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1. • carlosbp
   • 9 abril 2013

    # 1

   Bom dia,
   
   Começo por agradecer a todos os membros pela partilha de informações, conselhos e experiências, que são claramente muito úteis para muita gente que se vê em situações semelhantes às aqui discutidas.
   
   Gostaria de vos pedir opiniões sobre o caso que descrevo em baixo, admitindo (mas não desejando!) que algum membro deste fórum já se tenha deparado com situação idêntica, na sua vida pessoal ou profissional.
   
   No ano passado, arrendei um apartamento, recorrendo a uma imobiliária de peso na praça. Poucos meses depois do início do arrendamento, há algumas semanas atrás, deparei-me com um edital de execução de penhora afixado na minha porta.
   
   Fui apanhado de surpresa, porque nem a imobiliária nem o senhorio me informaram da existência de uma penhora sobre o apartamento, e decidi contactar ambos, por telefone, obtendo respostas vagas sugerindo que não me preocupasse que as coisas se resolveriam. Entretanto, obtive uma cópia do registo predial do imóvel, onde consta informação sobre a penhora.
   
   Com a informação que possuo, procurei online por casos semelhantes e encontrei alguns neste fórum. Nenhum era exatamente igual, mas, se interpretei bem alguns comentários, parece-me que, no meu caso, após uma venda judicial, o novo proprietário do apartamento não é obrigado a manter-me como arrendatário, já que a data da penhora é anterior às datas de celebração e de início do contrato de arrendamento.
   
   Posto isto, tendo em conta que a situação atual não é compatível com a estabilidade que pretendia conseguir com este arrendamento, cujas condições tenho respeitado sempre, gostaria de saber se existe motivo para denúncia do contrato com justa causa, tendo como base o não cumprimento do dever do senhorio me informar sobre a real situação do apartamento.
   
   O meu objetivo é simples: partir rapidamente para outro arrendamento, sem estar preso pelos prazos previstos no contrato para denúncia do mesmo. Naturalmente, entregarei ao senhorio o apartamento em boas condições e não deixarei quaisquer dívidas relativas a rendas ou a serviços de fornecimento de água/eletricidade/gás ou outros.
   
   Agradeço antecipadamente os vossos comentários.
   
   Carlos
2. •  
     FD
   • 9 abril 2013 ^editado

    # 2

   Colocado por: carlosbpgostaria de saber se existe motivo para denúncia do contrato com justa causa, tendo como base o não cumprimento do dever do senhorio me informar sobre a real situação do apartamento.

   
   

   Artigo 1032.º
   Vício da coisa locada
   Quando a coisa locada apresentar vício que lhe não permita realizar cabalmente o fim a que é destinada, ou carecer de qualidades necessárias a esse fim ou asseguradas pelo locador, considera -se o contrato não cumprido:
   a) Se o defeito datar, pelo menos, do momento da entrega e o locador não provar que o desconhecia sem culpa;
   b) Se o defeito surgir posteriormente à entrega, por culpa do locador.
   
   Artigo 1033.º
   Casos de irresponsabilidade do locador
   O disposto no artigo anterior não é aplicável:
   a) Se o locatário conhecia o defeito quando celebrou o contrato ou recebeu a coisa;
   b) Se o defeito já existia ao tempo da celebração do contrato e era facilmente reconhecível, a não ser que o locador tenha assegurado a sua inexistência ou usado de dolo para o ocultar;
   c) Se o defeito for da responsabilidade do locatário;
   d) Se este não avisou do defeito o locador, como lhe cumpria.
   
   Artigo 1034.º
   Ilegitimidade do locador ou deficiência do seu direito
   1 — São aplicáveis as disposições dos dois artigos anteriores:
   a) Se o locador não tiver a faculdade de proporcionar a outrem o gozo da coisa locada;
   b) Se o seu direito não for de propriedade ou estiver sujeito a algum ónus ou limitação que exceda os limites normais inerentes a este direito;
   c) Se o direito do locador não possuir os atributos que ele assegurou ou estes atributos cessarem posteriormente por culpa dele.
   
   2 — As circunstâncias descritas no número antecedente só importam a falta de cumprimento do contrato quando determinarem a privação, definitiva ou temporária, do gozo da coisa ou a diminuição dele por parte do locatário.
   
   (...)
   
   Artigo 1083.º
   Fundamento da resolução
   1 — Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte.

   
   https://dre.pt/pdf1sdip/2012/08/15700/0441104452.pdf
   
   Deve consultar um advogado mas, acho que estes artigos deverão ser suficientes para poder resolver o contrato sem grande oposição por parte do senhorio.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: carlosbp
3. • carlosbp
   • 9 abril 2013

    # 3

   Colocado por: FD Deve consultar um advogado mas, acho que estes artigos deverão ser suficientes para poder resolver o contrato sem grande oposição por parte do senhorio.

   
   FD, muito obrigado pela resposta!
   
   Aproveito para lhe perguntar: tem opinião sobre a situação do arrendamento, admitindo uma mudança de proprietário do apartamento após venda judicial? Pergunto mais por curiosidade, porque o meu objetivo é encontrar rapidamente outro apartamento (e outro senhorio), como referi no primeiro comentário.
4. •  
     FD
   • 9 abril 2013

    # 4

   Colocado por: carlosbptem opinião sobre a situação do arrendamento, admitindo uma mudança de proprietário do apartamento após venda judicial?

   
   Depende.
   Se a situação que desencadeou a mudança de propriedade é anterior ao arrendamento, o arrendamento caduca.
   Se a situação é posterior, o arrendamento mantém-se.
   
   Há uma excepção que é a execução de hipotecas.
   Se o o banco executar a hipoteca e a hipoteca for anterior ao arrendamento, apesar da execução ser posterior, o arrendamento também caduca.
   
   É chato nestas situações mas, que eu saiba, não há solução possível.
5. • carlosbp
   • 9 abril 2013

    # 5

   Existem duas penhoras diferentes presentes no registo predial, ambas com datas de registo no sistema anteriores ao arrendamento. Os sujeitos ativo e passivo são os mesmos nas duas penhoras, mas as quantias exequendas são diferentes. A informação relativa às penhoras inclui números de processos e Juízos de Execução.
   
   Não sei onde poderei consultar a data de execução da penhora, pois ela não consta no registo predial nem no edital que foi afixado na minha porta. Mas vou tentar obter essa informação recorrendo ao agente de execução.
   
   Obrigado, mais uma vez!
6. • carlosbp
   • 23 abril 2013

    # 6

   Bom dia,
   
   É tempo de atualizar esta discussão.
   
   Falei pessoalmente com o senhorio e transmiti-lhe a minha vontade de sair do apartamento, tendo em conta a instabilidade criada pela penhora e respetiva venda judicial. Felizmente, o senhorio aceitou a minha pretensão e acordámos em assinar documento de rescisão por mútuo acordo do contrato de arrendamento.
   
   Já enviei carta registada com aviso de receção a informar que deixarei o apartamento até ao fim deste mês. Na mesma carta, indiquei um prazo para a assinatura do documento de rescisão por mútuo acordo do contrato de arrendamento.
   
   Acho que estou a fazer tudo bem, de forma a não deixar nenhuma ponta sem nó.
   
   Obrigado, novamente,
   
   Carlos
7. •  
     Picareta
   • 23 abril 2013

    # 7

   Colocado por: carlosbpAcho que estou a fazer tudo bem, de forma a não deixar nenhuma ponta sem nó.
   

   
   Não devia ter enviado a carta. Não serve para nada, serve apenas para o senhorio ficar desconfiado.
   Se combinou com ele a saída, preocupe-se apenas em assinar a rescisão por mútuo acordo. E se é por mútuo acordo, enviar cartas registadas só prejudica a relação.
8. • carlosbp
   • 23 abril 2013

    # 8

   Picareta, compreendo o que pretende dizer-me e agradeço-lhe a chamada de atenção, mas tinha de comunicar ao senhorio a saída do apartamento no fim deste mês. E a forma correta de o fazer é através de carta registada com aviso de receção.
   
   Não o mencionei no comentário anterior, mas fiz um contacto telefónico antes de enviar a carta e disse ao senhorio que ia confirmar a saída por escrito. O tom de ambos os contactos foi o mais cordial possível.
9. •  
     Picareta
   • 23 abril 2013

    # 9

   Colocado por: carlosbpmas tinha de comunicar ao senhorio a saída do apartamento no fim deste mês.

   
   A saída só se comunica quando é uma decisão unilateral, se existe um acordo não se deve comunicar a saída. E se agora o senhorio não assinar o acordo?
   
   

   Colocado por: carlosbpmas fiz um contacto telefónico antes de enviar a carta e disse ao senhorio que ia confirmar a saída por escrito.

   
   Fez bem, sendo assim, retiro o que disse relativamente às desconfianças do vizinho.
   
   Atenção que é apenas a minha opinião, não sou jurista.