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Comprar casas e imóveis

Teoria sobre valor elevado de habitação em Lisboa

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  1.  # 21

    Colocado por: AntonioKhal

    Ja dei a minha opinião sobre os valores mas entretanto ontem reflecti de forma rápida (pouco cuidada confesso pois não inclui a inflacção etc)

    T2 em Lisboa , 500€ mensais de aluguer


    Quando diz Lisboa é a cidade de Lisboa ou "grande Lisboa"?
    É que arrendar um T2 na cidade de Lisboa por 500e é uma das seguintes hipóteses:
    - É um apartamento antigo/velho que possivelmente está numa zona envelhecida da cidade e possivelmente algo afastado do metro
    - É um apartamento que está numa zona "menos boa" da cidade, podendo estar próximo de zonas onde existem mais emigrantes ilegais, trafico, bairros sociais, etc
    - Uma sorte danada e um timming perfeito (acho que não se pode fazer contas a contar com isso)
    - Dificilmente terá lugar de garagem (e se quisermos contemplar um aluguer temos de acrescentar ai mais uns 75€)


    Colocado por: AntonioKhal
    50 anos serão 300 k

    Partindo do principio que um casal aluga aos 30 (a média hoje em dia creio) até aos 80 gastam 300 000 €


    Assumindo que os aumentos de renda estão +- em paridade com inflação e tal podemos facilitar as contas para os 300k em 50 anos
    No entanto aqui é preciso ver que à partida estes gastos estão excluídos:
    - Condominio
    - IMI
    - Futuros impostos/taxas que possam milagrosamente surgir nesses 50 anos
    - Manutenção da casa
    - Custos com obras extraordinárias do condomínio
    - Manutenção e aquisição de alguns dos electrodomésticos

    A pergunta que faço é.... quando dinheiro não está aqui em 50 anos?


    Colocado por: AntonioKhal
    Pelas suas contas são 378 000 euros + 50 000 euros em 35 anos , portanto 428 000 €


    Para o cenário mais caro seria os 50 + 200 + 172 = 422k....
    No entanto uma casa de 250k, não se arrenda pelos 500€ que usou para fazer as contas, bem longe disso (pelo menos nos últimos anos em Lisboa).

    Um exemplo é ver as casas na zona da Expo. Com o valor do T1 que deve andar em média acima dos 190k, o valor do arrendamento deve andar em média acima dos 700€...
    Se um T2 razoavelmente modesto ficar nos 250k, certamente que é arrendado ai pelos seus 800/850€


    Colocado por: AntonioKhal
    Quando voce acabar de pagar a casa vale 100 000? 80 000 ? curiosamente perde á mesma pelo menos 300 000 € certo ?
    Agora pergunto lhe por curiosidade acha que vale a pensa comprar ?
    (ps tou com sono de fiz as contas mal digam me)


    É complicado (pelo menos para mim que sou completamente leigo) saber o valor de um imóvel daqui por 50 anos....

    Focando o tema em "Arrendar VS Comprar", vai depende dos compromissos que se quer assumir. Não há respostas certas ou erradas.

  2.  # 22

    Colocado por: solaris3x927

    Quando diz Lisboa é a cidade de Lisboa ou "grande Lisboa"?
    É que arrendar um T2 na cidade de Lisboa por 500e é uma das seguintes hipóteses:
    - É um apartamento antigo/velho que possivelmente está numa zona envelhecida da cidade e possivelmente algo afastado do metro
    - É um apartamento que está numa zona "menos boa" da cidade, podendo estar próximo de zonas onde existem mais emigrantes ilegais, trafico, bairros sociais, etc
    - Uma sorte danada e um timming perfeito (acho que não se pode fazer contas a contar com isso)
    - Dificilmente terá lugar de garagem (e se quisermos contemplar um aluguer temos de acrescentar ai mais uns 75€)e

    (não resido em lx há mais de 15 anos )

    Fui ao OLX vi o preço de um T2 para vender e arrendar e talvez tenha tido sorte no entanto caso o site permita envie links não se esqueça que o "aluga se" e o alugar são coisas diferentes e volto a fazer as contas
    Acabei de ver um T2 moderno em benfica construção de 2004 por 600 € mesmo por 600 € a validade do raciocinio mantêm se e não compensa comprar




    Assumindo que os aumentos de renda estão +- em paridade com inflação e tal podemos facilitar as contas para os 300k em 50 anos
    No entanto aqui é preciso ver que à partida estes gastos estão excluídos:
    - Condominio
    - IMI
    - Futuros impostos/taxas que possam milagrosamente surgir nesses 50 anos
    - Manutenção da casa
    - Custos com obras extraordinárias do condomínio
    - Manutenção e aquisição de alguns dos electrodomésticos

    A pergunta que faço é.... quando dinheiro não está aqui em 50 anos?

    Estou confuso
    Condominio - na maior parte dos casos que conheço é o senhorio que paga - considero este 1 item negociável .
    impostos/taxas - sobre o inquilino ??
    - Custos com obras extraordinárias do condomínio -Mais uma vez é o inquilino que vai suportar estas obras e não o senhorio ??

    Novamente não entendo porque menciona estes items abaixo uma vez que caso compre vai ter que os suportar na mesma.

    Manutenção da casa
    - Manutenção e aquisição de alguns dos electrodomésticos



    Para o cenário mais caro seria os 50 + 200 + 172 = 422k....
    No entanto uma casa de 250k, não se arrenda pelos 500€ que usou para fazer as contas, bem longe disso (pelo menos nos últimos anos em Lisboa).

    Um exemplo é ver as casas na zona da Expo. Com o valor do T1 que deve andar em média acima dos 190k, o valor do arrendamento deve andar em média acima dos 700€...
    Se um T2 razoavelmente modesto ficar nos 250k, certamente que é arrendado ai pelos seus 800/850€

    Não foram esses os valores que vi no OLX no entanto admito que não tenha utilizado um valor correcto
    Estive neste momento a ver um T2 nas laranjeiras por 255k e valor de renda 700€

    Vou fazer outra simulação.

    Em 50 anos 420k de renda

    Embora o cálculo seja menos aparentemente favorável ao arrendamento é importante também referir isto.

    Segundo o exemplo do poster , damos 50000 euros de entrada. No entanto se arrendarmos podemos aplicar os 50000 euros durante 50 anos.

    Um depósito a prazo com uma taxa média de 4% em 50 anos vamos ter depois de impostos 50000 + 72000 = 122000 €
    Refiro que o depósito a prazo não é a melhor opção de poupança existem outras opções seguras com rentabilidades bastante superiores.

    ------------

    Portanto teriamos na compra

    50 + 200 + 172 = 422k....

    Uma desvalorização no activo que custa 250k de 150k em 50 anos é perfeitamente realista e não precisa de prever o futuro basta olhar para o passado , bem sei o que pensa ah mas o futuro ninguém sabe e pode ser diferente
    sim e não em análise de mercados e em 300 anos de história com registos fidedignos existem ciclos que se repetem , diga me quantas casas que foram compradas em lisboa há 50 anos valorizaram ?
    Veja os valores de compra há 50 anos e veja quanto valem e chega rapidamente a uma conclusão.

    Portanto se passados 50 anos o nosso activo vale 100k nós efectivamente perdemos 322k

    Se gastamos 422k na renda e ganhamos 72k de juros com o dinheiro aplicado...

    E se tiver em conta que ao pagar a renda terá eventualmente uma capacidade financeira maior o que lhe permite poupar mais e por conseguinte ganhar mais com as suas poupanças verá que a compra não tem efectivamente vantagem nenhuma em relação ao arrendamento (falamos sempre de compra a crédito )

    Grave é entre uma situação que em caso de divórcio , perda de emprego deslocalização é mais facilmente resolvida e outra que nos "ata" para a vida escolher a segunda como já disse noutro post apenas a iliteracia financeira elevada que temos em Portugal explica isto

    Admito que me possa ter enganado nos cálculos e se assim o fiz diga me. Trabalho em análise nas imobiliário não é a minha especialidade.



    É complicado (pelo menos para mim que sou completamente leigo) saber o valor de um imóvel daqui por 50 anos....

    ver resposta acima

    Focando o tema em "Arrendar VS Comprar", vai depende dos compromissos que se quer assumir. Não há respostas certas ou erradas.

  3.  # 23

    Não vou fazer quote a tudo para não ficar confuso.

    Colocado por: AntonioKhal
    Fui ao OLX vi o preço de um T2 para vender e arrendar e talvez tenha tido sorte no entanto caso o site permita envie links não se esqueça que o "aluga se" e o alugar são coisas diferentes e volto a fazer as contas
    Acabei de ver um T2 moderno em benfica construção de 2004 por 600 € mesmo por 600 € a validade do raciocinio mantêm se e não compensa comprar


    Eu não conheço em detalhe todas as zonas de Lisboa (e estou a ignorar as cidades próximas), mas se pretender comprar algo recente ou antigo renovado os valores que tenho visto (por curiosidade e conhecidos que vão comprando) são sempre bastante elevados.
    Claro que por vezes basta uma diferença de 1000 metros para haver diferenças grandes de preço (por exemplo a zona da alameda e a zona dos anjos ou alto do pina)

    O exemplo que deu das Laranjeiras é um bom exemplo. É uma zona tipicamente bem cotada da cidade, com construção recente em boa quantidade, e com diversidade de tipologias.
    Parece-me um bom exemplo de apartamentos de "média gama".

    Colocado por: AntonioKhal

    Estou confuso
    Condominio - na maior parte dos casos que conheço é o senhorio que paga - considero este 1 item negociável .
    impostos/taxas - sobre o inquilino ??
    - Custos com obras extraordinárias do condomínio -Mais uma vez é o inquilino que vai suportar estas obras e não o senhorio ??

    Novamente não entendo porque menciona estes items abaixo uma vez que caso compre vai ter que os suportar na mesma.

    Manutenção da casa
    - Manutenção e aquisição de alguns dos electrodomésticos


    Aqui estava a reforçar o ponto de vista de quem arrenda casa. Todos aqueles pontos que referi são despesa para quem compra, e grande parte deles não o são para quem arrenda.

    Levando o tema para aquele que quer focar que é Arrendar vs Comprar, como disse, depende de muitos factores.
    Do ponto de vista puramente financeiro, se conseguir arrendar com valores bastante inferiores ao da mensalidade ao banco, parece-me que pode compensar, desde que aplicando o dinheiro da diferença.

  4.  # 24

    O FD aí no tópico atrás jogou acertado, parece-me.
    Tenho acompanhado o mercado imobiliário de perto nos últimos tempos dado ter gente próxima interessada no tema e à 'escuta', e de facto o que observo é isto mesmo :

    O preço das casas novas (quer dizer, nunca habitadas, ainda que construídas à 3 ou 4 anos) pouco tem variado;
    O preço das casas usadas já com uns anos, esse sim tem vindo a descer, mas também se apanham grandes barretes;

    EDITADO : Em espanha encontram-se apartamentos T2 usados a 40.000 € mas são em zonas de interior e afastadas dos centros. É preciso cuidado com comparações directas, embora no geral, o mercado espanhol parece estar a cair de forma mais acelerada que o nosso.

    Relativamente aos custos acessórios à construção (principalmente taxas camarárias) posso eu confirma-los e tenho também de concordar que funcionam como inibidores do incentivo a construção :

    Correndo o risco de repetir algo que possa já ter mencionado no passado, eis alguns dos custos mais relevantes :

    Licença de Construção (evitar porrogações ao máximo, pois um 1ª porrogação custa 500 € por mês adicional, e uma 2ª cerca de 1000 € por mês adicional - cá na CM da Zona, pois cada uma sua sentença)
    Taxa de Ligação do Ramal de Agua
    Taxa de Ligação do Ramal de Esgotos (só a taxa, porque a ligação ainda é paga à parte...)
    Apreciações de Projectos Aguas/Esgotos
    Apreciações de Projectos de Arquitectura (paga a cada pedido de apreciação - Comunicações Prévias, Eventuais Correcções, etc)
    Licença de Utilização (esta ultima até é em conta, mas depende de uma série de itens abaixo)

    Para ter esta ultima licença (utilização) são exigidos (pelo menos aqui na CM da zona) uma série de elementos, com custos associados também :

    - Certificação Acústica
    - Certificação Energética (Implica a existência de uma contrato válido de manutenção de equipamento solar, para construções recentes, com custos associados)
    - Certificados de Exploração Instalações Eléctricas (CERTIEL)
    - Certificação das Instalações de GÁS

    Depois, se existir financiamento, preparar $$$ para taxas de advogados para efeitos de contratos de financiamento, taxas de inspecção, etc.
    E finalmente preparar também $$$ para registos prediais, conservatórias, etc.´

    Assim por alto diria que só nestas 'miudezas' somem-se à volta de 10.000 € ....

  5.  # 25

    Valor das casas na baixa de Lisboa sobem 10%!

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