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1. • Torkas
   • 20 fevereiro 2013

    # 1

   Boa noite,
   
   Recebi das Finanças uma notificação de Avaliação de um terreno urbano.
   No Cálculo do Valor Patrimonial (VT), foram utilizados os seguintes parâmetros:
   VT = VC x A x Cl x Ca x Cq
   Estando o terreno desocupado (com silvas) sem qualquer construção, gostaria de saber se para o cálculo do VT, se deverá utilizar a mesma fórmula estando o edifício construído ou não.
   Exemplo, na notificação, os dados são os seguintes:
   
   Área total do terreno = 1.908,0000
   Área de implantação do prédio = 677,8000
   Área bruta de construção = 2.003,4000
   Área bruta dependente = 667,8000
   
   Para o cálculo de A, utilizou-se o coeficiente de 28,00% no parâmetro Caj.
   
   Sem existir prédio construído, para o cálculo de A devem ser utilizadas as áreas de brutas de construção, Área bruta dependente e Área de implantação do prédio?
   Um terreno urbano sem construção deverá ter o mesmo processo de cálculo de um terreno urbano já construído? Não faz sentido, uma vez que o proprietário não retira lucro enquanto não existir construção?!
   
   Obrigado pela ajuda
   Torkas
2. • Silver Wolf
   • 20 fevereiro 2013

    # 2

   O Cálculo do valor de terrenos inscritos como "terrenos para construção" vai dar uma salganhada enorme durante estes meses de Fevereiro e Março.
   
   Pessoas que cometeram o "erro" de inscrever os seus terrenos como "terrenos para construção" com a ideia de um dia poderem vender o "lote" ou construírem algo vão pagar agora, e bastante.
   
   Adiante,
   
   Os terrenos para construção são avaliados seguindo a seguinte "ideia":
   
   Avalia-se o suposto edifício lá construído e aplica-se o valor de percentagem a que o terreno corresponderá.
   
   (Isto corresponde, de forma simplificada, àquela conta simples que todos ligados à construção faziam para calcular o valor do terreno "a olho", dizendo que a componente do terreno no valor total seria de cerca de 25%)
   
   Os problemas, aos meus olhos, são:
   
   a) Não há qualquer distinção entre terrenos infra-estruturados, loteados, ou qualquer outro. É tudo "medido pela mesma bitola".
   b) Fica ao critério do avaliador, decidir que construção é possível de ser construída no terreno, caso não haja alvará de loteamento.
   c) Nesta avaliação geral, do modo como foi feita, mesmo nos lotes de terrenos loteados não houve - de alguns peritos - o cuidado em verificar o que estava previsto no loteamento.
   
   
   Receio que isto vá trazer uma corrida às Câmaras Municipais a pedir a "desclassificação" dos terrenos.
   Nem sei se as CMs o saberão fazer, ou mesmo o quererão fazer.
   
   Julgo que muitos destes terrenos acabarão por ser doados às próprias CMs ou a Instituições que tenham isenção de IMI, pois os proprietários não suportarão o encargo de IMI de algo que, nesta altura, não tem qualquer valor comercial.
3. •  
     FD
   • 21 fevereiro 2013

    # 3

   O Silver Wolf já disse tudo, só falta referir que este não é o primeiro caso que passa aqui pelo fórum...

   Estas pessoas agradeceram este comentário: Silver Wolf
4. • svr
   • 21 fevereiro 2013

    # 4

   Pela informação que apresenta conclui-se o seguinte:
   
   - A área de implantação do prédio considerada pelo avaliador foi cerca de 35% da área total do terreno ( Tem que se verificar se é um lote e se a área de implantação corresponde a 667,8m2, ou se é uma parcela de terreno verificar qual o índice de construção permitida no PDM, em último fazer uma análise às construções existentes na envolvente ao seu terreno e verificar se as áreas de implantação são semelhantes).
   
   - Foi considerado um prédio com 3 pisos em que 2 deles foram considerados privativos(habitação) e o outro dependente(zona de arrumos + garagens....)
   - Quanto ao coeficiente de ajustamento Caj, este é dado pelo SIGIMI Sistema de Informação Geográfica do Imposto Municipal Sobre Imóveis. Pode verificar através deste site http://www.e-financas.gov.pt/SIGIMI/default.jsp clicando na local do seu terreno.
   
   Caso fosse um lote seria mais fácil de verificar as áreas atribuídas...
5. • Topy
   • 21 fevereiro 2013

    # 5

   Como sabemos o Fisco tem sempre como objectivo o que mais lhe convém. Deixo no ar a pergunta:- Não se deveria utilizar o principio do utilizador (beneficiário da coisa) o utilizador pagador? Ora se alguém possui um terreno, ainda que seja para construção e nele nada estiver cobstruído, como se pode taxar algo que não existe?
   Agradeço comentário.
6. • Dj_C
   • 21 fevereiro 2013

    # 6

   Colocado por: TopyComo sabemos o Fisco tem sempre como objectivo o que mais lhe convém. Deixo no ar a pergunta:- Não se deveria utilizar o principio do utilizador (beneficiário da coisa) o utilizador pagador? Ora se alguém possui um terreno, ainda que seja para construção e nele nada estiver cobstruído, como se pode taxar algo que não existe?
   Agradeço comentário.

   
   
   Se for o fisco até dupla, tripla, etc. tributação pode fazer e tudo na legalidade. Tal como pode continuar a fomentar as disparidades pelo país.
   
   Cumps,
   Dj_C
7. •  
     Picareta
   • 21 fevereiro 2013

    # 7

   Colocado por: TopyOra se alguém possui um terreno, ainda que seja para construção e nele nada estiver cobstruído, como se pode taxar algo que não existe?

   
   O fisco cobra o IMI apenas sobre o valor do terreno, e o terreno está lá, existe.
8. • Torkas
   • 21 fevereiro 2013

    # 8

   Caros,
   
   Muito obrigado pelos vossos comentários, contudo, continuo com as mesmas dúvidas.
   Tal como comentou o Topy, será legal as Finanças me cobrarem sobre algo que não tenho?
   Segundo o artigo 45 Valor patrimonial tributário dos terrenos para construção (http://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cimi/cimi45.htm)
   
   "1 - O valor patrimonial tributário dos terrenos para construção é o somatório do valor da área de implantação do edifício a construir, que é a situada dentro do perímetro de fixação do edifício ao solo, medida pela parte exterior, adicionado do valor do terreno adjacente à implantação.
   
   2 - O valor da área de implantação varia entre 15% e 45% do valor das edificações autorizadas ou previstas.
   
   3 - Na fixação da percentagem do valor do terreno de implantação têm-se em consideração as características referidas no n.º 3 do artigo 42.º
   
   4 - O valor da área adjacente à construção é calculado nos termos do n.º 4 do artigo 40.º.
   
   5 - Quando o documento comprovativo de viabilidade construtiva a que se refere o artigo 37.º apenas faça referência aos índices do PDM, devem os peritos avaliadores estimar, fundamentadamente, a respectiva área de construção, tendo em consideração, designadamente, as áreas médias de construção da zona envolvente."
   
   Continuo sem como entender a lei e se devo ou não ter em consideração a área de construção de um prédio que não existe.
   
   Obrigado pela ajuda mais uma vez.
   Torkas
9. •  
     Picareta
   • 21 fevereiro 2013

    # 9

   Colocado por: TorkasTal como comentou o Topy, será legal as Finanças me cobrarem sobre algo que não tenho?

   
   Não tem!!! as finanças avaliaram apenas o terreno que é seu. Talvez seja injusto, mas as finanças avaliaram apenas o terreno.
   
   

   Colocado por: TorkasContinuo sem como entender a lei e se devo ou não ter em consideração a área de construção de um prédio que não existe.

   
   O valor de um terreno depende da sua capacidade construtiva, num lote pertencente a um loteamento,a capacidade construtiva está bem definida, nos restantes terrenos urbanos, através do PDM é possível calcular a capacidade construtiva, mas tenho muitas dúvidas que os peritos das finanças andem a ver o PDM para o cálculo do VPT de um terreno urbano.
   Acho que a única hipótese que tem para poder reclamar, é consultar o PDM e calcular a área de construção permitida para o seu terreno, se for inferior ao valor atribuído pelas finanças deve reclamar.
10. • Silver Wolf
    • 21 fevereiro 2013

     # 10

    Leia bem o meu tópico que entenderá.
    
    A fórmula está mal "descrita" na notificação e não deixa entender à primeira que é retirada uma percentagem do total.
    
    Isto pq a percentagem é tirada na área e não no valor final, como ficaria mais claro.
    
    
    Se quiser apague os dados que o possam identificar e coloque aqui a notificação que eu aponto onde está a "percentagem do terreno".
11. • Torkas
    • 22 fevereiro 2013

     # 11

    Boa Noite Silver Wolf
    Na notificação temos:
    VT = VC x A x Cl x Ca x Cq
    288.820,00 = 603,00 x 383,1756 x 1,25 x 1,00 x 1,000
    
    O valor de (Aa + Ab) x Caj = 100 x 1,0 + 0,90 x (160 - 100) + 0,85 x (220 - 160) + 0,80 x (1.335,6000 + 200,3400 - 220,0000)
    Para o cálculo de A, estão a utilizar a fórmula A = (Aa + Ab) x Caj x %** + Ac + Ad (em que %** é de 28,00%).
    De notar que, utilizando o Link da AT, para a morada concreta, descobri que o Cl é de 1,2 e não 1,25. Logo aqui penso que há um erro.
    Ponto ainda muito importante, penso que a área real do terrenos não serão os 1.908 mas sim perto de 1.500 metros quadrados.
    
    Acha que posso e devo reclamar o coeficiente de localização e a reavaliação da área do terreno?
    
    Obrigado
    Torkas
12. • Silver Wolf
    • 22 fevereiro 2013

     # 12

    Esses 28% são a componente do terreno.
    
    No fundo o que estão a dizer, em português corrente, é que o terreno vale 28% do suposto prédio que lá poderia edificar.
    
    Por mim, para facilidade de leitura, deviam multiplicar os 28% ao valor em Euros. Mas eles entendem que fica melhor fazer o desconto na área...
13. • Silver Wolf
    • 22 fevereiro 2013

     # 13

    Respondendo directamente às perguntas: Se tem a certeza que o CL está incorrecto, avance. Ganha 5%.
    
    Relativamente ao potencial construtivo, devia confirmar no PDM (ou encontrar um técnico habilitado que o faça).
    
    Cuidado com os 30 dias!
14. • Torkas
    • 22 fevereiro 2013

     # 14

    Viva,
    
    Relativametne ao Cl, está confirmadíssimo.
    Quando se refere ao potencial construtivo, será que na CM não tem essa informação?
    Segundo o Artigo 45 do CIMI, no ponto 2 . O valor da área de implantação varia entre 15% e 45% do valor das edificações autorizadas ou previstas.
    Ora, se a área do terreno é se 1908, e se calcular 28% não tenho o valor da área de implantação de 677,8000...
    
    Tenho até dia 7 de Março para avançar.
    
    Mais uma vez, muito agradecido pela ajuda.
    Torkas
15. • Silver Wolf
    • 22 fevereiro 2013 ^editado

     # 15

    A CM devia disponibilizar, a seu pedido, uma certidão com a informação do potencial construtivo do terreno, para efeitos de IMI.
    
    O problema é que eu tenho dúvidas (ou melhor tenho mesmo a certeza) que lhe responderão a tempo de respeitar os 30 dias da reclamação.

    Estas pessoas agradeceram este comentário: Torkas
16. • ccem
    • 13 junho 2013

     # 16

    Boas....
    Ando num processo semelhante, ou seja:
    
    Comprei um terreno rustico e submeti um processo de licenciamento na Camara. No decurso tive uma surpresa, pois parte do terreno estava classificado como reserva ecológica nacional, mas.... lá se deu a volta com um novo projeto.
    
    Recentemente, levantei a licença/alvará de construção e fui tratar das "obrigações", ou seja IMI e Contribuição especial.
    
    Chegado ás finanças, o dito alvará "bateu na trave" para efeitos de IMI, onde em lugar algum vem mencionadas as áreas referentes ao terreno, nomeadamente a área para a parte urbana. Logo, as finanças só submetem o processo baseado no artigo em que se encontra inscrito o dito terreno, ou seja, a totalidade do "rustico"
    
    Mais uma volta à camara na tentativa de a mesma emitir documento . . . outro "pontapé na trave", a camara não altera o documento emitido e caso queira e entenda fazer uma exposição sob requerimento de certidão poderei fazer e aguardar de facto o despacho, o que demora entre 3 ou 4 semanas e...naturalmente os cerca de 50 euros pela certidão! ( e o prazo a correr).
    
    Regressei novamente ás finanças, onde me disseram que sempre poderia submeter o processo para IMI com aquele valor do artigo (o total do rustico) e que a diferença não seria muita no meu caso, ora:
    
    Total rustico: 850 m2
    Area construção: 347m2
    Area Implatação: 209m2
    
    ou seja:
    Area destinada à construção é de 453m2
    Area rustica (reserva ecológica) é de 371m2
    (houve cedência ao domínio publico, já deduzido)
    
    Questiono se alguém com estes valores descritos, pode esclarecer se me compensa submeter o processo pelo todo (850m2/urbano) ou "tentar" resolver e destacar para o terreno misto, tendo em conta que, a % é superior no rustico 0.8%.
    
    Agradeço