta uma clausula que obriga o promotor a convocar-me para a escritura num prazo de 60 dias após a data de emissão da respectiva licença de utilização

   
   
   Com base nesta afirmação, é o vendedor que está em incumprimento. Mas isso agora de nada lhe serve. Vai interpelar o mesmo, solicitando-lhe que marque a escritura? Pelo que percebi não está em condições de o fazer, certo?
   O seu caso penso que se integra bem na perda objectiva do interesse do credor no cumprimento, sendo que estaremos perante, não uma simples mora, mas perante incumprimento definitivo.
   
   Deveria ter sido feito, por exemplo, um contrato promessa com eficácia real. É que o contrato-promessa standard, produz eficácia meramente obrigacional, inter partes
   
   Estamos a falar de quanto dinheiro envolvido (já pago) ?

   Estas pessoas agradeceram este comentário: LVM
3. • LVM
   • 8 dezembro 2012

    # 3

   O sinal pago no CPCV foi 75.000€.
   
   Como não fui convocado pelo vendedor no prazo estipulado no CPCV para a realização da escritura, posso rescindir o mesmo e pedir a devolução do sinal? Posso fazê-lo antes da dação que ainda não está decidida. O banco tem garantias pessoais do promotor. Este quer dar o empreendimento em dação para libertar essas garantida (dinheiro em contas a prazo, muito, e outros imóveis).
   
   O que eu pretendia era tentar que a facção não fosse entregue em dação. Tem uma hipoteca, de facto, tal como todas as outras, mas ainda está a decorrer a negociação com o banco.
4. •  
     GF
   • 8 dezembro 2012

    # 4

   Com esse valor de sinal, contrate de imediato um advogado experiente na matéria. Não deixe passar mais tempo!
   Tudo pode ser feito desde que o construtor concorde. O problema é se o construtor não concorda.
   
   Você não está em condições de escriturar, certo?
   Pode exigir a devolução do sinal entregue em dobro (ou aquilo que ficou estipulado contratualmente). Ele pode aceitar ou recusar, e recusando, só em tribunal.
   
   
   Sabe se a empresa proprietária do empreendimento goza de boa saúde financeira?
5. • LVM
   • 8 dezembro 2012

    # 5

   Eu não quero escriturar. O CPCV tem quase 5 anos, o promotor demorou muito tempo a obter a licença de utilização e o contexto mudou muito, como é sabido.
   A empresa foi constituída apenas para aquele empreendimento, é uma Lda., e o dono tem boa saúde financeira. Entrega o empreendimento em dação para pagamento dos financiamentos obtidos mas liberta um vasto património que tinha dado como garantia...
   Eu queria arranjar uma solução para a fracção em causa perante o banco, ficando eu e o promotor de posse da casa para a continuar a vender...
6. •  
     GF
   • 8 dezembro 2012

    # 6

   5 anos? Pensei que era uma coisa com alguns meses... !!
   Porquê tanto tempo com os 75 mil euros empatados ?!
   Se a empresa foi constituída exclusivamente para aquele empreendimento, reforço o que mencionei em cima....
   Corre o risco de ficar sem nada... o CPCV assinado tem eficácia meramente obrigacional (inter partes).

   Concordam com este comentário: jrosa
7. • LVM
   • 9 dezembro 2012

    # 7

   Colocado por: GF o CPCV assinado tem eficácia meramente obrigacional (inter partes)

   
   O quer isto dizer? Não posso pedir a devolução do sinal?
8. • nielsky
   • 9 dezembro 2012

    # 8

   Colocado por: Luis Varela Martins........ e ainda não fui chamado formalmente a assinar a escritura. Fui sondado mas, perante o meu pedido verbal de adiamento.......

   
   
   Por esta frase só mostra o que vale a palavra de algumas pessoas hoje em dia.
   Nem vou expressar a minha opinião porque certamente não será de bom gosto, para alguns.

   Concordam com este comentário: ddgvcpt
9. • LVM
   • 9 dezembro 2012

    # 9

   Colocado por: nielsky
   Nem vou expressar a minha opinião

   
   Não faça juízos de valor precipitados.
   O que foi relatado foram factos não intenções...
10. •  
      GF
    • 9 dezembro 2012

     # 10

    Colocado por: Luis Varela Martins
    O quer isto dizer? Não posso pedir a devolução do sinal?

    
    Claro que pode. Mas o que acontece é o seguinte:
    Imaginemos que TODAS as fracções são entregues ao banco. No dia seguinte a construtora fecha a empresa.
    O contrato que assinou, gera obrigações entre as partes (não tem eficácia erga omnes). Como vai obrigar a empresa a devolver-lhe o montante em causa, ou o dobro, se tal estiver estipulado contratualmente?
    Se por exemplo tivesse sido efectuado um contrato promessa com eficácia real, poderia a sua posição num cenário desses ser acautelada, ou houvesse por exemplo tradição do bem, pagamento do IMT, que geraria direito de retenção.
    
    Repito: Não perca mais tempo em forums, por (risco de perder) 75 mil euros consulte de imediato um advogado.

    Estas pessoas agradeceram este comentário: LVM
11. • LVM
    • 28 dezembro 2012

     # 11

    Colocado por: GF
    Repito: Não perca mais tempo em forums, por (risco de perder) 75 mil euros consulte de imediato um advogado.

    Estas pessoas agradeceram este comentário:Luis Varela Martins

    
    
    Claro que este assunto, face ao montante envolvido, não é para ser tratado na net. Agradeço o conselho mas nem me passaria tal coisa pela cabeça.
    No entanto, já detectei neste fórum a presença assídua de quem tem experiência e conhecimentos nesta área do imobiliário que, por vezes, obriga a que se olhe para os problemas de outro ângulo...
    
    Por este motivo, considero que nunca perco tempo quando venho a este fórum.
12. •  
      GF
    • 28 dezembro 2012

     # 12

    Você percebeu o que quis dizer, isso é o importante ;)