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Áreas do meu terreno - mais pequeno que o declarado

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  1.  # 1

    Bom dia a todos,

    Gostaria de saber se alguém aqui me poderá ajudar com uma dúvida que eu tenho acerca do meu terreno.

    Há uns meses atrás, eu e a minha esposa compramos uma pequena casa em Mafra. Já cá estamos a morar, e com as obras todas já acabadas!

    A questão que eu tenho é a seguinte. Na nossa caderneta, a área do terreno é 484m2 e a casa 160m2. Com a área da casa eu concordo, agora o terreno é que me deixa confuso. Nós temos um pequeno jardim, que pelas minhas contas não será maior que a área da casa, no máximo, a área é igual. Supondo que a área seja igual à da casa, chego a 320m2. Por isso, faltam-me uns 100m2 que não faço a mínima ideia onde são! Perguntei à agência imobiliária que nos vendeu a casa, e eles confirmaram que o meu terreno não passa do jardim. Falei com o meu vizinho (que era o dono da casa que eu comprei), e ele também confirmou que o meu terreno acaba no muro do jardim. O único documento que possuo da câmara, só me indica uma bola desenhada à mão à volta da minha casa e abrange o que me parece uns 100m2 do terreno do vizinho.

    Ora então tudo isto me leva a pensar que estou a ser aldrabado de uma certa forma....

    Fui à câmara, e mandaram-me para as finanças. Ainda não fui, mas acho muito estranho mandarem-me para lá já que o que tenho lido indica-me para me dirigir ás finanças ou à IGEO.

    Desculpem a minha ignorância, mas é a primeira vez que compramos casa em Portugal já que vivíamos em Londres há 12 anos. Gostaria de saber qual a melhor forma de eu me poder informar dos limites do meu terreno para conseguir pôr fim a esta pequena dúvida, se alguém nos puder ajudar, seria bastante agradecido!
    • mog
    • 14 junho 2013

     # 2

    smfcosta, salvo melhor opinião, se você acordou a compra da propriedade dentro dos limites estabelecidos (e visíveis), então essa é a sua propriedade, sem tirar nem pôr.
    O que acontecia antigamente, é que as pessoas mediam os terrenos a "olhómetro", isto é, sem rigor (por exemplo, mediam uns passos, cada passo correspondia a um metro, e depois era fazer as contas). O que também pode ter acontecido, é que algures no passado havia uma propriedade com, por exemplo, 1000 m2, dividida em 2 artigos, e que o dono decidiu para efeitos de finanças dividir a área irmãmente pelos 2 artigos; posteriormente, decidiu dividir a propriedade fisicamente em 2, mas sem que as áreas de cada um correspondesse ao que estava inscrito na matriz. Tudo isto são possibilidades apenas.
    O que deverá fazer é chamar alguém para tirar as medidas exactas ao terreno que comprou (eventualmente um topógrafo, não sei...) e corrigir as áreas junto das finanças e da conservatória do registo predial. Assim, só pagará IMI sobre o terreno que efectivamente tem, e nem mais um metro.
    Mas, naturalmente, aguarde por outras opiniões.
    cumps.
    Concordam com este comentário: SPedro
    Estas pessoas agradeceram este comentário: smfcosta

  3.  # 3

    a meu ver deve contrata um topografo e fazer o levantamento rigoroso dos limites do terreno visíveis, depois terá que pedir responsabilidades a quem lhe vendeu o terreno pois terá cometido uma incorreção em algum sentido.
    se está na caderneta x e você na realidade tem menos que x então poderá exigir ser ressarcido dessa incorreção, poderá também ser o caso de que algum vizinho tem no seu lado essa parte que lhe falta e ai estão a ver se a coisa passa sem você fazer ondas.

  4.  # 4

    Parece-me justo que corrigindo a área tem direito a correcção do preço que julgo ter sido formado por áreaxpreço/m2.
    A informação cadastral pode ser obtida aqui: http://www.igeo.pt/servicos/inf_cadastral.htm

  5.  # 5

    Colocado por: marco1se está na caderneta x e você na realidade tem menos que x então poderá exigir ser ressarcido dessa incorreção


    Colocado por: macalParece-me justo que corrigindo a área tem direito a correcção do preço que julgo ter sido formado por áreaxpreço/m2.

    Não concordo com estas opiniões.

    Concordo com esta:

    Colocado por: mogsmfcosta, salvo melhor opinião, se você acordou a compra da propriedade dentro dos limites estabelecidos (e visíveis), então essa é a sua propriedade, sem tirar nem pôr.
    Concordam com este comentário: 1255

  6.  # 6

    e como vão determinar a parte do valor pago correspondente ao terreno e a parte correspondente a habitação? Daqui a 10 anos venha cá dizer como está a correr o processo no tribunal.

  7.  # 7

    Picareta

    então o vendedor terá que custear a rectificação de áreas quer nas finanças quer na conservatória, ou andamos aqui a vender terrenos com áreas de boca? e os impostos?? e a legalidade até para futura venda??
    Concordam com este comentário: LiliFrancisco

  8.  # 8

    Colocado por: marco1então o vendedor terá que custear a rectificação de áreas quer nas finanças quer na conservatória,

    Com esta já concordo.

    ....mas o smfcosta já falou com o vizinho, já falou com a agência imobiliária, já foi à Câmara, já foi às finanças, e ainda não mediu o terreno!!! com um bocado de sorte até está bem medido!!!

    Colocado por: smfcostaNós temos um pequeno jardim, que pelas minhas contas não será maior que a área da casa, no máximo, a área é igual. Supondo que a área seja igual à da casa, chego a 320m2.

  9.  # 9

    Que área tem na certidão predial?

  10.  # 10

    Obrigado a todos pelos vossos comentários.

    Pelo que eu percebi, o melhor a fazer será contactar um topografo. Dai, chegamos a uma conclusão das áreas que faltam. Mas que faltam mesmo, isso tenho a certeza!

    Que área tem na certidão predial?


    Penso que não tenho este documento. O único onde me indica as áreas é a caderneta. Onde é que posso obter este documento?

  11.  # 11

    Colocado por: smfcostaOnde é que posso obter este documento?


    Vai aqui:

    http://www.predialonline.pt/PredialOnline/FRM005RPOLCP_input.action

    e introduz o código da certidão permanente que lhe deram na escritura.
    • CG.
    • 14 junho 2013 editado

     # 12

    Viva,

    Analise bem os limites do seu terreno. Verifique com o antigo proprietário e vizinhos. Tenha o cuidado a verificar a quem pertencem os muros de limitação caso existam.
    Mande um topografo medir o terreno, fazendo uma planta topográfica (atenção às cotas que devem estar corretas em relação ao mar).
    Depois, conjuntamente com os seus vizinhos confiram os limites. Por fim assinem todos a declarar que está em conformidade (aqui a ajuda do advogado pode ser preciosa). As assinaturas são essenciais. Justifique o porquê das áreas antigas estarem erradas.
    Entregue o respectivo documento no registo predial e depois nas finanças.
    Este é o trâmite normal para corrigir áreas de terrenos sem construções. Com construções envolve câmeras, ...

  13.  # 13

    Colocado por: Picareta

    Vai aqui:

    http://www.predialonline.pt/PredialOnline/FRM005RPOLCP_input.action

    e introduz o código da certidão permanente que lhe deram na escritura.


    Obrigado, já o tirei. Tal como na caderneta, 484m2 área total, 296m2 área descoberta.

  14.  # 14

    O IMI a pagar do terreno que tem a mais é irrisório.
    De facto pagará algo a mais, mas não será nada significativo comparado com a casa em si.

    Se a conservatória e as financias dizem o mesmo, só vejo dois caminhos:

    a) ou tenta descobrir onde está e reivindicar essa área a mais.
    b) faz uma rectificação de áreas na conservatória e finanças.

    Eu sugiro-lhe a terceira via, c) não fazer nada.

  15.  # 15

    Colocado por: Silver WolfO IMI a pagar do terreno que tem a mais é irrisório.
    De facto pagará algo a mais, mas não será nada significativo comparado com a casa em si.

    Se a conservatória e as financias dizem o mesmo, só vejo dois caminhos:

    a) ou tenta descobrir onde está e reivindicar essa área a mais.
    b) faz uma rectificação de áreas na conservatória e finanças.

    Eu sugiro-lhe a terceira via, c) não fazer nada.


    Pois, eu estava mais interessado na primeira via...porque o espaço me dava jeito!

    Só mesmo com a ajuda do topografo certo?

  16.  # 16

    A primeira via não será nada fácil. Exigirá tempo, dedicação e não tem sucesso garantido.

    Talvez começar por procurar as cadernetas antigas nas finanças. Aí talvez consiga mais alguma pista para continuar a procurar.

    Se o terreno tiver uma configuração comum (rectângulo por exemplo) pode calcular a dimensão do mesmo com uma fita e evitar para já o recurso a um topógrafo.
    • 1255
    • 15 junho 2013

     # 17

    Boas smfcosta,
    já lhe disseram aqui que você acordou a compra da propriedade dentro dos limites estabelecidos (e visíveis), então essa é a sua propriedade.
    Está quase tudo dito.
    Esqueça a possibiliadade de ir buscar mais terreno e não alimente expectativas. Só arranja confusão e não adianta nada.
    Viu ou não viu a propriedade antes de a comprar? Essa questão devia ter sido levantada antes da compra, aí ainda era capaz de ver o vendedor a corrigir a área.
    Concordo que é legitimo questionar onde está a diferença de áreas e como surgiu.
    Mas faça assim, se não que contratar para já um topógrafo também não precisa. Medir uma propriedade com 484 m2 não é difícil.
    Com sorte até tem uma configuração regular.
    Pegue num papel e num lápis (e já agora numa borracha :-) e meça o terreno. No papel tente reproduzir o desenho do mesmo com a casa implantada. Todos nós temos uma fita métrica em casa, nem que seja uma de 5 metros. A tarefa não custa nada, se for preciso peça ajuda a um amigo ou a alguém disponível.
    No desenho coloque todas essas medidas, pode começar pelo perímetro exterior do terreno, cada um dos lados. Depois mede a casa toda por fora e coloca no desenho.
    Em casa com calma faz a conta, determina com facilidade a área coberta da casa e a área total do terreno (casa + terreno).
    Só depois de ter a cetreza que a área está mal é que começa a fazer perguntas, não "sofra" por antecipação.
    Caso exista uma grande diferença, não é caso único, tem duas hipóteses,
    Claro que antes de qualquer decisão não invalida tentar saber junto dos vendedores ou dos anteriores proprietários o que se passou, mas não vá pelo caminho de saber onde está o "seu" terreno. Isso vai tirar-lhe anos de vida e quando comprou a casa foi para ter o seu cantinho e não para arranjar problemas.
    Uma hipótese é corrigir essa área junto das finanças e da conservatória. Se a diferença da área for superior a 10%. Aí é que lhe podem pedir um levantamento mais rigoroso, feito até por um técnico credenciado para dar credibilidade ao processo. Começa nas finanças com um pedido de avaliação e depois de produzir efeito a avaliação vai à conservatória e faz também lá o averbamento. Na conservatória pode custar algum dinheiro e nem sempre vêm estas alterações de bom grado (ainda não percebi poquê).
    Outra hipótese é habituar-se à situação e viver com ela por mais uns anos.
    O IMI a pagar por 486 m2 é ligeiramente superior se tiver menos 100 m2. Mas não será uma grande diferença.
    Se fosse mais perto da zona Centro media-lhe a casa e terreno de borla, só para lhe dar a certeza da área, mas em Mafra é longito para mim :-)
    Quantos anos tem a casa? Teve projecto recentemente na câmara? para aí há uns 10 ou 15 anos?
    Isso pode saber junto dos serviços mas não fale para já na questão de querer saber das áreas porque mandam-no logo dar uma volta. Se a casa é recente, vai à câmara e tente saber (com uma planta de localização e o nome do anterior proprietário) e diz que é o actual proprietário da casa e precisa de alguma informação técnica sobre esse projecto, se o teve. No projecto tem muita coisa que o pode ajudar, tem uma planta de implantação com o limite da propriedade que lhe popde esclarecer essa dúvida.
    Mas por mim, e caso tenha visto o terreno e a casa antes da compra, fique como está ou tente alterar a área se de facto houver diferença.

  18.  # 18

    Olá a todos,

    As minhas desculpas por só ter respondido agora, a semana foi bastante atarefada!

    Agradeço a todos pelos vossos comentários, ajudaram imenso já que eu estava um pouco perdido com este assunto...A dúvida ficou resolvida, já que havia uma parte do lado da frente da casa que eu não tinha a ideia que fosse um área tão grande (98m2).

    Obrigado mais uma vez!

  19.  # 19

    Colocado por: Picaretao smfcosta já falou com o vizinho, já falou com a agência imobiliária, já foi à Câmara, já foi às finanças, e ainda não mediu o terreno!!!

  20.  # 20

    A mim também me aconteceu que o terreno tinha área a menos, após medição topográfica para iniciar a construção. Cheguei á conclusão que o levantamento topográfico efectuado aquando do loteamento do Bairro foi mal executado. Ainda este fim de semana falei com um proprietário de um lote contiguo, que pediu um levantamento topográfico para o projecto de construção de uma moradia e se viu confrontado com o mesmo problema.
    Agora deixo-vos esta questão, não deveria a Câmara ser responsabilizada? Quando é emitida a licença de construção não deveriam ser confirmadas as áreas dos terrenos? Não são as Câmaras Municipais que autorizam os loteamentos?

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